Önalım Hakkı Süresi 2026: 3 Ay, 1 Yıl ve Yeni Rayiç Bedel Sistemi

Önalım Hakkı Nedir?

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara, satılan payı kanunda öngörülen koşullarla edinme imkânı veren yenilik doğuran bir haktır. Türk Medenî Kanunu’nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Bu hak, paydaşlar arasında değil, payın paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması durumunda gündeme gelir. Bir paydaşın payını başka bir paydaşa satması, kural olarak TMK m.732’deki yasal önalım hakkını doğurmaz. Aynı şekilde her mülkiyet devri “satış” değildir; bağış, miras geçişi, mal rejimi tasfiyesi veya ayni sermaye gibi işlemler somut hukuki nitelikleri itibarıyla ayrıca değerlendirilir. İşlemin tapuda hangi adla gösterildiği kadar gerçek hukuki sebebi de önem taşır.

Önalım hakkı ile ortaklığın giderilmesi birbirinden farklı kurumlardır. Önalım, üçüncü kişiye satılan payın hak sahibi paydaşa geçmesini amaçlarken; ortaklığın giderilmesi paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesini hedefler. Ortaklığın giderilmesi süreci için Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 rehberimizi inceleyebilirsiniz.

25 Aralık 2025 Sonrası Önalım Hakkında Ne Değişti?

24 Aralık 2025 tarihinde kabul edilen 7571 sayılı Kanun, 25 Aralık 2025 tarihinde yayımlanarak Türk Medenî Kanunu’nun önalım hükümlerinde önemli değişiklikler yaptı. Değişikliklerin üç temel sonucu vardır.

Değişikliğin uygulanmasında satış tarihi ile dava tarihini birbirinden ayırmak gerekir. Kanun koyucu, TMK m.733’teki süre ve satış türlerine ilişkin değişiklik için ayrı; TMK m.734’teki rayiç bedel/depo sistemi için ayrı geçiş kuralı öngörmüştür.

2026’da Önalım Hakkı Süresi Kaç Aydır?

25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda iki ayrı hak düşürücü süre birlikte dikkate alınır:

• Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay,
• Her hâlde satış tarihinden itibaren 1 yıl.

Bu iki süreden hangisi önce dolarsa önalım hakkı o tarihte sona erer. Örneğin 10 Ocak 2026 tarihli satış 1 Şubat 2026’da noter aracılığıyla hak sahibine bildirilmişse üç aylık süre bildirim tarihine göre işler. Hak sahibi, bir yıllık mutlak süre daha uzun olsa bile üç aylık süreyi geçiremez.

Buna karşılık satış hiç noter aracılığıyla bildirilmemişse üç aylık nispi sürenin başlangıcı bakımından kanunun aradığı bildirim gerçekleşmemiş olur; ancak satış tarihinden itibaren bir yıllık mutlak süre işlemeye devam eder. Bu nedenle “bana noter bildirimi yapılmadı, istediğim zaman dava açabilirim” düşüncesi 2026 hukukunda yanlıştır.

3 Aylık Süre Ne Zaman Başlar?

TMK m.733’e göre satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Kanun özellikle noter aracılığını aradığı için sıradan telefon görüşmesi, WhatsApp mesajı, e-posta, komşudan öğrenme veya tapu kaydını tesadüfen görme, kanunda düzenlenen noter bildiriminin yerine geçmez.

Üç aylık sürenin güvenli şekilde hesaplanabilmesi için noter ihtarnamesinin hak sahibine hangi tarihte usulüne uygun tebliğ edildiği belirlenmelidir. Tebligatın usulüne uygun olup olmadığı, muhatap yerine teslim, adres kayıt sistemi, tebliğ mazbatası ve varsa elektronik tebligat hükümleri ayrıca kontrol edilir.

Kanun, bildirimi yalnız alıcının yapabileceğini söylemez. Güncel TMK m.733’e göre alıcı veya satıcı bildirimi noter aracılığıyla yapabilir. Satıcı bakımından bildirim yapılması, üçüncü kişi alıcının uzun süre önalım tehdidi altında kalmasını önleyebilir.

Satışı başka yoldan öğrenmek üç aylık süreyi başlatır mı?

Kanunun açık düzenlemesi noter aracılığıyla bildirime bağlandığı için üç aylık özel sürenin başlangıcında noter bildirimi esas alınır. Bununla birlikte bir yıllık mutlak süre satış tarihinden bağımsız olarak işler. Dolayısıyla hak sahibi satışın varlığını erken öğrendiyse, noter bildirimi bekleyerek bir yıllık süreyi riske atmamalıdır.

1 Yıllık Mutlak Süre Nasıl Hesaplanır?

25 Aralık 2025 ve sonrasında gerçekleşen satışlarda TMK m.733’ün güncel metni önalım hakkının her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşeceğini düzenler. Bu süre noter bildirimi yapılsa da yapılmasa da işler.

Satış tarihi, tapu sicilindeki satış işleminin hukuken tamamlandığı tarih esas alınarak belirlenir. Dava açma süresi son güne bırakılmamalıdır; UYAP üzerinden başvuru saati, harçların tamamlanması, tevzi ve teknik sorunlar hak düşürücü süre bakımından ciddi risk doğurabilir.

Bir yıllık sürenin hak düşürücü olması nedeniyle zamanaşımından farklı sonuçları vardır. Hak düşürücü süre mahkemece kendiliğinden dikkate alınabilir; tarafların sürenin geçtiğini ileri sürmemiş olması hakkı canlandırmaz. Bu nedenle dosyada ilk kontrol satış tarihi olmalıdır.

25 Aralık 2025’ten Önceki Satışlarda Neden Hâlâ 2 Yıl Uygulanır?

7571 sayılı Kanunun geçiş hükmü, TMK m.733 değişikliğinin geçmiş satışlara uygulanmasını açıkça engellemiştir. Geçici m.1/1 uyarınca m.733’teki değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlarda değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder.

Bu nedenle örneğin 20 Aralık 2025 tarihinde tamamlanan bir pay satışı bakımından yeni bir yıllık üst süre uygulanmaz; o satış eski m.733 rejimine tabidir ve eski düzenlemedeki satıştan itibaren iki yıllık üst süre esas alınır. Buna karşılık 26 Aralık 2025 tarihli bir satış yeni rejimdedir ve üst süre bir yıldır.

Bu tablo özellikle 2026 yılında açılan fakat satış tarihi 2025 olan davalarda önemlidir. Dava tarihine bakıp otomatik olarak bir yıllık süre uygulamak hatalıdır; geçiş hükmü satış tarihini esas alır.

Noter Bildirimi Yapılmazsa Önalım Hakkı Ne Zaman Düşer?

Yeni rejimde noter bildiriminin yapılmaması üç aylık sürenin başlamaması sonucunu doğurabilir; ancak bir yıllık mutlak süreyi durdurmaz. Satış tarihinden itibaren bir yıl dolduğunda önalım hakkı düşer.

Eski rejime tabi, 25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda da noter bildirimi yapılmamış olması eski iki yıllık mutlak süreyi ortadan kaldırmaz. Dolayısıyla her iki rejimde de hak sahibinin yalnız bildirim meselesine odaklanması doğru değildir; satış tarihi ayrıca teyit edilmelidir.

Önalım Davası Kime Karşı Açılır?

TMK m.734/1 açık biçimde önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını düzenler. Davalı, üçüncü kişi olarak payı satın alan kişidir. Payın dava açılmadan önce veya dava sırasında yeniden devredilmesi hâlinde taraf değişikliği, tapu kaydı ve sonraki edinimin hukuki niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava sonunda amaç, şartları gerçekleşmişse satılan payın önalım hakkı sahibi adına tescilidir. Bu nedenle tapu kaydı, satış akit tablosu, resmi senet, pay oranları ve tarafların satış tarihindeki paydaşlık durumu eksiksiz getirtilmelidir.

Taşınmazdaki genel tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarının yapısı için Tapu İptal ve Tescil Davası 2026 rehberimizi inceleyebilirsiniz.

2026’da Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?

7571 sayılı Kanunun en önemli değişikliklerinden biri TMK m.734/2’de yapılmıştır. Güncel hükme göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Böylece bedel hesabının merkezine yalnız tapu resmi senedinde gösterilen satış bedeli değil, taşınmaz payının gerçek piyasa değeri alınmıştır.

Mahkeme rayiç bedeli belirlerken taşınmazın niteliği, konumu, yüzölçümü, imar durumu, emsal satışlar, üzerindeki yapılar, kullanım biçimi ve değer üzerinde etkili objektif unsurların incelenmesini isteyebilir. Uygulamada bilirkişi incelemesi ve keşif gerekebilir. Hangi tarihin rayiç değerinin esas alınacağı ve değerlemenin somut dava koşullarına nasıl uygulanacağı mahkemece kanun ve usul kuralları çerçevesinde belirlenir.

Hak sahibi, hâkimce belirlenen rayiç bedel yanında alıcıya düşen tapu giderlerini de yatırmalıdır. Kanun bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere nakden yatırılmasını öngörür.

Rayiç Bedel ve Tapu Giderleri Yatırılmazsa Ne Olur?

Güncel TMK m.734/2’ye göre hâkim önalım hakkı sahibine bedeli yatırması için kesin süre verir. Hak sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini bu kesin süre içinde hâkimin gösterdiği yere nakden yatırmak zorundadır.

Kanun sonucu açıkça bağlamıştır: bu yükümlülük verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Bu nedenle bedel depo ara kararı, miktar, hesap, banka/vezne bilgisi ve kesin sürenin başlangıç-bitiş tarihi dikkatle takip edilmelidir.

Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Böylece dava süresince yatırılan tutarın faizsiz biçimde değer kaybetmesini azaltmaya yönelik bir sistem kurulmuştur.

Cebri Artırma ve 2886 Sayılı Kanun Satışlarında Önalım Kullanılabilir mi?

25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren güncel TMK m.733/1, iki satış türünü açık biçimde yasal önalım hakkının dışında bırakmıştır:

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca yapılan satışlar,
• cebri artırmayla yapılan satışlar.

Bu satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz. Kanun değişikliğinden önce yapılan satışlar bakımından ise Geçici m.1/1 nedeniyle eski hükümlerin uygulanacağı unutulmamalıdır.

“İhale” kelimesinin kullanılması tek başına yeterli değildir. Satışın gerçekten 2886 sayılı Kanun kapsamında veya cebri icra yoluyla yapılıp yapılmadığı ihale dosyasından tespit edilmelidir. Özel hukuk kişisinin kendi iradesiyle düzenlediği teklif toplama süreci, kanundaki cebri artırma veya 2886 kapsamındaki satışla aynı değildir.

Önalım Hakkından Feragat Nasıl Yapılır?

TMK m.733, genel feragat ile belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmeyi birbirinden ayırır.

Önalım hakkından genel feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Bu, gelecekteki satışları da kapsayan daha geniş sonuçlu bir irade açıklamasıdır.

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Bu nedenle bir paydaşın belirli bir alıcıya yapılan belirli satış için yazılı vazgeçmesi ile bütün gelecekteki satışlar için önalım hakkından genel feragati aynı hukuki işlem değildir.

Vazgeçme veya feragat belgesinin kapsamı yorumlanırken taşınmaz, pay, satış ve tarafların iradesi açık olmalıdır. Belirsiz veya genel ifadelerin hangi satışları kapsadığı ileride uyuşmazlık doğurabilir.

Önalım Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yasal önalım davası taşınmazın aynına ilişkin sonuç doğurduğundan görev ve yetki dava açılmadan önce ayrı ayrı kontrol edilmelidir. HMK m.12 taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisini düzenler. Görev bakımından ise özel bir görev hükmü bulunmadıkça genel görevli hukuk mahkemesi sistemi uygulanır ve dava konusu değer ile görev ayrımı güncel mevzuatla birlikte değerlendirilir.

Davanın tapu siciline şerhi, ihtiyati tedbir talebi veya payın yeniden devrinin önlenmesi ihtiyacı varsa HMK m.389 ve devamı hükümlerindeki geçici hukuki koruma şartları somut dosyaya göre ayrıca değerlendirilmelidir. Tedbir otomatik değildir; yaklaşık ispat ve korunmaya değer hukuki menfaat ortaya konulmalıdır.

Önalım Davası Açmadan Önce Kontrol Listesi

Sıkça Sorulan Sorular

1. Önalım hakkı süresi 2026’da kaç yıldır?

25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda satıştan itibaren üst süre bir yıldır. Satış noter aracılığıyla daha önce bildirilmişse bildirimden itibaren üç aylık süre de ayrıca işler.

2. 2025’te yapılan satış için bir yıl mı iki yıl mı uygulanır?

Satış 25 Aralık 2025’ten önce yapılmışsa 7571 sayılı Kanunun Geçici m.1/1 hükmü nedeniyle eski m.733 uygulanır ve eski iki yıllık üst süre esas alınır. 25 Aralık 2025 ve sonrası satışlarda yeni bir yıllık süre uygulanır.

3. Noter bildirimi yapılmazsa üç ay başlar mı?

TMK m.733 üç aylık süreyi noter aracılığıyla bildirime bağlar. Ancak noter bildirimi yapılmaması satıştan itibaren bir yıllık mutlak süreyi durdurmaz.

4. Satışı tapudan öğrendim, noter bildirimi yok. Dava açabilir miyim?

Diğer şartlar mevcut ve satıştan itibaren mutlak süre dolmamışsa dava hakkı değerlendirilebilir. Noter bildirimi beklemek, mutlak sürenin kaçırılması riskini doğurur.

5. Önalım bedeli hâlâ tapuda yazan satış bedeli midir?

Güncel TMK m.734/2 sisteminde dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hak sahibi rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin sürede nakden yatırır.

6. Yeni rayiç bedel kuralı eski açılmış davalara uygulanır mı?

Evet. 7571 sayılı Kanunun Geçici m.1/2 hükmü m.734 değişikliğinin yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanacağını düzenler.

7. Bedeli kesin sürede yatırmazsam ne olur?

TMK m.734/2 gereğince önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

8. İcradan satılan payda önalım hakkı var mı?

Güncel TMK m.733/1 uyarınca cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

9. Devlet ihalesindeki taşınmaz payında önalım olur mu?

Güncel TMK m.733/1, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca yapılan satışlarda yasal önalım hakkının kullanılamayacağını açıkça düzenler.

10. Paydaş diğer paydaştan pay satın alırsa önalım olur mu?

TMK m.732 yasal önalımı payın üçüncü kişiye satışına bağlar. Paydaşlar arasındaki satış kural olarak bu kapsamda değildir.

11. Önalımdan tamamen vazgeçmek için noter yeterli mi?

Genel feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satıştan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir.

12. Önalım davası kime karşı açılır?

TMK m.734/1 uyarınca payı satın alan alıcıya karşı açılır.

Resmî Kaynaklar

Yasal önalım hakkının güncel metni için 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.732, m.733 ve m.734; 2025 değişikliği ve geçiş hükümleri için 7571 sayılı Kanun; taşınmaz davalarında yetki ve ihtiyati tedbir için 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 ve m.389 ve devamı incelenmelidir.