Ayıplı Eserde Zamanaşımı Kaç Yıl? TBK 478: 2, 5 ve 20 Yıllık Süreler | 2026
Kısa ve net cevap: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.478’e göre ayıplı eser nedeniyle açılacak davalarda zamanaşımı, eserin tesliminden başlayarak taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde 2 yıl, taşınmaz yapılarda 5 yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın 20 yıldır. Bu süreler, TBK m.474 ve m.477’deki gözden geçirme ve ayıp bildirim yükümlülüğünden ayrıdır. İş sahibi “zamanaşımı henüz dolmadı” diyerek zamanında ayıp bildiriminde bulunmama sonucunu ortadan kaldıramaz.
TBK 478 Ne Diyor?
TBK m.478 eser sözleşmesinde ayıptan doğan talepler için özel zamanaşımı sürelerini düzenler. Kanunun sistemi eserin niteliğini ve yüklenicinin kusurunun ağırlığını birbirinden ayırır. Taşınmaz yapı niteliğinde olmayan eserlerde temel süre iki yıl, taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusurunun bulunduğu hâllerde ise eser türünden bağımsız olarak yirmi yıldır.
Hükmün uygulanabilmesi için uyuşmazlığın eser sözleşmesinden ve ayıplı eserden kaynaklanması gerekir. Eser sözleşmesi TBK m.470’te, yüklenicinin özen borcu m.471’de, gözden geçirme ve ayıp bildirimi m.474’te, seçimlik haklar m.475’te, iş sahibine yüklenebilen ayıp m.476’da ve kabulün etkisi m.477’de düzenlenmiştir. Zamanaşımı değerlendirmesi bu hükümlerden bağımsız yapılmamalıdır.
Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşılabilir. Yasama bilgileri için TBMM’deki 6098 sayılı Kanun sayfası incelenebilir.
Taşınmaz Yapılar Dışındaki Eserlerde 2 Yıllık Zamanaşımı
TBK m.478, taşınmaz yapı niteliğinde olmayan eserlerde ayıptan doğan davaları teslimden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabi tutar. Mobilya imalatı, makine üretimi, özel ekipman, araç üzerinde yapılan eser niteliğindeki işler, belirli bir sonucun ortaya çıkarılmasına yönelik teknik üretimler ve taşınmaz yapı sayılmayan diğer eserler somut sözleşmenin niteliğine göre bu grupta değerlendirilebilir.
Burada yalnız eşyanın taşınabilir olup olmadığına bakmak yeterli değildir. Uyuşmazlığın hukuki niteliği önce belirlenmelidir. Bir işlem satış sözleşmesi, hizmet sözleşmesi veya tüketici işleminin özel bir türü olabilir. TBK m.478 ancak ayıplı eser sorumluluğuna ilişkin talep bakımından doğrudan uygulanır. Bu nedenle sözleşmenin başlığının “hizmet”, “sipariş” veya “üretim” olarak yazılmış olması tek başına belirleyici değildir; borçlunun bağımsız bir sonuç meydana getirmeyi üstlenip üstlenmediğine bakılır.
İki yıllık sürenin başlangıcı kural olarak teslim tarihidir. İşin daha önce tamamlanmış olması ancak teslimin daha sonra gerçekleşmesi hâlinde başlangıç yönünden teslim olgusu ayrıca tespit edilir. Teslim tutanağı, sevk belgesi, fatura, kargo kaydı, e-posta, iş teslim mesajı ve fiilî kullanım tarihi bu konuda önem taşıyabilir.
Taşınmaz Yapılarda 5 Yıllık Zamanaşımı
Taşınmaz yapılardaki ayıplı eser talepleri için TBK m.478 teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı öngörür. Bina, konut, işyeri, fabrika, depo ve bunların yapı bütünlüğü içinde gerçekleştirilen imalatlar bakımından bu hüküm uygulamada önemlidir. Ancak her taşınmaza yapılan iş otomatik olarak beş yıllık süreye tabi sayılmaz; yapılan işin “taşınmaz yapı” ile hukuki ve teknik bağlantısı somut olayda değerlendirilmelidir.
Örneğin binanın su yalıtımı, çatı, dış cephe, mekanik tesisat, sabit elektrik tesisatı, betonarme imalatı veya yapının kalıcı unsurları üzerindeki eser işlerinde beş yıllık sürenin gündeme gelmesi mümkündür. Buna karşılık yapıya sonradan getirilen bağımsız bir taşınır eşyanın üretim ayıbı, yalnız binada kullanıldığı için kendiliğinden taşınmaz yapı ayıbına dönüşmez.
Bu ayrım özellikle tadilat dosyalarında önemlidir. Bir anahtar teslim tadilat sözleşmesinde çok sayıda iş kalemi bulunabilir. Sabit yapı imalatı ile bağımsız mobilya üretimi aynı sözleşme içinde yer alabilir. Her talebin hukuki sebebi ve ayıbın bağlı olduğu imalat ayrı incelenmelidir.
Yüklenicinin Ağır Kusuru Varsa 20 Yıllık Zamanaşımı
TBK m.478’in üçüncü süresi yüklenicinin ağır kusuruna ilişkindir. Kanun, yüklenicinin ağır kusurunun bulunması hâlinde ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıllık zamanaşımı öngörür. Böylece taşınmaz yapı–taşınır eser ayrımı bu durumda süre bakımından belirleyici olmaktan çıkar.
Ağır kusur yalnız sonucun ciddi olması anlamına gelmez. Ayıbın büyük zarar doğurması ile yüklenicinin kusurunun “ağır” olması farklı kavramlardır. Kusurun ağırlığı, yüklenicinin davranış biçimi, mesleki özen standardı, bildiği risk, teknik uyarılara rağmen hareket edip etmediği ve somut olayın tüm koşulları üzerinden belirlenir. Bu nedenle “ayıp pahalıya mal oldu, o hâlde otomatik olarak 20 yıl uygulanır” yaklaşımı doğru değildir.
İş sahibinin yirmi yıllık süreye dayanması gerekiyorsa ağır kusur iddiasının somutlaştırılması önemlidir. Projeye açık aykırılık, bilinen teknik tehlikenin gizlenmesi, zorunlu malzemenin kullanılmadığının saklanması veya kontrol belgelerinin gerçeğe aykırı düzenlenmesi gibi iddialar varsa bunların belge ve bilirkişi incelemesiyle ortaya konulması gerekir. Burada varsayımsal bir kusur kabulü yapılamaz; ağır kusur somut dosyada belirlenir.
Zamanaşımı Teslimden Ne Zaman Başlar?
TBK m.478 başlangıç anı olarak “teslim”i esas alır. Teslim, yalnız faturanın kesildiği tarih değildir. Eserin tamamlanarak iş sahibinin hâkimiyetine bırakılması ve iş sahibinin eseri teslim alabilecek duruma gelmesi gerekir. Taraflar yazılı teslim tutanağı düzenlemişse bu belge güçlü bir başlangıç delilidir. Tutanak yoksa fiilî kullanım, anahtar teslimi, üretim teslim belgesi, sevk kayıtları ve taraf yazışmaları birlikte değerlendirilebilir.
Kısmi teslimlerin bulunduğu işlerde her bölümün bağımsız teslim edilip edilmediği önem kazanır. Sözleşmede etaplar ayrı ayrı teslim ediliyor ve kullanılabiliyorsa, uyuşmazlığın ait olduğu bölümün teslim tarihi ayrıca tartışılabilir. Buna karşılık yalnız hakediş düzenlenmiş olması her zaman hukuki teslim anlamına gelmez.
Geçici kabul, kesin kabul, anahtar teslimi ve fiilî kullanım gibi kavramların bulunduğu büyük yapım sözleşmelerinde sözleşme metni dikkatle okunmalıdır. Özel hukuk eser sözleşmesinde TBK m.478’in teslim başlangıcı, somut sözleşmedeki kabul prosedürüyle birlikte değerlendirilmelidir.
Ayıp İhbarı ile Zamanaşımı Aynı Şey Değildir
Uygulamada en sık yapılan hata, “beş yıl içinde dava açabiliyorum, o hâlde ayıbı beş yıl içinde bildirsem yeter” düşüncesidir. TBK sistemi böyle değildir. TBK m.474, iş sahibine eseri teslim aldıktan sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirme ve ayıp varsa uygun süre içinde yükleniciye bildirme yükümlülüğü getirir. TBK m.477 ise açık ayıplar bakımından inceleme ve bildirim yapılmamasının kabul sonucunu düzenler; gizli ayıplar sonradan ortaya çıktığında ise gecikmeksizin bildirim gerekir.
TBK m.478’deki iki, beş ve yirmi yıllık süreler ise dava hakkının zamanaşımı bakımından üst zaman sınırını belirler. Bu iki kurum farklıdır. İş sahibi ayıbı fark ettiği hâlde gerekli bildirimi yapmazsa, zamanaşımı henüz dolmamış olsa bile ayıp haklarını kaybetme riski doğabilir.
Ayıp bildiriminin içeriği de önemlidir. “İş kötü olmuş” gibi soyut bir ifade yerine ayıbın yeri, görünümü ve mümkünse etkisi belirtilmelidir. Teknik sebebi iş sahibinin bilmesi şart değildir; teknik neden bilirkişiyle belirlenebilir. Ancak hangi imalatın ayıplı olduğu açık biçimde yükleniciye bildirilmelidir.
Zamanaşımı Dolmadan Hangi İşlemler Yapılmalı?
Zamanaşımı yaklaşırken yalnız ihtar gönderilmesi her durumda süreyi koruyan işlem değildir. Zamanaşımını kesen veya durduran sebepler TBK’nın genel hükümlerine tabidir. Alacaklının dava veya icra takibi gibi hukuki işlemleri somut talebin niteliğine göre değerlendirilmelidir. Dava şartı arabuluculuğun uygulandığı uyuşmazlıklarda arabuluculuk sürecinin zamanaşımına etkisi de ilgili özel kanun hükümleriyle birlikte incelenmelidir.
Bu nedenle son haftaya bırakılan dosyada “noter ihtarı gönderdim, artık süre durdu” şeklinde otomatik bir kabul yapılmamalıdır. Zamanaşımını etkileyen işlem, talebin türü ve tarafların sıfatı doğru belirlenmelidir.
Ayıplı Eser Dosyasında Delil Nasıl Toplanmalı?
Ayıp zamanla değişebilir veya onarımla ortadan kalkabilir. Bu nedenle dava süresini beklemek yerine delili erken korumak gerekir. Fotoğraf, video, keşif tutanağı, bağımsız teknik rapor, sözleşme, proje, teknik şartname, malzeme faturaları, üretici belgeleri, teslim tutanağı, hakediş ve banka ödemeleri birlikte saklanmalıdır.
Ayıbın sonradan görülmesi mümkün olmayacaksa HMK m.400 ve devamındaki delil tespiti gündeme gelebilir. Özellikle su sızıntısı, yalıtım, çatı, temel, cephe, beton, mekanik tesisat ve gömülü imalatlarda onarım yapılmadan önce teknik durumun kayıt altına alınması önemlidir.
Ayıplı eserde iş sahibinin seçimlik hakları hakkında TBK 475 rehberi, gözden geçirme ve ayıp bildirimi hakkında TBK 474 ayıp bildirimi rehberi, gizli ayıp ve kabul bakımından TBK 477 rehberi birlikte incelenmelidir.
Mersin’de İnşaat ve Tadilat Ayıplarında Süre Takibi
Mersin’de konut, site, işyeri, depo, fabrika, villa ve tadilat uyuşmazlıklarında teslim tarihinin doğru tespiti ilk işlemlerden biri olmalıdır. Özellikle birden fazla yüklenicinin çalıştığı projelerde her iş kaleminin teslimi farklı tarihte gerçekleşebilir. Ayıbın hangi yüklenicinin işinden doğduğu ve o işin hangi tarihte teslim edildiği ayrı ayrı belirlenmelidir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu ayıplı eser dosyalarında teslim tarihi, ayıp bildirim tarihi, ayıbın açık veya gizli niteliği, kusurun ağırlığı ve uygulanacak zamanaşımı süresini birlikte inceler. Süre hesabı yapılırken yalnız “bina beş yıl” gibi kısa formüllerle yetinilmemeli; uyuşmazlığın sözleşme ve teknik niteliği doğrulanmalıdır.
Ayıbın Açık veya Gizli Olması Zamanaşımı Süresini Değiştirir mi?
Tek başına hayır. TBK m.478’deki 2 ve 5 yıllık temel ayrım eserin taşınmaz yapı niteliğine; 20 yıllık süre ise yüklenicinin ağır kusuruna bağlanmıştır. Bir ayıbın “gizli ayıp” olması otomatik olarak yirmi yıllık zamanaşımı yaratmaz. Gizli ayıp kavramı esas olarak TBK m.477’deki kabul ve bildirim rejimi bakımından önemlidir.
Gizli ayıp teslim sırasında olağan gözden geçirmeyle fark edilemeyen ve daha sonra ortaya çıkan ayıptır. İş sahibi böyle bir ayıbı sonradan fark ettiğinde gecikmeksizin yükleniciye bildirmelidir. Buna karşılık zamanaşımı bakımından başlangıç kural olarak yine teslim tarihidir. Bu nedenle “ayıbı beş yıl sonra öğrendim, süre şimdi başladı” şeklinde genel bir sonuç TBK m.478 sistemine uygun değildir.
Teslim Tarihi Tartışmalıysa Süre Nasıl Belirlenir?
Tarafların yazılı teslim tutanağı düzenlememiş olması zamanaşımı hesabını imkânsız hâle getirmez. Mahkeme fiilî teslimi; anahtar teslimi, iş sahibinin eseri kullanmaya başlaması, son hakediş, sevk irsaliyesi, montaj bitiş kaydı, e-posta veya mesaj yazışmaları, fatura ve üçüncü kişi kayıtlarıyla belirleyebilir. Özellikle inşaat ve tadilat işlerinde “iş bitti” tarihi ile “teslim edildi” tarihi aynı olmayabilir.
Kısmi teslim varsa her bölümün bağımsız olarak kullanıma açılıp açılmadığı da önemlidir. Bir konut projesinde ortak alanlar daha sonra tamamlanmış, bağımsız bölüm daha önce fiilen teslim edilmiş olabilir. Talep hangi ayıba ilişkinse o imalatın teslim ve kabul süreci ayrıca incelenmelidir.
Ayıp İhbarının Yapıldığı Nasıl İspatlanır?
Kanun belirli bir ayıp bildirimi formunu her olay için tek yöntem olarak öngörmez; ancak bildirimin yapıldığını ve içeriğini ispatlayabilmek gerekir. Noter ihtarı, KEP, e-posta, teslim teyitli yazı veya tarafların kullandığı mesajlaşma kayıtları uyuşmazlığın niteliğine göre delil olarak değerlendirilebilir. Bildirimde ayıbın teknik sebebini kesin teşhis etmek şart değildir; hangi işte ne tür sorun görüldüğü anlaşılır biçimde açıklanmalıdır.
Yüklenici ayıbı incelemeye gelip onarım taahhüdünde bulunmuşsa bu yazışmalar da saklanmalıdır. Onarım yapılması, zamanaşımı ve hakların korunması bakımından ayrıca hukuki sonuç doğurabilir; “tamir sözü verdi, artık süre yok” veya “her tamir yeni beş yıl başlatır” şeklinde otomatik sonuç çıkarılmamalıdır.
Zamanaşımını Kesen İşlemler Nelerdir?
TBK m.154 zamanaşımının kesilmesine ilişkin genel sebepleri düzenler. Borçlunun borcu ikrar etmesi, özellikle faiz ödemesi veya kısmen ifada bulunması; alacaklının dava veya def’i yoluyla mahkemeye ya da hakeme başvurması, icra takibinde bulunması veya iflas masasına başvurması gibi kanunda sayılan hâllerde zamanaşımı kesilir. Kesilmenin ardından yeni sürenin başlaması TBK m.156 çerçevesinde değerlendirilir.
Buna karşılık yalnız ayıp bildirimi göndermek veya tarafların görüşme yapması her durumda kanunda sayılan kesilme sonucunu doğurmaz. Son güne yaklaşan dosyada hangi işlemin süreyi koruduğu somut talebe göre belirlenmelidir. Dava şartı arabuluculuk bulunan uyuşmazlıkta arabuluculuk sürecinin etkisi de özel düzenlemeyle birlikte hesaplanmalıdır.
Ağır Kusur İddiası Nasıl Somutlaştırılır?
Yirmi yıllık süreye dayanılacaksa “yüklenici kötü iş yaptı” demek yeterli değildir. Ağır kusur, davranışın ağırlığına ilişkin hukuki değerlendirmedir. Projeye bilerek aykırı imalat yapılması, zorunlu taşıyıcı veya güvenlik unsurunun kasıtlı biçimde değiştirilmesi, bilinen ciddi teknik riskin iş sahibinden gizlenmesi veya gerçeğe aykırı kontrol belgesi düzenlenmesi gibi somut olgular varsa belgeleriyle ortaya konulmalıdır.
Teknik bilirkişi ayıbın nedenini ve mesleki standarda aykırılığın derecesini açıklar; kusurun hukuki nitelendirmesini mahkeme yapar. Zararın yüksek olması tek başına ağır kusurun ispatı değildir. Bu ayrım, 20 yıllık sürenin sırf talep büyüklüğüne göre uygulanmasını önler.
Sık Sorulan Sorular
Ayıplı tadilat için zamanaşımı kaç yıl?
Tadilatın taşınmaz yapı niteliğindeki imalatla bağlantısı varsa TBK m.478’deki beş yıllık süre gündeme gelebilir; taşınmaz yapı dışındaki eserlerde temel süre iki yıldır. Yüklenicinin ağır kusuru varsa süre yirmi yıldır. Somut iş kalemi ayrıca nitelendirilmelidir.
5 yıllık süre ayıbın fark edildiği tarihten mi başlar?
Hayır. TBK m.478 süreyi teslim tarihinden başlatır. Gizli ayıbın sonradan fark edilmesi, TBK m.477 uyarınca gecikmeksizin bildirim yükümlülüğünü gündeme getirir.
Gizli ayıpta her zaman 20 yıl mı uygulanır?
Hayır. Yirmi yıllık süre gizli ayıp olmasına değil, yüklenicinin ağır kusuruna bağlanmıştır. Gizli ayıp ile ağır kusur farklı kavramlardır.
Yüklenici ayıbı bilerek sakladıysa ne olur?
Bu olgu kusurun ağırlığı ve TBK m.477’deki kabul sonuçları bakımından önemlidir. Somut olayda belgeler ve teknik inceleme üzerinden değerlendirilmelidir.
Ayıbı bildirmek zamanaşımını keser mi?
Ayıp bildirimi ile zamanaşımının kesilmesi farklı hukuki kurumlardır. Zamanaşımını kesen sebepler TBK’nın genel hükümlerine göre ayrıca incelenmelidir.
Teslim tutanağı yoksa süre hesaplanamaz mı?
Hesaplanabilir. Fiilî teslim ve kullanım tarihi, anahtar teslimi, sevk belgeleri, yazışmalar, fatura ve diğer delillerle teslim tarihi belirlenebilir.
Taşınmaz yapı ayıbı nedir?
Bina ve yapının kalıcı unsurlarında ortaya çıkan eser ayıpları bu kapsamda değerlendirilebilir. Her taşınmaza monte edilen eşya otomatik olarak taşınmaz yapı eseri sayılmaz; imalatın niteliği belirlenmelidir.
Dava açmadan önce bilirkişi raporu şart mı?
Her dosyada özel rapor zorunlu değildir; ancak teknik ayıbın kaybolma riski varsa delil tespiti veya teknik inceleme önemli olabilir. Mahkeme gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapar.
Zamanaşımı Hesabında Pratik Kontrol Listesi
Ayıplı eser dosyasında süre hesabı yapılırken yalnız sözleşme tarihine bakılmamalıdır. Önce eserin hangi tarihte teslim edildiği, uyuşmazlığın hangi iş kalemine ilişkin olduğu, işin taşınmaz yapı kapsamında bulunup bulunmadığı ve ağır kusur iddiası olup olmadığı belirlenmelidir. Ardından ayıbın ne zaman fark edildiği ve iş sahibinin TBK m.474 ile m.477 uyarınca bildirimi ne zaman yaptığı ayrı bir zaman çizelgesine yazılmalıdır.
Özellikle birden fazla etapta teslim yapılan projelerde tek bir genel tarih kullanmak hatalı olabilir. Her bağımsız bölüm veya iş kalemi için teslim belgesi, hakediş, anahtar teslimi ve fiilî kullanım kayıtları karşılaştırılmalıdır. Böylece zamanaşımı ile ayıp ihbarı birbirine karıştırılmadan dosyanın gerçek süre riski ortaya çıkarılır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
