Tadilat ve İnşaatta Yaklaşık Bedel Aşılırsa Ne Olur? TBK 482 | 2026

Kısa ve net cevap: Eser sözleşmesinde başlangıçta yaklaşık bir bedel belirlenmiş ve bu bedelin iş sahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılmışsa, TBK m.482 iş sahibine özel haklar verir. İş sahibi, eser henüz tamamlanmamış olsa da veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden dönebilir. Eser iş sahibinin arsası üzerinde yapılıyorsa, iş sahibi bedelden uygun bir indirim isteyebilir; eser tamamlanmamışsa yüklenicinin işe devam etmesini engelleyip yapılan kısmın hakkaniyete uygun karşılığını ödeyerek sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm, götürü bedel değil “yaklaşık bedel” için uygulanır.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

TBK 482 Ne Düzenliyor?

TBK m.482, eser sözleşmesinde önceden kesin bir fiyat değil yaklaşık bir bedel öngörülmüş ve işin gerçek maliyeti bu tahmini aşırı ölçüde aşacak hâle gelmişse iş sahibinin korunmasını amaçlar. Hüküm, özellikle tadilat, restorasyon, özel üretim ve kapsamı işe başladıktan sonra tam netleşen yapım işlerinde önemlidir.

Kanunun uygulanması için birkaç şart birlikte bulunmalıdır: tarafların yaklaşık bir bedel üzerinden hareket etmiş olması, bu bedelin aşırı ölçüde aşılacağının ortaya çıkması ve aşımın iş sahibinin kusurundan doğmaması. Bu şartlar yoksa TBK m.482’nin özel sonuçları doğmaz.

Güncel kanun metni için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, yasama bilgileri için TBMM kanun sayfası kullanılabilir.

Yaklaşık Bedel Nedir?

Yaklaşık bedel, tarafların işin kesin maliyetini henüz belirleyemediği, fakat öngörülebilir bir tahmini rakam üzerinden sözleşme kurduğu bedeldir. “Tahmini 600.000 TL”, “yaklaşık 1,2 milyon TL”, “keşif bedeli 850.000 TL civarı” gibi ifadeler somut sözleşmenin tamamına göre yaklaşık bedel niteliği taşıyabilir.

Her fiyat teklifi yaklaşık bedel değildir. “Anahtar teslim toplam 750.000 TL” şeklindeki açık ve kesin bir teklif kabul edilmişse TBK m.480’deki götürü bedel söz konusu olabilir. Buna karşılık işin kapsamı, malzeme miktarı veya mevcut yapının durumu nedeniyle nihai bedelin sonradan ölçüleceği açıkça kararlaştırılmışsa m.481-482 sistemi gündeme gelir.

Sözleşmedeki başlık tek başına belirleyici değildir. Belgeye “keşif özeti” yazılmış olması fiyatı mutlaka yaklaşık yapmaz; tarafların iradesi, fiyatın nasıl hesaplanacağı, metraj farklarının bedeli değiştirip değiştirmeyeceği ve ödeme planı birlikte okunmalıdır.

Yaklaşık Bedelin “Aşırı” Aşılması Nasıl Belirlenir?

TBK m.482 sabit bir yüzde vermez. Kanunda “%10”, “%20” veya “%30” şeklinde otomatik bir eşik bulunmaz. Bu nedenle sitede veya sözleşmede kaynağı gösterilmeden belirli bir yüzdeyi kanuni sınır gibi sunmak doğru değildir. Aşımın aşırı olup olmadığı somut işin büyüklüğü, başlangıç tahmininin güvenilirliği, ortaya çıkan ek maliyetin niteliği ve iş sahibinin sözleşmeyi aynı koşullarda yapıp yapmayacağı gibi unsurlar üzerinden değerlendirilir.

Örneğin çok büyük bir endüstriyel projede küçük yüzdesel fark mutlak olarak yüksek meblağ olabilir; küçük bir ev tadilatında ise aynı yüzdelik oran iş sahibinin ekonomik kararını kökten değiştirebilir. Bu nedenle bilirkişi incelemesinin yalnız “oran hesabı” yapması değil, aşımın nedenlerini de açıklaması gerekir.

Aşım İş Sahibinin Kusurundan Kaynaklanıyorsa Ne Olur?

TBK m.482’nin özel koruması, yaklaşık bedelin aşırı aşılmasının iş sahibinin kusuru olmaksızın gerçekleşmesi şartına bağlıdır. İş sahibi sözleşme kurulduktan sonra kapsamı genişletmiş, daha pahalı malzeme seçmiş, projeyi değiştirmiş veya ek imalat istemişse bedel artışının bu değişikliklerden kaynaklanan bölümü m.482 kapsamında değerlendirilemez.

Bu nedenle “ilk tahmin 500.000 TL idi, sonuç 800.000 TL oldu” demek tek başına yeterli değildir. Aradaki 300.000 TL farkın ne kadarı ilk kapsamın gerçek maliyetinden, ne kadarı iş sahibinin ek taleplerinden, ne kadarı yüklenicinin yanlış keşfinden kaynaklanıyor ayrı ayrı belirlenmelidir.

Yüklenici açısından da tahminin hazırlanmasında mesleki özen önemlidir. Açıkça ölçülebilir iş kalemlerini incelemeden gerçekçi olmayan düşük bir tahmin verilmesi ve iş başladıktan sonra maliyetin katlanması, somut olayda yüklenicinin davranışı bakımından ayrıca değerlendirilir.

İş Sahibinin TBK 482 Kapsamındaki Hakları

Kanun, yaklaşık bedelin aşırı ölçüde aşılacağının anlaşılması hâlinde iş sahibine sözleşmeden dönme imkânı tanır. Bu hak iş henüz tamamlanmadan da gündeme gelebilir. Amaç, iş sahibini başlangıçtaki ekonomik kararını bütünüyle değiştiren maliyet artışı karşısında istemediği bir sözleşmeyi sürdürmeye zorlamamaktır.

Dönme hakkının kullanılması, tarafların aldıklarını iade ve yapılan işin akıbeti bakımından somut sözleşmeye göre tasfiye sorunları doğurabilir. Özellikle eser iş sahibinin taşınmazına karışmışsa yapılan kısmın sökülmesi ekonomik veya fiziksel açıdan uygun olmayabilir. Bu nedenle kanun taşınmaz üzerindeki eserlerde ayrıca özel çözüm getirir.

Eser İş Sahibinin Arsası Üzerindeyse Ne Olur?

TBK m.482, eserin iş sahibinin arsası üzerinde meydana getirildiği durumlarda iş sahibine bedelden uygun indirim isteme hakkı verir. Böylece bina, eklenti, sabit tesis veya arsa üzerindeki başka bir yapı iş sahibine ekonomik olarak bağlı hâle gelmişse, her durumda tamamen dönme yerine bedel uyarlaması mümkün olur.

Eser henüz tamamlanmamışsa iş sahibi yüklenicinin işe devam etmesini engelleyebilir ve yapılan kısmın hakkaniyete uygun bedelini ödeyerek sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada “yapılan kısmın bedeli” yüklenicinin istediği her rakam değildir; tamamlanan imalatın kapsamı ve makul karşılığı belirlenmelidir.

Bu seçenek, özellikle başlangıçtaki keşfin ciddi biçimde aşıldığı ve iş sahibinin projeyi artık sürdüremediği dosyalarda önem taşır. İş sahibinin işi durdurma iradesini açık ve ispatlanabilir şekilde bildirmesi gerekir.

Yaklaşık Bedel Aşımı Ortaya Çıkınca Yüklenici Ne Yapmalı?

Yüklenici, maliyet artışını fark ettiğinde işi hiçbir açıklama yapmadan sürdürüp sonunda çok daha yüksek fatura çıkarmak yerine iş sahibini zamanında bilgilendirmelidir. Hangi kalemin neden arttığı, tahmini toplam yeni bedel, iş programına etkisi ve alternatifler yazılı olarak sunulmalıdır.

Bu bilgilendirme, iş sahibinin ek iş veya pahalı malzeme tercihi varsa özellikle önemlidir. Ek talebin bedel etkisi önceden yazılı kabul ettirilirse sonradan hangi artışın m.482 kapsamındaki “yaklaşık bedel aşımı”, hangisinin sözleşme değişikliği olduğu daha kolay ayrılır.

İş Sahibi Ne Zaman İşi Durdurmalı?

TBK m.482, aşırı aşımın “anlaşılması” üzerine kullanılabilecek haklar öngördüğünden, iş sahibinin maliyet sorununu fark ettiği anda yazılı hesap istemesi önemlidir. İşin tamamlanmasına çok yakın aşamaya kadar sessiz kalıp bütün ek maliyetleri onaylayan davranışlardan sonra uyuşmazlık daha karmaşık hâle gelebilir.

İş sahibi; ilk yaklaşık bedel, yapılan ödemeler, yüklenicinin yeni hesap dökümü, ek iş listesi ve tamamlanma oranını yan yana koymalıdır. Aşımın kaynağı anlaşılmadan yalnız “fazla para isteme” gerekçesiyle sahayı kapatmak karşılıklı temerrüt ve zarar iddialarına yol açabilir.

Yaklaşık Bedel Uyuşmazlığında Hangi Deliller Önemlidir?

İlk teklif, keşif özeti, metraj, proje, malzeme listesi, sözleşme, ek iş formları, mesajlaşmalar, hakedişler, faturalar ve banka ödemeleri temel belgelerdir. Özellikle sözleşme kapsamı ile sonradan eklenen işlerin birbirinden ayrılması gerekir.

Bilirkişi incelemesinde şu soruların cevaplanması yararlıdır: başlangıçtaki yaklaşık bedel hangi iş kalemlerini kapsıyordu; fiilen hangi işler yapıldı; ek iş var mı; aşım hangi kalemlerden doğdu; iş sahibinin talep değişikliği var mı; ilk tahmin ile gerçek maliyet arasındaki fark somut koşullarda aşırı mı; tamamlanan işin değerinin ne olduğu.

Bedelin hiç veya yaklaşık belirlenmesi hakkında TBK 481 bedel belirleme rehberi, sabit götürü bedel için TBK 480 götürü bedel rehberi, eser sözleşmesinin temel sistemi için TBK 470 eser sözleşmesi rehberi incelenebilir.

Yaklaşık Bedel Aşımı ile Ek İş Bedeli Nasıl Ayrılır?

Yaklaşık bedel aşımı, başlangıçta kararlaştırılan eserin gerçek maliyetinin tahmini aşmasıdır. Ek iş ise iş sahibinin sonradan sözleşme kapsamına yeni bir imalat eklemesidir. İkisi aynı şey değildir. Örneğin mutfak tadilatı kapsamında kararlaştırılmayan banyonun da yenilenmesi istenmişse banyo bedeli, ilk mutfak tahmininin aşılması olarak gösterilmemelidir.

Bu ayrım hem iş sahibini hem yükleniciyi korur. Yüklenici sonradan istenen ek işin bedelini talep edebilir; iş sahibi ise ilk kapsamın neden beklenmedik biçimde pahalandığını ayrıca sorgulayabilir. Her değişiklik için tarihli ek iş formu kullanmak en sağlıklı yöntemdir.

Mersin’de Tadilat ve İnşaatta Yaklaşık Bedel Uyuşmazlığı

Mersin’de konut ve işyeri tadilatlarında, villa yapımında, çatı ve cephe işlerinde “yaklaşık keşif” üzerinden işe başlanması sık görülür. Uyuşmazlık çıktığında yalnız toplam fatura değil, ilk keşifte yer alan metraj ve malzeme sınıfı ile fiilen yapılan iş karşılaştırılmalıdır.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bu dosyalarda m.480’deki götürü bedel ile m.481-482’deki yaklaşık bedel rejimini ayırarak; artışın sebebini, ek işleri, tamamlanma oranını ve iş sahibinin seçimlik hakkını belge üzerinden inceler.

Sık Sorulan Sorular

Yaklaşık fiyat yüzde kaç aşılırsa TBK 482 uygulanır?

Kanunda sabit bir yüzde yoktur. Aşımın “aşırı” olup olmadığı somut sözleşme ve ekonomik koşullara göre belirlenir.

Usta yaklaşık fiyat verdi, sonra iki kat para istedi; ödemek zorunda mıyım?

Önce artışın nedeni incelenmelidir. İş sahibinin ek talepleri ile ilk kapsamın maliyet artışı ayrılır. Şartlar varsa TBK m.482’deki haklar kullanılabilir.

Yaklaşık bedel ile götürü bedel aynı mı?

Hayır. Götürü bedel TBK m.480’deki kesin bedel rejimidir; yaklaşık bedel m.481-482 kapsamında nihai hesaba açık tahmindir.

İş tamamlanmadan sözleşmeden dönülebilir mi?

TBK m.482 şartları oluşmuşsa aşırı aşım anlaşılınca eser tamamlanmadan da hak kullanılabilir.

Arsamda yapılan bina yarım kaldıysa ne olur?

Kanun, iş sahibine devamı engelleyip yapılan kısmın hakkaniyete uygun karşılığını ödeyerek sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır.

İş sahibi sonradan pahalı malzeme seçerse artış TBK 482’ye girer mi?

İş sahibinin kendi talebi ve kusurundan kaynaklanan artış, m.482’nin iş sahibini koruyan aşım rejiminden ayrı değerlendirilir.

Yüklenici maliyet artışını bildirmek zorunda mı?

Mesleki özen ve sadakat yükümlülüğü çerçevesinde önemli maliyet sapmasının zamanında bildirilmesi gerekir; ayrıca ispat açısından yazılı bildirim güçlüdür.

Yaklaşık bedel uyuşmazlığında bilirkişi neye bakar?

İlk kapsam, metraj, ek işler, dönem rayiçleri, malzeme sınıfı, tamamlanma oranı ve aşım nedenleri teknik ve mali yönden incelenir.

Yaklaşık Bedel Aşımı Fark Edildiğinde 7 Adımda Dosya Kontrolü

1. İlk teklif ve keşif belgesindeki tüm iş kalemlerini çıkarın.
2. Bedelin “götürü” mü “yaklaşık” mı yazıldığını belirleyin.
3. İş sahibinin sonradan istediği ek işleri ayrı listeleyin.
4. Yüklenicinin maliyet artışını hangi tarihte bildirdiğini tespit edin.
5. Fiilî tamamlanma oranı ile yapılan ödemeleri karşılaştırın.
6. Aşımın hangi kalemlerden ve hangi nedenle doğduğunu belgeleyin.
7. İşe devam edilmesinin doğuracağı yeni maliyet ile TBK m.482 haklarını birlikte değerlendirin.

Bu sıralama yapılmadan yalnız ilk tahmin ile son fatura arasındaki farkı karşılaştırmak sağlıklı değildir. Özellikle iş sahibi sonradan kapsam değişikliği yapmışsa, sözleşmenin ilk hâlindeki maliyet aşımı ile yeni talebin bedeli birbirine karışabilir.

Yüklenici Aşımı Önceden Görmüşse Susabilir mi?

Yüklenicinin işin profesyoneli olması nedeniyle yaklaşık bedelin ciddi ölçüde aşılacağını fark ettiği anda iş sahibini bilgilendirmesi gerekir. İş sahibi, maliyetin birkaç katına çıktığını ancak iş tamamlandığında öğrenirse projenin devam edip etmeyeceğine ilişkin ekonomik karar verme imkânını kaybetmiş olur. Bu durum yüklenicinin sadakat ve özen borcu bakımından ayrıca değerlendirilir.

Bildirim yalnız “fiyat arttı” şeklinde olmamalıdır. İlk tahminde hangi kalem için ne öngörüldüğü, yeni miktar veya birim fiyatın ne olduğu, kalan işin yaklaşık maliyetinin ne olacağı ve iş sahibinin seçebileceği alternatifler gösterilmelidir. İş sahibi devamı kabul ederse bu kabul de yazılı kayda bağlanmalıdır.

İş Sahibi Aşımı Bilerek İşe Devam Ettirirse Ne Olur?

İş sahibi, yüklenicinin ayrıntılı yeni maliyet hesabını gördükten sonra hiçbir itiraz ileri sürmeden ek harcamaları açıkça onaylamış olabilir. Böyle bir durumda tarafların sözleşmeyi yeni koşullarla değiştirdiği iddiası gündeme gelebilir. Ancak yalnız işin sahada devam etmiş olması, her dosyada sınırsız maliyet artışının kabul edildiği anlamına gelmez. Onayın kapsamı ve hangi tutara ilişkin olduğu ispatlanmalıdır.

Bu nedenle iş sahibi maliyet artışına itiraz ediyorsa itirazını gecikmeden ve rakamsal olarak somutlaştırmalıdır. Yüklenici de “devam talimatı aldım” diyorsa talimatın bedel etkisini gösteren belgeyi saklamalıdır.

Yaklaşık Bedelin Aşılması Ayıplı İşten Farklıdır

Bir iş hem pahalılaşmış hem ayıplı yapılmış olabilir; ancak bunlar farklı hukuki sorunlardır. TBK m.482 maliyet tahmininin aşırı aşılmasını, TBK m.474-478 ise ayıp sorumluluğunu düzenler. İş sahibi yalnız bedel aşımına dayanıyorsa ayıbı varmış gibi varsaymak; yalnız ayıp varsa da maliyet aşımını otomatik kabul etmek doğru değildir.

Dosyada bu iki başlık ayrı tutulmalıdır: önce yapılması gereken işin gerçek bedeli ve yaklaşık bedel aşımı, sonra yapılan işte ayıp veya eksiklik bulunup bulunmadığı belirlenir. Böylece aynı kusurun iki kez hesaba katılması veya bir talebin diğerini gölgelemesi önlenir.

Arabuluculukta Yaklaşık Bedel Uyuşmazlığı Nasıl Hazırlanmalı?

Uyuşmazlık dava şartı arabuluculuğa tabi ise toplantıya yalnız toplam taleple gitmek yerine karşılaştırmalı keşif tablosu hazırlanması yararlıdır. İlk yaklaşık bedel, ek işler, iptal edilen işler, gerçekleşen metraj, yapılan ödemeler ve tarafların kabul ettiği kalemler ayrı sütunlarda gösterilebilir.

Teknik ihtilaf çok yoğunsa taraflar, arabuluculuk öncesinde ortak bir uzman raporu veya mevcut belgeler üzerinden ön teknik hesap kullanmayı değerlendirebilir. Amaç, “toplam rakam” tartışmasını somut iş kalemlerine indirgemektir.

Yaklaşık Bedel Aşımında İhtarname Ne İçermeli?

İş sahibi bedel aşımını kabul etmiyorsa bildirimde yalnız “fazla para istemenizi kabul etmiyorum” demek yerine ilk yaklaşık bedeli, yüklenicinin bildirdiği yeni bedeli, hangi iş kalemlerinin tartışmalı olduğunu ve işin devamı konusunda ne talep edildiğini açıkça yazmalıdır. İşin durdurulması isteniyorsa bu irade de tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir.

Yüklenici açısından ise maliyet aşımı bildirimi; artışın teknik veya ekonomik sebebini, kalan işin tahmini maliyetini, ek işlerden kaynaklanan bölümü ve sözleşme kapsamındaki gerçek artışı ayırmalıdır. Tarafların yazılı bildirimleri, sonradan TBK m.482 hakkının zamanında ve hangi kapsamda kullanıldığını ortaya koyar.

İş Durdurulursa Şantiye ve Malzeme Nasıl Teslim Alınmalı?

Eser iş sahibinin arsası üzerinde ve henüz tamamlanmamışsa, iş sahibinin devamı engelleme hakkını kullanması hâlinde mevcut durumun ortak tutanakla kayda alınması gerekir. Tamamlanan metraj, sahadaki malzemelerin mülkiyeti, kiralık ekipman, alt yüklenicilerin yaptığı işler ve iş güvenliği açısından bırakılması gereken geçici koruma tedbirleri belirlenmelidir.

Bu tespit yapılmadan yeni yükleniciyle işe devam edilmesi, ilk yüklenicinin ne kadar iş yaptığı ve hangi kusurun kime ait olduğu konusunda delil kaybına yol açabilir. Gerekirse yeni imalata başlanmadan önce mahkemeden delil tespiti talep edilmesi değerlendirilmelidir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →