İş Sahibi Eser Sözleşmesini İş Bitmeden Feshedebilir mi? TBK 484 | 2026

Kısa ve net cevap: Evet. TBK m.484’e göre iş sahibi, eser tamamlanmadan önce yapılmış kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararını gidermek koşuluyla sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Bu hak, yüklenicinin kusurlu olması şartına bağlı değildir. Ancak iş sahibi “artık istemiyorum” diyerek hiçbir ödeme yapmadan sözleşmeden çıkamaz; tamamlanan işin bedeli ile yüklenicinin sözleşmenin sona ermesi nedeniyle uğradığı zarar hesaplanmalıdır.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

TBK 484 Ne Diyor?

TBK m.484, eser sözleşmesine özgü önemli bir sona erdirme hakkı tanır. İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce sözleşmeyi sona erdirebilir; fakat bunun bedeli vardır. Kanun, yükleniciye yapılan kısmın karşılığının ödenmesini ve sona erme nedeniyle uğradığı bütün zararın giderilmesini şart koşar.

Hükmün amacı iki menfaati dengelemektir. İş sahibi artık ihtiyaç duymadığı veya ekonomik gerekçeyle sürdürmek istemediği eseri zorla tamamlatmak zorunda bırakılmaz. Buna karşılık yüklenici de sözleşmeye güvenerek işe başlamış, personel ve malzeme planlamış, başka işleri reddetmiş olabilir. Kanun bu güveni tazminatla korur.

Güncel hüküm için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve yasama bilgileri için TBMM kanun sayfası incelenebilir.

TBK 484 ile Haklı Sebeple Dönme veya Fesih Aynı Şey mi?

Hayır. TBK m.484’te iş sahibinin yüklenicinin kusurunu veya sözleşmeye aykırılığını ispatlaması gerekmez. İş sahibi sözleşmeyi kendi iradesiyle, eserin tamamlanmasından önce sona erdirebilir. Buna karşılık yüklenicinin işe geç başlaması, işi geciktirmesi, ayıplı ifa veya temerrüt gibi hâllerde başka kanun hükümlerine dayanan dönme, fesih veya tazminat hakları gündeme gelebilir.

Bu ayrım mali sonuç bakımından kritiktir. Yüklenici ağır biçimde sözleşmeye aykırı davranmışken iş sahibinin dosyayı yanlışlıkla TBK m.484 çerçevesinde kurması, “bütün zarar” ödeme tartışmasına yol açabilir. Önce sona erdirmenin hukuki sebebi doğru nitelendirilmelidir.

Yüklenicinin işe geç başlaması veya işi zamanında tamamlayamayacağının açık olması hâlinde TBK m.473’teki haklar için TBK 473 rehberi incelenebilir.

İş Sahibi TBK 484 Hakkını Ne Zamana Kadar Kullanabilir?

Kanun hakkı eserin tamamlanmasından önce tanır. Eser tamamlandıktan ve teslim aşamasına gelindikten sonra “artık istemiyorum” denilerek m.484’ün aynı şekilde uygulanması mümkün değildir. Tamamlanmış eserde teslim, ücret ve varsa ayıp hükümleri gündeme gelir.

Bu nedenle sona erdirme tarihinin belirlenmesi önemlidir. İşin fiziksel tamamlanma oranı, teslim prosedürü, sözleşmede “tamamlanma” ve “kabul” kavramlarının nasıl düzenlendiği incelenmelidir. Özellikle yazılım, tasarım veya proje gibi maddi olmayan eserlerde hangi aşamada eserin tamamlandığı ayrıca tespit edilir.

Yapılan Kısmın Karşılığı Nasıl Hesaplanır?

TBK m.484 uyarınca iş sahibi, sona erdirme tarihine kadar yüklenicinin meydana getirdiği kısmın karşılığını ödemelidir. Hesap yöntemi sözleşmedeki bedel sistemine göre değişebilir. Götürü bedelli işte tamamlanma oranı, birim fiyatlı işte gerçekleştirilen metraj, parça başına işte teslim veya imal edilen bölüm esas alınabilir.

Örneğin 1.000.000 TL götürü bedelle yapılan işin gerçekten %40’ı tamamlanmışsa ilk bakışta yapılan kısmın sözleşme bedelindeki karşılığı incelenir. Ancak yalnız yüzde hesabı yeterli olmayabilir; başlangıçta yüksek maliyetli malzeme tedariki yapılmış, fakat fiziksel ilerleme henüz düşük görünmüş olabilir. Hakediş, metraj, malzeme ve işçilik kayıtları birlikte değerlendirilir.

Bedel hiç belirlenmemişse TBK m.481’in yer ve zaman değerine dayalı hesap yöntemi önem kazanabilir. Bu konuda TBK 481 bedel belirleme rehberi kullanılabilir.

“Yüklenicinin Bütün Zararı” Neleri Kapsar?

TBK m.484 yalnız yapılan işin bedelinin ödenmesini yeterli görmez; iş sahibinin yüklenicinin bütün zararını gidermesini de öngörür. Zarar hesabında sözleşmenin kalan bölümünden doğacak ekonomik menfaat, yapılan hazırlık giderleri, boşa çıkan masraflar ve sona erme ile uygun illiyet bağı bulunan diğer zarar kalemleri somutlaştırılmalıdır.

Ancak yüklenici sözleşme devam etseydi elde edeceği brüt kalan bedelin tamamını otomatik olarak talep edemez. İşin yapılmaması nedeniyle tasarruf ettiği malzeme, işçilik, enerji, alt yüklenici ve diğer giderler hesaba katılmalıdır. Tazminat, yükleniciyi sözleşme hiç sona ermemiş gibi ekonomik konuma yaklaştırmayı amaçlarken ona sebepsiz kazanç sağlamamalıdır.

Yüklenicinin sona ermeden sonra başka iş alarak elde ettiği veya makul önlemlerle elde edebileceği kazanç da zarar hesabında tartışılabilir. Zararın azaltılması ilkesi uyarınca yüklenicinin makul önlemleri alması beklenir.

İş Sahibinin “Avansı Yak, Başka Para Ödemem” Demesi Geçerli mi?

Avansın veya kaporanın hukuki niteliği sözleşmeye göre belirlenir. TBK m.484’ün emrettiği tasfiye hesabı yalnız avansın akıbetine indirgenemez. Yapılan işin değeri ve yüklenicinin zararı hesaplandıktan sonra daha önce ödenen tutarlar bu hesaptan mahsup edilir.

Tarafların sözleşmede fesih bedeli veya ceza koşulu kararlaştırmış olması ayrı bir inceleme gerektirir. Bu kayıtların TBK m.484’teki tazminatla ilişkisi, geçerliliği ve varsa aşırılık iddiası somut sözleşme üzerinden değerlendirilmelidir.

TBK 484 Sona Erdirme Bildirimi Nasıl Yapılmalı?

Kanunda TBK m.484 hakkının kullanılması için her durumda noter şartı öngörülmez. Buna rağmen sona erdirmenin tarihi ve kapsamı sonradan ciddi önem taşır. Bu nedenle bildirimin yazılı ve ispatlanabilir biçimde yapılması gerekir.

Bildirimde sözleşmenin hangi tarihli olduğu, hangi iş için yapıldığı, TBK m.484 kapsamında hangi tarih itibarıyla sona erdirildiği, yüklenicinin işi durdurması ve mevcut durumun tutanakla belirlenmesi talebi açıkça yazılabilir. Ticari taraflar arasında TTK m.18/3’teki şekil hükümleri de somut bildirimin niteliğine göre dikkate alınmalıdır.

Sona erdirme bildirimi sonrasında sahadaki malzeme, ekipman, tamamlanan imalat ve belgeler tarafların ortak tutanağıyla kayıt altına alınmalıdır. Aksi hâlde “iş yüzde kaçtı?”, “hangi malzeme kime aitti?” tartışması büyüyebilir.

TBK 484 Hesabında Hangi Belgeler Gerekir?

Yazılı sözleşme, fiyat teklifi, iş programı, hakediş, metraj, malzeme faturaları, alt yüklenici sözleşmeleri, personel kayıtları, banka ödemeleri, saha fotoğrafları, teslim edilen malzemeler ve sona erdirme bildirimi bir arada değerlendirilmelidir.

Yüklenici zarar talep ediyorsa zarar kalemlerini soyut toplam rakamla değil belgeyle göstermelidir. Sözleşme devam etseydi elde edilecek gelir ile yapılmayacak giderler ayrılmalıdır. İş sahibi de daha önce yaptığı ödemeleri ve teslim aldığı malzemeleri hesaba dahil etmelidir.

TBK 482 ile TBK 484 Arasındaki Fark

TBK m.482 yaklaşık bedelin iş sahibinin kusuru olmadan aşırı aşılması hâlinde özel koruma sağlar. TBK m.484 ise böyle bir sebep aramadan, iş sahibinin eserin tamamlanmasından önce tek taraflı sona erdirme hakkını düzenler. Bu nedenle yaklaşık bedel aşımı varsa önce m.482’nin daha özel ve iş sahibi açısından farklı mali sonuç doğuran sistemi incelenmelidir.

Yaklaşık bedel aşımı için TBK 482 rehberi incelenebilir.

Mersin’de İnşaat ve Tadilat Sözleşmesini Yarıda Sona Erdirme

Mersin’de konut, villa, işyeri, fabrika, depo ve tadilat projelerinde iş sahibinin projeden vazgeçmesi özellikle maliyet artışı, finansman veya ihtiyaç değişikliği nedeniyle gündeme gelebilir. Böyle bir durumda sahayı aniden kapatmak yerine sona erme tarihi ve fiziki ilerleme tespit edilmelidir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu TBK m.484 dosyalarında yapılan kısmın karşılığı, tasarruf edilen giderler, yüklenicinin kalan kâr beklentisi, ek işler ve daha önce yapılan ödemeleri tek hesap tablosunda değerlendirir.

Sık Sorulan Sorular

İş sahibi hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi bitirebilir mi?

TBK m.484, eser tamamlanmadan önce sebebe bağlı olmayan sona erdirme imkânı tanır; ancak yapılan kısmın bedeli ve yüklenicinin bütün zararı ödenmelidir.

Usta kusurluysa yine TBK 484 mü uygulanır?

Yüklenicinin sözleşmeye aykırılığı varsa TBK m.473, temerrüt veya ayıp hükümleri gibi başka hukuki sebepler değerlendirilmeli; m.484 otomatik tercih edilmemelidir.

Yüklenici kalan iş bedelinin tamamını ister mi?

Brüt kalan bedelin tamamı otomatik tazminat değildir. Yapılmayan iş nedeniyle tasarruf edilen giderler ve diğer ekonomik unsurlar zarar hesabında dikkate alınır.

Yapılan işin yüzde kaçı tamamlandı nasıl belirlenir?

Metraj, hakediş, proje, saha tespiti ve gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Avans geri alınabilir mi?

Avans, toplam tasfiye hesabında mahsup edilir. Yapılan kısmın karşılığı ve yüklenici zararı hesaplanmadan yalnız “avans iade edilir/edilmez” sonucu kurulamaz.

Noter ihtarı şart mı?

TBK m.484 her durumda noter şartı getirmez; ancak ispat ve ticari bildirim kuralları nedeniyle yazılı, güvenilir bildirim tercih edilmelidir.

Eser tamamlandıktan sonra TBK 484 kullanılabilir mi?

Hayır. Hüküm, eserin tamamlanmasından önceki sona erdirmeyi düzenler.

Yaklaşık bedel aşılmışsa hangi madde uygulanır?

Öncelikle TBK m.482’deki özel yaklaşık bedel aşımı hükümleri incelenmelidir; m.484 farklı bir sona erdirme sebebidir.

TBK 484’te Zarar Hesabı Adım Adım Nasıl Yapılır?

İş sahibinin m.484 hakkını kullandığı dosyada hesap iki ana bölüme ayrılmalıdır. İlk bölüm sona erdirme tarihine kadar gerçekten meydana getirilen eserin karşılığıdır. İkinci bölüm ise sözleşmenin kalan kısmının yapılmaması nedeniyle yüklenicinin uğradığı zarardır. Bu iki kalemi tek bir “fesih bedeli” rakamında birleştirmek hesap denetimini zorlaştırır.

Önce sözleşme toplam bedeli, varsa birim fiyatlar ve tamamlanma seviyesi tespit edilir. Ardından yüklenicinin o tarihe kadar yaptığı imalatın sözleşme bedeli içindeki karşılığı belirlenir. Saha dışında hazırlanmış fakat projeye özgü malzeme veya yarı mamul de somut sözleşmeye göre hesaba dahil olabilir. Daha sonra sözleşmenin kalan kısmı için yüklenicinin elde edeceği gelirden, işi artık yapmayacağı için tasarruf ettiği malzeme, işçilik, enerji, nakliye ve alt yüklenici giderleri düşülerek gerçek ekonomik kayıp incelenir.

Yüklenici Sona Erme Sonrası Başka İş Alırsa Tazminat Azalır mı?

TBK m.484 tazminatı yükleniciyi sebepsiz zenginleştirmek için değil, sözleşmenin sona ermesi nedeniyle uğradığı zararı karşılamak için öngörür. Yüklenici serbest kalan ekip ve kapasitesini başka bir projede kullanarak gelir elde etmişse bu durum gerçek zarar hesabında önem taşıyabilir. Aynı şekilde makul biçimde başka iş alma imkânı varken hiçbir önlem almaması da zararın azaltılması yükümlülüğü bakımından tartışılabilir.

Her yeni iş eski işteki zararı bire bir ortadan kaldırmaz. Yeni projenin süresi, kârlılığı, yüklenicinin aynı anda iki işi yapıp yapamayacağı ve sona eren sözleşmenin gerçekten hangi kapasiteyi serbest bıraktığı incelenmelidir. Bu nedenle “başka iş aldı, hiç zararı yok” veya “kalan bedelin tamamı zarardır” gibi iki uç yaklaşım doğru değildir.

İş Sahibi Neden Sözleşmeyi TBK 484 ile Sona Erdirdiğini Açık Yazmalı?

Sona erdirme bildiriminin hukuki sebebi, sonraki mali hesabı doğrudan etkiler. İş sahibi yüklenicinin gecikmesi veya ağır sözleşmeye aykırılığı nedeniyle dönme/fesih hakkı kullandığını ileri sürüyorsa, bildirimin bunu göstermesi gerekir. Sadece “TBK 484 gereği sözleşmeyi feshediyorum” denildiğinde yüklenici kusuru tartışılmadan m.484’ün bedel ve zarar rejimi öne çıkar.

Bu nedenle bildirim hazırlanırken önce dosyanın hukuki sebebi belirlenmelidir. Yüklenici gerçekten gecikmişse TBK m.473 veya temerrüt hükümleri; yaklaşık bedel aşılmışsa TBK m.482; iş sahibi yalnız projeden vazgeçmişse TBK m.484 ayrı ayrı değerlendirilir. Yanlış maddeye dayanmak her durumda hakkı tamamen ortadan kaldırmasa da uyuşmazlığın yönünü gereksiz yere karmaşıklaştırabilir.

Şantiyenin Devir Teslimi Nasıl Yapılmalı?

İş sahibi inşaat veya tadilat sözleşmesini yarıda sona erdirdiğinde yeni yükleniciye hemen iş vermeden önce mevcut durumun kayıt altına alınması gerekir. Tutanakta fiziki ilerleme yüzdesi, biten ve yarım kalan iş kalemleri, sahadaki malzemeler, iş sahibine ait malzemeler, yüklenicinin ekipmanı, geçici işler ve güvenlik tedbirleri gösterilmelidir.

Fotoğraf ve video kayıtlarının tarihli olması, proje ve metrajla eşleştirilmesi önemlidir. Taraflar tamamlanma oranında anlaşamıyorsa yeni imalat başlamadan önce delil tespiti değerlendirilmelidir. Yeni yüklenici eski işi söktükten sonra ilk yüklenicinin yaptığı işin değerini hesaplamak çok daha güç hâle gelebilir.

Alt Yüklenici ve Tedarikçi Sözleşmeleri Ne Olur?

Ana yüklenicinin iş sahibiyle sözleşmesi sona erdiğinde, ana yüklenicinin alt yüklenici ve tedarikçilerle yaptığı bağımsız sözleşmeler kendiliğinden her durumda sona ermez. Ana yüklenici bu üçüncü kişilere karşı fesih, sipariş iptali veya tazminat yükümlülüğüyle karşılaşabilir. İş sahibi bakımından bu maliyetlerin TBK m.484 zarar hesabına dahil edilmesi için giderin gerçekten doğmuş, makul ve sona erme ile uygun illiyet bağı içinde olması gerekir.

Yüklenici sırf kendi tedarik sözleşmesinde ağır bir iptal cezası kabul etmiş olduğu için bu bedeli otomatik biçimde iş sahibine aktaramaz. Sözleşmenin olağan işleyişi, maliyetin öngörülebilirliği ve yüklenicinin zararı azaltma imkânı incelenir.

TBK 484 Uygulanırken Vergi ve Fatura Boyutu

Yapılan kısmın bedeli ve tazminat kalemlerinin muhasebe ve vergi belgelerine nasıl yansıtılacağı hukuki nitelikten ayrı olarak mali mevzuat bakımından değerlendirilmelidir. Tarafların “tek fatura keselim” yaklaşımı, hangi ödemenin eser bedeli hangi kısmın tazminat olduğunu gizleyebilir. Hukuki tasfiye protokolünde kalemler açıkça ayrılmalı; vergisel uygulama için mali müşavir görüşü alınmalıdır.

Özellikle ticari taraflarda mutabakat metninin ödeme takvimi, KDV dahil/hariç tutarlar, iade edilecek malzeme ve teminat mektuplarının akıbetini açıkça göstermesi sonraki icra uyuşmazlıklarını azaltır.

Sona Erdirme Protokolünde Neler Bulunmalı?

Taraflar uyuşmazlığı büyütmeden anlaşabiliyorsa protokolde sona erme tarihi, tamamlanan iş listesi, yapılan kısmın bedeli, daha önceki ödemeler, iade edilecek avans veya bakiye, yüklenici zararı için kararlaştırılan tutar, sahadaki malzeme ve ekipmanın teslimi, garanti ve ayıp sorumluluğunun hangi imalatlar için devam edeceği açıkça yazılmalıdır.

“Tarafların birbirinden hiçbir alacağı yoktur” gibi genel ibare kullanılacaksa bunun hangi hesaplardan sonra verildiği net olmalıdır. Özellikle henüz ortaya çıkmamış gizli ayıp veya üçüncü kişi talepleri bakımından kapsamın bilinçli biçimde düzenlenmesi gerekir.

TBK 484 Uyuşmazlığında Bilirkişiye Hangi Sorular Sorulmalı?

Teknik bilirkişiden öncelikle sona erme tarihindeki fiziki tamamlanma oranı, yapılan işlerin sözleşme ve projeye uygunluğu, sahadaki malzemenin hangi iş kalemine ait olduğu ve yapılan kısmın sözleşme bedelindeki karşılığı sorulmalıdır. Mali bilirkişi ise yüklenicinin kalan iş nedeniyle tasarruf ettiği giderleri ve ileri sürdüğü zarar kalemlerinin sözleşmeyle bağlantısını incelemelidir.

“Yüklenicinin zararı ne kadardır?” şeklindeki tek ve soyut soru yerine teknik ve mali unsurların ayrı ayrı belirlenmesi raporun denetlenebilirliğini artırır. Böylece iş sahibinin ödeyeceği tutar varsayıma değil, gerçekleşen imalat ve gerçek ekonomik kayba dayanır.

Uygulama notu: Sona erdirme tarihinden sonra yapılan yeni imalatların ilk yükleniciye ait işmiş gibi hesaba katılmaması için saha tespitinin tarihli ve ölçülebilir olması gerekir. Yeni yükleniciyle yapılan sözleşme ve ilk yükleniciye ait son hakediş ayrı dosyalanmalıdır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →