OSB’de Tapu Ne Zaman Verilir? Yönetmelik m.58 | 2026
Kısa ve net cevap: OSB’de tahsis edilen sanayi parselinin tapusu, yalnız arsa tahsis sözleşmesi imzalanmış olduğu için verilmez. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.58’e göre katılımcının tahsis bedelini tamamen ödemesi veya kalan borç için teminat mektubu vermesi; OSB’nin kesin belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız katılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname sunması gerekir. Sanayi parselinde ayrıca m.43/1’deki yapı şartının sağlanması aranır. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı ile sanayi sicil belgesini alıp üretime geçen katılımcıya geri alım hakkı şerhi konulmadan; yapı kullanma izni bulunmakla birlikte henüz üretime geçmeyene geri alım hakkı şerhi konularak ipoteksiz tapu verilir. Yatırım kredisi kullanan belirli katılımcılar için m.58/4’te Bakanlık uygun görüşüne bağlı özel bir erken tapu imkânı vardır.
OSB’de tapu verilmesinin hukuki dayanağı nedir?
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin “Tapu verme” başlıklı 58 inci maddesi, sanayi parseli tahsis edilen katılımcıya tapunun hangi şartlarla verileceğini düzenler. Madde 5 Eylül 2024 tarihli değişiklikle güncellenmiştir. Güncel düzenlemede tahsis bedelinin ödeme veya teminat durumu, noter taahhütnamesi, m.43/1’deki yapı şartı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı, sanayi sicil belgesi ve üretime geçiş durumu birbirine bağlı şekilde değerlendirilir.
Bu nedenle “tahsis sözleşmesi imzalandı, tapu artık otomatik çıkar” yaklaşımı doğru değildir. Tahsis sürecinin sözleşmeye bağlanması Yönetmelik m.55-56’da; tapu devrinin şartları ise m.58’de ayrı düzenlenmiştir. Tahsis ve sözleşme aşaması için OSB arsa tahsisi m.55 ve OSB arsa tahsis sözleşmesi m.56 rehberleri birlikte okunmalıdır.
Tahsis bedeli tamamen ödenmeden OSB tapusu alınabilir mi?
Evet, ancak Yönetmeliğin aradığı teminat mekanizması yerine getirilmelidir. M.58/1-a, tahsis bedelini defaten ödeyenleri ve tahsis bedelinden kalan borcu için teminat mektubu verenleri aynı bentte düzenler. Buna göre tapu için her durumda kalan borcun nakden kapatılması zorunlu değildir; kalan borç için uygun teminat mektubunun OSB’ye verilmesi mümkündür.
Teminat mektubunun varlığı tek başına tapu hakkı doğurmaz. M.58/1-b’deki noter tasdikli taahhütname ile yatırımın fiziki ve ruhsata ilişkin şartları da tamamlanmalıdır. Bu nedenle katılımcı finansman planını yalnız “borcu teminatlandırdım” varsayımıyla kurmamalı; tapu dosyasındaki bütün şartları aynı anda kontrol etmelidir.
Noter tasdikli taahhütname neyi kapsar?
Yönetmelik m.58/1-b uyarınca katılımcı, OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağını belirten noter tasdikli taahhütnameyi OSB’ye vermelidir. Bu belge, tahsis aşamasında ödenen tutarın ileride ortaya çıkabilecek kesin arsa bedeli ve OSB yatırımlarıyla bağlantısını güvenceye alır.
Taahhütnamenin içeriği Yönetmelikte öngörülen yükümlülüğü karşılamalıdır. Şirket adına imzalanıyorsa imzalayan kişinin temsil yetkisi güncel ticaret sicili kayıtlarıyla uyumlu olmalıdır. Noter tasdiki, şirket temsil yetkisi eksikliğini kendiliğinden gidermez; şirket adına taahhüt veren kişinin hukuken yetkili olması ayrıca aranır.
Sanayi parselinde m.43/1 şartı neden aranır?
M.58/1, tapu verilecek katılımcının Yönetmelik m.43/1’de aranan şartı sağlamasını ister. M.43/1, sanayi parselinde yapılacak yapının parsel taban alanına ilişkin asgari yatırım şartını düzenler. Güncel hükümde kural olarak parsel taban alanının dörtte birinden daha az taban alanına sahip proje üretilemez; Yönetmelikte öngörülen istisnalar ayrıca saklıdır.
Bu düzenleme, tahsis edilen sanayi parselinin yatırım amacı dışında düşük yoğunluklu veya spekülatif şekilde tutulmasını önlemeye yöneliktir. Tapu dosyasında yalnız ödeme belgeleri değil, onaylı proje ve yapılaşma verileri de incelenir. M.43’e ilişkin yapılaşma kuralları ayrıca bağımsız içerikte ayrıntılı incelenmelidir.
Üretime geçen katılımcıya tapu nasıl verilir?
M.58/1’e göre gerekli ödeme/teminat ve noter taahhütnamesi şartlarını yerine getiren, m.43/1 şartını sağlayan, işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile sanayi sicil belgesini alarak tesisi üretime geçen katılımcıya geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapu verilir.
Burada üç belgenin fonksiyonu ayrıdır. Yapı kullanma izni binanın kullanım aşamasına ilişkin imar hukukuna; işyeri açma ve çalışma ruhsatı işyerinin faaliyete geçirilmesine; sanayi sicil belgesi ise sanayi işletmesinin sanayi siciline kaydına ilişkindir. Üretime geçişin mevzuata uygun tamamlanması, geri alım hakkı şerhi olmaksızın tapu verilmesinin temel ayrım noktasıdır.
Üretime geçmeyen katılımcı tapu alabilir mi?
Evet. M.58/1, yapı kullanma izni almış ancak tesisi henüz üretime geçmemiş katılımcıya da ipoteksiz tapu verilmesine izin verir; ancak bu durumda tapuya geri alım hakkı şerhi konulur. Böylece taşınmaz mülkiyeti katılımcıya geçerken OSB’nin yatırımın gerçekleştirilmesine ilişkin güvencesi tapu sicilinde korunur.
Bu durum, “üretime geçmeden tapu kesinlikle verilemez” şeklindeki genellemeyi yanlış hale getirir. Üretime geçmeyen yatırımcı bakımından yapı kullanma izni şartı ve m.58’in diğer koşulları sağlanmışsa tapu mümkündür; fark, geri alım hakkı şerhinin devam etmesidir.
Geri alım hakkı şerhi ne zaman konulmaz?
Üretime geçen ve m.58/1’deki koşulları tamamlayan katılımcıya geri alım hakkı şerhi konulmadan tapu verilir. Ayrıca m.58/2 hizmet ve destek alanlarında özel düzenleme getirir; birinci fıkranın ödeme/teminat ve noter taahhütnamesi şartlarını sağlayanlara, yapı kullanma izin belgesi alınması halinde geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapu verilebilir.
M.58/4 de yatırım kredisi kullanan belirli katılımcılar için üretime geçme şartı aranmadan geri alım hakkı şerhsiz tapu olanağı öngörür. Ancak bu özel yol için sabit yatırım tutarının en az yüzde 50’si tutarında yatırım kredisi, kredi sözleşmesiyle belgeleme, ödeme veya teminat, noter taahhütnamesi, m.43/1 şartının projelerle belgelenmesi ve Bakanlığın uygun görüşü birlikte aranır.
Hizmet ve destek alanı parsellerinde tapu şartları farklı mı?
Evet. Yönetmelik m.58/2, hizmet ve destek alanında yer alan parseller için özel bir hüküm içerir. Bu parsellerde m.58/1-a ve b’deki ödeme/teminat ile noter tasdikli taahhütname şartlarını sağlayanlara, yapı kullanma izin belgesi alınması halinde geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapu verilir.
Bu nedenle sanayi parseli ile hizmet/destek alanı parseli aynı tapu koşullarına tabi kabul edilmemelidir. Parselin onaylı imar planındaki kullanım kararı ve tahsis türü, tapu başvurusunda ilk kontrol edilmesi gereken veriler arasındadır.
Bakanlık kredisi kullanan OSB’de ipotek nasıl kaldırılır?
Yönetmelik m.58/3’e göre kredi kullanan OSB’lerde ipoteğin kaldırılması talebiyle birlikte yönetim kurulu kararı, yapı kullanma izin belgesi ve/veya işyeri açma ve çalışma ruhsatı OSB tarafından Bakanlığa gönderilir. Dolayısıyla kredi kullanan OSB’de ipotek kaldırma süreci yalnız tapu müdürlüğüne yapılacak tek taraflı bir başvuru değildir; Bakanlık süreci Yönetmelikte açıkça öngörülmüştür.
Başvuru dosyasında yönetim kurulu kararının parsel ve katılımcı bilgileriyle uyumlu olması gerekir. Yapı kullanma izin belgesi ve işyeri açma çalışma ruhsatındaki adres/parsel bilgilerinin güncel tapu ve parselasyon kayıtlarıyla örtüşmesi, işlem sırasında ek açıklama ihtiyacını azaltır.
Yatırım kredisi kullanan katılımcı üretime geçmeden şerhsiz tapu alabilir mi?
Belirli şartlarla evet. M.58/4’e göre katılımcı, tahsis edilen parsel üzerinde gerçekleştireceği sabit yatırım tutarının en az yüzde 50’si tutarında bankalar veya kredi kuruluşlarından yatırım kredisi almışsa; bu durumu kredi sözleşmesiyle belgeleyip diğer koşulları da sağlayarak Bakanlık uygun görüşüyle üretime geçme şartı aranmaksızın geri alım hakkı şerhi konulmadan tapu alabilir.
Bu özel hükmün uygulanabilmesi için tahsis bedelinin defaten ödenmesi veya kalan borç için teminat mektubu verilmesi, kesin arsa bedelleri ve diğer yatırımlara itirazsız katılma taahhütnamesinin sunulması ve m.43/1 şartının projelerle belgelenmesi gerekir. Yüzde 50 yatırım kredisi şartı tek başına yeterli değildir.
Yatırım kredisi oranı nasıl hesaplanır?
M.58/4’te ölçüt, tahsis edilen parsel üzerinde gerçekleştirilecek sabit yatırım tutarıdır. Kullanılan yatırım kredisinin bu sabit yatırım tutarının en az yüzde 50’sine ulaşması gerekir. Kredi tutarının işletme sermayesi, başka tesis veya başka parsel için kullanıldığı durumlar bu özel hükmün kapsamıyla karıştırılmamalıdır.
Kredi sözleşmesi yatırımcı şirket, yatırım konusu ve kredi amacı bakımından açık olmalıdır. Sabit yatırım tutarının dayanağı yatırım projesi, fizibilite veya teşvik belgeleriyle tutarlı olmalı; Bakanlığa sunulan dosyada kredi ile proje arasında bağlantı kurulabilmelidir.
OSB tapusu ipoteksiz mi verilir?
M.58’in güncel metni, şartları sağlayan katılımcılara ipoteksiz tapu verilmesini esas alır. Kredi kullanan OSB’lerde mevcut ipoteğin kaldırılması için m.58/3’te Bakanlığa gönderilecek belgeler ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle tapu devrinden önce parsel üzerinde OSB kredi ilişkisi nedeniyle bulunan ipoteklerin hukuki durumu kontrol edilmelidir.
Tapu kaydında başka takyidatlar bulunması halinde bunların kaynağı ve kaldırılma koşulları ayrı incelenir. M.58’in “ipoteksiz tapu” kuralı, üçüncü kişilerin hukuken geçerli başka haklarının hiçbir inceleme yapılmadan kendiliğinden sona ereceği anlamına gelmez.
Tapu alınması parselin serbestçe satılabileceği anlamına gelir mi?
Hayır. Tapunun verilmesi, OSB parselinin hiçbir sınırlama olmaksızın üçüncü kişilere satılabileceği anlamına gelmez. Yönetmelik m.61’de, tapuda devri yapılan parsellerin borcun tamamı ödenmeden ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan satılamayacağı, devredilemeyeceği ve temlik edilemeyeceği düzenlenmiştir. Bu sınırlama tapuya şerh edilir.
Dolayısıyla tapu devri ile OSB mevzuatından doğan yatırım ve kullanım amacı sona ermez. Katılımcının parseli amacı dışında kullanması, spekülatif işlem yapması veya devir şartlarını ihlal etmesi ayrı yaptırımlara yol açabilir.
Tapu başvurusunda yapı kullanma izni neden önemlidir?
M.58, henüz üretime geçmeyen sanayi parseli katılımcısına tapu verilebilmesi için yapı kullanma iznini açıkça şart koşar. Hizmet ve destek alanı parsellerinde de m.58/2 yapı kullanma izin belgesini temel koşullardan biri olarak belirler. Bu belge, yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığının imar mevzuatı bakımından belgelendirilmesini sağlar.
Yapı kullanma izni ile ilgili genel imar hukuku çerçevesi için sitemizdeki yapı kullanma izin belgesi içerikleri; sanayi tesisi ruhsat süreci için sanayi tesislerinde yapı ruhsatı rehberi incelenebilir.
Tapu verilmeden önce şirket evraklarında ne kontrol edilir?
Katılımcı bir tüzel kişiyse şirket unvanı, MERSİS/ticaret sicili bilgileri, temsil yetkisi ve noter taahhütnamesini imzalayan kişinin yetkisi kontrol edilmelidir. Tahsis kararı, arsa tahsis sözleşmesi, ruhsatlar ve tapu talebinde şirket unvanının aynı tüzel kişiyi göstermesi gerekir.
Birleşme, tür değişikliği, unvan değişikliği veya pay devri gerçekleşmişse bu işlemlerin tahsis ve devir hükümlerine etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Özellikle m.60 ve m.61’deki spekülatif/muvazaalı devir düzenlemeleri nedeniyle şirket değişiklikleri yalnız ticaret sicili işlemi olarak görülmemelidir.
Tapu talebi ile tahsis süresi yükümlülükleri nasıl birlikte yürür?
Tapu verilmiş olması, Yönetmelik m.60’taki yatırım sürelerini ve tahsis amacını ortadan kaldırmaz. Katılımcının proje, yapı ruhsatı, işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile ÇED yükümlülüklerini süresinde yerine getirmesi gerekir. Özellikle henüz üretime geçmeden geri alım hakkı şerhiyle tapu alan yatırımcı bakımından, tapu sicilindeki mülkiyet ile OSB mevzuatındaki yatırım yükümlülüğü birlikte devam eder.
Yatırım takvimi bu nedenle tapu tarihine göre değil, m.60’ın bağladığı tahsis ve yapı ruhsatı tarihlerine göre takip edilmelidir. Tapu belgesinin alınması şirket açısından finansman ve teminat kolaylığı sağlayabilir; ancak mevzuatta belirlenen süreleri sıfırlamaz veya yeniden başlatmaz. Ruhsat veya üretim gecikmesi varsa tapu alınmış olması tahsis iptali riskini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Geri alım hakkı şerhi finansmanda neden önemlidir?
Geri alım hakkı şerhi tapu sicilinde üçüncü kişilerin görebileceği bir kayıt olduğundan, yatırımcının kredi, ipotek ve taşınmaz değerleme süreçlerinde dikkate alınır. Finansman kuruluşu, parselin OSB yatırım yükümlülüğüne bağlı olduğunu ve belirli şartlar gerçekleşmeden şerhin kaldırılamayacağını değerlendirebilir. Bu nedenle finansman sözleşmesi imzalanmadan önce tapu kaydındaki şerhler güncel tarihli kayıt üzerinden incelenmelidir.
Şerhin varlığı taşınmazın mülkiyetini ortadan kaldırmaz; ancak OSB’nin m.57-58 sistemindeki geri alım güvencesini görünür hale getirir. Üretime geçiş belgeleri tamamlandığında şerhin kaldırılma koşulları OSB ile birlikte takip edilmeli, yalnız fiili üretim başladığı iddiasına dayanılmamalıdır.
OSB tapu dosyası için kontrol listesi
- Tahsis kararını ve arsa tahsis sözleşmesini kontrol edin.
- Tahsis bedelinin tamamen ödendiğini veya kalan borç için teminat mektubu verildiğini belgeleyin.
- Kesin arsa bedeli ve diğer yatırımlara katılım için noter tasdikli taahhütnameyi hazırlayın.
- Sanayi parselinde m.43/1 yapı şartının projede sağlandığını doğrulayın.
- Yapı kullanma izin belgesini dosyaya ekleyin.
- Üretime geçilmişse işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile sanayi sicil belgesini kontrol edin.
- Geri alım hakkı şerhinin konulup konulmayacağını m.58’e göre belirleyin.
- Kredi kullanan OSB’de ipotek kaldırma için Bakanlığa gönderilecek belgeleri tamamlayın.
- Yatırım kredisiyle erken şerhsiz tapu talep ediliyorsa yüzde 50 sabit yatırım kredisi ve Bakanlık uygun görüşü şartlarını belgeleyin.
- Tapu sonrası devir sınırlamaları için m.61’i ayrıca uygulayın.
Sık Sorulan Sorular
OSB arsa tahsis sözleşmesi tapu yerine geçer mi?
Hayır. Tapu verilmesi Yönetmelik m.58’deki ayrı şartlara tabidir.
Arsa borcu bitmeden tapu alınabilir mi?
Kalan borç için uygun teminat mektubu verilmesi ve m.58’in diğer şartlarının sağlanması halinde mümkündür.
Üretime geçmeden OSB tapusu alınabilir mi?
Yapı kullanma izni bulunan ve diğer şartları sağlayan sanayi parseli katılımcısına geri alım hakkı şerhi konularak ipoteksiz tapu verilebilir.
Üretime geçen katılımcının tapusunda geri alım şerhi olur mu?
M.58/1 şartları tamamlanıp işyeri ruhsatı ve sanayi sicil belgesiyle üretime geçilmişse geri alım hakkı şerhi konulmadan tapu verilir.
Hizmet destek alanında geri alım şerhi olur mu?
M.58/2 şartlarını sağlayan ve yapı kullanma izin belgesi alanlara geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapu verilir.
Yatırım kredisiyle üretim öncesi şerhsiz tapu mümkün mü?
M.58/4’teki yüzde 50 sabit yatırım kredisi ve diğer şartlar sağlanıp Bakanlık uygun görüşü alınırsa mümkündür.
Yatırım kredisi şartı yüzde kaçtır?
Kredi tutarı, parselde gerçekleştirilecek sabit yatırım tutarının en az yüzde 50’si olmalıdır.
Kredi kullanan OSB’de ipoteği kim kaldırır?
OSB, m.58/3’te sayılan belgelerle Bakanlığa ipotek kaldırma talebini iletir; süreç ilgili kredi ve tapu kayıtlarına göre tamamlanır.
Tapuyu aldıktan sonra hemen satabilir miyim?
Hayır. M.61’de borç ve işyeri açma çalışma ruhsatı şartlarına bağlı devir sınırlamaları vardır.
Sanayi sicil belgesi tapu için gerekli mi?
Üretime geçen sanayi parseli katılımcısına geri alım hakkı şerhi olmadan tapu verilmesinde m.58/1 sanayi sicil belgesini açıkça arar.
Resmî kaynaklar
- Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu
- Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği
- T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
