OSB Arsa Tahsis Sözleşmesi Nasıl Düzenlenir? Yönetmelik m.56 | 2026
Kısa ve net cevap: OSB arsa tahsisinin kesinleşmesi yalnız yönetim kurulu kararıyla tamamlanmaz; Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.56 uyarınca OSB ile katılımcı arasında “Arsa Tahsis Sözleşmesi” düzenlenir. Sözleşmenin Bakanlığın çevrimiçi sisteminde elektronik ortamda imzalanması esastır. Sözleşme ıslak imzayla imzalanırsa bir nüshasının imza tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde Bakanlığın çevrimiçi sistemine yüklenmesi zorunludur. Bakanlık kredisi kullanan OSB’lerde sözleşmenin bir nüshası ilgili banka şubesine de gönderilir. Tahsis nedeniyle alınan tutarlar avans niteliğindedir ve arsa satışında alınacak peşinata dâhil edilir.
OSB arsa tahsis sözleşmesinin hukuki dayanağı nedir?
Arsa tahsis sözleşmesi, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin “Sözleşme düzenleme” başlıklı 56 ncı maddesinde düzenlenmiştir. Maddenin başlığı ve içeriği 5 Eylül 2024 tarihli değişiklikle güncellenmiştir. Güncel sistemde sözleşmenin çevrimiçi elektronik ortamda imzalanması kural; ıslak imza ise mümkündür ancak bu durumda sözleşme nüshasının yedi gün içinde Bakanlığın çevrimiçi sistemine yüklenmesi zorunludur.
Sözleşme aşaması, tahsis kararından ayrı değerlendirilmelidir. Yönetmelik m.55/5 uyarınca yönetim kurulunun tahsis kararı ilgilisine 10 iş günü içinde bildirilir ve tebliğden itibaren 15 gün içinde arsa tahsis sözleşmesinin imzalanmasıyla tahsis kesinleşir. Bu nedenle m.55 tahsis kararından sözleşmeye geçiş süresini; m.56 ise sözleşmenin hangi biçimde düzenleneceğini ve tahsis nedeniyle alınan bedelin hukuki niteliğini belirler. Tahsis sürecinin tamamı için OSB Arsa Tahsisi Nasıl Yapılır? Yönetmelik m.55 rehberimize bakabilirsiniz.
Arsa tahsis sözleşmesi ne zaman imzalanır?
Arsa tahsis sözleşmesinin imza zamanı Yönetmelik m.55/5 ile birlikte okunmalıdır. Yönetim kurulu tahsis kararını verdikten sonra OSB, bu kararı 10 iş günü içinde ilgiliye yazılı olarak bildirir. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde arsa tahsis sözleşmesinin imzalanması gerekir. Katılımcı bu 15 günlük süre içinde sözleşmeyi imzalamazsa tahsis kararı geçersiz sayılır.
Burada üç farklı tarih birbirine karıştırılmamalıdır: yönetim kurulu karar tarihi, tahsis kararının tebliğ tarihi ve sözleşmenin imza tarihi. On beş günlük süre tebliğ tarihinden itibaren işler. Yedi günlük çevrimiçi sisteme yükleme süresi ise yalnız sözleşmenin ıslak imzayla imzalanması halinde ve sözleşmenin imza tarihinden itibaren hesaplanır. Dosya yönetiminde bu tarihlerin ayrı ayrı kaydedilmesi, süre hatasını önler.
OSB arsa tahsis sözleşmesi elektronik imzayla mı imzalanır?
Yönetmelik m.56/1 açık biçimde arsa tahsis sözleşmelerinin Bakanlığın çevrimiçi sisteminde elektronik ortamda imzalanmasının esas olduğunu düzenler. Bu hüküm, sözleşme sürecinin dijital olarak yürütülmesini temel yöntem haline getirmiştir. Katılımcı şirket adına elektronik imza kullanacak kişinin şirketi temsil ve ilzam yetkisine sahip olması gerekir. Elektronik imza kullanılması, temsil yetkisi bulunmayan bir kişinin şirket adına geçerli irade açıklamasında bulunabileceği anlamına gelmez.
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında güvenli elektronik imzanın hukuki sonuçları ayrıca değerlendirilir. Elektronik sözleşme ve imza konusunda sitemizdeki E-İmza ile Sözleşme İmzalanır mı? TBK 14-15 ve 5070 m.5 rehberi, genel elektronik imza çerçevesini açıklar. OSB arsa tahsis sözleşmesinde ise özel düzenleme m.56’dır ve Bakanlığın çevrimiçi sistemi esas yöntemdir.
Islak imzalı arsa tahsis sözleşmesi geçerli midir?
Evet. Yönetmelik m.56 elektronik imzayı esas yöntem yapmakla birlikte ıslak imzalı sözleşmeyi yasaklamaz. Ancak ıslak imzalı sözleşmenin bir nüshasının sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde Bakanlığın çevrimiçi sistemine yüklenmesini zorunlu tutar. Bu yükümlülük OSB süreçlerinin Bakanlık sistemi üzerinden izlenebilmesini sağlar.
Yedi günlük süre bakımından en önemli belge, sözleşmede bulunan imza tarihidir. Sözleşmenin fiziksel olarak imzalanmasıyla birlikte taranmış nüshanın, eklerinin ve sisteme yükleme kaydının aynı işlem dosyasında tutulması gerekir. Sözleşmenin birden fazla tarihte imzalanması gibi tereddüt yaratabilecek durumlarda tarafların irade açıklamasını ve imza tarihini açık hale getirmesi gerekir; çünkü Yönetmelik yükleme süresini sözleşmenin imza tarihine bağlamıştır.
Yedi günlük yükleme süresi ne zaman başlar?
Yönetmelik m.56/1’e göre süre sözleşmenin imza tarihinden başlar. Hüküm “en geç yedi gün içinde” ifadesini kullanır. Bu süreyi tahsis kararının tebliğ tarihiyle veya yönetim kurulu karar tarihiyle karıştırmamak gerekir. Tebliğden itibaren 15 günlük süre sözleşmeyi imzalamaya; imza tarihinden itibaren yedi günlük süre ise ıslak imzalı sözleşme nüshasını Bakanlığın çevrimiçi sistemine yüklemeye ilişkindir.
Elektronik ortamda Bakanlığın çevrimiçi sistemi üzerinde imzalanan sözleşmede ayrıca ıslak imzalı nüsha yükleme yükümlülüğü doğmaz; çünkü m.56/1 bu yükümlülüğü açıkça “ıslak imza ile imzalanması halinde” öngörür. Bununla birlikte elektronik işlem kayıtları, imza doğrulama bilgileri ve sözleşmenin son nüshası şirket dosyasında saklanmalıdır.
Kredi kullanan OSB’de sözleşme bankaya gönderilir mi?
Evet. Yönetmelik m.56/1’in son cümlesi, kredi kullanan OSB’lerde arsa tahsis sözleşmesinin bir nüshasının ilgili banka şubesine gönderilmesini zorunlu tutar. Bu hüküm, Bakanlık kredisiyle finansman ilişkisi bulunan OSB’lerde arsa tahsis ve satış gelirlerinin kredi geri ödeme düzeniyle bağlantılı olmasının sonucudur.
Yönetmelik m.57’de de Bakanlık kredisi kullanan OSB’lerin arsa tahsis ve satış gelirlerinin bankanın mahalli şubesinde açılacak “Arsa Satışları Hesabı” üzerinden izlenmesi düzenlenmiştir. Bu nedenle banka nüshası yalnız arşiv amacı taşıyan bir kopya değildir; kredi kullanan OSB’lerde gelir takibi ve kredi borcunun yönetimi bakımından düzenleyici sistemin parçasıdır.
Tahsis sırasında ödenen para arsa satış bedeli midir?
Yönetmelik m.56/2 bu konuda nettir: tahsis nedeniyle tahsil olunan meblağlar avans niteliğindedir. Bu tutarlar, arsa satışından alınacak peşinata dâhil edilir. Dolayısıyla tahsis aşamasında ödeme yapılması, tek başına arsa mülkiyetinin katılımcıya geçtiği veya tapu devrinin tamamlandığı anlamına gelmez.
Avansın peşinata dâhil edilmesi, aynı tutarın satış aşamasında yeniden peşinat olarak tahsil edilmemesi sonucunu doğurur. Ancak nihai arsa bedeli, ödeme takvimi, tapu şartları ve varsa kredi ilişkisi Yönetmeliğin sonraki maddeleriyle birlikte incelenmelidir. Özellikle m.58 tapu verme şartlarını, m.59 ödemelerin zamanında yapılmamasını, m.60 yatırım sürelerini ve m.62 tahsisin iadesi veya iptali halinde bedel hesabını düzenler.
Arsa tahsis sözleşmesi tapu yerine geçer mi?
Hayır. Arsa tahsis sözleşmesi tahsis ilişkisinin sözleşmeye bağlanmasını sağlar; tapu devri ayrı hukuki aşamadır. Yönetmelik m.58’de tapu verilmesinin şartları ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle imzalanmış tahsis sözleşmesine sahip olmak, tapu sicilinde katılımcının malik olarak tescil edildiği anlamına gelmez.
Bu ayrım finansman ve teminat işlemlerinde önemlidir. Banka kredisi, makine finansmanı veya yatırım ortaklığı kurulurken şirketin “tahsis hakkı” ile “tapu mülkiyeti” birbirinden ayrılmalıdır. Tapu henüz verilmemişse sözleşmede ve resmi kayıtlarda mevcut hukuki durum ne ise finansman belgelerinde de aynı durum kullanılmalıdır. Aksi halde yatırımın teminat yapısı gerçeği yansıtmayabilir.
Arsa tahsis sözleşmesinde hangi bilgiler bulunmalıdır?
Yönetmelik m.56 sözleşmenin adını, imzalama yöntemini, çevrimiçi sisteme yükleme yükümlülüğünü ve tahsil edilen tutarın avans niteliğini açıkça düzenler. Sözleşmenin somut içeriği ayrıca tahsis kararına, parsel bilgilerine, OSB’nin usulüne uygun kararlarına ve mevzuatın zorunlu hükümlerine uygun olmalıdır. Katılımcının adı veya unvanı, tahsis edilen parselin açık kimliği, tahsis bedeli ve ödeme bilgileri, imza yetkilileri ve tahsise bağlı süreler belge üzerinden doğrulanmalıdır.
Özellikle tüzel kişi katılımcılarda şirket unvanının ticaret siciliyle birebir uyumlu olması, vergi ve sicil bilgilerinin doğru yazılması, imzacıların güncel temsil yetkisinin bulunması gerekir. Parselin ada/parsel veya çevrimiçi sistemde kullanılan tanımlayıcı bilgileri, yönetim kurulu tahsis kararıyla sözleşmede farklı olmamalıdır. Farklılık varsa sözleşme imzalanmadan önce düzeltilmelidir.
Sözleşmeye mevzuata aykırı hüküm konulabilir mi?
Hayır. OSB ile katılımcı arasındaki sözleşme, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununa ve Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğine aykırı hükümlerle kanunun veya Yönetmeliğin emredici sonuçlarını ortadan kaldıramaz. Örneğin m.55/8’deki tek gerçek veya tüzel kişiye tahsis kuralı, m.60’taki yatırım süreleri, m.61’deki devir sınırlamaları ve m.63’teki kiralama şartları sözleşmeyle etkisiz hale getirilemez.
Bu nedenle sözleşme incelemesinde yalnız özel şartlara bakmak yeterli değildir. Sözleşme hükmünün dayandığı Yönetmelik maddesi belirlenmeli, taraflara verilen hak ve yükümlülüğün mevzuattaki sınırı kontrol edilmelidir. Özellikle tahsis iptali, devir, kiralama, gecikmiş ödeme ve tapu koşullarında sözleşme metni ile güncel Yönetmelik birlikte okunmalıdır.
Arsa tahsis sözleşmesinde temsil yetkisi neden önemlidir?
Katılımcı bir şirketse sözleşme şirket tüzel kişiliği adına imzalanır. İmza atan kişinin güncel ticaret sicili kayıtlarına ve şirketin temsil düzenine göre yetkili olması gerekir. Müşterek temsil varsa tek imza yeterli olmayabilir; yetki süreli veya işlem türü bakımından sınırlıysa bu sınır sözleşmenin imza tarihinde dikkate alınmalıdır.
Elektronik imza kullanılması bu kontrolü ortadan kaldırmaz. Elektronik imza teknik olarak imzalayan kişiyi doğrularken, o kişinin şirket adına o işlemi yapmaya hukuken yetkili olup olmadığı şirket ve ticaret sicili kayıtlarından değerlendirilir. Bu nedenle elektronik imzadan önce imza sirküleri, ticaret sicili ilanları ve gerekiyorsa şirket organ kararı kontrol edilmelidir.
Tahsis sözleşmesindeki parsel bilgileri nasıl kontrol edilir?
Kesin arsa tahsisi Yönetmelik m.55 uyarınca onaylı parselasyon planına göre tahsis edilebilir parseller üzerinden yapılır. Bu nedenle sözleşmedeki parsel kimliğinin onaylı parselasyon planı, yönetim kurulu tahsis kararı ve Bakanlık sistemindeki tahsis kaydıyla uyumlu olması gerekir. Yalnız metrekare bilgisine bakmak yeterli değildir; tahsis edilen parselin hukuki kimliği doğru olmalıdır.
Yapılaşma aşamasında parselin imar durumunun ayrıca incelenmesi gerekir. OSB’de yapı ruhsatı ve işyeri ruhsatı rejimi için sanayi tesislerinde yapı ruhsatı ve yapı ruhsatı başvuru süreleri rehberlerimiz tamamlayıcı bilgi sağlar. Tahsis sözleşmesi imzalanması, ruhsat yükümlülüklerini kaldırmaz.
Ön tahsis sözleşmesi ile arsa tahsis sözleşmesi aynı mıdır?
Hayır. Ön tahsis Yönetmelik m.54/A’da düzenlenir ve parselasyon planı onaylanmadan önce Bakanlık izniyle uygulanabilir. Ön tahsis bedeli avans niteliğindedir ve altyapı tamamlandıktan sonra OSB yatırımcıyı kesin arsa tahsis sözleşmesi imzalamaya çağırır. Kesin arsa tahsis sözleşmesi ise m.55-56 sisteminde tahsis kararının sözleşmeye bağlandığı aşamadır.
Ön tahsis sürecini ayrıntılı olarak OSB’de Ön Tahsis Nasıl Yapılır? Yönetmelik m.54/A rehberinde açıkladık. Özellikle ön tahsisin hiçbir şekilde devredilememesi ve devir amacıyla şirket hissesi devrinin ön tahsisin iptaline yol açması, kesin tahsis sözleşmesine geçmeden önce bilinmesi gereken temel farklardandır.
Sözleşme imzalandıktan sonra yatırımcıyı hangi aşamalar bekler?
Sözleşmenin imzalanması tahsisi kesinleştirir ancak yatırım sürecini tamamlamaz. Katılımcının ödeme yükümlülüklerine, yapı ve işletme ruhsatlarına, yatırım sürelerine, çevre ve altyapı kurallarına uyması gerekir. Yönetmelik m.60, tahsis tarihinden itibaren proje onayı ve yapı ruhsatı için; yapı ruhsatından sonra da işyeri açma ve çalışma ruhsatı için açık süreler öngörür.
Sanayi tesisinin faaliyete geçebilmesi için çevre mevzuatına ilişkin izinler de ayrıca gündeme gelebilir. Sitemizdeki Çevre İzni, Arıtma ve Atık Bertaraf Yükümlülüğü rehberi, 2872 sayılı Çevre Kanunu kapsamındaki temel yükümlülükleri açıklar. OSB tahsis sözleşmesinin varlığı çevresel izin yükümlülüklerinden muafiyet sağlamaz.
Katılımcı sözleşmeyi 15 gün içinde imzalamazsa ne olur?
Yönetmelik m.55/5’in sonucu kesindir: tahsis kararının tebliğinden itibaren 15 gün içinde arsa tahsis sözleşmesi imzalanmazsa tahsis kararı geçersiz sayılır. Bu sonuç için ayrıca m.56’da yeni bir süre verilmemiştir. Bu nedenle finansman, şirket organ kararı, temsil yetkisi veya iç onay süreçleri 15 günlük süre sona ermeden tamamlanmalıdır.
Tahsis kararının geçersiz hale gelmesi, yatırımcının daha sonra aynı parsele otomatik olarak hak kazanacağı anlamına gelmez. Parselin yeniden tahsis süreci, ilan ve OSB kararları çerçevesinde yürütülür. Bu nedenle sözleşme süresi “tamamlayıcı belge getirilebilir bir idari süre” gibi görülmemeli; tahsis kararının hukuki kaderini belirleyen süre olarak takip edilmelidir.
Islak imzalı sözleşme yedi gün içinde sisteme yüklenmezse ne yapılmalıdır?
Yönetmelik m.56/1 bu yüklemeyi zorunlu tutar. Yükleme süresinin kaçırılması halinde OSB’nin dosyayı gecikmeksizin Bakanlık çevrimiçi sistemine kaydetmesi ve gecikmenin nedenini belgeleyerek mevzuata uygun düzeltme işlemlerini yapması gerekir. Yönetmelikte m.56 özelinde “yedi gün geçerse sözleşme kendiliğinden geçersiz olur” şeklinde ayrı bir hüküm bulunmadığından, böyle bir sonuç metne eklenemez. Ancak zorunlu yükleme işleminin yapılmamış olması mevzuata aykırılık teşkil eder ve denetimde tespit edilebilir.
Bu ayrım önemlidir: Yönetmelikte açıkça öngörülmeyen bir “otomatik hükümsüzlük” sonucu varsayılmamalı; buna karşılık yedi günlük yükleme yükümlülüğü de isteğe bağlı görülmemelidir. OSB yönetiminin yükleme kaydını, tarihini ve sözleşme nüshasını denetime hazır tutması gerekir.
Arsa tahsis sözleşmesi imzalanmadan önce kontrol listesi
- Yönetim kurulu tahsis kararının tarihini ve içeriğini kontrol edin.
- Tahsis kararının tebliğ tarihini belgeleyin ve 15 günlük imza süresini hesaplayın.
- Sözleşmedeki şirket unvanı, vergi/sicil bilgileri ve temsil yetkililerini doğrulayın.
- Parsel kimliğini onaylı parselasyon planı ve tahsis kararıyla karşılaştırın.
- Tahsis bedeli, avans ve ödeme bilgilerinin karar ve resmi kayıtlara uygunluğunu inceleyin.
- Elektronik imza kullanılacaksa imzalayan kişinin şirket adına yetkisini doğrulayın.
- Islak imza kullanılacaksa yedi günlük Bakanlık sistemine yükleme takvimini oluşturun.
- OSB Bakanlık kredisi kullanıyorsa banka şubesine gönderilecek sözleşme nüshasını hazırlayın.
- m.60 yatırım sürelerini sözleşme imzasından bağımsız bir uyum takvimine bağlayın.
- Devir ve kiralama planı varsa m.61 ve m.63 sınırlamalarını yatırım öncesinde değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
OSB arsa tahsis sözleşmesi zorunlu mu?
Evet. Yönetmelik m.56/1, OSB ile katılımcı arasında “Arsa Tahsis Sözleşmesi” düzenlenmesini öngörür.
Sözleşme elektronik imzayla mı imzalanmalı?
Elektronik ortamda Bakanlığın çevrimiçi sisteminde imzalanması esastır. Islak imza da mümkündür.
Islak imzalı sözleşme kaç gün içinde sisteme yüklenir?
İmza tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde Bakanlığın çevrimiçi sistemine yüklenir.
Yedi günlük süre tahsis kararının tebliğinden mi başlar?
Hayır. Yedi günlük yükleme süresi sözleşmenin imza tarihinden başlar. Sözleşmeyi imzalama süresi ise tahsis kararının tebliğinden itibaren 15 gündür.
Kredi kullanan OSB sözleşmeyi bankaya gönderir mi?
Evet. Arsa tahsis sözleşmesinin bir nüshası ilgili banka şubesine gönderilir.
Tahsis için ödediğim para peşinat sayılır mı?
Tahsis nedeniyle tahsil edilen tutarlar m.56/2 gereği avans niteliğindedir ve arsa satışında alınacak peşinata dâhil edilir.
Tahsis sözleşmesi imzalanınca tapu çıkar mı?
Hayır. Tapu verme şartları Yönetmelik m.58’de ayrıca düzenlenmiştir.
Sözleşmeyi 15 gün içinde imzalamazsam ne olur?
Yönetmelik m.55/5 gereği tahsis kararı geçersiz sayılır.
Elektronik imzayı şirket çalışanı kullanabilir mi?
Sözleşmeyi şirket adına imzalayan kişinin şirketi o işlem bakımından temsil etmeye yetkili olması gerekir. Elektronik imza, temsil yetkisi eksikliğini ortadan kaldırmaz.
Ön tahsis sözleşmesi ile kesin arsa tahsis sözleşmesi aynı mı?
Hayır. Ön tahsis m.54/A’ya; kesin arsa tahsis süreci m.55-56’ya tabidir.
Resmî kaynaklar
- T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu
- T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği
- Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – Temmuz 2026 OSB Arsa Tahsis Duyurusu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
