OSB Arsa Tahsis Süreleri ve Tahsis İptali: Yönetmelik m.60 | 2026
Kısa ve net cevap: OSB’de tahsis edilen sanayi parselinde yatırım süresi sınırsız değildir. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.60’a göre katılımcı, tahsis tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapıya ait projelerini OSB’ye tasdik ettirip yapı ruhsatını almalı; yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2 yıl içinde işyeri açma ve çalışma ruhsatını almalıdır. ÇED Yönetmeliğine tabi yatırımda “ÇED Gerekli Değildir” veya “ÇED Olumlu” kararı da alınmalıdır. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde tahsis yönetim kurulu tarafından iptal edilir. Makul sebepler varsa yönetim kurulu yapı ruhsatı süresini toplamda en fazla 1 yıl, işyeri açma ve çalışma ruhsatı süresini de toplamda en fazla 1 yıl uzatabilir. Yapı ruhsatını almış fakat işyeri ruhsatını alamamış katılımcıya, Bakanlığa başvurusu üzerine Bakanlık tarafından toplamda 3 yılı geçmemek üzere ayrıca uzatma verilebilir.
OSB arsa tahsis sürelerinin hukuki dayanağı nedir?
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin “Arsa tahsis süreleri ve tahsis iptali” başlıklı 60 ıncı maddesi, tahsisli sanayi parselinde yatırımın hangi sürelerde ilerletilmesi gerektiğini ve sürelerin ihlalinde uygulanacak tahsis iptalini düzenler. Maddenin başlığı ve önemli hükümleri 5 Eylül 2024 tarihli değişiklikle güncellenmiştir. Güncel metinde yapı ruhsatı, işyeri açma ve çalışma ruhsatı, ÇED kararı, OSB yönetim kurulu uzatması, Bakanlık uzatması ve muvazaalı/spekülatif devir işlemleri ayrı fıkralarda ele alınır.
Bu düzenleme, arsa tahsisinin yatırım yapmadan parsel elde tutma aracı olmadığını gösterir. Tahsis kararı ve arsa tahsis sözleşmesi yatırımcıya parsel üzerinde yatırım yapma imkânı verir; buna karşılık yatırımcı da Yönetmelikteki takvime uymak zorundadır. Tahsisin ilk aşaması için OSB Arsa Tahsisi – Yönetmelik m.55 ve sözleşme aşaması için OSB Arsa Tahsis Sözleşmesi – m.56 rehberlerimiz birlikte okunmalıdır.
Yapı ruhsatı için bir yıllık süre ne zaman başlar?
Yönetmelik m.60/1-a, süreyi “tahsis tarihinden itibaren” başlatır. Katılımcı tahsis tarihinden itibaren 1 yıl içinde gerçekleştireceği yapıya ait projeleri OSB’ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını almak zorundadır. Bu nedenle sürenin başlangıcı inşaat projesinin hazırlanma tarihi, sözleşmenin daha sonra imzalanan bir eki veya finansman tarihine göre değil, hukuken geçerli tahsis tarihine göre belirlenir.
Yatırımcı tahsis kararını, tebliğ belgesini ve arsa tahsis sözleşmesini aynı dosyada saklamalıdır. Süre hesabında hangi tarihin tahsis tarihi olduğu tartışmalı hale gelirse, yönetim kurulu kararı ile sözleşme kayıtları birlikte incelenir. Projelerin OSB’ye tasdik ettirilmesi tek başına yeterli değildir; m.60/1-a açıkça yapı ruhsatının da bir yıllık sürede alınmasını arar.
Bir yıl içinde yalnız ruhsat başvurusu yapmak yeterli midir?
Hayır. Yönetmelik “yapı ruhsatını almayan” katılımcının tahsisinin iptal edileceğini düzenler. Bu nedenle bir yıllık süre içinde yalnız proje hazırlamak, proje tasdik başvurusu yapmak veya ruhsat başvuru dosyasını teslim etmek hükmün aradığı sonucu tek başına karşılamaz. Projelerin OSB’ye tasdik ettirilmesi ve yapı ruhsatının alınması gerekir.
Ruhsat sürecinin son güne bırakılmaması bu nedenle önemlidir. Projede eksik bulunması, kurum görüşlerinin tamamlanmaması veya revizyon gerekmesi, bir yıllık sürenin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez. Makul bir sebep varsa sürenin bitmesini beklemeden yönetim kurulundan m.60/2 kapsamında uzatma talep edilmelidir. Sanayi tesislerinde ruhsat sürecinin genel hukuki çerçevesi için Sanayi Tesislerinde Yapı Ruhsatı rehberimiz incelenebilir.
İşyeri açma ve çalışma ruhsatı için iki yıllık süre ne zaman başlar?
Yönetmelik m.60/1-b, ikinci temel süreyi yapı ruhsatının alındığı tarihe bağlar. Katılımcı, yapı ruhsatını aldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde işyeri açma ve çalışma ruhsatını almak zorundadır. Bu iki yıllık sürenin tahsis tarihinden hesaplanması doğru değildir; başlangıç noktası yapı ruhsatı tarihidir.
Bu aşamada yatırımcının inşaatı tamamlaması, gerekli yapı kullanma ve teknik izinleri alması ve işletmenin faaliyet ruhsatına hazır hale gelmesi gerekir. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı, sadece inşaatın bitmiş olmasıyla kendiliğinden doğmaz. İlgili özel mevzuatın aradığı yangın, çevre, iş sağlığı, teknik tesisat ve faaliyet konusu şartları ayrıca yerine getirilmelidir.
İki yıl dolunca tahsis kendiliğinden sona erer mi?
M.60/1, şartları yerine getirmeyen katılımcılara yapılan tahsisin “yönetim kurulu tarafından iptal” edileceğini düzenler. Dolayısıyla süre ihlali tahsis iptalinin hukuki sebebini oluşturur; iptal işlemi yönetim kurulu tarafından tesis edilir. Katılımcının dosyasında sürelerin dolup dolmadığı, verilmiş bir uzatma bulunup bulunmadığı ve ruhsatın hangi tarihte alındığı belirlenmeden işlem yapılmamalıdır.
Tahsis iptali önemli bir hukuki sonuç doğurduğundan yönetim kurulu kararının parsel, katılımcı, süre hesabı ve dayanak madde bakımından açık olması gerekir. İptalin bedel iadesi boyutu Yönetmelik m.62’de ayrıca düzenlenmiştir; m.60’daki iptal sebebi ile m.62’deki iade hesabı birbirine karıştırılmamalıdır.
ÇED kararı alınmazsa tahsis iptal edilir mi?
Evet. Yönetmelik m.60/1-c, Çevresel Etki Değerlirmesi Yönetmeliğine göre “ÇED Gerekli Değildir” veya “ÇED Olumlu” kararı almayan katılımcılara yapılan tahsisin yönetim kurulu tarafından iptal edileceğini düzenler. Yatırımın ÇED mevzuatı kapsamında hangi karara tabi olduğu, projenin niteliği ve kapasitesi üzerinden belirlenir.
ÇED yükümlülüğü bulunan yatırımcının bu süreci yapı ve işletme ruhsatlarından ayrı bir uyum başlığı olarak takip etmesi gerekir. ÇED kararını sonradan tamamlanacak tali bir belge gibi görmek, tahsis bakımından doğrudan iptal riski yaratır. Çevresel yükümlülükler için Çevre İzni, Arıtma ve Atık Bertaraf Yükümlülüğü rehberimiz tamamlayıcıdır.
Yönetim kurulu yapı ruhsatı süresini uzatabilir mi?
Evet. Yönetmelik m.60/2-a, makul sebeplerin varlığı halinde m.60/1-a’daki yapı ruhsatı süresinin yönetim kurulu tarafından toplamda 1 yılı geçmemek üzere uzatılmasına izin verir. Bu düzenleme, katılımcıya kendiliğinden ek bir yıl verildiği anlamına gelmez. Makul sebep bulunmalı ve yönetim kurulu uzatma kararı vermelidir.
Uzatma talebi yazılı yapılmalı; gecikmenin sebebi ve yatırımın hangi aşamada olduğu belgelenmelidir. Finansman sözleşmesi, kurum yazışmaları, proje revizyon kayıtları, idari izin süreçleri veya yatırımcıdan kaynaklanmayan teknik engeller somut dosyada değerlendirilir. Yönetim kurulunun kararı, uzatmanın hangi tarihe kadar verildiğini açıkça göstermelidir.
İşyeri ruhsatı için yönetim kurulu kaç yıl ek süre verebilir?
Yönetmelik m.60/2-b’ye göre m.60/1-b’deki işyeri açma ve çalışma ruhsatı süresi, makul sebeplerin varlığı halinde yönetim kurulu tarafından toplamda 1 yılı geçmemek üzere uzatılabilir. Güncel metin 5 Eylül 2024 değişikliği sonrasında bu üst sınırı 1 yıl olarak düzenler.
Bu süre yapı ruhsatı için verilen uzatmadan farklıdır. Bir yatırımcının yapı ruhsatı aşamasında ek süre kullanmış olması, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamasında m.60/2-b’deki koşulları taşıyorsa ayrıca değerlendirilmesine engel değildir. Her aşama kendi başlangıç tarihi ve kendi uzatma kararıyla izlenmelidir.
Bakanlık hangi durumda üç yıla kadar ek süre verebilir?
Yönetmelik m.60/3’ün güncel hükmüne göre yapı ruhsatı almış ancak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış katılımcı, Bakanlığa başvurabilir. Bakanlık tarafından toplamda 3 yılı geçmemek üzere uzatma verilebilir. Bu hüküm yönetim kurulunun m.60/2-b’deki uzatma yetkisinden ayrı bir Bakanlık uzatma mekanizmasıdır.
Metin Bakanlığa “uzatma verilebilir” yetkisi tanır; bu nedenle başvuru yapılması tek başına üç yıllık sürenin otomatik olarak kazanıldığı anlamına gelmez. Katılımcı yatırımın mevcut durumunu, gecikmenin nedenlerini ve ruhsatı almak için tamamlanması gereken işlemleri Bakanlığa sunmalıdır. Verilen kararın başlangıç ve bitiş tarihi dosyada açıkça takip edilmelidir.
Yönetim kurulu ve Bakanlık uzatmaları nasıl birlikte hesaplanır?
Yönetmelik iki ayrı mekanizma kurar. M.60/2-b’de işyeri ruhsatı için yönetim kurulu toplamda 1 yılı geçmeyen uzatma verebilir. M.60/3’te ise yapı ruhsatı almış ancak işyeri ruhsatı alamamış katılımcıya Bakanlık, başvuru üzerine toplamda 3 yılı geçmemek üzere uzatma verebilir. Katılımcı hangi uzatmanın hangi karara dayandığını ayrı kayıt altında tutmalıdır.
Süre takviminde “toplamda” ibaresi dikkate alınmalı; aynı dönemlerin iki kez eklenmesiyle mevzuatta bulunmayan yeni bir süre yaratılmamalıdır. Bakanlık veya OSB kararında verilen kesin tarih varsa uygulamada bu tarih esas alınır. Özellikle tahsis iptalinden önce bütün uzatma kararlarının dosyada mevcut olup olmadığı kontrol edilmelidir.
AB Katılım Öncesi Mali Yardım projelerinde süre nasıl uzar?
Yönetmelik m.60/4 özel bir proje grubu için farklı düzenleme getirir. Bakanlığın Avrupa Birliği ile birlikte yürüttüğü Katılım Öncesi Mali Yardım Programı kapsamındaki projelerde, projenin program otoritesince desteklendiğinin her yıl proje yararlanıcısı tarafından belgelenmesi şartıyla m.60/1-a’daki yapı ruhsatı süresi OSB tarafından uzatılır.
Bu özel hükümden yararlanmak için projenin belirtilen program kapsamında olması ve desteğin her yıl belgelendirilmesi gerekir. Bir defalık destek yazısının bütün yıllar için yeterli olduğu varsayılmamalıdır. Yıllık belgelendirme, OSB dosyasında süre uzatımının dayanağı olarak saklanmalıdır.
Muvazaalı veya spekülatif devir işlemi tahsis iptaline yol açar mı?
Evet. Yönetmelik m.60/5, tahsis edilen parselin muvazaalı olarak veya spekülatif amaçlı devrine yönelik işlemlerin Bakanlıkça tespit edilmesi halinde parsel tahsisinin, Bakanlığın yazılı bildirimi üzerine OSB tarafından iptal edilmesini düzenler. Bu hüküm 5 Eylül 2024 değişikliğiyle maddeye eklenmiştir.
Bu durumda arsa tahsis sözleşmesine ve Yönetmeliğe aykırı işlem yapan katılımcı herhangi bir ad altında tazminat veya yeniden değerleme talep edemez. Tahsis bedeli en geç 1 yıl içinde OSB tarafından geri ödenir. Devir ve şirket payı değişiklikleri bu nedenle yalnız ticaret hukuku işlemi olarak değil, OSB tahsis rejimi bakımından da incelenmelidir.
Şirket hissesi devri tahsis iptali doğurabilir mi?
OSB mevzuatında pay değişiklikleri ayrıca Yönetmelik m.61’de ayrıntılı düzenlenmiştir. M.60/5 ise Bakanlığın muvazaalı veya spekülatif amaçlı devir işlemini tespit etmesi halinde doğrudan tahsis iptali mekanizması kurar. Bu nedenle şirket payı devrinin ticaret siciline tescil edilmiş olması, işlemin OSB tahsis kurallarına uygun olduğu sonucunu tek başına doğurmaz.
Pay değişikliği planlanırken tahsis sözleşmesi, m.60 ve m.61 birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle yatırım tamamlanmadan yapılan kontrol değişikliklerinde, işlemin tahsis hakkını dolaylı devretme veya spekülasyon amacı taşıdığı yönünde değerlendirme doğmaması için Bakanlık onayı gereken haller önceden belirlenmelidir.
Spekülatif devir nedeniyle iptalde bedel nasıl geri ödenir?
M.60/5 bu özel iptal sebebi için açık sonuç getirir: katılımcı tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz; tahsis bedeli en geç bir yıl içinde OSB tarafından geri ödenir. Bu düzenleme, m.62’deki genel iade ve iptal güncelleme sisteminden farklı özel bir sonuçtur.
Uyuşmazlıkta öncelikle iptalin hangi maddeye dayandığı belirlenmelidir. Süre ihlali nedeniyle m.60/1 ve m.62 kapsamında yapılan iptal ile, Bakanlığın tespit ettiği muvazaalı/spekülatif devir nedeniyle m.60/5 kapsamında yapılan iptalin bedel sonuçları aynı değildir.
Süreler bittikten sonra iptal edilen parsel yeniden tahsis edilebilir mi?
Yönetmelik m.60/6, m.60/2 ve m.60/3’te belirlenen uzatma sürelerinin bitmesinden sonra tahsisi iptal edilen parsellerin Bakanlık onayı alınmadan yeniden tahsis edilemeyeceğini düzenler. Bu hüküm de 5 Eylül 2024 değişikliğiyle eklenmiştir.
OSB yönetimi, uzatma sürecinin sonunda tahsisi iptal edilen parseli doğrudan yeni yatırımcıya tahsis etmeden önce Bakanlık onayını almalıdır. Böylece uzun süre yatırımın tamamlanamadığı parsellerde yeniden tahsis süreci merkezi denetim altında yürütülür.
Tahsis iptalinde tebligat neden önemlidir?
M.60 iptal sebeplerini düzenlerken, tahsis iadesi ve iptalinin taraflara tebliği ile sonuç doğurması Yönetmelik m.62’de ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle yönetim kurulu iptal kararının alınması yanında kararın usulüne uygun biçimde katılımcıya bildirilmesi de dosyanın önemli unsurudur.
Tebliğ tarihi, bedel iadesi, parselin yeniden tahsisi ve yatırımcının hukuki başvuru takvimi bakımından önem taşır. Elektronik veya fiziki tebligat kaydı, kararın tam metni ve tebliğ alındısı birlikte saklanmalıdır.
İnşaatın tamamlanmaması m.60 dışında ayrıca sonuç doğurur mu?
Evet. Yönetmelik m.62/2, katılımcının inşaatını süresinde ya da verilen ek süre içinde bitirmemesi halinde OSB’nin tahsisi iptale yetkili olduğunu ayrıca düzenler. Bu nedenle yatırım takvimi yalnız yapı ruhsatının alınmasıyla tamamlanmış sayılmaz; inşaatın ve işletme ruhsatı aşamasının Yönetmelikteki süreler içinde yürütülmesi gerekir.
İnşaat temel seviyesinin üstüne çıkmışken tahsis iade veya iptal edilirse, mevcut yapının bedeli ve yeni katılımcıya geçiş m.62/8’de özel usule bağlanmıştır. Bu konu, “OSB arsa tahsisinin iadesi veya iptali” başlıklı ayrı rehberde ayrıntılı incelenmelidir.
Tahsis süresi takibi için hangi belgeler saklanmalıdır?
Katılımcı bakımından yönetim kurulu tahsis kararı, arsa tahsis sözleşmesi, proje teslim/tasdik kayıtları, yapı ruhsatı, ÇED kararı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı, OSB uzatma kararları ve varsa Bakanlık uzatma kararı tek bir kronolojik dosyada bulunmalıdır. Bu belgeler, her sürenin başlangıç ve bitiş tarihini doğrudan gösterir.
OSB bakımından ise katılımcı bazlı süre takip çizelgesi tutulması, yaklaşan son tarihlerden önce dosyanın kontrol edilmesi ve uzatma kararlarının açık tarih içermesi gerekir. Aynı parsel üzerinde tevhit, ifraz veya tahsis hakkı devri yapılması halinde Yönetmeliğin m.61’deki ilk tahsis tarihi kuralı ayrıca dikkate alınır.
2026 OSB tahsis süresi kontrol listesi
- Tahsis tarihini yönetim kurulu kararı ve sözleşmeyle kesinleştirin.
- Tahsis tarihinden itibaren 1 yıllık proje tasdiki ve yapı ruhsatı son tarihini hesaplayın.
- ÇED’e tabi yatırımda gerekli ÇED kararını yatırım takvimine ekleyin.
- Yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2 yıllık işyeri açma ve çalışma ruhsatı son tarihini kaydedin.
- Makul sebep varsa süre dolmadan yönetim kuruluna uzatma dosyası sunun.
- Yönetim kurulu uzatmasının yapı ruhsatında toplam 1 yılı, işyeri ruhsatında toplam 1 yılı aşmadığını kontrol edin.
- Yapı ruhsatı alınmış ancak işyeri ruhsatı tamamlanamamışsa Bakanlık uzatma başvurusunu ayrıca değerlendirin.
- Bakanlık kararında verilen kesin süreyi takvime işleyin.
- Şirket payı veya tahsis hakkı devri planlanıyorsa m.60/5 ve m.61’i işlemden önce kontrol edin.
- İptal kararı verilirse tebligat ve bedel iadesi sürecini m.62 ile birlikte yönetin.
Sık Sorulan Sorular
OSB’de yapı ruhsatı kaç yıl içinde alınmalı?
Tahsis tarihinden itibaren 1 yıl içinde projeler OSB’ye tasdik ettirilerek yapı ruhsatı alınmalıdır.
Yapı ruhsatı için yönetim kurulu ek süre verebilir mi?
Evet. Makul sebepler varsa m.60/2-a uyarınca toplamda 1 yılı geçmemek üzere uzatma verilebilir.
İşyeri açma ve çalışma ruhsatı için süre kaç yıldır?
Yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 2 yıldır.
İşyeri ruhsatı için OSB kaç yıl ek süre verebilir?
Makul sebepler varsa yönetim kurulu toplamda 1 yılı geçmemek üzere uzatma verebilir.
Bakanlık ayrıca ek süre verebilir mi?
Yapı ruhsatı almış ancak işyeri açma ve çalışma ruhsatını alamamış katılımcının başvurusu üzerine Bakanlık toplamda 3 yılı geçmemek üzere uzatma verebilir.
ÇED kararı alınmazsa tahsis ne olur?
ÇED mevzuatına göre gerekli “ÇED Gerekli Değildir” veya “ÇED Olumlu” kararı alınmazsa tahsis yönetim kurulu tarafından iptal edilir.
Spekülatif devir tespit edilirse ne olur?
Bakanlığın tespiti ve yazılı bildirimi üzerine OSB parsel tahsisini iptal eder. Katılımcı tazminat veya yeniden değerleme isteyemez.
Spekülatif devir iptalinde tahsis bedeli ne zaman ödenir?
M.60/5’e göre tahsis bedeli en geç 1 yıl içinde OSB tarafından geri ödenir.
Uzatmalar bittikten sonra iptal edilen parsel hemen başka yatırımcıya verilebilir mi?
Hayır. M.60/6 uyarınca Bakanlık onayı alınmadan yeniden tahsis edilemez.
Tahsis iptalinde bedel hesabı hangi maddeye göre yapılır?
Genel süre ve inşaat kaynaklı iade/iptal bedeli Yönetmelik m.62’ye göre hesaplanır; m.60/5’teki spekülatif devir iptalinde özel iade kuralı uygulanır.
Resmî kaynaklar
- T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği
- T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu
- T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
