Riskli Yapı Yıkılınca Tapudaki Şerh Silinir mi? 2026 Yeni 6306 Belirtmesi
Kısa ve net cevap: Evet. Riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa hâline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı belirtmesi, yıkıma ilişkin belgelere dayanılarak ilgilinin talebi veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/İdarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir. Ancak 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle süreç burada bitmez. Riskli yapı belirtmesi terkin edildikten sonra tapu beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında kaldığını gösteren yeni bir belirtme işlenir. Böylece bina ortadan kalkmış olsa da parseldeki sonraki iş, işlem ve uygulamalar 6306 rejiminde yürütülmeye devam eder.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
4 Şubat 2026 Değişikliği Riskli Yapı Şerhinde Ne Getirdi?
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesinin dokuzuncu fıkrası 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle güncellendi. Değişiklik, riskli yapı yıkıldıktan sonra tapu sicilinde ortaya çıkan önemli bir uygulama sorununu çözdü. Yıkılan bina artık fiilen mevcut olmadığı için riskli yapı belirtmesinin tapudan kaldırılması gerekir. Bununla birlikte parselin 6306 kapsamındaki dönüşüm süreci çoğu dosyada yıkımla bitmez. Maliklerin yeniden yapım, pay satışı, tevhit, ifraz, sözleşme ve yeni bağımsız bölüm işlemleri devam eder.
Yeni düzenleme bu iki gerçeği birlikte tapuya yansıtır. Birinci adımda artık mevcut olmayan riskli binaya ilişkin eski belirtme terkin edilir. İkinci adımda taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında kaldığını bildiren yeni bir belirtme beyanlar hanesine işlenir. Böylece tapu kaydını inceleyen malik, alıcı, banka, yüklenici veya üçüncü kişi parselin dönüşüm rejiminin devam ettiğini görebilir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının 2025 yılı faaliyet raporunda da riskli yapı yıkıldıktan sonra eski şerhin kaldırılmasının, parselin hâlen 6306 kapsamında olup olmadığı yönünden uygulamada tereddüt yarattığı; yeni düzenlemeyle bu belirsizliğin giderilmesinin amaçlandığı açıklanmıştır. Bu nedenle 2026 sonrası tapu incelemesinde yalnız eski “riskli yapı” ibaresinin bulunup bulunmadığına bakmak yeterli değildir; yeni 6306 belirtmesi de kontrol edilmelidir.
Riskli Yapı Belirtmesi Yıkımdan Sonra Nasıl Terkin Edilir?
Uygulama Yönetmeliği m.8/9’a göre riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı belirtmesi, yıkıma ilişkin belgelere dayanılarak kaldırılır. Terkin işlemi ilgilinin talebi üzerine yapılabileceği gibi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkili İdarenin tapu müdürlüğüne bildirimiyle de gerçekleştirilebilir.
Burada terkinin nedeni açıktır: riskli olarak tespit edilen bina artık fiziksel olarak mevcut değildir. Tapuda “riskli yapı” ibaresinin aynen tutulması taşınmazın güncel fiili durumunu doğru yansıtmaz. Bu nedenle yıkım belgeleri tapu işlemine dayanak oluşturur. Yıkımın fiilen tamamlanmış olması, hangi yapı için yapıldığı ve ilgili parselin doğru belirlenmesi gerekir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2024/1 sayılı Genelgesinin 31 Mart 2026 tarihli güncel uygulaması da bu sistemi açıklar. Riskli yapı belirtmesi terkin edildikten sonra taşınmazın 6306 kapsamında kaldığını gösteren yeni belirtmenin ayrıca talep aranmaksızın işlenmesi gerekir. Bu iki işlem birbirinin alternatifi değil, aynı yıkım sonrası sicil sürecinin ardışık parçalarıdır.
Yıkım ruhsatının alınması ve belediye işlemlerinin tamamlanması ayrı idari işlemlerdir. Riskli yapı yıkım ruhsatının ne kadar sürede düzenleneceği hakkında riskli yapı yıkım ruhsatı kaç günde verilir? başlıklı rehber incelenebilir.
“6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kalmaktadır” Belirtmesi Ne Anlama Gelir?
Yeni belirtme, yıkılmış binanın hâlâ riskli olduğu anlamına gelmez. Binanın risk statüsü fiziksel yapıyla ilgilidir ve bina yıkılmıştır. Yeni kayıt, parselin dönüşüm hukuku statüsünü gösterir. Başka bir ifadeyle taşınmaz üzerinde bundan sonra yapılacak işlemlerin 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümlerine tabi olduğunu bildirir.
Bu ayrım özellikle taşınmaz devri ve finansman işlemlerinde önemlidir. Bir alıcı tapuda yalnız “arsa” vasfını görüp parselde dönüşüm kararı bulunmadığını varsaymamalıdır. Yeni belirtme, parselin 6306 sürecinde olduğunu görünür kılar. Bu kayıt; salt çoğunlukla alınmış malik kararları, anlaşmayan paydaşın payının satışı, yüklenici sözleşmesi ve yeni yapı uygulamaları bakımından hukuki durumun araştırılması gerektiğini gösterir.
Güncel 6306 m.6 uyarınca parselde yeniden bina yaptırılması, pay satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalara ilişkin kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilir. Bu konuda kentsel dönüşümde karar yeter sayısı rehberinde ayrıntılı açıklama bulunmaktadır.
Riskli Yapı Yıkılınca Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Ne Olur?
6306 m.6/1 uyarınca üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın ilgili idarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Taşınmaz, önceki maliklerin payları oranında arsa vasfıyla adlarına tescil edilir.
Bu işlem, riskli yapı belirtmesinin terkininden farklı ama aynı dönüşüm zincirinin parçasıdır. Riskli yapı belirtmesi binanın teknik statüsüne ilişkindir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı ise bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet biçimidir. Bina ortadan kalkınca bağımsız bölümlerin fiziksel dayanağı da kalmadığından tapu kaydı arsa payları seviyesine döner.
Arsa olarak tescil edilen taşınmaz üzerinde maliklerin pay oranları korunur. Daha sonraki uygulamada yeni bağımsız bölümler oluşturulduğunda, mülkiyet ve ayni hakların yeni bağımsız bölümlere taşınması Kanunun özel hükümlerine göre gerçekleştirilir. Bu konunun genel çerçevesi yıkılan binada kat mülkiyeti kaydı nasıl kaldırılır? yazısında ayrıca ele alınmıştır.
İpotek, Haciz ve Diğer Ayni veya Şahsi Haklar Yıkımla Sona Erer mi?
Hayır. 6306 m.6/1 yıkım sonrasında tapu kayıtları dönüştürülürken taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hakların sırf bina yıkıldığı için ortadan kalkmasını öngörmez. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı terkin edilen bağımsız bölümlerdeki ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi, kira şerhi veya diğer haklar ve tasarruf kısıtlamaları Kanunun öngördüğü şekilde arsa üzerinde ilgili malikin payına aktarılır.
Daha sonra yeni yapı tamamlanıp malik adına yeni bağımsız bölüm tescil edildiğinde bu hakların yeni bağımsız bölüme aktarılması gündeme gelebilir. Bu nedenle “bina yıkıldı, ipotek veya haciz de silindi” sonucu hukuken doğru değildir. Fiziksel yapının ortadan kalkması, alacaklının veya diğer hak sahibinin tapu sicilindeki hakkını kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni “6306 sayılı Kanun kapsamında kalmaktadır” belirtmesi de bu hakların yerine geçmez veya onları silmez. Bu belirtme parselin dönüşüm kapsamını bildirir; ayni ve şahsi hakların hukuki akıbeti 6306 m.6 ve kendi özel mevzuatına göre ayrı olarak takip edilir.
“6306 Kapsamındadır” Belirtmesi Olan Arsa Satılabilir mi?
Tapudaki yeni belirtme mutlak bir satış yasağı getirmez. Ancak satın alan kişinin parselde devam eden 6306 sürecini ve alınmış malik kararlarını araştırması gerekir. Parselde yeniden yapım kararı, yüklenici sözleşmesi, tevhit veya ifraz işlemi, anlaşmayan paydaşın pay satış süreci ya da başka bir uygulama bulunabilir.
Özellikle pay satın alacak kişi bakımından mevcut kararlar ve dönüşümün ulaştığı aşama önemlidir. Tapu kaydı, malik karar tutanakları, noter bildirimleri, yüklenici sözleşmeleri, arsa payı satış evrakı ve belediye/Başkanlık dosyası birlikte incelenmeden yalnız tapudaki “arsa” niteliğine bakılarak işlem yapılması doğru değildir.
Anlaşmayan malikin payının hangi usulle satıldığı ve pay satış sürecinin aşamaları için kentsel dönüşümde anlaşmayan malikin arsa payı nasıl satılır? başlıklı içerik incelenebilir.
Yıkımdan Sonra Parselde Hangi İşlemler 6306 Kapsamında Devam Eder?
Riskli yapı yıkılmış olsa da dönüşümün tamamlanması için parselde çok sayıda işlem devam edebilir. 6306 m.6; parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek uygulama yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tescil, yeni bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirme gibi işlemleri özel kurallara bağlar.
Güncel Kanuna göre bu konulardaki kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilir. Karara katılmayan maliklerin paylarının satışı da Kanun ve Uygulama Yönetmeliğindeki usule göre yapılabilir. Parselde ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması, 6306’daki uygulamayı otomatik olarak durdurmaz. Ayrıntı için ortaklığın giderilmesi davası kentsel dönüşümü durdurur mu? rehberi kullanılabilir.
Yeni tapu belirtmesinin temel işlevi de budur: riskli bina ortadan kalksa bile parseldeki hukuki dönüşüm sürecinin devam ettiğini üçüncü kişilere ve işlem yapan kurumlara göstermek. Böylece riskli yapı şerhinin silinmesi yanlış biçimde “6306 süreci sona erdi” şeklinde yorumlanmaz.
Riskli Yapı Belirtmesi Terkin Edilirken Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?
İlk olarak riskli yapının fiilen yıkıldığını gösteren resmi belgeler bulunmalıdır. Yıkım ruhsatı, yıkımın tamamlandığına ilişkin belediye veya yetkili idare kayıtları ve parsel bilgileri dosyada birbiriyle uyumlu olmalıdır. İkinci olarak güncel tapu kaydı alınmalı ve beyanlar hanesindeki riskli yapı belirtmesi tespit edilmelidir.
Üçüncü olarak terkin talebinin kim tarafından yapıldığı veya Başkanlık/İdare bildirim yazısının bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Dördüncü olarak terkin sonrasında yeni “6306 sayılı Kanun kapsamında kalmaktadır” belirtmesinin işlendiği doğrulanmalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 31 Mart 2026 tarihli uygulama değişikliğine göre bu yeni kayıt için ayrıca yeni bir talep aranmaz.
Beşinci olarak kat mülkiyeti veya kat irtifakı kayıtlarının terkin edilip edilmediği ve taşınmazın maliklerin payları oranında arsa vasfıyla tescil edilip edilmediği incelenmelidir. Altıncı olarak eski bağımsız bölümlerdeki ayni ve şahsi hakların doğru arsa payına aktarıldığı kontrol edilmelidir.
Tapuda Riskli Yapı Belirtmesi Yıkıma Rağmen Kaldıysa Ne Yapılır?
Yapı fiilen yıkılmış olmasına rağmen tapu beyanlar hanesinde eski riskli yapı belirtmesi devam ediyorsa, öncelikle yıkımın resmi kayıtlara işlendiği doğrulanmalıdır. Ardından yıkım belgeleriyle ilgili tapu müdürlüğüne terkin talebi yapılabilir veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/İdareden tapuya bildirim gönderilip gönderilmediği sorulabilir.
Terkin yapılırken yeni 6306 belirtmesinin de güncel düzenlemeye uygun şekilde tapuya işlenmesi gerekir. Eski riskli yapı ibaresinin silinip hiçbir 6306 belirtmesinin eklenmemesi, 2026 sonrası güncel uygulama bakımından ayrıca kontrol edilmesi gereken bir eksikliktir.
Tapu kaydında malik, pay, ayni hak veya şerh aktarımında hata varsa bu hata riskli yapı belirtmesinden bağımsız biçimde de düzeltme konusu olabilir. Bu nedenle terkin sonrasında alınacak güncel tapu kaydı satır satır incelenmeli, eski bağımsız bölümlere bağlı hakların arsa paylarına doğru aktarıldığı teyit edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
1. Riskli bina yıkılınca riskli yapı şerhi silinir mi?
Evet. Yıkıma ilişkin belgelere dayanılarak ilgilinin talebi veya Başkanlık/İdare bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir.
2. Şerh silinince parsel 6306 kapsamından çıkar mı?
Hayır. 2026 düzenlemesine göre tapuya taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında kaldığını gösteren yeni belirtme işlenir.
3. Yeni 6306 belirtmesi için ayrıca başvuru gerekir mi?
Güncel tapu uygulamasında eski riskli yapı belirtmesi terkin edilirken yeni 6306 belirtmesi ayrıca talep aranmaksızın işlenir.
4. Yeni belirtme binanın hâlâ riskli olduğu anlamına mı gelir?
Hayır. Bina yıkılmıştır. Yeni kayıt parseldeki iş ve uygulamaların 6306 kapsamında devam ettiğini gösterir.
5. Bina yıkılınca kat mülkiyeti ne olur?
6306 m.6/1 uyarınca kat mülkiyeti veya kat irtifakı resen terkin edilerek taşınmaz önceki maliklerin payları oranında arsa olarak tescil edilir.
6. İpotek ve haciz yıkımla sona erer mi?
Hayır. Bu haklar Kanunun öngördüğü şekilde arsa payı ve daha sonra yeni bağımsız bölüm üzerinde devam edebilir.
7. 6306 belirtmesi olan arsa satılabilir mi?
Belirtme mutlak satış yasağı değildir. Ancak alıcı parseldeki dönüşüm kararlarını ve devam eden işlemleri incelemelidir.
8. Yeni belirtme hangi düzenlemeyle getirildi?
Uygulama Yönetmeliği m.8/9’un 4 Şubat 2026 tarihli değişikliğiyle sistem güncellendi.
9. Tapuda eski riskli yapı belirtmesi hâlâ görünüyorsa ne yapılır?
Yıkım belgeleriyle tapu müdürlüğünde terkin süreci işletilmeli ve Başkanlık/İdare bildirimleri kontrol edilmelidir.
10. Yıkımdan sonra malik kararları alınmaya devam edebilir mi?
Evet. Yeniden yapım ve diğer uygulamalar 6306 m.6 ile Uygulama Yönetmeliği kapsamında devam eder.
İlgili İçerikler
- Yıkılan binada kat mülkiyeti kaydı nasıl kaldırılır?
- Kentsel dönüşümde karar yeter sayısı
- Anlaşmayan malikin arsa payı nasıl satılır?
- Ortaklığın giderilmesi davası dönüşümü durdurur mu?
- Riskli yapı yıkım ruhsatı kaç günde verilir?
Resmî Kaynaklar
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
- 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği değişikliği
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- T.C. Resmî Gazete
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
