OSB Onayı Olmadan Fabrikaya Elektrik, Su ve Doğalgaz Verilir mi? | Yönetmelik m.63/3
Kısa ve net cevap: Hayır. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/3 açıkça, OSB tarafından onay verilmeden üçüncü kişilerin kullanımına tahsis edilen tesislere elektrik, su ve doğalgaz dâhil hiçbir hizmet verilmeyeceğini düzenler. Bu nedenle OSB içindeki bir fabrikanın kiracıya fiilen teslim edilmiş, kira sözleşmesinin imzalanmış veya kira bedelinin ödenmiş olması tek başına OSB altyapı hizmetlerinden yararlanma hakkı doğurmaz. Yönetmelik m.63’teki kiralama şartları tamamlanmalı ve OSB yönetim kurulu kiralamayı onaylamalıdır. Ayrıca 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.20 uyarınca OSB içindeki kuruluşların altyapı ihtiyaçlarını OSB tesislerinden karşılaması esastır; OSB izni olmaksızın altyapı ihtiyaçlarının başka yerden karşılanması veya bu amaçla münferit tesis kurulması mümkün değildir.
Hizmet verilmemesi kuralının hukuki dayanağı
OSB içindeki bir tesisin üçüncü kişiye kiralanması, sıradan bir işyeri kira ilişkisinden farklıdır. Taşınmazın maliki veya katılımcısı ile kiracı arasında Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre bir kira sözleşmesi kurulabilse de tesisin OSB sistemi içinde fiilen işletilmesi ayrıca 4562 sayılı Kanun ve Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği hükümlerine tabidir. Yönetmelik m.63 bu özel rejimin kiralama şartlarını belirler; üçüncü fıkra ise onaysız kullanım hâlinde OSB hizmetlerinin verilmeyeceğini kesin bir sonuç olarak düzenler.
Bu yaptırımın amacı, OSB yönetiminin bilgisi ve onayı dışında tesis kullanımının başlamasını önlemektir. OSB yönetimi kiracının faaliyet konusunu, üretim prosesini, elektrik gücünü, su ve doğalgaz ihtiyacını, çalışan sayısını, atık ve atıksu özelliklerini başvuru sırasında değerlendirir. OSB altyapısı ortak ve planlı bir sistemdir. Bir kiracının yüksek elektrik talebi, yoğun su tüketimi veya arıtma kapasitesini etkileyen atıksu üretmesi yalnız kendi tesisini değil bölgedeki ortak altyapıyı da ilgilendirir.
Bu nedenle m.63/3’teki hizmet kesintisi veya hizmet vermeme mekanizması yalnız kira sözleşmesindeki şekli eksikliğe bağlı bir yaptırım değildir. OSB’nin altyapı planlaması, çevresel yükümlülükleri, teknik kapasitesi ve tahsis amacının korunması bakımından zorunlu bir kontrol aracıdır.
Hangi hizmetler kapsamdadır?
Yönetmelik hükmü elektrik, su ve doğalgazı örnek olarak saydıktan sonra “hiçbir hizmet verilmez” ifadesini kullanır. Dolayısıyla yasak yalnız bu üç altyapı kalemiyle sınırlı değildir. OSB’nin sunduğu altyapı ve işletme hizmetleri, somut OSB’nin tesisleri ve iç düzenlemeleri çerçevesinde değerlendirilir. Kanalizasyon, atıksu altyapısı, ortak arıtma, haberleşme, yol ve bölge içi teknik hizmetlerle ilgili bağlantı ve kullanım prosedürleri de OSB mevzuatına tabidir.
4562 sayılı Kanun m.20, OSB sınırları içindeki elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz, arıtma tesisi, yol, haberleşme, spor tesisleri ve benzeri altyapı ile genel hizmet tesislerinin kurulması ve işletilmesi hakkının OSB’ye ait olduğunu düzenler. Katılımcılar ve bölgede faaliyet gösteren kuruluşlar, altyapı ihtiyaçlarını OSB tesislerinden karşılamakla yükümlüdür. Yönetmelik m.63/3, kiralama özelinde bu genel altyapı düzeninin tamamlayıcı hükmüdür.
Elektrik, su veya doğalgaz aboneliğinin teknik olarak hazır olması sonucu değiştirmez. Önceki kullanıcının sayaç veya bağlantısının bulunması, yeni kiracının OSB onayı olmadan hizmeti kendi faaliyeti için kullanabileceği anlamına gelmez. Tesis kullanımındaki taraf değişikliği OSB’ye bildirilip mevzuata uygun kiralama onayı alınmalıdır.
Kiralama onayı için hangi şartlar gerekir?
OSB yönetim kurulu onayına ulaşmak için Yönetmelik m.63/1’deki üç temel koşul birlikte sağlanmalıdır. Birincisi, kiralanacak tesisin geri alım şerhi bulunmayan tapusunun alındığı tarihten itibaren en az bir yıl geçmiş olmalıdır. Bu konu OSB’de fabrika kiralamada bir yıllık tapu şartı rehberimizde ayrıntılı biçimde açıklanmıştır.
İkinci koşul, katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş hiçbir borcunun bulunmamasıdır. Aidat, altyapı ve diğer OSB alacakları bakımından güncel hesap kontrolü yapılmalıdır. OSB borcu olan katılımcının fabrika kiralaması yazımız bu mali şartı ayrı olarak incelemektedir.
Üçüncü koşul, OSB yönetim kurulunun kiralamanın usul ve esaslara uygun olduğuna karar vermesidir. OSB yönetim kurulu onayı olmadan fabrika kiralanması başlıklı içerikte bu kararın kapsamı açıklanmıştır. Yönetim kurulunun kararı alınmadan m.63/3’teki hizmet yasağı ortadan kalkmaz.
Başvuru dosyasında kiraya veren ve kiracıya ait ticaret sicili belgeleri, tüzel kişi organ kararları, kira sözleşmesi örneği, kiracının faaliyetini açıklayan bilgi ve belgeler, teknik bilgi formu ve noter tasdikli taahhütname bulunur. OSB kiracısının noter taahhütnamesi yazısı bu belgeyi ayrıntılı biçimde ele almaktadır.
OSB hizmet vermezse elektrik veya su dışarıdan temin edilebilir mi?
Kural olarak hayır. 4562 sayılı Kanun m.20, OSB sınırları içindeki kuruluşların altyapı ihtiyaçlarını OSB tesislerinden karşılamak zorunda olduğunu ve OSB’nin izni olmaksızın altyapı ihtiyaçlarının başka yerden karşılanamayacağını düzenler. Aynı hüküm, münferiden altyapı tesisi kurulmasını ve OSB’den alınan altyapı kullanım hakkının başkasına devrini de OSB iznine bağlayan özel bir sistem kurar.
Bu nedenle onaysız kiracı “OSB bana elektrik vermiyorsa piyasadan başka tedarikçi bulurum” diyerek m.63/3 sonucunu aşamaz. Elektrik enerjisi tedarikçisi seçimi ile fiziksel dağıtım ve OSB altyapısını kullanma hakkı aynı şey değildir. OSB’nin elektrik dağıtım lisansı veya ilgili enerji mevzuatı kapsamındaki statüsü ayrıca dikkate alınır. Benzer şekilde bir kuyudan su temin etmek, münferit doğalgaz sistemi kurmak veya kanalizasyon dışında deşarj çözümü geliştirmek, ilgili çevre ve enerji mevzuatı yanında 4562 m.20 bakımından OSB iznini gerektiren konulardır.
Katılımcının kendi ihtiyacı için elektrik üretim tesisi kurması da 4562 m.20’de OSB iznine bağlanmıştır. Bu hüküm, OSB içindeki altyapının ortak planlama altında yürütüldüğünü gösterir. Dolayısıyla m.63/3’teki kiralama onayı eksikliğini yeni bir münferit enerji tesisi kurarak bertaraf etmek hukuken geçerli bir yöntem değildir.
Hizmet yasağı kira sözleşmesini nasıl etkiler?
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi ile OSB’nin mevzuata dayalı onay ve hizmet ilişkisi ayrıdır. Ancak bu iki ilişki ekonomik olarak doğrudan birbirine bağlıdır. Kiracı OSB onayı olmadan tesisi çalıştıramıyorsa, kira sözleşmesinde teslimin gerçekleşmiş sayılıp sayılmayacağı, kira bedelinin hangi tarihten başlayacağı, izinlerin alınmasının kimin borcu olduğu ve onayın alınamaması hâlinde sözleşmenin ne olacağı açıkça düzenlenmelidir.
Özellikle fabrika kiralarında kiracı sözleşme imzalandıktan sonra makine taşıma, montaj, elektrik panosu, basınçlı hava hattı, yangın sistemi, personel alımı, hammadde siparişi ve müşteri teslim taahhütleri için yüksek maliyetlere girebilir. OSB onayı alınmadan bu yatırımların yapılması, hizmetlerin açılamaması hâlinde ciddi zarar doğurur. Bu nedenle kira bedelinin ve kesin teslimin OSB onayı ile bağlantılı kurulması ticari risk yönetimi açısından önemlidir.
Kiraya veren, gerekli tapu ve borçsuzluk şartlarını sağlamakla; kiracı ise faaliyet ve teknik bilgilerini doğru sunmakla sorumlu tutulabilir. Taraflar başvuru görevlerini sözleşmede paylaşabilir. Fakat aralarındaki sözleşme, OSB’nin m.63/3’teki hizmet vermeme yükümlülüğünü değiştirmez.
OSB onayı alınamazsa depozito, peşin kira, tadilat bedeli ve makine kurulum giderlerinin nasıl tasfiye edileceği de önceden kararlaştırılmalıdır. Aksi hâlde özel hukuk uyuşmazlığı doğduğunda tarafların kusuru ve sözleşme hükümleri ayrıca değerlendirilir.
Kiracı OSB yükümlülüklerinden sorumlu mudur?
Evet. Yönetmelik m.63/4, sanayi tesislerinin işletilmesine ilişkin olarak Kanun ve Yönetmelikle katılımcılara getirilen yükümlülüklerden kiracıların da sorumlu olduğunu açıkça düzenler. Dolayısıyla onay alındıktan ve hizmetler açıldıktan sonra kiracı, OSB teknik talimatlarına, altyapı kullanım koşullarına ve kendi üretiminden doğan çevresel yükümlülüklere uymak zorundadır.
Kiracının su kullanımı atıksu oluşturuyorsa OSB kanalizasyon ve arıtma sistemine ilişkin kurallar uygulanır. Doğalgaz kullanımı teknik güvenlik ve bağlantı şartlarına, elektrik kullanımı dağıtım ve tesis güvenliği kurallarına tabidir. Yangın, atık, hafriyat, acil eylem planı ve özel güvenlik gibi diğer OSB düzenlemeleri de faaliyet türüne göre devreye girer.
Kira sözleşmesinde tüm bu giderlerin kiraya verene ait olduğunun yazılması, kiracının mevzuattan doğan fiili yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Tarafların iç ilişkide yaptığı mali paylaşım ayrı, OSB ve diğer kamu otoritelerine karşı mevzuat yükümlülüğü ayrıdır.
Onaysız kullanım üretim ve yatırım takvimini nasıl etkiler?
Sanayi tesislerinde enerji ve su çoğu zaman üretimin temel girdisidir. Elektrik olmadan üretim makineleri, kompresörler, otomasyon, havalandırma ve bilişim altyapısı çalışmaz. Su; proses, temizlik, soğutma, buhar, personel ve yangın sistemi bakımından gerekli olabilir. Doğalgaz ise fırın, kazan, kurutma ve ısıtma süreçlerinde kullanılır. Bu hizmetlerin verilememesi, tesisin hukuken kiralanmış görünmesine rağmen ticari olarak işletilememesi sonucunu doğurur.
Kiracının müşteri sözleşmelerindeki teslim tarihleri, ihracat yükümlülükleri, finansman ödemeleri ve personel maliyetleri OSB onay takvimi dikkate alınmadan planlanmamalıdır. Üretime başlama tarihi, yalnız anahtar teslim tarihine bağlanmamalı; altyapı bağlantılarının ve gerekli işletme izinlerinin tamamlanması da takvime eklenmelidir.
OSB’ye sunulan teknik bilgi formu bu nedenle şekli bir belge değildir. Elektrik gücü, su ve doğalgaz talebi ile atık özellikleri baştan doğru bildirilirse OSB altyapısının yatırıma yeterliliği kira öncesinde görülebilir. Gerçeğe aykırı düşük tüketim beyanı veya üretim prosesinin eksik açıklanması, sonradan kapasite ve izin sorunlarına yol açar.
Uygulamada izlenecek doğru işlem sırası
Birinci adım güncel tapu kaydının alınmasıdır. Geri alım şerhi bulunmamalı ve tapunun edinilmesinden itibaren en az bir yıl geçmiş olmalıdır. İkinci adım, katılımcının OSB cari hesabında vadesi geçmiş borç bulunmadığının teyididir. Üçüncü adım, kiracının faaliyetinin OSB açısından uygunluğunun ön incelemesidir.
Dördüncü adımda kira sözleşmesi taslağı, tüzel kişi organ kararları, ticaret sicili belgeleri, teknik bilgi formu ve noter taahhütnamesi hazırlanır. Beşinci adım, OSB yönetim kurulu onayıdır. Onaydan sonra elektrik, su, doğalgaz ve diğer hizmetlere ilişkin bağlantı veya kullanıcı değişikliği işlemleri tamamlanır. Üretim ve makine yatırımı bu sırayla uyumlu yürütülmelidir.
Sanayi parselinde birden fazla kiracı bulunacaksa Yönetmelik m.63/5 ayrıca uygulanır. Kiralanacak bölümün büyüklüğü ve kiracı sayısı OSB’nin teknik altyapısı dikkate alınarak yetkili organ kararlarıyla belirlenebilir. Sanayi parsellerindeki tesislerde tapuda bağımsız bölüm oluşturulamaz. Bu nedenle fiziksel bölümlendirme ile tapusal bağımsız bölüm birbirine karıştırılmamalıdır.
Faaliyet sonradan değişirse yeni elektrik gücü, su tüketimi, doğalgaz ihtiyacı veya atıksu karakteri ortaya çıkabilir. Kiracı, onay aldığı faaliyet sınırlarını aşmadan önce OSB’ye gerekli bildirim ve izin süreçlerini yürütmelidir. OSB altyapı planlaması ilk onayla sonsuza kadar sabitlenmiş değildir; fiili faaliyet değişiklikleri mevzuat bakımından yeniden değerlendirme gerektirir.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Bu yazının temel dayanakları 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.18 ve m.20 ile Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63’tür. Güncel metin ve değişiklikler için T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Kanunlar, T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Yönetmelikler ve 5 Eylül 2024 tarihli Resmî Gazete kaynakları kontrol edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
1. Kira sözleşmesi imzalandıysa OSB elektrik vermek zorunda mı?
Hayır. Yönetmelik m.63/3 uyarınca OSB onayı olmadan üçüncü kişinin kullanımına tahsis edilen tesise hizmet verilmez.
2. Önceki kiracının elektriği açıksa yeni kiracı kullanabilir mi?
Yeni kullanım ve kiralama OSB’ye bildirilip mevzuata uygun onay alınmalıdır. Mevcut fiziksel bağlantı yeni kiracı için onay yerine geçmez.
3. Su da hizmet yasağı kapsamında mı?
Evet. Hüküm elektrik, su ve doğalgazı açıkça sayar.
4. Doğalgaz aboneliği özel dağıtım şirketinden alınsa sonuç değişir mi?
OSB içindeki altyapı ve dağıtım rejimi 4562 m.20 ve ilgili enerji mevzuatına tabidir; OSB onayı olmadan kiralama şartı aşılamaz.
5. Dışarıdan elektrik satın almak mümkün mü?
Elektrik tedarik sözleşmesi ile OSB altyapısını kullanma hakkı farklıdır. 4562 m.20 uyarınca altyapı ihtiyacının başka yerden karşılanması OSB iznine tabidir.
6. Kiracı kendi jeneratörünü veya enerji tesisini kurabilir mi?
Kendi ihtiyacı için elektrik üretim tesisi kurulması 4562 m.20 kapsamında OSB iznine tabidir; bu yol m.63/3’teki kiralama onayı eksikliğini ortadan kaldırmaz.
7. OSB onayı için kiraya verenin borçsuz olması gerekir mi?
Evet. Yönetmelik m.63/1-b vadesi geçmiş OSB borcu bulunmamasını şart koşar.
8. Tapudan sonra bir yıl şartı da var mı?
Evet. Geri alım şerhi bulunmayan tapunun edinilmesinden itibaren en az bir yıl geçmiş olmalıdır.
9. Kiracı OSB talimatlarına uymak zorunda mı?
Evet. m.63/4 kiracıyı işletmeye ilişkin OSB yükümlülüklerinden sorumlu tutar.
10. Onay alındıktan sonra hizmetler otomatik mi açılır?
Onay, kiralamanın ön şartını tamamlar; ilgili hizmet için teknik bağlantı, abonelik, sayaç, güvenlik ve borç işlemleri ayrıca tamamlanır.
Yazar ve hukuki inceleme
Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir; Türkiye genelindeki uygun dosyalar görev, yetki ve vekâlet kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Mersin ofis ve harita
OSB, fabrika kiralama ve ticari işletme uyuşmazlıklarında Mersin ofis konumu, iletişim ve harita bilgileri iletişim sayfasındadır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
