OSB’ye Vadesi Geçmiş Borcu Olan Katılımcı Fabrikasını Kiraya Verebilir mi? | Yönetmelik m.63
Kısa ve net cevap: Hayır. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/1-b, OSB’de bir tesisin kiralanabilmesi için katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş hiçbir borcunun bulunmamasını zorunlu kılar. Bu şart, geri alım şerhi bulunmayan tapunun alınmasından itibaren bir yıl geçmiş olması ve kiralamanın usulüne uygun olduğuna dair OSB yönetim kurulu kararıyla birlikte aranır. Borcun miktarının düşük olması, kira sözleşmesinin imzalanmış bulunması veya kiracının borçtan habersiz olması bu şartı ortadan kaldırmaz.
Borçsuzluk şartının hukuki dayanağı
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, OSB’lerin kuruluş, işletme, altyapı ve katılımcı ilişkilerinin temel çerçevesini belirler. Kanunun 18. maddesi tahsis edilen veya satılan OSB arsalarının tahsis amacı dışında kullanılamayacağını düzenler. Kiralamaya ilişkin ayrıntılı şartlar ise Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63’te yer alır. Yönetmeliğin 63/1-b hükmü, kiralama öncesinde katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş borcunun bulunmamasını açık bir ön koşul olarak düzenlemiştir.
Bu kuralın önemi, OSB’deki taşınmazın sıradan bir sanayi taşınmazından farklı bir hukuki rejime tabi olmasından kaynaklanır. Katılımcı, parseli ve altyapı hizmetlerini OSB sistemi içinde kullanır; aidat, altyapı katılımı, su, enerji, atıksu, ortak tesis ve benzeri kalemlerde OSB’ye karşı mali yükümlülükleri doğabilir. Mevzuat, vadesi geçmiş borcu bulunan katılımcının tesisi üçüncü kişiye kullandırarak OSB ile mevcut mali ilişkiyi askıda bırakmasına izin vermemektedir.
Hangi borçlar kiralamayı engeller?
Yönetmelikte kullanılan ifade “OSB’ye karşı vadesi geçmiş hiçbir borç” şeklindedir. Bu nedenle yalnızca yönetim aidatı değil, hukuken doğmuş ve vadesi gelmiş diğer OSB alacakları da değerlendirmeye dâhildir. Aidat, altyapı katılım payı, su ve atıksu bedelleri, enerji veya ortak hizmetlerden kaynaklanan tahakkuklar ile OSB tarafından mevzuata uygun biçimde doğmuş diğer alacaklar başvuru tarihindeki mali hesapta kontrol edilir.
Burada belirleyici unsur borcun vadesinin geçmiş olmasıdır. Henüz ödeme zamanı gelmemiş bir tahakkuk, m.63/1-b’deki “vadesi geçmiş borç” ile aynı değildir. Buna karşılık vadesi gelmiş borcun yalnızca muhasebe kaydında bulunması, miktarının küçük olması veya katılımcının borcu daha sonra ödeyeceğini bildirmesi şartın sağlandığı anlamına gelmez. Kiralama onayının verilebilmesi için vadesi geçmiş borç kalmamalıdır.
Borcun varlığına veya miktarına hukuken itiraz edilmiş olması ayrı bir meseledir. Bir tahakkukun iptali, mahsup, düzeltme veya yargısal uyuşmazlık konusu olması hâlinde kiralama dosyasındaki mali durum, ilgili kararlar ve OSB kayıtlarıyla birlikte değerlendirilir. Sadece tek taraflı “borcu kabul etmiyorum” beyanı, muhasebe kaydındaki vadesi geçmiş alacağı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Borç sonradan ödenirse kiralama başvurusu yapılabilir mi?
Evet. Yönetmelik, geçmişte herhangi bir zamanda borç doğmuş olmasını sürekli bir kiralama yasağına dönüştürmez. Aranan şart, kiralama sürecinde katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş borcunun bulunmamasıdır. Dolayısıyla borç tamamen ödendiğinde veya hukuken sona erdiğinde, diğer şartlar da mevcutsa kiralama başvurusu yapılabilir.
Ödeme yapıldıktan sonra dekont veya hesap hareketiyle yetinmek yerine OSB mali kayıtlarında borcun kapandığının teyit edilmesi gerekir. Banka transferinin açıklaması, mahsup işlemi, gecikme kalemleri ve varsa fer’iler nedeniyle hesapta bakiye kalması mümkündür. Kiralama dosyası yönetim kuruluna sunulmadan önce güncel cari hesabın ve vadesi geçmiş bakiye bulunmadığının kontrol edilmesi, başvurunun sırf mali eksiklik nedeniyle uzamasını önler.
Kiralama planlayan katılımcının yalnız borcu kapatması da yeterli değildir. OSB’de fabrika kiralamada bir yıllık tapu şartı ayrıca sağlanmalıdır. Tapunun geri alım şerhinden ari olması ve tapu ediniminden itibaren en az bir yıl geçmesi gerekir. Bunların yanında yönetim kurulu kiralamanın mevzuata uygun olduğuna ilişkin karar almalıdır.
OSB yönetim kurulu incelemesi neyi kapsar?
OSB yönetim kurulu, kiralama dosyasında üç temel ön koşulu ve Yönetmelik m.63/2’de sayılan belgeleri kontrol eder. Borçsuzluk bu incelemenin mali ayağıdır. Kiracının faaliyet konusu, üretim süreci, enerji ve su ihtiyacı, doğalgaz kullanımı, çalışan sayısı ve atık özellikleri ise teknik uygunluk yönünden önem taşır.
Yönetim kurulu kararı, tarafların kira sözleşmesindeki iradesinden bağımsız bir mevzuat şartıdır. Kiraya veren ile kiracı arasında sözleşmenin imzalanmış olması OSB’yi onay vermeye zorlamaz. Aynı şekilde kira sözleşmesine “tüm OSB borçları kiracı tarafından ödenecektir” şeklinde hüküm konulması, m.63/1-b’de katılımcı bakımından aranan borçsuzluk koşulunu ortadan kaldırmaz. OSB açısından borçlu hesap katılımcının hesabıdır ve kiralama onayı verilmeden önce bu hesabın mevzuata uygun olması gerekir.
Vadesi geçmiş borç kira sözleşmesini nasıl etkiler?
OSB’de kira sözleşmesi hazırlanırken mevzuat onayı ile özel hukuk ilişkisinin birbirinden ayrılması gerekir. Taraflar Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kira sözleşmesi kurabilir; ancak tesisin OSB mevzuatına uygun biçimde üçüncü kişi tarafından kullanılabilmesi için Yönetmelik m.63 koşullarının tamamlanması gerekir. Bu nedenle sözleşmenin yürürlüğe girmesi veya kira bedelinin başlaması, OSB yönetim kurulu onayına bağlanabilir.
Kiraya verenin vadesi geçmiş borcunu kapatmaması nedeniyle onayın alınamaması hâlinde; kiracının makine sevki, personel istihdamı, ruhsat işlemleri ve üretim planı aksayabilir. Bu nedenle sözleşmede borcun hangi tarihe kadar kapatılacağı, onay başvurusunun kim tarafından yapılacağı, eksik belge sorumluluğu, onayın alınamaması hâlinde depozito ve peşin bedellerin iadesi ile sözleşmenin sona erme mekanizması açıkça düzenlenmelidir.
Özellikle yüksek tutarlı endüstriyel kira sözleşmelerinde OSB onayı alınmadan makine montajı veya tadilat yapılması önemli mali risk yaratır. Yönetmelik m.63/3 uyarınca OSB onayı olmadan üçüncü kişinin kullanımına tahsis edilen tesise elektrik, su ve doğalgaz dâhil hiçbir hizmet verilmez. Böyle bir durumda kiracının binaya fiziksel erişimi bulunmasına rağmen işletmeyi çalıştırması mümkün olmayabilir.
Başvuru belgeleri ve mali kontrol
Kiraya veren katılımcıdan tapu belgesi, tüzel kişi ise kiraya vermeye ilişkin yetkili organ kararı, ticaret sicili tasdiknamesi ve kira sözleşmesi örneği istenir. Kiracıdan da ticaret sicili belgeleri, yetkili organ kararı, faaliyet açıklaması, teknik bilgi formu, kira sözleşmesi örneği ve OSB mevzuatına uygun faaliyet taahhüdü alınır. Bu belgeler arasında borçsuzluk belgesi Yönetmelikte ayrı bir numaralı belge olarak sayılmasa da m.63/1-b şartı OSB kayıtlarından mutlaka kontrol edilir.
Katılımcının mali durumunun önceden görülmesi için OSB bölge müdürlüğüyle cari hesap mutabakatı yapılması pratik açıdan önemlidir. Gecikme faizi, ortak tesis gideri veya geçmiş dönem tahakkuku gibi beklenmeyen kalemler başvurunun son aşamasında ortaya çıkabilir. Bu nedenle kira görüşmeleri tamamlanmadan mali kayıtların kontrol edilmesi, tarafların sözleşme takvimini daha sağlıklı kurmasını sağlar.
Arsa ve tapu sürecindeki yükümlülükler bakımından OSB arsa tahsis sözleşmesi, OSB arsa taksitinin ödenmemesi ve arsa tahsisinin iadesi veya iptali hakkındaki rehberler de kira öncesi hukuki durumun belirlenmesinde birlikte incelenebilir.
Kiraya veren ve kiracı için risk yönetimi
Kiraya veren açısından temel risk, OSB borcu nedeniyle onayın gecikmesi veya verilememesi ve buna bağlı olarak kira sözleşmesindeki teslim yükümlülüğünün ihlalidir. Kiracı açısından ise üretim takviminin başlamaması, altyapı hizmetlerinin açılamaması, izin ve ruhsat süreçlerinin gecikmesi, makine kurulum maliyetinin atıl kalması ve müşterilere karşı teslim taahhütlerinin aksamasıdır.
Bu nedenle kira sözleşmesinden önce dört ayrı kontrol yapılmalıdır: tapu ve şerh kontrolü, OSB cari hesap kontrolü, kiracının faaliyet uygunluğu ve teknik kapasite kontrolü, son olarak da yönetim kurulu onay süreci. Bu sıra, yalnız sözleşmenin hukuken kurulmasını değil, tesisin gerçekten işletilebilir olmasını hedefler.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Hukuki çerçeve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.18 ve Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63’tür. Güncel metin ve değişiklikler için Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı kanun mevzuatı, Bakanlığın yönetmelik mevzuatı ve 5 Eylül 2024 tarihli Resmî Gazete esas alınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. OSB’ye 1 TL vadesi geçmiş borç olsa da kiralama şartı ihlal edilir mi?
Hüküm miktar eşiği öngörmez; “vadesi geçmiş hiçbir borç” bulunmaması aranır.
2. Henüz vadesi gelmemiş taksit kiralamayı engeller mi?
m.63/1-b vadesi geçmiş borca ilişkindir. Bununla birlikte diğer tahsis ve sözleşme yükümlülükleri ayrıca geçerlidir.
3. Borcu kiracı ödeyebilir mi?
Taraflar kendi aralarında ödeme düzeni kurabilir; ancak OSB kayıtlarında katılımcının vadesi geçmiş borcunun kapanmış olması gerekir.
4. Borç ödendikten sonra ne zaman başvuru yapılabilir?
Ödeme OSB hesabına yansıyıp vadesi geçmiş bakiye kalmadığında, diğer şartlar da sağlanıyorsa başvuru yapılabilir.
5. Yapı kullanma izni veya tapu varsa borçsuzluk aranmaz mı?
Aranır. Tapu şartı ile borçsuzluk şartı birbirinden bağımsız ve birlikte sağlanması gereken koşullardır.
6. Kira sözleşmesinde borcu kiracının üstlenmesi yeterli mi?
Hayır. Yönetmelik, OSB’ye karşı vadesi geçmiş borcun fiilen bulunmamasını arar.
7. Onay alınmadan kiracı tesise taşınabilir mi?
Onaysız üçüncü kişi kullanımında m.63/3 uyarınca OSB hizmetleri verilmez; bu nedenle fiili kullanım ciddi mevzuat ve işletme riski doğurur.
8. Borç konusunda uyuşmazlık varsa ne yapılır?
Tahakkukun dayanağı, vadesi, OSB kararları ve varsa itiraz veya yargı süreci belgeleri birlikte incelenmelidir; tek taraflı itiraz borcu kendiliğinden silmez.
9. OSB yönetim kurulu onayı borç ödendiğinde otomatik mi çıkar?
Hayır. Borçsuzluk yalnızca şartlardan biridir; diğer mevzuat ve belge koşulları da incelenir.
Yazar ve hukuki inceleme
Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir; uygun dosyalar Türkiye genelinde görev ve yetki kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Mersin ofis ve harita
OSB, sanayi yatırımı ve ticari sözleşme uyuşmazlıkları bakımından Mersin ofis adresi ve harita bilgilerine iletişim sayfasından ulaşılabilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
