OSB’de Fabrika Kiralamak İçin Tapudan Sonra 1 Yıl Beklemek Zorunlu mu? | Yönetmelik m.63
Kısa ve net cevap: Evet. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 63/1-a maddesi uyarınca, OSB’deki bir tesisin üçüncü kişiye kiralanabilmesi için kiralanacak tesisin geri alım şerhi bulunmayan tapusunun alındığı tarihten itibaren en az bir yıl geçmiş olması gerekir. Bu süre, kira sözleşmesinin imzalanmasından önce kontrol edilmesi gereken asli koşullardan biridir. Aynı maddede ayrıca katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş borcunun bulunmaması ve OSB yönetim kurulunun kiralamanın mevzuata uygun olduğuna karar vermesi aranır. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 18. maddesindeki tahsis amacına bağlılık ilkesi de kiralama ilişkisinin üst norm çerçevesini oluşturur.
Bir yıllık bekleme süresi ne zaman başlar?
Yönetmelik m.63/1-a, başlangıç noktasını açık biçimde “geri alım şerhi bulunmayan tapunun alındığı tarih” olarak belirler. Bu nedenle arsa tahsis sözleşmesinin tarihi, fabrikanın fiilen üretime başladığı tarih, yapı kullanma izin belgesinin tarihi veya tarafların kira konusunda anlaşmaya vardığı gün bir yıllık sürenin başlangıcı değildir. Esas alınacak tarih tapu edinim tarihidir. Tapu kaydı üzerinde geri alım şerhi varsa yalnızca takvim hesabı yapılması yeterli olmaz; kiralamanın ön şartı olan şerhsiz tapu koşulunun da sağlanmış bulunması gerekir.
Örneğin geri alım şerhi kaldırılmış ve tapu 10 Ekim 2025 tarihinde katılımcı adına edinilmişse, Yönetmelikteki bir yıllık şart bakımından 10 Ekim 2026 tarihinden önce yapılacak kiralama işlemi uygun değildir. Tarafların daha önce bir ön protokol imzalaması, depozito ödemesi veya fiili kullanım başlatması Yönetmelikte öngörülen süreyi kısaltmaz. Kiralama dosyasının OSB yönetimine sunulduğu tarih de süreyi geriye çekmez.
Bu kuralın amacı, OSB parsellerinin kısa süreli spekülatif işlemlerle el değiştirmesini veya tahsis sisteminin yalnızca kira geliri amacıyla kullanılmasını önlemektir. OSB sistemi üretim, yatırım ve istihdam amacı üzerine kuruludur. Nitekim 4562 sayılı Kanun m.18, katılımcıya tahsis veya satışı yapılan arsaların tahsis amacı dışında kullanılamayacağını açıkça düzenler. Bir yıllık kiralama şartı bu temel ilkenin uygulamadaki tamamlayıcılarından biridir.
Geri alım şerhi neden önemlidir?
OSB arsa ve parsellerinde tapuya konulan geri alım şerhi, tahsis ve yatırım yükümlülüklerinin yerine getirilmesini güvence altına alan önemli bir araçtır. Yönetmelik m.63/1-a yalnızca “tapu alınmış olmasını” yeterli görmez; tapunun geri alım şerhinden ari olmasını da arar. Bu nedenle tesis sahibi, kira sözleşmesi hazırlamadan önce güncel tapu kaydını temin etmeli ve tapudaki şerhler bölümünü kontrol etmelidir.
Geri alım şerhinin kaldırılmasına ilişkin koşullar arsa tahsisi, yapılaşma ve üretime geçiş süreciyle bağlantılıdır. Sitemizdeki OSB’de tapunun ne zaman verileceğine ilişkin rehber ile OSB arsa tahsis süreleri ve tahsis iptali yazısı, kiralama öncesindeki bu aşamalar bakımından tamamlayıcı bilgi içerir. Kiralama işlemi, tahsis ve tapu sürecinden bağımsız bir işlem değildir; önceki aşamalardaki hukuki durum doğrudan kiralama uygunluğunu etkiler.
Kiralamanın diğer zorunlu şartları
Bir yıllık sürenin dolmuş olması tek başına kiralamaya yeterli değildir. Yönetmelik m.63/1 üç şartı birlikte arar. Birincisi geri alım şerhi bulunmayan tapunun edinilmesinden itibaren en az bir yıl geçmiş olmasıdır. İkincisi katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş hiçbir borcunun bulunmamasıdır. Üçüncüsü ise OSB yönetim kurulunun kiralamanın mevzuat çerçevesindeki usul ve esaslara uygun olduğuna ilişkin karar almasıdır.
Bu üç koşul kümülatiftir. Dolayısıyla tapu üzerinden üç yıl geçmiş olsa bile OSB’ye vadesi geçmiş aidat, altyapı, enerji, su veya mevzuata uygun biçimde tahakkuk etmiş başka bir borç bulunuyorsa kiralama için m.63/1-b koşulu sağlanmaz. Benzer şekilde borç bulunmaması ve bir yıllık sürenin dolması, yönetim kurulu kararı olmaksızın üçüncü kişiye kullanım hakkı verilmesini meşru hâle getirmez.
OSB yönetim kurulunun incelemesi yalnızca şekli bir imza işlemi olarak görülmemelidir. Kiracının faaliyeti, kuruluş protokolü, OSB’nin sektörel yapısı, parselin tahsis amacı, teknik altyapı kapasitesi, çevresel yükümlülükler ve Yönetmelikte istenen belgeler birlikte ele alınır. Bu nedenle kira sözleşmesine “OSB onayı alınacaktır” şeklinde bir hüküm konulması, gerekli onay gerçekten alınmadan kiracıya tesisi teslim etme hakkı vermez.
Kiraya veren ve kiracıdan istenen belgeler
Yönetmelik m.63/2 kiraya veren ile kiracıdan istenecek belgeleri ayrı ayrı düzenler. Kiraya verenden tapu belgesi, tüzel kişiler bakımından tesisin kiraya verilmesine ilişkin yetkili organ kararı, ticaret sicili tasdiknamesi ve yapılacak kira sözleşmesi örneği istenir. Bu belgeler, taşınmazın hukuki durumunun ve kiraya verme iradesinin yetkili organ tarafından oluşturulduğunun kontrolünü sağlar.
Kiracı yönünden ise ticaret sicili tasdiknamesi, tüzel kişilerde kiralama kararını gösteren yetkili organ kararı, yapılacak faaliyeti açıklayan bilgi ve belgeler, OSB tarafından hazırlanan ve kurulacak faaliyetin elektrik, su, doğalgaz, çalışan sayısı, atık miktarı ve atık özellikleri gibi teknik verilerini içeren bilgi formu, kira sözleşmesi örneği ve OSB mevzuatı ile iç talimatname ve sözleşmelere uygun faaliyet gösterileceğine ilişkin noter tasdikli taahhütname aranır.
Bu belge seti, kira ilişkisinin sıradan bir işyeri kirasından farklı olduğunu gösterir. Türk Borçlar Kanunu hükümleri kira sözleşmesinin özel hukuk boyutunda uygulanmaya devam eder; ancak OSB içindeki tesisin fiilen kullanılabilmesi için 4562 sayılı Kanun ve OSB Uygulama Yönetmeliğinin özel düzenlemelerine de uyulması gerekir. Tarafların kendi aralarında geçerli bir kira sözleşmesi imzalaması, OSB mevzuatından doğan izin ve uygunluk şartlarını ortadan kaldırmaz.
OSB onayı olmadan kiralama yapılırsa ne olur?
Yönetmelik m.63/3 bu konuda açık bir sonuç öngörür: OSB tarafından onay verilmeden üçüncü kişilerin kullanımına tahsis edilen tesislere elektrik, su ve doğalgaz dâhil hiçbir hizmet verilmez. Bu hüküm, onaysız kiralamanın yatırımcı açısından doğrudan işletme riski doğurduğunu gösterir. Kiracı tesisi teslim almış ve kira bedeli ödemeye başlamış olsa bile OSB hizmetlerinin sağlanmaması üretimin başlamasını veya sürdürülmesini fiilen engelleyebilir.
Bu nedenle sözleşme takviminde OSB onayı kritik bir ön koşul olarak düzenlenmelidir. Teslim tarihi, kira başlangıcı, depozito, teminat, yatırım ve makine kurulum yükümlülükleri OSB onayıyla uyumlu şekilde planlanmalıdır. Aksi hâlde kiraya veren ile kiracı arasında kira bedeli, teslim, ayıp, sözleşmeye aykırılık ve tazminat tartışmaları ortaya çıkabilir. Sorunun kaynağı yalnızca taraflar arasındaki özel hukuk sözleşmesi değil, OSB mevzuatındaki izin mekanizmasıdır.
Tahsis amacı ve üretim şartı
4562 sayılı Kanun m.18 uyarınca OSB’de tahsis veya satışı yapılan arsalar tahsis amacı dışında kullanılamaz. Yönetmelik m.63/5 de katılımcının tesisini üretim amaçlı olmak üzere bir veya birden fazla kiracıya kiralayabileceğini düzenler. Hizmet destek alanındaki tesisler bakımından üretim şartı aranmaz. Buna karşılık sanayi parselindeki tesisin yalnızca ofis, depo veya ilgisiz ticari faaliyet amacıyla kullandırılması her somut faaliyetin tahsis amacı ve OSB kararları bakımından ayrıca kontrol edilmesini gerektirir.
Birden fazla kiracıya kiralama mümkündür; ancak kiralanacak bölüm büyüklüğü ve kiracı sayısı, OSB’nin teknik altyapı durumu da dikkate alınarak müteşebbis heyet veya genel kurul kararlarıyla belirlenebilir. Ayrıca sanayi parsellerindeki tesisin tapu kaydında bağımsız bölüm oluşturulamaz. Bu nedenle bina fiilen bölümlere ayrılarak farklı kiracılara kullandırılsa dahi tapuda bağımsız bölüm tesisi yoluyla kat mülkiyeti benzeri bir yapı kurulamaz.
OSB parselinin tahsis amacına uygun kullanımı, başlangıçta yapılan arsa tahsisiyle de doğrudan bağlantılıdır. Bu konuda OSB arsa tahsisi şartları ve OSB arsa tahsis sözleşmesi başlıklı içerikler birlikte incelenebilir.
Sözleşme hazırlanırken kontrol listesi
OSB’de fabrika kiralamasında sözleşme imzalanmadan önce güncel tapu kaydı alınmalı; geri alım şerhi bulunup bulunmadığı belirlenmeli; tapu edinim tarihinden itibaren bir yıllık sürenin dolduğu teyit edilmelidir. Ardından OSB’den vadesi geçmiş borç bulunmadığını gösteren mali durum kontrol edilmeli, kiracının faaliyet konusu ve teknik ihtiyaçları OSB kriterlerine göre incelenmeli ve yönetim kurulu onayı için eksiksiz başvuru yapılmalıdır.
Kira sözleşmesinde OSB onayının alınamaması hâlinde sözleşmenin akıbeti, teslimin hangi tarihte yapılacağı, kira ödeme başlangıcı, makine ve ekipman yatırımlarının kime ait olduğu, altyapı bağlantı giderleri, çevre ve atık yükümlülükleri, sigorta, iş sağlığı ve güvenliği, yangın tedbirleri, ruhsat ve izinler, sözleşme sonunda söküm ve tahliye süreci açıkça düzenlenmelidir. Bu hükümler, OSB mevzuatını değiştiremez; fakat taraflar arasındaki ekonomik riskin nasıl paylaşılacağını belirler.
Kiracının teknik kapasitesi özellikle önemlidir. Yönetmelik, kiracıdan elektrik, su, doğalgaz, çalışan sayısı ve atık özelliklerini gösteren bilgi formu ister. Bu verilerin kira görüşmelerinin başında hazırlanması, OSB’nin teknik kapasitesiyle uyumsuz bir yatırım için gereksiz sözleşme ve kurulum maliyetine girilmesini önler. Üretim prosesi çevre izni, emisyon, atıksu, tehlikeli madde veya yangın yönünden özel izin gerektiriyorsa ilgili mevzuat süreci kira takvimiyle eş zamanlı yürütülmelidir.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Bu yazının temel dayanakları 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.18 ile Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63’tür. Güncel mevzuat ve değişiklikler için T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Kanunlar, T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Yönetmelikler ve 5 Eylül 2024 tarihli Resmî Gazete kaynakları esas alınmıştır. 2024 değişikliği, m.63’teki kiralama hükümlerinin bazı bentlerini güncellemiştir.
Sık Sorulan Sorular
1. OSB’de tapuyu aldıktan hemen sonra fabrikayı kiraya verebilir miyim?
Hayır. Yönetmelik m.63/1-a gereğince geri alım şerhi bulunmayan tapunun edinildiği tarihten itibaren en az bir yıl geçmiş olmalıdır.
2. Bir yıllık süre yapı kullanma izin tarihinden mi başlar?
Hayır. Maddede başlangıç tarihi tapunun alındığı tarih olarak düzenlenmiştir.
3. Tapuda geri alım şerhi varsa bir yıl dolunca kiralama yapılabilir mi?
m.63/1-a hem geri alım şerhinin bulunmamasını hem de tapu ediniminden itibaren bir yılın geçmesini arar; iki koşul birlikte sağlanmalıdır.
4. OSB’ye aidat borcu varsa kiralama onaylanır mı?
Vadesi geçmiş OSB borcunun bulunmaması Yönetmelik m.63/1-b’de açık bir kiralama koşuludur.
5. OSB yönetim kurulu kararı zorunlu mu?
Evet. Kiralamanın mevzuata uygun olduğuna ilişkin yönetim kurulu kararı m.63/1-c kapsamında gereklidir.
6. OSB onayı olmadan kiracı elektrik ve su kullanabilir mi?
Hayır. m.63/3, onaysız biçimde üçüncü kişinin kullanımına verilen tesise elektrik, su ve doğalgaz dâhil hiçbir hizmet verilmeyeceğini düzenler.
7. Fabrika birden fazla kiracıya verilebilir mi?
Evet. m.63/5 buna izin verir; ancak bölüm büyüklüğü ve kiracı sayısı OSB’nin teknik altyapısı dikkate alınarak yetkili organ kararlarıyla belirlenebilir.
8. Sanayi parselindeki tesiste bağımsız bölüm oluşturulabilir mi?
Hayır. Yönetmelik m.63/5 sanayi parsellerindeki tesisin tapu kaydında bağımsız bölüm oluşturulamayacağını açıkça belirtir.
9. Kiracı da OSB mevzuatına uymak zorunda mı?
Evet. m.63/4 uyarınca sanayi tesislerinin işletilmesi bakımından katılımcılara getirilen yükümlülüklerden kiracılar da sorumludur.
10. Finansal kiralama ile normal kira aynı kurala mı tabidir?
Hayır. OSB taşınmazlarının finansal kiralamaya konu edilmesi 4562 sayılı Kanun Ek Madde 1 ve Yönetmelik m.63/7’de ayrıca düzenlenmiştir.
Hukukçu incelemesi ve yazar
Yazar: Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. İçerik, 17 Eylül 2026 tarihinde 4562 sayılı Kanun ve güncel OSB Uygulama Yönetmeliği esas alınarak hazırlanmıştır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir; Türkiye genelindeki uygun dosyalar görev, yetki ve vekâlet kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Mersin’de OSB ve ticari uyuşmazlıklar
OSB arsa tahsisi, tesis kiralaması, yatırım sözleşmeleri ve ticari uyuşmazlıklarda dosyanın hukuki niteliği; tapu, tahsis sözleşmesi, OSB kararları ve taraflar arasındaki sözleşme birlikte incelenerek belirlenir. İletişim ve Mersin ofis konumu sayfasından büro bilgilerine ve haritaya ulaşılabilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
