OSB’de Bir Fabrika Birden Fazla Kiracıya Kiralanabilir mi? | Yönetmelik m.63/5
Kısa ve net cevap: Evet. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63/5 uyarınca katılımcı, OSB içindeki tesisini üretim amaçlı olmak üzere bir veya birden fazla kiracıya kiralayabilir. Ancak bu hak sınırsız değildir. Kiralanacak bölümün büyüklüğü ve aynı tesiste bulunabilecek kiracı sayısı, OSB’nin teknik altyapı durumu dikkate alınarak müteşebbis heyet veya genel kurul kararlarıyla belirlenebilir. Sanayi parsellerindeki tesislerde tapu kaydında bağımsız bölüm oluşturulamaz. Bu nedenle bir fabrikanın fiilen farklı alanlara ayrılarak birden fazla işletmeye kiralanması mümkündür; fakat bu kullanım, tapuda bağımsız bölüm oluşturma veya OSB onayından bağımsız ayrı işyerleri meydana getirme hakkı vermez.
Bir fabrikanın birden fazla kiracıya verilmesinin hukuki dayanağı
OSB’de tesis kiralama rejimi Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63’te düzenlenir. Maddenin beşinci fıkrası, katılımcının tesisini üretim amaçlı olarak bir veya birden fazla kiracıya kiralayabileceğini açıkça kabul eder. Bu nedenle “OSB’de bir parselde yalnız tek kiracı bulunabilir” şeklinde genel bir yasak yoktur. Fakat çoklu kiralama, OSB’nin teknik ve idari kontrolü dışında yapılamaz.
Çoklu kiralama hakkı, m.63’ün birinci fıkrasındaki genel şartlardan bağımsız değildir. Kiralanacak tesisin geri alım şerhi bulunmayan tapusunun alınmasından itibaren en az bir yıl geçmiş olması, katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş borcunun bulunmaması ve OSB yönetim kurulunun kiralamayı onaylaması gerekir. Birden fazla kiracı planlanıyorsa bu koşullar her kira ilişkisi bakımından OSB tarafından değerlendirilir.
Katılımcının tapu ve borçsuzluk şartları hakkında tapudan sonra bir yıllık kiralama şartı ve OSB borçsuzluk şartı başlıklı rehberlerde ayrıntılı açıklama bulunmaktadır.
Sanayi parselinde üretim amacı şartı
Yönetmelik m.63/5’in temel ilkesi, sanayi tesisinin üretim amacıyla kiralanmasıdır. OSB sistemi planlı sanayi üretimi için kurulduğundan, sanayi parselindeki fabrikanın yalnız bağımsız ofis, genel ticari depo, perakende mağaza veya parselin tahsis amacıyla ilgisiz bir faaliyete bölünmesi mevzuat bakımından ayrıca uygunluk incelemesine tabidir. Her kiracının faaliyeti, OSB’nin kuruluş protokolü, sektörel yapısı, parselin tahsis amacı ve ilgili yasaklı/izinli faaliyet listeleriyle uyumlu olmalıdır.
Hizmet destek alanında bulunan tesisler bakımından Yönetmelik m.63/5 üretim şartını aramaz. Hizmet destek alanının işlevi sanayi parselinden farklıdır. Bu nedenle bir taşınmazın çoklu kiralama hukuku incelenirken önce tapu ve imar/OSB kayıtlarındaki alan türü belirlenmelidir. “OSB sınırları içinde” olmak tek başına parselin sanayi parseli olduğu anlamına gelmez.
Birden fazla kiracının her birinin faaliyet konusu ayrı değerlendirilir. Aynı binada metal işleme, plastik üretimi ve gıda faaliyeti gibi birbirinden farklı proseslerin bir arada bulunması; yangın, hijyen, kimyasal güvenlik, atık, atıksu ve enerji kullanımı bakımından ek teknik koşullar doğurur. OSB’nin onayı yalnız mekânsal bölünmeye değil, faaliyetlerin birlikte işletilebilirliğine de dayanır.
Kiralanacak bölüm büyüklüğü nasıl belirlenir?
Yönetmelik m.63/5, kiralanacak bölümün büyüklüğünün OSB’nin teknik altyapı durumu da dikkate alınarak müteşebbis heyet veya genel kurul kararlarıyla belirlenebilmesine izin verir. Bu nedenle “fabrikayı istediğim kadar küçük ünitelere bölerim” yaklaşımı mevzuata uygun değildir. OSB, kendi altyapı kapasitesi ve sanayi planlama ilkeleri çerçevesinde asgari bölüm büyüklüğü veya başka teknik kriterler koyabilir.
Bölüm büyüklüğü yalnız metrekare meselesi değildir. Her bölümün güvenli giriş-çıkışı, yangın kaçış yolları, elektrik dağıtımı, su ve doğalgaz tesisatı, atıksu bağlantısı, yükleme-boşaltma alanı, ortak kullanım alanları ve üretim makinelerinin güvenli yerleşimi değerlendirilmelidir. Fiziksel olarak duvarla ayrılmış bir alanın OSB bakımından bağımsız kiralanabilir üretim bölümü sayılması için teknik şartların da sağlanması gerekir.
İmar, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine aykırı fiziksel bölmeler yapılmamalıdır. Kira amacıyla oluşturulan yeni duvar, kapı, yangın bölmesi, asma kat veya tesisat değişikliği yapı mevzuatı bakımından izin gerektiriyorsa bu işlemler kiralama onayından ayrı olarak tamamlanmalıdır. OSB kiralama onayı, ruhsatsız tadilatı meşrulaştırmaz.
OSB aynı tesisteki kiracı sayısını sınırlayabilir mi?
Evet. Yönetmelik, kiracı sayısının OSB’nin teknik altyapı durumu dikkate alınarak müteşebbis heyet veya genel kurul kararıyla belirlenmesine imkân verir. Böyle bir karar mevcutsa katılımcı ve kiracılar bu sınıra uymak zorundadır. Kira sözleşmelerinin daha önce imzalanmış olması, OSB’nin mevzuata dayalı kiracı sayısı kontrolünü ortadan kaldırmaz.
Kiracı sayısı arttıkça ortak altyapı üzerindeki kullanıcı ve bağlantı sayısı, araç trafiği, otopark ihtiyacı, personel giriş-çıkışı, güvenlik kontrolü, yangın tahliyesi, atık toplama ve idari takip yükü artar. Bu nedenle sınırlama keyfi bir müdahale olarak değil, planlı sanayi bölgesinin teknik kapasitesini koruyan bir araç olarak değerlendirilir.
OSB’nin kiracı sayısına ilişkin kararının içeriği, yürürlük tarihi ve hangi tesislere uygulandığı somut dosyada kontrol edilmelidir. Katılımcı çoklu kiralama planlamadan önce bölge müdürlüğünden güncel karar ve teknik şartları yazılı olarak istemelidir. Sözlü bilgiye dayanarak uzun süreli kira sözleşmeleri imzalamak, sonradan onay sorunu yaratabilir.
Çoklu kiralamada teknik altyapı neden önemlidir?
Bir tesiste birden fazla işletme faaliyete geçtiğinde elektrik, su, doğalgaz ve atıksu tüketiminin ayrı ayrı ölçülmesi ve toplam kapasitenin OSB altyapısıyla uyumlu olması gerekir. Her kiracının OSB tarafından istenen teknik bilgi formunda kendi ihtiyacını doğru göstermesi önemlidir. Toplam talep, tesisin önceki tek kullanıcı dönemindeki kapasitesini aşabilir.
4562 sayılı Kanun m.20 uyarınca OSB içindeki kuruluşların altyapı ihtiyaçlarını OSB tesislerinden karşılaması esastır. Kiracılardan birinin bağımsız olarak dışarıdan altyapı temin etmesi veya kendi bağlantısını OSB izni olmadan kurması mümkün değildir. Ortak ana bağlantının kiraya veren adına bulunması da kiracıların mevzuat yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.
Atıksu bakımından farklı üretim proseslerinin aynı hatta deşarj yapması özellikle dikkat gerektirir. Kimyasal özellikleri birbirinden farklı atıksuların ortak hatta karışması, ön arıtma ve analiz yükümlülüklerini değiştirebilir. İlerleyen yazılarımızda Yönetmelik m.66-67 kapsamındaki OSB atıksu altyapısı ve bağlantı izin belgesi ayrı arama niyetleriyle ayrıntılı incelenecektir.
Sanayi parselinde tapuda bağımsız bölüm oluşturulabilir mi?
Hayır. Yönetmelik m.63/5, sanayi parsellerindeki tesislerde tapu kaydında bağımsız bölüm oluşturulamayacağını açıkça düzenler. Bu hüküm çoklu kiralamanın en kritik sınırlarından biridir. Bir fabrika binasının fiilen birkaç kiracı tarafından kullanılması, bu alanların Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında ayrı bağımsız bölümlere dönüştürülebileceği anlamına gelmez.
Kiracılara tahsis edilen alanlar sözleşmede kroki, kat planı, metrekare ve sınır tarifleriyle belirlenebilir. Ortak alanlar ayrıca gösterilebilir. Ancak bu özel hukuk kullanım paylaşımı tapusal bağımsız bölüm meydana getirmez. Kiracı, kullandığı bölümü ayrı bir taşınmaz gibi satamaz, tapuda kendi adına tescil ettiremez veya bağımsız bölüm malikinin sahip olduğu ayni haklara sahip olmaz.
Bu konuda ayrıca OSB parselinin devri ile kira işleminin birbirinden ayrılması gerekir. Devir, katılımcı ve parsel haklarının başka kişiye geçmesiyle ilgiliyken; kira, mülkiyet devri olmadan kullanım hakkı sağlar.
Her kiracı için ayrı belge ve OSB onayı gerekir mi?
Çoklu kiralamada her kiracının tüzel kişiliği, faaliyet konusu ve teknik ihtiyacı farklıdır. Bu nedenle Yönetmelik m.63/2’de kiracıdan istenen ticaret sicili tasdiknamesi, yetkili organ kararı, faaliyet açıklaması, teknik bilgi formu, kira sözleşmesi örneği ve noter tasdikli taahhütname her kiracı bakımından kendi bilgileriyle hazırlanmalıdır.
Bir kiracı için alınan yönetim kurulu onayı, sonradan eklenen başka bir şirketi kendiliğinden kapsamaz. Yeni kiracı, tesisteki toplam kullanım ve altyapı dengesini değiştirir. Bu nedenle OSB’nin güncel onayı alınmadan üçüncü kişinin kullanıma başlaması m.63/3 sonucunu doğurur: onaysız kullanımda elektrik, su ve doğalgaz dâhil OSB hizmetleri verilmez.
Her kiracı ayrıca m.63/4 uyarınca işletmeye ilişkin katılımcı yükümlülüklerinden sorumludur. OSB fabrika kiracısının sorumluluğu başlıklı yazı, bu yükümlülüğün kapsamını ayrıntılı olarak açıklar.
Birden fazla kira sözleşmesi nasıl kurulmalı?
Her kiracı için ayrı kira sözleşmesi hazırlanması, kullanılan alanın ve tarafların borçlarının netleştirilmesi bakımından en sağlıklı yöntemdir. Sözleşmede kiralanan bölümün konumu ve metrekaresi, ortak alanlar, giriş-çıkış güzergâhları, otopark ve yükleme alanı, enerji/su sayaçları, ortak giderlerin paylaşımı, yangın ve güvenlik sorumluluğu, atık alanı, çalışma saatleri ve üretim faaliyetinin sınırları açıkça gösterilmelidir.
Kiracıların faaliyetleri birbirini etkileyebilir. Gürültü, titreşim, koku, kimyasal risk, yüksek enerji çekişi veya ortak atıksu hattı nedeniyle bir kiracının faaliyeti diğerinin üretimini aksatabilir. Bu nedenle yalnız kiraya veren-kiracı ilişkisini değil, ortak kullanım düzenini de sözleşmesel olarak planlamak gerekir.
Kira sözleşmesi OSB onayını ön şart olarak düzenlemelidir. OSB çoklu kiracı sayısını veya bölüm büyüklüğünü uygun bulmazsa, sözleşmenin hangi kısmının yürürlüğe gireceği, peşin ödemelerin iadesi ve tadilat giderlerinin akıbeti açık olmalıdır.
Ortak kullanım alanlarında başlıca hukuki riskler
Çoklu kiralamada en sık sorun, ortak alanın kime ait olduğunun ve kim tarafından yönetileceğinin belirsiz kalmasıdır. Ana giriş, güvenlik noktası, yangın suyu, jeneratör, trafo, yemekhane, soyunma alanı, yükleme sahası, otopark ve atık geçici depolama bölgesi birden fazla işletme tarafından kullanılabilir. Bu alanlarda bakım, enerji, temizlik ve güvenlik giderlerinin paylaşımı yazılı şekilde belirlenmelidir.
İkinci risk, bir kiracının mevzuata aykırı davranışının tüm tesisi etkilemesidir. Ortak elektrik veya doğalgaz sistemindeki teknik aykırılık, yangın güvenliği eksikliği ya da ortak atıksu hattına uygunsuz deşarj diğer kiracıların üretimini de aksatabilir. Katılımcı, bu nedenle tüm kiracı sözleşmelerinde OSB kurallarına uyumu ve aykırılık hâlinde hızlı müdahale mekanizmasını düzenlemelidir.
Üçüncü risk, kiracının kullandığı bölümü üçüncü bir kişiye bırakmasıdır. Alt kira veya kullanım devri, OSB’nin kiracı onay sistemini bertaraf edecek şekilde yapılamaz. Tesise yeni bir fiili kullanıcı girdiğinde onun faaliyet ve teknik bilgilerinin de OSB tarafından değerlendirilmesi gerekir.
Kanuni dayanak ve resmî kaynaklar
Bu yazının temel dayanakları 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu m.18 ve m.20 ile Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.63’tür. Güncel metin için Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Kanunlar, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Yönetmelikler ve 5 Eylül 2024 tarihli Resmî Gazete kaynakları esas alınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. Tek fabrika iki şirkete kiralanabilir mi?
Evet. Yönetmelik m.63/5 bir veya birden fazla kiracıya üretim amaçlı kiralamaya izin verir.
2. OSB kiracı sayısını sınırlayabilir mi?
Evet. Kiracı sayısı teknik altyapı dikkate alınarak müteşebbis heyet veya genel kurul kararlarıyla belirlenebilir.
3. Fabrikanın yarısını ayrı tapu yapabilir miyim?
Hayır. Sanayi parselindeki tesiste tapu kaydında bağımsız bölüm oluşturulamaz.
4. Her kiracı üretim yapmak zorunda mı?
Sanayi parselindeki tesis bakımından m.63/5 üretim amacını esas alır. Hizmet destek alanında üretim şartı aranmaz.
5. Her kiracı için OSB onayı gerekir mi?
Her kiracının kendi faaliyet ve teknik bilgileriyle OSB değerlendirmesine alınması gerekir; önceki kiracı onayı yeni kullanıcıyı kapsamaz.
6. Kiracılar aynı elektrik sayacını kullanabilir mi?
Ölçüm ve bağlantı düzeni ilgili OSB’nin teknik talimat ve kararlarına göre belirlenir; özel sözleşme OSB teknik şartlarının yerine geçmez.
7. Alt kiralama serbest mi?
Yeni üçüncü kişi kullanımının OSB onay sistemini aşmasına izin verilemez. Yeni fiili kullanıcı için mevzuat koşulları uygulanır.
8. Ortak alan giderleri nasıl paylaşılır?
Taraflar kira sözleşmelerinde açık bir dağıtım yöntemi belirlemelidir; OSB’nin kendi tarifeleri ve doğrudan tahakkukları ayrıca uygulanır.
9. Bir kiracının aykırılığı diğerlerini etkileyebilir mi?
Ortak altyapı, yangın veya atıksu sistemi söz konusuysa teknik olarak etkileyebilir. Bu nedenle ortak kullanım riskleri sözleşmelerde düzenlenmelidir.
10. Çoklu kiralamada tapu üzerinden bir yıl şartı kalkar mı?
Hayır. m.63/1-a’daki genel kiralama şartı çoklu kiralamada da uygulanır.
Yazar ve hukuki inceleme
Avukat Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472. Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fizikî ofisi Mersin’dedir.
Mersin ofis ve harita
OSB tesis kiralama ve çoklu kullanıcı sözleşmelerinde Mersin ofis konumu ve harita bilgileri iletişim sayfasındadır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
