Konutlarda Asgari Oda, Mutfak ve Banyo Ölçüleri Nelerdir? PAİY m.29 | 2026
Kısa ve net cevap: PAİY m.29’a göre konutta oturma odası en az 12 m² ve 3,00 m dar kenar; yatak odası en az 9 m² ve 2,50 m dar kenar; mutfak en az 3,30 m² ve 1,50 m dar kenar; banyo/yıkanma yeri en az 3 m² ve 1,50 m dar kenar; ayrı WC en az 1,20 m² ve 1,00 m dar kenar olmalıdır. Hol/koridor genişliği en az 1,20 metredir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
konutlarda asgari piyes ölçüleri: hukuki dayanak
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.29 yapı piyeslerinin asgari alan ve dar kenar ölçülerini düzenler. Konut projesinde hem metrekare hem de en dar kenar şartı birlikte sağlanmalıdır.
Bir odanın toplam alanı yeterli olsa bile dar kenarı asgari değerin altındaysa m.29 şartı sağlanmış sayılmaz. Bu nedenle yalnız alan cetveli değil plan üzerindeki net ölçüler de kontrol edilir.
Bu yazıda açıklanan sonuç 20 Eylül 2026 tarihindeki konsolide mevzuata dayanır. İmar dosyalarında sayı, oran, mesafe ve asgari ölçüler yaklaşık değer değildir. Yönetmelikte açık bir eşik varsa proje ve hesap cetveli bu değerle birebir karşılaştırılır. Ruhsat aşamasında kullanılan eski hesap şablonu veya başka bir parseldeki uygulama, güncel maddenin yerini tutmaz.
Yönetmelikteki açık kurallar
1. Oturma odası en az 12 m² ve 3,00 m dar kenardır
Konutun oturma odasında iki koşul birlikte aranır: net alan en az 12 m², dar kenar en az 3,00 metredir.
Alan yeterli olup dar kenar 3,00 metrenin altında kalırsa proje bu şartı karşılamaz.
2. Yatak odası en az 9 m² ve 2,50 m dar kenardır
Yatak odası için asgari alan 9 m², dar kenar 2,50 metredir.
Birden fazla yatak odası varsa her oda kendi ölçüsüyle denetlenir.
3. Mutfak en az 3,30 m² ve 1,50 m dar kenardır
Mutfak için Yönetmelik asgari 3,30 m² alan ve 1,50 m dar kenar öngörür.
Açık mutfak veya salonla ilişkili çözümde maddenin proje tipine ilişkin hükümleri ayrıca kontrol edilir.
4. Banyo en az 3 m² ve 1,50 m dar kenardır
Yıkanma yeri/banyo için asgari 3 m² alan ve 1,50 m dar kenar şartı vardır.
Banyo ve WC’nin birlikte düzenlenebildiği konut tiplerinde maddedeki birleşik kullanım hükmü ayrıca uygulanır.
5. WC ve koridor için asgari ölçü vardır
Ayrı WC en az 1,20 m² ve 1,00 m dar kenar; hol ve koridor genişliği en az 1,20 metredir.
Kapı açılımları ve sabit elemanlar ölçünün fiili kullanımını ortadan kaldıracak şekilde düzenlenmemelidir.
Hesap ve teknik kontrol nasıl yapılır?
Mimari planda her piyesin net alanı ve iki ana boyutu ayrı kontrol edilir. Alan cetvelindeki değer plan üzerindeki ölçülerle çarpılarak doğrulanır; duvar kalınlığı veya nişler nedeniyle gerçek kullanılabilir ölçünün düşüp düşmediği incelenir.
Teknik kontrol üç kaynağın aynı anda okunmasını gerektirir: yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notları, parselin imar durum belgesi ve onaylı mimari proje. konutlarda asgari piyes ölçüleri bakımından kullanılan her sayı veya alanın hangi resmî belgeden geldiği dosyada gösterilmelidir. Böylece yalnız sonuç rakamı değil, hesabın dayanağı da denetlenebilir olur.
M.29 iki ayrı eşiği birlikte kullanır: metrekare ve dar kenar. Bu nedenle 12 m²’lik bir oturma odasının dar kenarı 2,80 m ise yalnız alan koşulunu sağlaması yeterli değildir.
Bir teknik koşulun sağlanması diğer yapılaşma şartlarını ortadan kaldırmaz. Örneğin emsal uygun olsa bile TAKS, bahçe mesafesi veya kat adedi ayrıca aşılmış olabilir; oda ölçüsü uygun olsa bile erişilebilirlik, yangın veya havalandırma şartı eksik kalabilir. Bu nedenle m.29 dosyanın yalnız kendi düzenleme alanında kesin sonuç verir ve bağlantılı hükümler ayrı ayrı işaretlenmelidir.
Ruhsat ve proje bakımından sonuç
Ruhsat incelemesinde idare yapı piyeslerinin asgari ölçülerini mimari proje üzerinden denetler. Sonradan yapılan iç duvar değişiklikleri de piyes ölçülerini m.29 altına düşüremez.
Ruhsat veya proje onayı mevzuata aykırı bir teknik değeri meşru hale getirmez. Sonradan bir aykırılık iddiası doğduğunda önce onaylı proje ile gerçekleşen yapı karşılaştırılır; ardından projenin kendisinin yürürlükteki imar şartlarına uygun olup olmadığı incelenir. Teknik aykırılık ile uygulanacak idari işlem aynı şey değildir; yaptırımın hukuki dayanağı 3194 sayılı Kanun ve ilgili özel mevzuattan ayrıca kurulmalıdır.
Dosyada bulunması gereken temel kayıtlar
Mimari kat planı, net alan cetveli, bağımsız bölüm planı ve gerekiyorsa tadilat projesi temel belgelerdir.
- Güncel uygulama imar planı ve plan notları,
- İmar durum belgesi ve parsel bilgileri,
- Onaylı mimari proje ve vaziyet planı,
- Alan/ölçü hesap cetvelleri ve gerekiyorsa teknik rapor,
- Ruhsat, tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin ilgili sürümleri,
- İdarenin özel görüş veya onayı varsa tarih ve sayı bilgisi.
Belgelerin aynı proje sürümüne ait olması önemlidir. Eski imar durumu ile yeni mimari proje veya farklı tarihli plan notları bir arada kullanılırsa sonuç yanıltıcı olur. Belge tarihleri ve revizyon numaraları karşılaştırılmadan ölçü hesabı tamamlanmış sayılmaz.
2026 güncellik kontrolü
20 Eylül 2026 itibarıyla m.29’da oturma odası, yatak odası, mutfak, banyo, WC ve hol/koridor için belirtilen asgari değerler güncel metinde yer almaktadır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin son değişiklikleri içinde 1 Temmuz 2026 tarihli düzenlemeler de vardır. Bu nedenle özellikle 2026 öncesinde hazırlanmış makaleler, belediye iç notları ve proje şablonları güncel maddeyle karşılaştırılmalıdır. Bir hüküm değişmişse yalnız yeni metin esas alınır; geçmiş tarihli işlemde ise işlem tarihindeki metin ve geçiş düzenlemesi ayrıca incelenir.
Sık yapılan hatalar
Brüt bağımsız bölüm alanını oda alanı sanmak, yalnız metrekareyi kontrol edip dar kenarı atlamak ve tadilatla oda bölündüğünde yeni piyeslerin asgari ölçülerini yeniden hesaplamamak temel hatalardır.
Bir diğer hata, maddenin düzenlediği alanı başka bir teknik kavramla birleştirmektir. Taban alanı ile katlar alanı, TAKS ile KAKS, kat adedi ile bina yüksekliği, net piyes ölçüsü ile toplam bağımsız bölüm alanı aynı değildir. Yönetmelikte her kavramın ayrı hesabı bulunduğundan, aynı metrekare veya oran bütün hesaplara taşınamaz.
Üçüncü hata, sözlü idari bilgiye dayanıp yazılı belgeyi dosyaya almamaktır. Bir ruhsat veya plan uyuşmazlığında yargısal denetim yazılı işlem ve teknik belgelere göre yapılır. Bu nedenle plan paftası, plan notu, imar durumu ve proje olmadan yalnız sahadaki görünüm üzerinden kesin hukuki sonuç kurulmaz.
Dosya kontrol listesi
- Güncel plan ve plan notu kontrol edildi mi?
- m.29 yürürlükteki metinden açıldı mı?
- Hesabın pay ve paydası/ölçü noktaları açık mı?
- Proje ile imar durumu aynı veriyi gösteriyor mu?
- İstisna uygulanıyorsa açık mevzuat dayanağı var mı?
- Başka yapılaşma şartları ayrıca kontrol edildi mi?
- İşlem ve proje revizyon tarihleri eşleştirildi mi?
- Resmî kaynak bağlantısı dosyada saklandı mı?
Resmî kaynaklar
Site içinde ilgili rehberler
- Yapı ruhsatı hangi yapılar için zorunlu?
- İmar durum belgesi talep dilekçesi
- Kapıcı dairesi ve sığınak zorunluluğu
Sık sorulan sorular
Temel sonuç nedir?
PAİY m.29’a göre konutta oturma odası en az 12 m² ve 3,00 m dar kenar; yatak odası en az 9 m² ve 2,50 m dar kenar; mutfak en az 3,30 m² ve 1,50 m dar kenar; banyo/yıkanma yeri en az 3 m² ve 1,50 m dar kenar; ayrı WC en az 1,20 m² ve 1,00 m dar kenar olmalıdır. Hol/koridor genişliği en az 1,20 metredir.
Hangi madde uygulanır?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.29 doğrudan uygulanır. Ayrıca uygulama imar planı, plan notları ve 3194 sayılı İmar Kanunu birlikte kontrol edilir.
Plan notu farklı bir kural koyabilir mi?
Yürürlükteki plan notu üst normlara aykırı olmamak şartıyla parsel için özel yapılaşma koşulu getirebilir. Dosyada plan notu kontrol edilmeden yalnız Yönetmelik tablosuyla sonuç kurulmaz.
Hesap veya ölçü nereden alınır?
Onaylı mimari proje, imar durum belgesi ve gerekiyorsa aplikasyon/kot belgelerindeki resmi veriler esas alınır. Sahadaki yaklaşık ölçü tek başına yeterli değildir.
Eski ruhsatlarda ne yapılır?
Ruhsatın verildiği tarihteki mevzuat, geçiş hükümleri ve kazanılmış hak durumu ayrı değerlendirilir. Bu içerik 20 Eylül 2026 tarihindeki güncel kuralı açıklar.
Belediye uygulaması açık maddeyi değiştirebilir mi?
Hayır. İdari uygulama, Yönetmeliğin emredici sınırını ortadan kaldıramaz. Farklı uygulamanın plan veya başka bir mevzuat hükmüne dayanması gerekir.
Bu kural tek başına yapı hakkı yaratır mı?
Hayır. Emsal, TAKS, kat adedi, yükseklik, bahçe mesafeleri, kullanım kararı ve diğer teknik şartlar birlikte sağlanmalıdır.
Resmî kaynak nerede?
Mevzuat Bilgi Sistemi ve T.C. Resmî Gazete güncel ve resmî kontrol kaynaklarıdır.
Sonuç
Konut projesinde m.29’daki her piyes hem asgari metrekareyi hem de dar kenar ölçüsünü ayrı ayrı sağlamalıdır; alan yeterliyken dar kenarın yetersiz olması projeyi uygun hale getirmez.
konutlarda asgari piyes ölçüleri bakımından güvenilir sonuç, güncel Yönetmelik hükmünün plan ve onaylı proje üzerindeki somut verilerle karşılaştırılmasıyla elde edilir. Açık bir ölçü veya oran varsa bunun dışına çıkılmaz; maddenin düzenlemediği bir istisna varsayılmaz. Ruhsat, tadilat veya uyuşmazlık dosyasında aynı kontrol zinciri uygulanmalıdır.
Hukuki bilgilendirme ve yazar
İçerik yürürlükteki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve 3194 sayılı İmar Kanunu temel alınarak hazırlanmıştır. Somut taşınmazda uygulama imar planı, plan notu ve işlem tarihi ayrıca incelenir.
Avukat Halil BAKIRCI – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine edilir.
Plan kararının etkisi: konutlarda asgari piyes ölçüleri
Konutun oturma odasında iki koşul birlikte aranır: net alan en az 12 m², dar kenar en az 3,00 metredir. Alan yeterli olup dar kenar 3,00 metrenin altında kalırsa proje bu şartı karşılamaz. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.29 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Mimari projede gösterim: konutlarda asgari piyes ölçüleri
Yatak odası için asgari alan 9 m², dar kenar 2,50 metredir. Birden fazla yatak odası varsa her oda kendi ölçüsüyle denetlenir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.29 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Tadilat projesi kontrolü: konutlarda asgari piyes ölçüleri
Mutfak için Yönetmelik asgari 3,30 m² alan ve 1,50 m dar kenar öngörür. Açık mutfak veya salonla ilişkili çözümde maddenin proje tipine ilişkin hükümleri ayrıca kontrol edilir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.29 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Alan ve ölçü cetveli: konutlarda asgari piyes ölçüleri
Yıkanma yeri/banyo için asgari 3 m² alan ve 1,50 m dar kenar şartı vardır. Banyo ve WC’nin birlikte düzenlenebildiği konut tiplerinde maddedeki birleşik kullanım hükmü ayrıca uygulanır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.29 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
İdari denetimde ispat: konutlarda asgari piyes ölçüleri
Ayrı WC en az 1,20 m² ve 1,00 m dar kenar; hol ve koridor genişliği en az 1,20 metredir. Kapı açılımları ve sabit elemanlar ölçünün fiili kullanımını ortadan kaldıracak şekilde düzenlenmemelidir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.29 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Yapı kullanma izni bağlantısı: konutlarda asgari piyes ölçüleri
Konutun oturma odasında iki koşul birlikte aranır: net alan en az 12 m², dar kenar en az 3,00 metredir. Alan yeterli olup dar kenar 3,00 metrenin altında kalırsa proje bu şartı karşılamaz. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.29 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Plan kararının etkisi: konutlarda asgari piyes ölçüleri
Yatak odası için asgari alan 9 m², dar kenar 2,50 metredir. Birden fazla yatak odası varsa her oda kendi ölçüsüyle denetlenir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.29 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Mimari projede gösterim: konutlarda asgari piyes ölçüleri
Mutfak için Yönetmelik asgari 3,30 m² alan ve 1,50 m dar kenar öngörür. Açık mutfak veya salonla ilişkili çözümde maddenin proje tipine ilişkin hükümleri ayrıca kontrol edilir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.29 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Tadilat projesi kontrolü: konutlarda asgari piyes ölçüleri
Yıkanma yeri/banyo için asgari 3 m² alan ve 1,50 m dar kenar şartı vardır. Banyo ve WC’nin birlikte düzenlenebildiği konut tiplerinde maddedeki birleşik kullanım hükmü ayrıca uygulanır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.29 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Alan ve ölçü cetveli: konutlarda asgari piyes ölçüleri
Ayrı WC en az 1,20 m² ve 1,00 m dar kenar; hol ve koridor genişliği en az 1,20 metredir. Kapı açılımları ve sabit elemanlar ölçünün fiili kullanımını ortadan kaldıracak şekilde düzenlenmemelidir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.29 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
