Kapıcı Dairesi ve Sığınak Hangi Binalarda Zorunludur? 40 m² Sınırı | 3194 m.36 (2026)
Kısa ve net cevap: 3194 sayılı İmar Kanunu m.36, kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması zorunlu olan binalarda bu bölümlerin ilgili yönetmelikteki şart ve ölçülere uygun olmasını zorunlu kılar. Hangi bina ve yapılarda kapıcı dairesi veya sığınak gerektiği imar ve sığınak mevzuatında belirlenir. Kapıcı dairesi ana bina içinde yapılabilir; bahçede veya müştemilat yapısında düzenlenecekse imar, fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve brüt 40 m²’yi geçmemesi gerekir. Bekçi, bahçıvan ve kaloriferci gibi personel için ayrılan ikamet yerlerinde de aynı esaslar uygulanır.
Güncellik: Rehber 11 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Kanunu m.36, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve yürürlükteki sığınak düzenlemeleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
3194 Sayılı İmar Kanunu m.36 Ne Düzenler?
Madde 36, kapıcı dairesi ve sığınak gibi yapının ana kullanımına yardımcı fakat kamu düzeni bakımından önemli bölümlerin hangi temel koşullara tabi olduğunu belirler. Kanun, her binada mutlaka kapıcı dairesi ve sığınak yapılacağını söylemez. Önce ilgili yönetmeliklere göre söz konusu bina için bu bölümlerin ayrılmasının zorunlu olup olmadığı belirlenir; zorunluluk varsa ölçü ve nitelik şartları uygulanır.
Kapıcı dairesi, binanın yönetim ve günlük hizmetlerini gören personelin ikametine ayrılan bağımsız olmayan hizmet bölümüdür. Sığınak ise afet ve olağanüstü durumlara karşı korunma amacı taşıyan özel teknik mekândır. İki bölümün işlevi farklı olmakla birlikte m.36 bunları imar ruhsatının zorunlu yardımcı bölümleri olarak aynı maddede düzenler.
Bu alanlar projede yalnız isim olarak gösterilemez. Yönetmeliğin getirdiği büyüklük, aydınlanma, havalandırma, giriş, hijyen, koruma ve teknik standartlar sağlanmalıdır. İdare ruhsat incelemesinde bu koşulları denetler; yapı tamamlandığında iskan aşamasında da ruhsat eki projeye uygunluk aranır.
Hangi Binalarda Kapıcı Dairesi Yapılması Zorunludur?
3194 m.36 hangi bina büyüklüğünde veya kaç daireden itibaren kapıcı dairesi gerektiğini doğrudan saymaz; bu belirleme imar yönetmeliklerine bırakılmıştır. Bu nedenle bir yapıda kapıcı dairesi zorunluluğu araştırılırken yalnız Kanun maddesine değil, yapının bulunduğu alanda uygulanan güncel Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, yerel imar düzenlemeleri ve projenin özelliklerine bakılmalıdır.
Yönetmelikte aranan bağımsız bölüm sayısı, yapı türü veya başka eşikler zaman içinde değişebileceğinden eski ruhsatla yeni ruhsat aynı kurala tabi olmayabilir. Proje hazırlanırken başvuru tarihindeki yürürlükteki düzenleme esas alınır; kazanılmış hak ve ruhsat yenileme durumları ayrıca değerlendirilir.
Kapıcı hizmetinin dışarıdan alınması veya apartman yönetiminin fiilen kapıcı çalıştırmamaya karar vermesi, ruhsat aşamasında yönetmeliğin zorunlu kıldığı kapıcı dairesini projeden kendiliğinden kaldırmaz. İmar mevzuatındaki fiziksel zorunluluk ile apartmanın personel çalıştırma tercihi farklı konulardır.
Kapıcı Dairesi Ana Binanın Dışında Yapılabilir mi?
Evet. M.36 kapıcı dairesinin ana bina içinde olabileceği gibi, belirli şartlarla bahçenin uygun bir yerinde veya müştemilat binası içinde de düzenlenebileceğini açıkça kabul eder. Ancak ana bina dışında yapılması yeni bir sınırsız yapı hakkı doğurmaz. Yapı nizamına, çekme mesafelerine, fen ve sağlık kurallarına ve ruhsat projesine uyulmalıdır.
Bahçedeki kapıcı dairesinin parsel içindeki konumu vaziyet planında gösterilmelidir. Komşu sınıra, yola, otoparka, yangın erişimine veya ortak kullanım alanına aykırı yerleştirme yapılamaz. Müştemilat olarak yapılması da statik, tesisat, gün ışığı, havalandırma ve hijyen şartlarını kaldırmaz.
Ana binadan bağımsız küçük yapı olarak düzenlenen kapıcı dairesi, sonradan ayrı konut, dükkân veya kiraya verilebilir bağımsız ev gibi kullanılmak üzere tasarlanamaz. Ruhsatın yardımcı alan amacı korunmalıdır.
40 m² Sınırı Hangi Kapıcı Dairesi İçin Geçerlidir?
3194 m.36’da yer alan brüt 40 m² sınırı, kapıcı dairesinin bahçede veya müştemilat binası içinde ana bina dışında tertiplenmesi hâline ilişkindir. Kanun açık biçimde bu tür düzenlemenin brüt 40 metrekareyi geçmemesi şartını getirir.
Brüt alan hesabı yapı mevzuatındaki alan tanımlarına göre yapılır. Net kullanım alanı ile brüt alan aynı değildir; duvar ve ilgili yapı elemanlarının hesaba katılması söz konusu olabilir. Projede “net 39 m²” yazması tek başına 40 m² brüt sınırına uyulduğunu göstermez.
Kapıcı dairesini iki bölüm halinde gösterip fiilen tek büyük konuta dönüştürmek veya bitişik depo/eklentiyi yaşam alanına katmak kanuni sınırı dolanma sayılabilir. İdare yapı kullanma izni aşamasında fiili durumla ruhsat projesini karşılaştırır.
Bekçi, Bahçıvan ve Kaloriferci İçin Ayrılan Yerlerde Hangi Kurallar Uygulanır?
Madde 36, bekçi, bahçıvan ve kaloriferci gibi hizmet personelinin ikameti için yer ayrılması hâlinde de kapıcı dairesine ilişkin aynı şartların aranacağını düzenler. Bu nedenle “kapıcı değil güvenlik görevlisi kalacak” denilerek sağlık, ölçü veya proje kuralları aşılmaz.
Personel konaklama alanının insan yaşamına uygun olması gerekir. Havalandırması olmayan, doğal ışık alamayan, nemli teknik hacim veya otopark içinde ayrılmış uygunsuz bölüm personel ikamet yeri olarak kullanılamaz. İş sağlığı ve güvenliği ile iş hukuku bakımından da çalışana sağlanan konaklama koşulları ayrıca önem taşır.
Personel için ayrılan yer ortak alan niteliğinde ise kat mülkiyeti hukukunda kullanım ve gider paylaşımı ayrıca değerlendirilir. İmar projesinde hizmet alanı olan bölümün bir kat malikine satılması veya münhasır konuta çevrilmesi tapu ve kat mülkiyeti uyuşmazlığı doğurabilir.
Hangi Binalarda Sığınak Yapılması Zorunludur?
3194 m.36 sığınak zorunluluğunun hangi bina ve yapılarda uygulanacağını yönetmeliklere bırakır. Bu nedenle sığınak gerekip gerekmediği yapı türü, kullanım amacı, büyüklük ve yürürlükteki Sığınak Yönetmeliği hükümlerine göre belirlenir. Konut, ticaret, kamu, sağlık, eğitim veya sanayi yapılarında eşikler ve teknik şartlar aynı olmayabilir.
Sığınak yalnız bodrumda boş bırakılmış bir oda değildir. Koruma kapasitesi, havalandırma, giriş, tesisat, kullanım alanı, kişi kapasitesi ve diğer teknik nitelikleri ilgili mevzuata uymalıdır. Proje müellifinin sığınak alanını mimari ve mekanik projelerle uyumlu biçimde çözmesi gerekir.
Yapının sığınak yükümlülüğünden istisna olup olmadığı da güncel yönetmelikten kontrol edilmelidir. Eski bir binada sığınak bulunmaması, yeni yapılacak tüm binaların da muaf olduğu anlamına gelmez. Ruhsat tarihi ve yapının hukuki statüsü önemlidir.
Kapıcı Dairesi ve Sığınak Ruhsat Projesinde Gösterilmek Zorunda mı?
Evet. Zorunlu kapıcı dairesi ve sığınak mimari ruhsat projesinin parçasıdır. Mekânların yeri, ölçüsü, girişi ve kullanım amacı açıkça gösterilir. Sığınak için gerekli mekanik ve elektrik sistemleri ilgili disiplin projelerine işlenir. Ruhsat verilirken idare bu alanların mevzuata uygunluğunu kontrol eder.
İnşaat sırasında kapıcı dairesinin küçültülmesi, sığınağın otoparka katılması veya teknik tesisle doldurulması ruhsat eki projeye aykırılık doğurabilir. Değişiklik mevzuata uygunsa tadilat ruhsatı alınması gerekir; zorunlu alanı tamamen kaldıran değişiklik ruhsatlandırılamaz.
Yapı kullanma izin belgesi alınırken fiili yapı projeyle karşılaştırılır. Zorunlu sığınak veya kapıcı dairesinin yapılmamış olması iskan sürecini engelleyebilir. Ruhsat projesinde var görünüp fiilen bulunmayan alan, yalnız kâğıt üzerinde uygunluk sağlamaz.
Kapıcı Dairesi veya Sığınak Sonradan Daireye, Depoya veya Otoparka Çevrilebilir mi?
Zorunlu olarak ayrılmış kapıcı dairesi veya sığınak, mevzuattaki zorunluluk devam ettiği sürece keyfi biçimde başka amaca tahsis edilemez. Sığınağın depo, spor salonu veya otopark olarak kalıcı kullanımının mümkün olup olmadığı yürürlükteki sığınak mevzuatı ve afet hâlinde kullanılabilir durumda tutulma yükümlülüğüne göre değerlendirilir.
Kapıcı dairesinin bağımsız konuta dönüştürülmesi imar projesi, emsal, bağımsız bölüm sayısı ve kat mülkiyeti bakımından sonuç doğurur. Ortak yer niteliği varsa Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca maliklerin rızası ve tapu işlemleri de gündeme gelir. Yalnız apartman yönetiminin kararı belediye ruhsatı yerine geçmez.
Bir kullanım değişikliğinin fiilen yıllardır devam etmesi onu hukuka uygun hâle getirmez. Belediyedeki onaylı proje ve tapu/kat mülkiyeti kayıtları mevcut durumla karşılaştırılmalıdır.
Kapıcı Dairesi ve Sığınak İçin Ruhsat Süresi ve İskan Kuralları Uygulanır mı?
Madde 36, m.29 ve m.30 hükümlerinin bu maddede belirtilen daireler hakkında da uygulanacağını açıkça düzenler. Bu nedenle yapı ruhsatının süresi, inşaata başlama ve bitirme süreleri ile yapı kullanma izni sistemi kapıcı dairesi ve ilgili yardımcı alanlar bakımından da geçerlidir.
Ruhsatın eki olan kapıcı dairesi veya sığınak yapılmadan ana binanın tamamlanmış kabul edilmesi mümkün olmayabilir. İskan başvurusunda yapının tüm zorunlu bölümleriyle ruhsat ve eklerine uygun olup olmadığı incelenir. Kısmi iskan imkânı varsa da zorunlu ortak güvenlik alanları ayrıca değerlendirilir.
İskan alındıktan sonra yapılan ruhsatsız kullanım değişiklikleri m.32 ve m.42 hükümlerini gündeme getirebilir. Yapı kullanma izni, gelecekte projeye aykırı tadilat yapma hakkı vermez.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
M.36 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de yeni apartman, site, ticari bina ve karma projelerde kapıcı dairesi ve sığınak zorunluluğu proje tarihi ve yürürlükteki yönetmeliklere göre ruhsat aşamasında kontrol edilir.
Deprem ve afet güvenliği bakımından sığınak ve ortak güvenlik mekânlarının projeye uygun tutulması önemlidir. Mersin’de eski binalarda “sığınak” adıyla görünen alanların depo veya özel kullanımda olduğu durumlarda, öncelikle belediyedeki mimari proje ve kat mülkiyeti planı incelenmelidir.
Kapıcı dairesinin yönetim tarafından kiraya verilmesi, satılması veya başka bağımsız bölüme katılması talebinde imar mevzuatı ile Kat Mülkiyeti Kanunu birlikte değerlendirilmelidir. Ruhsat hukuku ve ortak yer hukuku birbirinin yerine geçmez.
İlgili Rehberler
Sık Sorulan Sorular
1. Her apartmanda kapıcı dairesi zorunlu mu?
Hayır. Hangi binalarda zorunlu olduğu yürürlükteki imar yönetmeliklerinde belirlenir.
2. Kapıcı dairesi bahçede yapılabilir mi?
Evet; imar, fen ve sağlık kurallarına uygun olmak ve m.36’daki şartları taşımak kaydıyla.
3. Bahçedeki kapıcı dairesi kaç metrekare olabilir?
Ana bina dışında bahçe veya müştemilat içinde düzenlenen kapıcı dairesi brüt 40 m²’yi geçemez.
4. 40 m² net mi brüt mü?
Kanun açıkça brüt 40 m² sınırı getirir.
5. Bekçi için yapılan konutta da aynı kurallar geçerli mi?
Evet. Bekçi, bahçıvan, kaloriferci gibi personelin ikamet yerinde de aynı esaslar uygulanır.
6. Her binada sığınak zorunlu mu?
Hayır. Zorunluluk bina türü ve yürürlükteki sığınak/imarla ilgili yönetmeliklere göre belirlenir.
7. Sığınak depo olarak kullanılabilir mi?
Kalıcı kullanım değişikliği sığınak mevzuatı ve ruhsat projesine aykırı olamaz; afet hâlinde kullanım kabiliyeti korunmalıdır.
8. Kapıcı dairesi normal daireye çevrilebilir mi?
İmar projesi, zorunluluk durumu, emsal ve kat mülkiyeti şartları sağlanmadan keyfi dönüşüm yapılamaz.
9. Kapıcı dairesi yapılmazsa iskan çıkar mı?
Zorunlu olduğu projede yapılmamışsa yapı ruhsat eklerine aykırılık oluşur ve iskan engeli doğabilir.
10. Eski binada sığınak olup olmadığı nasıl anlaşılır?
Belediyedeki onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı/iskan dosyası incelenmelidir.
Bu içerik m.36’nın kanun seviyesindeki açık hükümlerini, yönetmelik tarafından belirlenen “hangi binalarda zorunlu?” sorusundan ayırmıştır. 40 m² sınırının ana bina dışında bahçe veya müştemilat içinde düzenlenen kapıcı dairesine ilişkin brüt alan sınırı olduğu netleştirilmiştir.
Somut yapıda ruhsat tarihi, onaylı mimari proje, yürürlükteki imar ve sığınak yönetmelikleri ile kat mülkiyeti kayıtları birlikte incelenmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
