Kiracı Evi Başkasına Kiraya Verebilir mi? Alt Kira ve Yazılı Rıza | TBK 322 (2026)
Bir kiracının tuttuğu evi, daireyi veya işyerini başka bir kişiye kullandırması günlük hayatta “devretme”, “başkasına kiralama”, “oda kiralama”, “alt kiraya verme” veya “kirayı üstüne alma” gibi farklı ifadelerle anlatılır. Hukuken bu ifadelerin tamamı aynı işlemi göstermez. Türk Borçlar Kanunu, alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri kurumlarını ayrı maddelerde düzenler. Bu ayrım önemlidir; çünkü her bir işlemin şartları ve tarafların sorumluluğu farklıdır.
Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında temel kural açıktır: kiraya verenin yazılı rızası alınmadan alt kira kurulamaz ve kullanım hakkı üçüncü kişiye devredilemez. Dolayısıyla “ev sahibinin haberi vardı”, “sözlü olarak izin verdi”, “emlakçı biliyordu” veya “uzun süredir itiraz etmedi” biçimindeki savunmalar yazılı rızanın yerine otomatik olarak geçmez. Uyuşmazlık çıkmadan önce yazılı rızanın somut biçimde alınması hem kiracı hem de kiraya veren açısından en güvenli yoldur.
Kanuni Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.322
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi alt kira ve kullanım hakkının devrini düzenler. Maddenin ilk fıkrası genel kuralı, ikinci fıkrası konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü sınırlamayı, üçüncü fıkrası ise alt kiracı veya kullanım hakkını devralan üçüncü kişinin kullanımı bakımından kiracının sorumluluğunu belirler.
Kanuni sistem üç temel sonuca bağlanmıştır. Birincisi, konut ve çatılı işyeri dışında kalan kira ilişkilerinde kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak şartıyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayabilir ya da kullanım hakkını devredebilir. İkincisi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası zorunludur. Üçüncüsü, alt kiracı kiralananı asıl kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa asıl kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur; kiraya veren de bu durumda alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı asıl kiracıya karşı sahip olduğu hakları kullanabilir.
Güncel kanun metni için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun resmî metnine bakılabilir. Uyuşmazlık değerlendirmesinde yalnızca TBK m.322 değil, kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenleyen TBK m.316 ile kira ilişkisinin devrini düzenleyen TBK m.323 de birlikte dikkate alınmalıdır.
Konut ve Çatılı İşyerinde Yazılı Rıza Şartı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu kiraya vereni açık biçimde korumuştur. Kiracının üçüncü bir kişiyi alt kiracı olarak kabul edebilmesi için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Rıza, asıl kira sözleşmesinde önceden verilebileceği gibi sonradan ayrı bir yazılı belgeyle de verilebilir. Burada önemli olan, hangi kiralanan bakımından hangi kullanımın kabul edildiğinin ispatlanabilir olmasıdır.
Örneğin sözleşmede “kiracı kiralananı alt kiraya veremez” şeklinde açık bir hüküm varsa, kiracının bu yasağa aykırı biçimde üçüncü kişiyle alt kira sözleşmesi yapması asıl kira sözleşmesine de aykırılık oluşturur. Sözleşmede alt kiraya ilişkin hiçbir hüküm bulunmaması ise konut ve çatılı işyeri bakımından kiracıya serbestçe alt kira yapma yetkisi vermez. Çünkü yazılı rıza şartı doğrudan kanundan kaynaklanır.
Rızanın yazılı olması, uyuşmazlık halinde “izin vardı-yoktu” tartışmasını önemli ölçüde ortadan kaldırır. Belgenin tarih içermesi; alt kiraya verilecek bölümün, kullanacak kişinin ve mümkünse kullanım süresinin belirtilmesi uygulamada yararlıdır. E-posta veya güvenli elektronik imza ile oluşturulan belgelerin delil değeri somut olayın özelliğine göre ayrıca değerlendirilir; en az tartışmalı yöntem, kiraya verenin açık izin iradesini taşıyan imzalı yazılı belgedir.
Alt Kira Nedir, Ne Değildir?
Alt kira, asıl kiracının kiralananın tamamını veya bir bölümünü başka bir kişiye kullanması için bırakması ve bu ikinci ilişkiyi kira sözleşmesi niteliğinde kurmasıdır. Bu durumda iki ayrı sözleşme vardır: kiraya veren ile asıl kiracı arasındaki asıl kira sözleşmesi ve asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki alt kira sözleşmesi. Kiraya veren ile alt kiracı arasında kural olarak doğrudan bir kira sözleşmesi kurulmuş olmaz.
Alt kira ile sıradan misafirlik aynı değildir. Bir aile ferdinin veya arkadaşın kısa süreyle konutta misafir edilmesi, tek başına alt kira sayılmaz. Alt kira değerlendirmesinde üçüncü kişiye bağımsız ve süreklilik gösteren bir kullanım alanı bırakılıp bırakılmadığı, tarafların aralarında bir kira ilişkisi kurup kurmadığı, bedel ödenip ödenmediği ve kullanımın niteliği önem taşır. Buna karşılık “bedel alınmadığı için hiçbir şekilde sorun olmaz” sonucu da çıkarılamaz; çünkü TBK m.322 alt kirayla birlikte kullanım hakkının devrini de ayrıca sınırlar.
Bu nedenle üçüncü kişinin eve yerleşmesi, anahtarı elinde tutması ve asıl kiracının kullanımından bağımsız biçimde konutu sürekli kullanması halinde yalnızca “kira bedeli ödenmiyor” savunmasına dayanmak yeterli değildir. İşlemin kullanım hakkının devri niteliğinde olup olmadığı ayrıca incelenir.
Evin Tamamı ile Bir Odanın Kiralanması Arasında Fark Var mı?
TBK m.322, kiralananın tamamen veya kısmen başkasına kiralanmasını kapsar. Dolayısıyla konutun tamamının başka kişiye bırakılması ile bir odasının alt kiraya verilmesi bakımından yazılı rıza şartının varlığı açısından temel kural değişmez. “Ben dairenin tamamını vermedim, yalnızca bir oda kiraladım” denilmesi konut kirasında yazılı rıza şartını ortadan kaldırmaz.
Ancak asıl kiracının konutta yaşamaya devam etmesi, üçüncü kişinin kullanımı ve tarafların ekonomik ilişkisi uyuşmazlığın niteliğini belirlemede önem taşıyabilir. Bir odanın bağımsız biçimde belli bir bedel karşılığında üçüncü kişinin kullanımına bırakılması tipik olarak kısmi alt kira niteliği taşır. Kiraya verenin yazılı rızası yoksa TBK m.322/2 bakımından hukuki risk doğar.
Günlük veya kısa süreli turizm amaçlı kiralamalarda ise ayrıca özel mevzuat gündeme gelebilir. Bir konutun turizm amaçlı yüz gün veya daha kısa sürelerle kiralanması, yalnızca TBK m.322 çerçevesinde değerlendirilmez; turizm amaçlı konut kiralamalarına ilişkin özel izin kuralları da uygulanır. Bu nedenle Airbnb benzeri kullanım planlanıyorsa, alt kira izninin varlığı tek başına bütün yasal yükümlülüklerin yerine getirildiği anlamına gelmez.
Kullanım Hakkının Devri Nedir?
Kullanım hakkının devri, kiracının kira sözleşmesindeki taraf sıfatını devretmeden kiralananı fiilen üçüncü kişinin kullanımına bırakmasıdır. Bu kurum alt kiradan farklı olabilir; fakat konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.322/2 her ikisini de aynı yazılı rıza şartına bağlar. Böylece tarafların “alt kira sözleşmesi yapmadık, sadece kullandırdık” diyerek kanuni sınırlamayı dolanması önlenir.
Asıl kiracı kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam eder. Kiraya verene karşı kira bedeli, özen borcu, yan giderler ve kiralananın sözleşmeye uygun kullanılması gibi yükümlülükler asıl kiracının üzerinde kalır. Üçüncü kişinin davranışı asıl kiracı açısından sorumluluk doğurabilir.
TBK m.322/3 bu noktada açık bir koruma getirir: alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa asıl kiracı kiraya verene karşı sorumludur. Ayrıca kiraya veren bu durumda alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı kiracıya karşı sahip olduğu hakları kullanabilir. Bu hüküm, asıl kiracının “zararı ben vermedim, alt kiracı verdi” diyerek sorumluluktan otomatik olarak kurtulmasını engeller.
Alt Kira ile Kira İlişkisinin Devri Arasındaki Fark
Alt kira ile kira ilişkisinin devri karıştırılmamalıdır. Alt kirada asıl kiracı kira sözleşmesinin tarafı olarak kalır; bunun yanında ikinci bir kira ilişkisi kurulur. Kira ilişkisinin devrinde ise TBK m.323 kapsamında kiracı sıfatının üçüncü kişiye geçmesi söz konusudur.
Özellikle işyeri kiralarında TBK m.323, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisinin devredilemeyeceğini, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamayacağını düzenler. Devir gerçekleştiğinde devralan kiracı sözleşmedeki kiracı yerine geçer. Alt kirada ise asıl kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder.
Bu ayrım uygulamada sonuç doğurur. Bir işletmenin dükkânı başka işletmeciye tamamen bırakması, sadece alt kira değil kira ilişkisinin devri iddiasını da gündeme getirebilir. Tarafların kullandığı belge başlığı tek başına belirleyici değildir; işlemin fiili ve hukuki içeriğine bakılır.
İzinsiz Alt Kiranın Hukuki Sonuçları
Konut veya çatılı işyerinin yazılı rıza alınmadan alt kiraya verilmesi, TBK m.322/2’ye aykırıdır. Bunun sonucu, somut olaya göre kiracının sözleşmeye aykırılığının giderilmesinin istenmesi ve şartları oluşursa kira sözleşmesinin feshi meselesinin gündeme gelmesidir. Fesih değerlendirmesinde TBK m.316’daki özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu ile sözleşmeye aykırılığın niteliği birlikte ele alınır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık halinde, TBK m.316 genel olarak kiraya verenin en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı şekilde istemesini ve bu sürede giderilmezse sözleşmeyi feshedebileceğini düzenler. Aynı maddede, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olduğunun anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişiler bakımından çekilmez olması gibi haller için derhal fesih imkânı ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle her izinsiz alt kira olayında “otomatik ve süresiz tahliye” sonucu çıkarılmamalı; hangi fesih sebebinin oluştuğu ve kanuni usulün izlenip izlenmediği belirlenmelidir.
Kiraya veren, üçüncü kişinin kiralananı asıl kiracıya tanınandan başka biçimde kullanmasına da itiraz edebilir. Örneğin konut olarak kiralanan bir yerin alt kullanıcı tarafından sözleşmeye aykırı ticari faaliyet için kullanılması, yalnızca alt kira izni değil kullanım biçimi bakımından da ayrı ihlal doğurabilir.
Kiracı bakımından bir diğer risk, alt kiracıyla kurduğu sözleşmeden kaynaklanır. Asıl kira sona erdiğinde veya alt kira hukuken sürdürülemez hale geldiğinde alt kiracının talepleri asıl kiracıya yönelebilir. Bu nedenle yazılı izin alınmadan üçüncü kişiyle uzun süreli bir alt kira ilişkisi kurmak iki ayrı uyuşmazlık yaratabilir: kiraya veren ile asıl kiracı arasındaki uyuşmazlık ve asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki uyuşmazlık.
Yazılı Rıza ve İspat Nasıl Sağlanmalı?
En güvenli yöntem, kiraya verenin alt kiraya veya kullanım devrine açıkça izin verdiğini gösteren yazılı belge düzenlenmesidir. Belgenin asıl kira sözleşmesine ek yapılması mümkündür. İzin belirli bir kişi, belirli bir bölüm ve belirli bir süreyle sınırlandırılabilir. Kiraya veren genel bir alt kira yetkisi de tanıyabilir; ancak yetkinin kapsamı açık yazılmalıdır.
Rıza belgesinde en az şu bilgilerin bulunması uyuşmazlığı azaltır: asıl kira sözleşmesinin tarihi, kiralananın açık adresi, alt kiraya verilecek bölüm, üçüncü kişinin kimliği, kullanım amacı, izin süresi ve kiraya verenin açık “alt kiraya/kullanım devrine rıza gösteriyorum” beyanı. Tarafların imzası ve tarih, ispat bakımından önemlidir.
Kiracı, kiraya verenin rızasının kapsamını aşmamalıdır. Örneğin sadece bir odanın belli bir kişiye kullandırılmasına verilen izin, tüm dairenin başka kişilere kısa süreli olarak kiralanması için genel bir yetki sayılmaz. Aynı şekilde işyeri olarak kullanım izni, faaliyetin sözleşmede yasaklanan başka bir niteliğe dönüştürülmesine izin vermez.
Kiracı ve Ev Sahibi İçin Uygulama Kontrol Listesi
Kiracı açısından
Kiralananı üçüncü kişiye bırakmadan önce asıl kira sözleşmesi okunmalıdır. Konut veya çatılı işyeri söz konusuysa kiraya verenden yazılı rıza alınmalıdır. İzin belgesinde kullanımın kapsamı açıkça yazılmalı; alt kiracıya asıl sözleşmede kiracıya tanınandan daha geniş kullanım hakkı verilmemelidir. Alt kiracının aidat, komşuluk, kullanım amacı ve taşınmazın korunması bakımından asıl sözleşmeye uyması sağlanmalıdır.
Asıl kiracı, alt kiraya vermekle kiraya verene karşı sorumluluktan çıkmaz. Kira bedelinin ödenmesi, kiralananın özenle kullanılması ve sözleşme sonunda geri verilmesi gibi borçlar devam eder. Kiracı taşınmazdan tamamen çıkmak ve başka kişiyi kendi yerine geçirmek istiyorsa alt kira yerine TBK m.323 kapsamındaki kira ilişkisinin devrinin şartları değerlendirilmelidir.
Kiraya veren açısından
Alt kira talebi geldiğinde izin verilecek kişinin, kullanım amacının ve sürenin yazılı belgede sınırları belirlenmelidir. İzin verilmiyorsa buna ilişkin bildirim de yazılı yapılmalıdır. İzinsiz üçüncü kişi kullanımı tespit edildiğinde, doğrudan sonuç varsaymak yerine asıl sözleşme, TBK m.322 ve TBK m.316 birlikte değerlendirilerek usulüne uygun ihtar ve gerekiyorsa dava yolu belirlenmelidir.
Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk kapsamı da dikkate alınmalıdır. Tahliye veya sözleşmeye aykırılık iddiasının niteliğine göre izlenecek yol farklılaşabilir.
İlgili diğer rehberler için kiracının tadilat yapması ve yazılı rıza, kiracının kira borcunu takas etmesi ve kira sözleşmesinde yasak ceza koşulları başlıklı içeriklere de bakılabilir.
Alt Kirada En Sık Yapılan Hatalar
1. Sözlü izni yeterli görmek: Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.322/2 yazılı rıza arar. Bu nedenle izin açık ve yazılı hale getirilmelidir.
2. “Bedel almıyorum, alt kira değildir” demek: Kanun yalnız alt kirayı değil kullanım hakkının devrini de düzenler. Bedel bulunmaması tek başına yazılı rıza sorununu ortadan kaldırmaz.
3. Kısmi kullanımda izin gerekmediğini sanmak: Madde, kiralananın tamamen veya kısmen başkasına kiralanmasını kapsar. Bir oda için de kural uygulanır.
4. Alt kiracıya asıl kiracıdan daha geniş hak vermek: Alt kiracı, kiralananı asıl kiracıya tanınandan başka biçimde kullanamaz. Kullanım amacı ve sözleşme sınırları korunmalıdır.
5. Alt kira ile kira devrini karıştırmak: Taşınmazdan tamamen ayrılıp yeni kişinin asıl kiracı olmasının amaçlandığı durumda TBK m.323 gündeme gelir. Sadece “alt kira” başlıklı belge düzenlemek işlemin gerçek niteliğini değiştirmez.
6. Turizm amaçlı kısa süreli kiralamayı sıradan alt kira sanmak: Yüz gün veya daha kısa süreli turizm amaçlı kiralama özel izin mevzuatına da tabidir. TBK m.322 izni bütün özel yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı ev sahibinden izin almadan evi başkasına kiralayabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.322/2 gereği kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralanan tamamen veya kısmen başkasına kiralanamaz ve kullanım hakkı devredilemez.
Ev sahibinin sözlü izni yeterli mi?
Kanun konut ve çatılı işyerlerinde yazılı rıza aradığı için izin yazılı şekilde alınmalıdır. Sözlü izin uyuşmazlık halinde yazılı rıza şartını karşılamaz.
Kiracı sadece bir odayı kiraya verirse de izin gerekir mi?
Evet. TBK m.322 kiralananın tamamen veya kısmen başkasına kiralanmasını kapsar. Bir odanın alt kiraya verilmesi de yazılı rıza kuralına tabidir.
Arkadaşım birkaç hafta evimde kalırsa alt kira olur mu?
Sıradan misafirlik tek başına alt kira değildir. Ancak üçüncü kişiye bağımsız ve sürekli kullanım hakkı tanınması halinde ilişkinin alt kira veya kullanım hakkının devri niteliğinde olup olmadığı somut olaya göre değerlendirilir.
Kiracı evi ücretsiz olarak başkasına bırakırsa sorun biter mi?
Hayır. TBK m.322 yalnız bedelli alt kirayı değil kullanım hakkının devrini de düzenler. Konut ve çatılı işyerinde kullanım hakkının üçüncü kişiye devri için de kiraya verenin yazılı rızası gerekir.
Alt kiracı evi sözleşmeye aykırı kullanırsa kim sorumlu?
TBK m.322/3 uyarınca alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa asıl kiracı kiraya verene karşı sorumludur. Kiraya veren, kanunda belirtilen kapsamda alt kiracıya karşı da haklarını ileri sürebilir.
İzinsiz alt kira varsa ev sahibi hemen tahliye edebilir mi?
İzinsiz alt kira TBK m.322’ye aykırıdır; ancak fesih ve tahliye yolunda uygulanacak usul somut olaya göre TBK m.316 ve sözleşme hükümleriyle birlikte belirlenir. Konut ve çatılı işyerinde kural olarak aykırılığın giderilmesi için yazılı süre verilmesini öngören sistem ile derhal fesih istisnaları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Alt kira ile kira sözleşmesinin devri aynı mı?
Hayır. Alt kirada asıl kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır. TBK m.323 kapsamındaki kira ilişkisinin devrinde ise yeni kiracı eski kiracının yerine sözleşmeye girer.
İşyerinde alt kira için de yazılı izin gerekir mi?
İşyeri “çatılı işyeri” niteliğindeyse TBK m.322/2 gereği kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Ayrıca kira ilişkisinin tamamen devri amaçlanıyorsa TBK m.323 ayrıca değerlendirilir.
Airbnb için ev sahibinin izni yeterli mi?
Hayır. Ev sahibinin yazılı rızası TBK m.322 bakımından önemlidir; ancak yüz gün veya daha kısa süreli turizm amaçlı konut kiralamalarında özel izin ve diğer yükümlülükler ayrıca uygulanır.
Sonuç
Konut ve çatılı işyeri kiralarında cevap nettir: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını üçüncü kişiye devredemez. Bu sonuç doğrudan TBK m.322/2’den çıkar. Yazılı izin alınması, izin kapsamının açık belirlenmesi ve alt kiracının asıl kira sözleşmesindeki kullanım sınırlarına uyması gerekir. Kiracı taşınmazdan çıkıp yeni kişiyi sözleşmenin asıl tarafı yapmak istiyorsa alt kira değil TBK m.323 kapsamındaki kira ilişkisinin devri gündeme gelir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
