Kiracı Evde Tadilat Yapabilir mi? TBK 321 Yazılı Rıza, Eski Hale Getirme ve Masraf 2026

Bu rehber; duvar kırma, kapı değiştirme, mutfak-banyo yenileme, sabit dolap, klima, cam balkon, tesisat, elektrik hattı, zemin, boya ve benzeri müdahalelerde kiracı ile kiraya verenin haklarını; TBK m.301, 306, 316, 317, 318, 319, 321 ve 334 hükümleriyle birlikte açıklar.

TBK 321: Kiracı Yenilik ve Değişiklik Yapabilir mi?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.321, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapmasını özel olarak düzenler. Hükmün temel şartı kiraya verenin yazılı rızasıdır. Bu nedenle kiracının “masrafı ben ödüyorum” veya “ev daha güzel olacak” düşüncesi tek başına yapısal ya da kalıcı bir değişiklik yapma yetkisi vermez.

Kiraya veren ile tapu maliki her zaman aynı kişi değildir. Bu nedenle izin belgesinde kira sözleşmesinin tarafı, imzalayan kişinin sıfatı ve varsa temsil yetkisi kontrol edilir. Kiraya verenin yazılı rızası, malik veya ortak alanlar bakımından ayrıca gereken yetki ve izinleri kendiliğinden sağlamaz. Kiracının kullanma hakkı da taşınmazın fiziksel yapısını sınırsız değiştirme yetkisi vermez; kira izni, kat mülkiyeti kararları ve idari izinler ayrı değerlendirilir.

Kiraya veren yazılı olarak onay vermişse, aynı maddede ikinci önemli sonuç ortaya çıkar: Yazılı anlaşmada aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren kira ilişkisinin sonunda kiracıdan sırf bu yenilik veya değişiklik nedeniyle eski hale getirme isteyemez. Bu kural özellikle mutfak dolabı, sabit depolama sistemi, bazı zemin uygulamaları, kapı değişimi veya benzeri kalıcı iyileştirmelerde önem taşır.

Hangi İşlemler TBK 321 Kapsamında Yenilik veya Değişikliktir?

Her küçük kullanım işlemi TBK m.321 anlamında yenilik veya değişiklik değildir. Taşınmazın fiziksel yapısını, tesisatını, sabit unsurlarını veya kullanım biçimini kalıcı şekilde etkileyen müdahaleler esas olarak bu kapsamda değerlendirilir.

Duvarın tamamen veya kısmen kaldırılması, yeni duvar örülmesi, oda planının değiştirilmesi, kapı yerinin taşınması, sabit mutfak dolaplarının değiştirilmesi, banyo tesisatının yerinin değiştirilmesi, elektrik tesisatına yeni hat çekilmesi, doğal gaz tesisatında değişiklik, sabit klima altyapısı, dış cepheyi etkileyen uygulamalar, pencere doğramasının değiştirilmesi, balkona kalıcı sistem yapılması, zemin kaplamasının sökülüp başka sabit malzemeyle değiştirilmesi tipik örneklerdir.

Buna karşılık taşınma sırasında sökülebilen mobilya yerleştirmek, duvara olağan sayıda tablo veya raf takmak, taşınmazın özünü değiştirmeyen dekoratif düzenlemeler yapmak her olayda TBK m.321 kapsamında ağır bir tadilat sayılmaz. Ancak kiracının olağan kullanım sınırını aşan çok sayıda delik açması, duvarı ciddi biçimde tahrip etmesi veya yüzeyi eski hale getirilemeyecek şekilde değiştirmesi TBK m.334 kapsamında hasar sorumluluğuna dönüşür. Bu ayrım için sitedeki kiracı evi boyatmak zorunda mı? rehberi de incelenebilir.

Ev Sahibinin Sözlü İzni Yeterli mi?

TBK m.321 açık biçimde yazılı rıza arar. Bu nedenle önemli ve kalıcı bir tadilat yalnız sözlü konuşmaya dayandırılmamalıdır. Uyuşmazlık çıktığında “ev sahibi biliyordu”, “telefonla onayladı” veya “görüp ses çıkarmadı” savunmaları ispat sorununa yol açar.

En güvenli yöntem, yapılacak işlemi açıkça tarif eden yazılı bir ek protokoldür. Protokolde hangi odada hangi işlem yapılacağı, masrafı kimin karşılayacağı, işin yaklaşık süresi, ruhsat veya yönetim izni gerekip gerekmediği, kiracının kira sonunda eski hale getirme yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı ve değer artışı için herhangi bir ödeme yapılıp yapılmayacağı yazılmalıdır.

Elektronik delil ile kanuni yazılı şekil aynı değildir. Mesaj, e-posta ve benzeri kayıtların HMK m.199 anlamında belge niteliği taşıması, her durumda TBK m.321’deki yazılı rızanın usulüne uygun verildiğini göstermez. Yazılı şekil ve imza TBK m.14-15 çerçevesinde ayrıca incelenir; güvenli elektronik imza, el yazısıyla atılmış imzanın hukuki sonuçlarını doğurur. İşin kapsamını ve tarafların iradesini gösteren imzalı izin veya protokol saklanmalıdır. Konuyla bağlantılı HMK 199 elektronik delil rehberi, belgenin ispat yönünü açıklar.

Yazılı İzin Belgesinde Neler Yer Almalı?

“Tadilata izin veriyorum” şeklindeki tek cümle, kapsam ve masraf uyuşmazlığını çözmek için çoğu zaman yetersizdir. İzin metninde taşınmazın adresi, kira sözleşmesinin tarihi, tadilat kalemleri, marka veya teknik özellik gerekiyorsa bunlar, yüklenicinin sorumluluğu, ortak alana müdahale edilip edilmeyeceği ve iş bitiminde teslim standardı açıkça yazılmalıdır.

Özellikle “kiracı tahliyede eski hale getirecektir” veya “kiraya veren eski hale getirme istemeyecektir” hususu açık olmalıdır. Çünkü TBK m.321’in varsayılan kuralına göre kiraya veren yazılı rıza verdiyse, yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça eski hale getirme isteyemez. Taraflar bu varsayılan sonucu değiştirmek istiyorsa bunu da yazılı düzenlemelidir.

Kiracının yaptığı yatırımı kira bedelinden mahsup edeceği kararlaştırılmışsa hangi ayda ne kadar mahsup yapılacağı belirlenmelidir. “Masraf kiradan düşülecek” gibi tutarı ve dönemi belirsiz cümle, ileride kira borcu ve temerrüt uyuşmazlığı yaratabilir.

Kiracı tadilat izin protokolü örneği

Aşağıdaki taslak, isteğe bağlı yenilik ve değişiklik için işin sınırlarını yazılı belirlemeye yardımcı olur. Zorunlu ayıp onarımında TBK m.306 ayrıca değerlendirilir. Köşeli parantezler somut bilgilerle doldurulmalı; seçenekler belirsiz bırakılmamalıdır.

Bu örnek, ortak alan veya projeye müdahale için gereken malik/yönetim kararlarının ve idari izinlerin yerine geçmez. Kiraya verenin yetkisi, işin teknik güvenliği ve seçilen ödeme ile geri verme hükümleri imzadan önce somut kira sözleşmesiyle birlikte kontrol edilmelidir.

Kiracı İzinsiz Tadilat Yaparsa Ne Olur?

İzinsiz tadilatın sonucu yapılan işlemin ağırlığına göre belirlenir. Her izinsiz boya değişikliği otomatik tahliye sebebi değildir; buna karşılık taşıyıcı sisteme, tesisata, ortak alanlara veya taşınmazın ekonomik değerine zarar veren müdahaleler ciddi sözleşme ihlali oluşturur.

Kiracı TBK m.316 gereğince kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve taşınmazda oturan kişilerle komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Tadilat taşınmaza zarar veriyor, güvenliği tehlikeye sokuyor veya kullanım amacını sözleşmeye aykırı biçimde değiştiriyorsa özen borcuna aykırılık gündeme gelir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.316 uyarınca olağan yol, aykırılığı gidermesi için kiracıya en az otuz gün süre tanıyan ve aksi hâlde fesih yapılacağını bildiren yazılı ihtardır. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olduğunun anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması kanundaki derhâl fesih hâlleridir. Bu hâllerde de yazılı bildirim gerekir. İhlalin varlığı ile süre vermeden fesih şartlarının oluşması aynı soru değildir; her izinsiz işlem bu istisnalara sokulamaz.

Dolayısıyla “izinsiz tadilat yapıldı, otomatik tahliye olur” şeklinde tek bir sonuç yoktur. Müdahalenin niteliği, verilen zarar, giderilebilirlik, kiracının ihtardan sonraki davranışı ve sözleşme hükümleri birlikte incelenir.

Kiracı Evi Eski Hale Getirmek Zorunda mı?

İlk soru tadilatın yazılı izinle yapılıp yapılmadığıdır. Kiraya veren TBK m.321 kapsamında yazılı rıza vermişse, eski duruma dönülmesi ayrıca yazılı kararlaştırılmadıkça bunu isteyemez. Kanun, eski hâle getirme anlaşmasının izinle aynı belgede bulunmasını şart koşmaz. Kira sözleşmesi, izin yazısı ve varsa ayrı yazılı ek anlaşma birlikte okunmalıdır. İzin verilen işin sınırları dışında kalan müdahale ve uygulama sırasında doğan bağımsız hasar ise ayrıca değerlendirilir.

İzinsiz tadilatta durum farklıdır. Kiracı, sözleşmeye ve olağan kullanıma aykırı değişikliğin sonuçlarından sorumludur. Kiraya veren, somut olayın özelliklerine göre eski hale getirme giderini veya doğan gerçek zararı talep eder. Kiraya veren zararını ispatlamalıdır; gerçek zarar bulunmadan cezalandırıcı nitelikte keyfî bir bedel istenemez.

TBK m.334 gereğince kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu nedenle normal yıpranma ile izinsiz değişiklik birbirinden ayrılır. On yıllık kullanım sonunda eskimiş boyanın yenilenmesi ile kiracının duvarı kırarak bıraktığı fiziksel hasar aynı hukuki kategori değildir.

Kiracı Yaptığı Tadilat Masrafını Ev Sahibinden İsteyebilir mi?

Kiracının kendi isteğiyle yaptığı yenilik ve değişiklik için ödediği her masraf kiraya verenden istenemez. TBK m.321 uyarınca kiracının yaptığı yenilik ve değişiklikler taşınmazda değer artışı meydana getirse dahi, kiracı bu değer artışının karşılığını ancak yazılı olarak kararlaştırılmışsa isteyebilir. Kanunun varsayılan kuralı, değer artışı bedelinin kendiliğinden doğmamasıdır.

Örneğin kiracı, ev sahibinin yazılı izniyle mevcut mutfağı daha pahalı sabit dolaplarla yenilemiş ancak taraflar “kira sonunda kiracıya bedel ödenecektir” şeklinde bir hüküm kurmamışsa, sırf evin değeri arttığı gerekçesiyle bütün yatırım bedelinin geri alınacağı kabul edilemez.

40.000 TL masrafın dört aylık kiradan düşülmesi örneği

Varsayım: Aylık kira 20.000 TL; taraflar yalnız onaylı 40.000 TL iş bedelinin dört ayda eşit mahsup edilmesini yazılı kararlaştırmış olsun. Bu bir piyasa fiyatı veya kendiliğinden doğan hak değil, hesap örneğidir.

Protokolde ayların takvim tarihleri, kapsanan faturalar, bütçe aşımı, işin tamamlanmaması ve erken tahliye hâlinde kalan alacağın durumu ayrıca belirlenmelidir. Kiracı, “tadilat yaptım” diyerek bütün kirayı dört ay ödememe sonucunu çıkaramaz. Zorunlu ayıp onarımında TBK m.306’ya dayanan ayrı kanuni hak aşağıda açıklanmıştır.

Zorunlu ayıbın giderilmesi için kiracının yaptığı masraf ise isteğe bağlı yenilikten farklıdır. Kiraya verenin gidermekle yükümlü olduğu ayıp ve zorunlu onarım masrafları TBK m.306 ve devamı çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Zorunlu Onarım ile İsteğe Bağlı Tadilat Aynı Şey Değildir

Kiracı ev sahibinden hangi tadilatları talep edebilir?

İşin adına değil, neden gerektiğine bakılır. Aynı tesisat işi, kiraya verenin sorumluluğundaki bir ayıbın onarımı olabileceği gibi kiracının konfor isteğine dayanan değişiklik de olabilir.

Tablo kesin masraf dağıtım kararı değildir. Arızanın sebebi, teslim durumu, sözleşme ve işin zorunlu olup olmadığı birlikte incelenir. Kiraya verenin sorumluluğundaki ayıp için giderim istemek, seçilen her pahalı yenilemenin bedelini talep etmekle aynı değildir.

Bu ayrım uygulamada en çok karıştırılan konudur. Kiraya veren TBK m.301 uyarınca kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiralanandaki esaslı arıza veya ayıp bu yükümlülük kapsamındaysa, konu “kiracının keyfî tadilatı” değil, kiraya verenin ayıbı giderme borcudur.

Örneğin ana su tesisatı patlamış, elektrik hattı tehlikeli hâle gelmiş veya kombi ekonomik ömrünü tamamlayarak kullanım imkânını ortadan kaldırmışsa hangi tarafın masrafı karşılayacağı yalnız TBK m.321 üzerinden çözülmez. kombi masrafını kim öder? rehberinde bakım ile esaslı onarım ayrımı ayrıntılı açıklanmıştır.

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları TBK m.318 gereğince gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir. TBK m.306’nın olağan usulünde ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun süre tanınır. Ayıp bu sürede giderilmezse kiracı, koşulları oluştuğunda onarımı kiraya veren hesabına yaptırıp bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Bu kanuni yol, kiracının kendi isteğiyle yaptığı dekorasyon masrafını tek taraflı kiradan düşürmesiyle aynı değildir.

Dosyada arızanın kiraya verenin sorumluluğunda olduğu, bildirimin içeriği ve ulaşma tarihi, verilen süre, yapılan iş ve gerekli gider gösterilmelidir. Acil müdahalede neden beklenemediği, daha büyük zararı önlemek için hangi işlemin zorunlu olduğu ve ulaşma girişimleri ayrıca belgelenir. “Acil” sözcüğü, bütün yenileme giderlerini kendiliğinden kiraya verene yüklemez; olağan usulden ayrılmanın hukuki dayanağı somut olaya göre incelenir.

Kiracı Boya Rengini Değiştirebilir mi?

Sıradan boya işlemi her zaman yapısal tadilat değildir. Bununla birlikte çok koyu, sökülmesi zor kaplama veya taşınmazı eski hale getirmek için olağan dışı masraf gerektiren uygulamalar teslimde zarar uyuşmazlığı yaratabilir. Kiraya verenin yazılı izni varsa uyuşmazlık önemli ölçüde azalır.

Kiracı, normal kullanım sonucu boya eskidiği için tahliyede otomatik boyama borcu altında değildir. Değişiklik TBK m.321 kapsamında yazılı izinle yapılmışsa, ayrıca yazılı eski hâle getirme anlaşması bulunmadan sırf kiracının farklı renk tercih ettiği gerekçesiyle dönüş masrafı istenemez. İzinsiz müdahale, izin kapsamının aşılması veya uygulama sırasında verilen bağımsız hasarda gerçek zarar ve gerekli onarım ayrıca incelenir. Konu TBK 334 boya ve normal yıpranma rehberinde ayrıntılandırılmıştır.

Klima Takmak İçin Ev Sahibinin İzni Gerekir mi?

Taşınabilir cihazlar ayrı, dış cephe ve duvar üzerinde kalıcı delme-montaj gerektiren split klima ayrı değerlendirilir. Dış ünite montajı dış cepheye, ortak alana veya bina görünümüne müdahale ediyorsa yalnız kira ilişkisi değil Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı da gündeme gelir. Bu nedenle özellikle dış cepheye müdahale eden uygulamalarda hem kiraya verenin yazılı rızası hem de gerekli apartman/site kararları kontrol edilmelidir.

Cam Balkon Yapılması

Cam balkon, binanın dış görünümünü ve ortak yapı unsurlarını etkileyebilen bir uygulamadır. Kiracının yalnız kendi kararıyla bu işlemi yaptırması doğru değildir. Malik rızasının yanı sıra kat mülkiyeti hükümleri, yönetim planı, ilgili belediye ve imar koşulları ayrıca incelenir. Ruhsata veya projeye aykırı uygulama, kira uyuşmazlığının ötesinde idari yaptırım ve eski hale getirme sonucuna yol açabilir.

Duvar Kırmak veya Oda Birleştirmek

Duvar kırma ağır bir müdahaledir. Taşıyıcı sisteme dokunulup dokunulmadığı teknik inceleme gerektirir. Kiraya verenin basit rızası dahi yapı güvenliği ve imar mevzuatına aykırı işlemi hukuka uygun hâle getirmez. Taşıyıcı sisteme müdahale konusunda mühendislik projesi ve ilgili idari izinler gerektiğinde bunlar alınmadan işlem yapılmamalıdır.

Kiracı izinsiz şekilde duvar yıkmışsa kiraya veren müdahalenin durdurulmasını, eski hale getirilmesini ve doğan zararın giderilmesini ister. Ağır zarar veya güvenlik tehlikesi varsa TBK m.316’nın fesih hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Mutfak ve Banyo Yenilemesi

Mutfak dolaplarını, tezgâhı, lavabo yerini, seramikleri veya banyo tesisatını değiştirmek genellikle kalıcı yenilik ve değişikliktir. Bu nedenle TBK m.321 kapsamında yazılı rıza alınmalıdır. Protokolde mevcut malzemelerin sökülmesi, çıkan malzemelerin kime ait olacağı ve tahliye sonunda yeni sabitlerin taşınmazda kalıp kalmayacağı yazılmalıdır.

Kiracının pahalı malzeme tercih etmesi, kiraya verenin bu maliyetin tamamını üstlendiği anlamına gelmez. Masraf paylaşımı açıkça yazılmalıdır.

İzinsiz Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

İzinsiz tadilat tek başına her olayda doğrudan tahliye sonucu yaratmaz. Tahliye için kanuni fesih koşulları oluşmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.316’nın özel sistemi önemlidir.

Taşınmaza zarar vermeyen ve kolayca giderilebilen bir aykırılıkta kural olarak yazılı ihtar ve en az otuz günlük düzeltme süresi gündeme gelir. Kiracı bu sürede aykırılığı giderirse fesih sebebi ortadan kalkabilir. Buna karşılık kasten ağır zarar verilmesi veya süre vermenin yararsız olduğu kanuni istisnalarda derhal fesih değerlendirilir.

Kiraya veren kendi imkânıyla kiracıyı çıkaramaz; kapıyı değiştirmek, elektrik veya suyu kestirmek ya da eşyaları dışarı koymak hukuka uygun tahliye yöntemi değildir. Bu konuda elektrik ve su kesme rehberi ile kiracının kanuni tahliye yöntemleri birlikte incelenebilir.

Tadilat Nedeniyle Depozitodan Kesinti Yapılabilir mi?

Depozito kiraya verene keyfî kesinti yetkisi vermez. Kiracı izinsiz tadilat nedeniyle gerçek bir zarar meydana getirmişse eski hale getirme veya onarım gideri zarar kalemi olarak gündeme gelir. Kiraya veren zararın varlığını ve miktarını belgelemelidir.

Normal kullanım sonucu oluşan eskime depozitodan kesilemez. Buna karşılık izinsiz kırılan kapı, sökülen sabit dolap, hasarlı tesisat veya duvarın eski hale getirilmesi için gerçekten yapılan gider farklıdır. Depozitonun iadesi ve kesinti koşulları için kiracı depozitosunu nasıl geri alır? rehberine bakılabilir.

Tadilat Uyuşmazlığında Hangi Deliller Kullanılır?

En önemli delil kira başlangıcındaki ve çıkıştaki durumun karşılaştırılmasıdır. Teslim tutanağı, başlangıç fotoğrafları, tadilat öncesi ve sonrası görüntüler, yazılı izin protokolü, mesaj ve e-posta kayıtları, fatura, banka havalesi, usta sözleşmesi, teknik servis raporu, apartman yönetimi yazışmaları ve belediye kayıtları kullanılır.

Masraf talep eden taraf faturayı ve ödemenin kendisi tarafından yapıldığını; zarar talep eden taraf ise hasarın kiracının sözleşmeye aykırı müdahalesinden kaynaklandığını ispatlamalıdır. HMK m.190’daki genel ispat yükü kuralı, hakkını belirli bir vakıaya bağlayan tarafın o vakıayı ispat etmesini gerektirir. ispat yükü rehberi bu konuyu ayrıntılı açıklar.

Tadilat Öncesi Uygulanacak 10 Adımlık Kontrol

1. Kira sözleşmesindeki tadilat ve değişiklik hükümlerini okuyun.
2. Yapılacak işlemin yalnız dekorasyon mu, kalıcı yenilik mi olduğunu belirleyin.
3. Kalıcı yenilikte kiraya verenden TBK m.321’e uygun yazılı rıza alın.
4. Masrafın kime ait olduğunu rakamla yazın.
5. Kira bedelinden mahsup yapılacaksa ay ve tutarı açıkça belirleyin.
6. Tahliyede eski hale getirme yükümlülüğünün bulunup bulunmadığını yazın.
7. Kat mülkiyeti veya yönetim planı bakımından izin gerekip gerekmediğini kontrol edin.
8. İmar, proje veya belediye izni gereken işlem varsa bu izinleri alın.
9. Tadilat öncesi mevcut durumu fotoğraf ve video ile belgeleyin.
10. Fatura, banka ödemesi, proje, izin ve yazışmaların asıllarını saklayın; kira bitti diye silmeyin. Devam eden uyuşmazlıklar ve ilgili talebin zamanaşımı süresi ayrıca değerlendirilmeden dosyayı kapatmayın.

Tadilat Protokolünde Birbirinden Ayrılması Gereken Üç Konu

İzin verilmesi, masrafın üstlenilmesi ve kira sonunda eski hâle dönülmesi farklı hukuki sonuçlardır. Birinin yazılı olması diğer ikisinin de kabul edildiği anlamına gelmez. Protokol aşağıdaki üç başlığı ayrı karşılamalıdır.

Yazılı izne rağmen işin kapsamı aşılmışsa yalnız izin verilen bölümle yetinilmez; yapılan fiilî müdahale ile metin karşılaştırılır. Ortak alana veya taşıyıcı sisteme müdahale, özel hukuk izninden bağımsız olarak kat mülkiyeti, proje ve idari izin bakımından da denetlenir. İnşaat güvenliğine aykırı işlem, kira protokolüyle hukuka uygun hâle gelmez.

Masraf dosyasında işin isteğe bağlı iyileştirme mi yoksa kiraya verenin sorumluluğundaki ayıbın giderilmesi mi olduğu baştan belirtilmelidir. Fatura, ödemenin yapıldığını gösteren banka kaydı ve yazılı anlaşma birlikte değerlendirilir. Faturanın kiracı adına kesilmesi, kiraya verenin geri ödeme borcunu tek başına kurmaz; ayıp onarımında ise TBK m.306 ve bildirim kayıtları ayrıca önem taşır.

Mersin Uygulaması ve Türkiye Genelinde Dosya Takibi

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğu dava şartı olarak düzenler. İstisna, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Kira sözleşmesinden doğan tadilat bedeli, hasar, eski hâle getirme ve tahliye taleplerinin dava yolu bu ayrımla belirlenir; istisna her kira uyuşmazlığına genişletilemez. Kira ilişkisinden doğan davalarda HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevi dikkate alınır. Ayrı bir malik, komşu veya idare talebinin hukuki sebebi ve başvuru yolu ayrıca incelenir.

Mersin’deki kiralananlar bakımından arabuluculuk ve mahkeme başvuruları görev ve yetki kurallarına göre yürütülür. Türkiye genelindeki dosyalarda aynı TBK hükümleri uygulanır. Mersin’de yapılan tadilatın site yönetim planı, belediye ruhsatı veya proje bakımından özel belge gerektirmesi hâlinde ilgili yerel kayıtlar ayrıca dosyaya alınır.

Resmî Hukuki Dayanaklar

30 Eylül 2026 güncellemesi: Bakım, ayıp onarımı ve isteğe bağlı yenilik ayrımı; TBK m.301, 306, 317, 318 ve 321 için ÇSGB’de yayımlanan resmî kanun metni ile karşılaştırıldı. Tablodaki mali tutarlar varsayımsal hesap örneğidir.

Yazılı şekil ve imza için TBK m.14-15; teslim ve ayıp için m.301, 306 ve 318; özen, bakım ve gösterme için m.316-319; yenilik ve değişiklik için m.321; geri verme ve hasar bildirimi için m.334-335; güvence için m.342 esas alınır. TBMM’deki 6098 sayılı Kanun kabul metni bu hükümlerin resmî yasama kaynağıdır; sonraki değişiklikler için Mevzuat Bilgi Sistemi metni dikkate alınmalıdır.

Görev, ispat yükü ve elektronik belge için 6100 sayılı HMK m.4, 190 ve 199; kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk için 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uygulanır. Arabuluculuk maddesinin kapsamını aktaran Adalet Bakanlığının 13.09.2024 tarihli yazısı ayrıca incelenebilir. Ortak alan, yapı güvenliği, proje ve ruhsat yönünden ilgili kat mülkiyeti ve imar hükümleri saklıdır.

Sonuç

Kiracının kullanma hakkı sınırsız tadilat yetkisi değildir. TBK m.321’de izin, eski hâle getirme ve değer artışı karşılığı farklı şartlara bağlanır. Bunları tek protokolde açıkça düzenlemek uygulamada yararlıdır; ancak kanun eski hâle getirme anlaşması için izinle aynı belge şartı koymaz. Zorunlu ayıp onarımı kendi hükümlerine göre incelenir. Her dosyada izin ve yetki, işin kapsamı, bildirim, fatura, ödeme ve teslim kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →