Kiracı Kira Borcunu Ev Sahibinden Olan Alacağıyla Takas Edebilir mi? TBK 326
Kısa ve net cevap: Evet, şartları varsa kiracı kira bedeli veya yan gider borcunu kiraya verenden olan karşı alacağıyla takas edebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 326. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira bedeli veya yan giderlerden doğan borcunu kiraya verenden olan alacağıyla takas etme hakkından önceden feragat edemeyeceğini düzenler. Bu hüküm, kiracının her iddia ettiği alacağı kendiliğinden kira yerine sayabileceği anlamına gelmez; takasın TBK m.139 ve devamındaki genel şartlarının da oluşması gerekir.
Takas için kural olarak iki tarafın birbirinden karşılıklı, aynı türden ve muaccel alacaklarının bulunması gerekir. Kiracı “ev sahibinden alacağım var” diyerek hiçbir belge veya hukuki dayanak olmadan kirayı ödemeyi bırakamaz. Takasa dayanak alacak tartışmalıysa veya henüz muaccel değilse kira temerrüdü ve tahliye riski doğabilir. Özellikle depozitonun kira ilişkisi devam ederken tek taraflı biçimde “son aya sayılması” ile TBK m.326 kapsamındaki gerçek takas şartları birbirinden ayrılmalıdır.
TBK 326’nın amacı nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafı olarak belirli emredici hükümlerle korunur. TBK m.326 da bu korumalardan biridir. Kiraya veren, kira sözleşmesine “kiracı hiçbir şekilde takas hakkını kullanamaz” şeklinde önceden feragat hükmü koyarak kiracının kanuni takas hakkını tamamen ortadan kaldıramaz.
Madde doğrudan takasın bütün şartlarını düzenlemez. Takasın ne zaman gerçekleşeceği ve hangi alacakların takasa elverişli olduğu TBK m.139 ve devamındaki genel hükümlere göre belirlenir.
Takas nedir?
Takas, iki kişinin birbirine karşı aynı türden muaccel borçlarının bulunması hâlinde, taraflardan birinin takas beyanıyla borçların daha düşük olan tutar kadar sona ermesini sağlayan borç sona erme yoludur. Örneğin kiracının 30.000 TL kira borcu, kiraya verenin de kiracıya 20.000 TL muaccel para borcu varsa ve diğer şartlar oluşmuşsa, takas sonucunda 20.000 TL’lik kısım sona erebilir.
Takas, borcun ödenmesiyle aynı yöntem değildir; karşılıklı alacakların kanunun izin verdiği ölçüde birbirini karşılamasıdır.
Kiracı hangi alacağını kirayla takas edebilir?
Kiracının kiraya verenden olan gerçek, para ile ifade edilebilir ve takasa elverişli alacağı gerekir. Örneğin kiraya verenin ödemesi gereken bir gideri kiracının hukuken zorunlu olarak karşılaması ve bu giderin kiraya verenden istenebilir hâle gelmesi durumunda, şartları varsa takas gündeme gelebilir.
Ancak her tamir masrafı otomatik olarak kiraya veren borcu değildir. Ayıbın niteliği, bildirim, onarım yükümlülüğü, kiraya verenin temerrüdü ve masrafın zorunluluğu ayrıca belirlenmelidir.
Kiracı yaptığı tamir masrafını kiradan düşebilir mi?
Her durumda hayır. Önce tamirin kimin sorumluluğunda olduğu belirlenmelidir. Olağan temizlik ve bakım giderleri TBK m.317 kapsamında kiracıya ait olabilir. Kiraya verenin gidermekle yükümlü olduğu önemli bir ayıp varsa TBK m.305 ve devamındaki ayıp hükümleri uygulanabilir.
Kiracı, kiraya verenin sorumluluğundaki ayıbı usulüne uygun bildirip kanuni şartlar oluşmadan kendi kararıyla lüks tadilat yapıp bedeli kiradan düşemez. Takas edilecek karşı alacağın hukuken doğmuş ve muaccel olması gerekir.
Depozito son kiraya sayılabilir mi?
Depozito ile TBK m.326’daki takas hakkı aynı konu değildir. Güvence bedeli TBK m.342 kapsamında kira sözleşmesinden doğabilecek belirli alacakların teminatıdır. Kira ilişkisi devam ederken kiracı tek taraflı olarak “depozitom var, son ay kirayı ödemiyorum” diyemez.
Depozito iade alacağı çoğu kez kiralananın geri verilmesi, borçların ve zarar durumunun belirlenmesi sonrasında muaccel hâle gelir. Bu nedenle henüz iade borcu doğmamış depozitonun cari kira borcuyla takası mümkün olmayabilir. depozito son kiraya sayılır mı? rehberi bu ayrımı ayrıca açıklar.
Kiraya verenin kiracıya borcu varsa kira ödenmeyebilir mi?
Kiraya verenin kiracıya borcu bulunması tek başına kira ödemesinin tamamen bırakılmasını güvenli hâle getirmez. Karşı alacağın takasa elverişli ve muaccel olması, takas beyanının yapılması ve tutarın doğru hesaplanması gerekir.
Kiracının karşı alacağı kira borcundan düşükse yalnız karşı alacak tutarı kadar takas sonucu doğabilir; kalan kira borcu ödenmelidir.
Takas için alacakların aynı türden olması gerekir mi?
TBK m.139’a göre iki kişinin karşılıklı olarak bir miktar para veya özdeş diğer edimleri birbirine borçlu olması hâlinde, borçlar muaccel ise takas mümkündür. Kira borcu para borcu olduğu için karşı alacağın da para alacağı veya takasa elverişli aynı türden edim olması gerekir.
Kiracının kiraya verenden “şu eşyayı teslim etme” talebi bulunması, doğrudan para olan kira borcuyla takas edilemez; önce para alacağı niteliğinin oluşup oluşmadığı değerlendirilir.
Karşı alacak muaccel olmalı mı?
Evet. Takasın temel koşullarından biri karşılıklı borçların muaccel olmasıdır. Vadesi gelmemiş bir alacak, kural olarak vadesi gelmiş kira borcuna karşı takas edilemez.
Örneğin kiraya verenin kiracıya altı ay sonra ödemesi gereken 20.000 TL borç varsa, kiracı bugün vadesi gelen kira borcunu sırf bu gelecekteki alacağa dayanarak ödemeyemez.
Tartışmalı alacakla takas yapılabilir mi?
Bir alacağın karşı tarafça kabul edilmemesi, takasın hukuken hiçbir zaman mümkün olmadığı anlamına gelmez. Ancak alacağın gerçekten mevcut olup olmadığı mahkeme veya icra uyuşmazlığında ispatlanmalıdır.
Kiracı açısından risk şudur: kiraya verenden alacağı olduğunu düşünerek kirayı ödemez, fakat daha sonra karşı alacağın bulunmadığı veya muaccel olmadığı belirlenirse kira temerrüdü doğabilir. Bu nedenle yüksek tutarlı veya tartışmalı alacaklarda yazılı hukuki değerlendirme yapılmadan tek taraflı kesinti risklidir.
Takas beyanı nasıl yapılır?
Takas, karşı tarafa yöneltilen bir beyanla kullanılır. İspat açısından noter ihtarı, KEP, güvenli elektronik bildirim veya teslimi ispatlanabilir yazılı bildirim tercih edilmelidir. Beyanda hangi kira borcunun hangi karşı alacakla, ne kadar tutarda takas edildiği açıkça belirtilmelidir.
“Bu ay kira göndermiyorum” şeklindeki sessizlik, takasın dayanağını ve miktarını açıklamadığı için uyuşmazlık riskini artırır.
Takas beyanında neler yazmalı?
- Kira sözleşmesinin tarihi ve kiralananın adresi.
- Vadesi gelen kira veya yan gider borcunun dönemi.
- Kiraya verenden olan karşı alacağın hukuki sebebi.
- Karşı alacağın tutarı ve muacceliyet tarihi.
- Takas edilen miktar.
- Kira borcundan kalan bakiye varsa ödeme bilgisi.
- Dayanak belgelerin kısa listesi.
Bu açıklık, sonradan “kira hiç ödenmedi” iddiasıyla karşılaşma riskini azaltır.
Takas geçmişe etkili olur mu?
TBK’nın genel takas hükümleri uyarınca takas şartlarının oluştuğu ana ilişkin sonuçlar değerlendirilir. Ancak kira temerrüdü gibi süreye bağlı sonuçlarda takas beyanının zamanı ve şartların ne zaman oluştuğu önemlidir.
Kiracı, ödeme ihtarı geldikten çok sonra geçmişe dönük belirsiz bir alacak ileri sürmek yerine, takas hakkını şartları oluştuğunda açıkça kullanmalıdır.
Kira sözleşmesine “takas yapılamaz” yazılabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.326, kiracının kira bedeli veya yan gider borcunu kiraya verenden olan alacağıyla takas etme hakkından önceden feragat edemeyeceğini açıkça düzenler. Bu nedenle sözleşme kurulurken konulan genel “kiracı takas hakkından feragat eder” hükmü kiracı aleyhine sonuç doğurmaz.
Bu koruma, kiracının takas şartları oluşmadan borcu ödememe hakkı olduğu anlamına gelmez.
İşyeri kiralarında da TBK 326 uygulanır mı?
Evet. Hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. Mağaza, ofis, depo niteliğindeki çatılı işyeri kiralarında da kiracının önceden takas hakkından feragat ettirilmesi mümkün değildir.
Ürün niteliği itibarıyla açık alan veya farklı kira türü söz konusuysa TBK m.326’nın uygulama alanı ayrıca belirlenmelidir.
Kiracı aidat borcunu da alacağıyla takas edebilir mi?
TBK m.326 kira bedeli yanında yan giderlerden doğan borçları da kapsar. Ancak apartman veya site aidatının doğrudan kiraya verene mi, kat malikleri yönetimine mi borçlu olunduğu belirlenmelidir.
Kiracının apartman yönetimine borcu ile kiraya verenden olan alacağı, taraflar karşılıklı olmadığı için otomatik takas edilemez. Kat Mülkiyeti Kanunu ve kira sözleşmesindeki gider düzeni ayrıca incelenir.
Elektrik, su veya doğalgaz borcu takas edilebilir mi?
Abonelik doğrudan kiracı adına ise borcun alacaklısı enerji veya su kuruluşudur; kiraya veren değildir. Bu nedenle kiraya verenden olan alacakla üçüncü kişiye borç olunan fatura takas edilemez.
Fatura kiraya veren üzerinden tahsil edilen yan gider niteliğindeyse taraf ve hukuki borç yapısı ayrıca incelenmelidir.
Kiraya veren fazla kira aldıysa sonraki kiradan düşülebilir mi?
Kiraya verenin hukuki dayanak olmaksızın fazla kira tahsil ettiği kesinleşmiş veya açıkça belirlenebilir durumlarda kiracının iade alacağı doğabilir. Bu alacak muaccel ve takasa elverişliyse sonraki kira borcuna karşı takas gündeme gelebilir.
Ancak kira artış oranı veya bedelin hukuka uygunluğu tartışmalıysa kiracı tek taraflı hesapla ödeme kesmeden önce hukuki dayanağı netleştirmelidir.
Kiracı kiraya veren adına vergi veya gider öderse?
Kiraya verene ait olduğu açıkça belirlenmiş bir borcun kiracı tarafından hukuken geçerli nedenle ödenmesi, kiracı lehine rücu veya alacak hakkı doğurabilir. Bu alacak muaccel olduktan sonra takas şartları değerlendirilebilir.
Her giderin kiraya verene ait olduğu varsayılmamalıdır; sözleşme ve emredici gider hükümleri kontrol edilmelidir.
Kiralanandaki zorunlu onarım masrafı nasıl değerlendirilir?
Kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür. Sonradan ortaya çıkan önemli ayıplarda TBK m.305 ve devamındaki seçimlik haklar devreye girebilir.
Kiracı, kiraya verene bildirim yapmadan ve kanuni prosedürü işletmeden masraf yapıp sonra tüm tutarı kiradan düşerse uyuşmazlık çıkabilir. Onarımın aciliyeti, bildirimin mümkün olup olmadığı ve masrafın zorunlu/makul olması belgelenmelidir.
Takas edilen kira için dekont gerekir mi?
Takas banka yoluyla yapılan ödeme değildir; bu nedenle klasik kira dekontu oluşmaz. Bunun yerine takas beyanı ve karşı alacağın belgeleri saklanmalıdır. Kira borcunun yalnız bir kısmı takas edilmişse kalan tutarın banka dekontu açıklamasında dönem açıkça yazılmalıdır.
kira ödemesinde açıklama ve mahsup rehberi, kalan ödemenin hangi aya sayılacağını açıklar.
Takas ile mahsup aynı şey mi?
Hayır. Takas, iki tarafın karşılıklı alacaklarının birbirini sona erdirmesidir. Mahsup ise yapılan ödemenin birden çok borçtan hangisine sayılacağını belirleyen TBK m.100-102 sistemi gibi farklı bir kavramdır.
Kiracının kiraya verene 30.000 TL göndermesi ve hangi aya sayılacağının tartışılması mahsup; kiraya verenin kiracıya 10.000 TL borcunun kira borcuyla karşılaştırılması ise takastır.
Takas ile depozito mahsubu aynı mı?
Hayır. Depozito, kira ilişkisinin teminatıdır ve iade alacağının muacceliyeti özel koşullara bağlıdır. Takas ise mevcut ve muaccel iki karşı alacağın birbirini sona erdirmesidir.
Bu nedenle “depozito da benim alacağım, son ay kiraya takas ettim” yaklaşımı her olayda geçerli değildir.
Kiraya veren takası kabul etmek zorunda mı?
Takas, kanuni şartlar oluşmuşsa tek taraflı beyanla sonuç doğurabilen bir haktır; kiraya verenin ayrıca “kabul ediyorum” demesi her zaman şart değildir. Ancak kiraya veren karşı alacağın varlığına veya tutarına itiraz edebilir.
Uyuşmazlık hâlinde mahkeme veya icra mercii takas şartlarının gerçekten oluşup oluşmadığını inceler.
Kiraya veren kira ödenmedi diye ihtar gönderirse ne yapılmalı?
Kiracı daha önce geçerli takas beyanı yaptıysa ihtara cevap vererek takasın dayanağını ve belgelerini sunmalıdır. Takas tutarı kira borcunun tamamını karşılamıyorsa kalan borcun ödenmiş olması gerekir.
TBK m.315 kapsamında gönderilen kira temerrüt ihtarında süre kaybı tahliye riski yaratabilir. Kiracı karşı alacağının tartışmalı olduğunu görüyorsa güvenli ödeme ve dava stratejisini ayrıca değerlendirmelidir.
Takas tahliye davasını engeller mi?
Geçerli takas kira borcunu tamamen sona erdirmişse, sona eren tutar yönünden temerrüt bulunmadığı ileri sürülebilir. Ancak takas şartları oluşmamışsa kiracının kira borcu devam eder ve TBK m.315 süreci tahliyeye yol açabilir.
Bu nedenle tahliye davasında karşı alacağın varlığı, muacceliyeti, takas beyanı ve tutarı ayrıntılı ispatlanmalıdır.
İcra takibinde takas ileri sürülebilir mi?
Kiraya veren kira alacağı için icra takibi yapmışsa kiracı, takip türüne ve somut koşullara göre takas/mahsup savunmasını ileri sürebilir. İcra hukukundaki itiraz süreleri çok kısadır.
Tebliğ edilen ödeme emri bekletilmemeli; takas belgeleriyle birlikte süresinde itiraz hazırlanmalıdır.
Kiracının karşı alacağı kira borcundan yüksekse ne olur?
Takas, daha düşük tutardaki borç kadar sona erme doğurur. Örneğin kiracının 50.000 TL karşı alacağı, kira borcunun 30.000 TL olması hâlinde kira borcu şartları varsa tamamen sona erer; kiracının kalan 20.000 TL alacağı devam eder.
Kalan alacak ayrı ödeme talebi veya hukuki takip konusu yapılabilir.
Kiracının alacağı kira borcundan düşükse?
Örneğin kira 30.000 TL, kiracının takasa elverişli karşı alacağı 8.000 TL ise yalnız 8.000 TL’lik bölüm takasla sona erer. Kalan 22.000 TL kira borcunun vadesinde ödenmesi gerekir.
Kalan bedelin ödenmemesi temerrüt riskini devam ettirir.
Takas hakkından sonradan vazgeçilebilir mi?
TBK m.326 önceden feragati yasaklar. Belirli bir alacak doğduktan sonra tarafların somut uyuşmazlıkta sulh olması, ödeme planı yapması veya takas yerine başka ifa yöntemi kararlaştırması farklıdır.
Kiracı, henüz doğmamış bütün gelecekteki takas haklarından kira sözleşmesinin başında feragat ettirilemez.
Kiracı için kontrol listesi
- Kiraya verenden gerçekten bir alacağınız var mı?
- Alacak muaccel mi?
- Alacak para borcu veya takasa elverişli aynı türden mi?
- Alacağın tutarını belgeleyebiliyor musunuz?
- Takas beyanını yazılı yaptınız mı?
- Hangi kira dönemiyle ne kadar takas ettiğinizi açık yazdınız mı?
- Kalan kira varsa vadesinde ödediniz mi?
- Depozito iade alacağıyla cari kira borcunu karıştırıyor musunuz?
Kiraya veren için kontrol listesi
- Kiracının ileri sürdüğü karşı alacağın hukuki dayanağını inceleyin.
- Alacağın muaccel olup olmadığını kontrol edin.
- Takas miktarını kira hesabına doğru işleyin.
- Geçerli takası yok sayarak mükerrer kira talep etmeyin.
- Tartışmalı takasta ihtar ve tahliye sürelerini dikkatle yönetin.
- Sözleşmeye önceden takas hakkından feragat hükmü koymayın.
Örnek 1: Kiraya verenin 10.000 TL borcu var
Kiracının bu ay 30.000 TL kira borcu bulunuyor. Kiraya verenin de kiracıya daha önce doğmuş ve muaccel 10.000 TL para borcu var. Kiracı açık takas beyanı yaparsa şartları varsa kira borcunun 10.000 TL’lik kısmı sona erer; kalan 20.000 TL ödenmelidir.
Örnek 2: Depozito son aya sayılıyor
Kiracı kira ilişkisi henüz sona ermeden “30.000 TL depozitom var, bu ay kira göndermiyorum” diyor. Depozito iade alacağı henüz muaccel değilse TBK m.326’ya dayanılarak otomatik takas yapılamaz; temerrüt riski doğabilir.
Örnek 3: Acil onarım masrafı
Kiralananda kiraya verenin sorumluluğunda olan acil bir arıza çıkıyor. Kiracı kiraya vereni bilgilendiriyor, gerekli şartlar oluşuyor ve zorunlu masrafı belgeliyor. Kiracının kiraya verenden muaccel gider alacağı oluşmuşsa kira borcuyla takas şartları ayrıca değerlendirilebilir.
Sık sorulan sorular
Kiracı kira borcunu ev sahibinden olan alacağıyla takas edebilir mi?
TBK m.326 koruması altında, TBK m.139 ve devamındaki genel takas şartları oluşmuşsa evet.
Kira sözleşmesine “takas yapılamaz” yazılırsa?
Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı takas hakkından önceden feragat ettirilemez.
Depozito son ay kiraya takas edilir mi?
Depozito iade alacağı henüz muaccel değilse otomatik takas edilemez. Depozito ile cari kira borcu aynı şey değildir.
Tamir masrafı kiradan düşülür mü?
Masrafın kiraya verenin sorumluluğunda olması, alacağın doğması ve muaccel hâle gelmesi gerekir. Her tamir gideri otomatik düşülemez.
Takas için kiraya verenin onayı gerekir mi?
Kanuni şartlar oluşmuşsa takas tek taraflı beyanla sonuç doğurabilir; kiraya veren alacağın varlığına itiraz edebilir.
Takas beyanı sözlü olabilir mi?
Şekil açısından somut duruma göre değerlendirilse de ispat için yazılı ve teslimi kanıtlanabilir bildirim yapılmalıdır.
Karşı alacak kira borcundan düşükse?
Yalnız karşı alacak tutarı kadar takas olur; kalan kira vadesinde ödenmelidir.
Takas ile mahsup aynı mı?
Hayır. Takas karşılıklı alacakları sona erdirir; mahsup yapılan ödemenin hangi borca sayılacağını belirler.
Aidat borcu kiraya verenden olan alacakla takas edilir mi?
Alacaklı apartman yönetimiyse taraflar karşılıklı değildir; otomatik takas olmaz. Yan giderin kime borçlu olduğu belirlenmelidir.
Takas yaptım, yine tahliye davası açıldı ne yapmalıyım?
Karşı alacağın varlığını, muacceliyetini ve takas beyanını belgeleriyle süresinde ileri sürmek gerekir.
Site içi ilgili rehberler
- Kira Hukuku rehberleri
- Kira ödemesinde mahsup ve açıklama
- Kira ödeme günü – TBK 314
- Depozito son kiraya sayılır mı?
- Kiracı depozitoyu nasıl geri alır?
Resmî kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m.139-145, 305 ve devamı, 315, 326 ve 342)
- Türkiye Büyük Millet Meclisi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Sonuç
TBK m.326, konut ve çatılı işyeri kiracısının kira bedeli veya yan gider borcunu kiraya verenden olan karşı alacağıyla takas etme hakkından önceden feragat ettirilmesini yasaklar. Ancak bu koruma, kiracının istediği her tutarı kiradan tek taraflı düşebileceği anlamına gelmez. Takas için karşılıklı ve takasa elverişli alacakların bulunması, karşı alacağın muaccel olması ve takas beyanının açıkça yapılması gerekir. Depozito iade alacağı, tartışmalı tadilat giderleri ve üçüncü kişilere olan aidat/fatura borçları otomatik olarak cari kira borcuyla takas edilemez. Yanlış takas kira temerrüdü ve tahliye riski doğurabileceğinden karşı alacak ve bildirim belgeleri dikkatle hazırlanmalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
