Kira Sözleşmesinde Ceza Koşulu Geçerli mi? TBK 346’ya Göre Yasak Hükümler
Kısa ve net cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi özellikle iki hükmü açıkça geçersiz sayar: kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar ve gecikme hâlinde sonraki kira bedellerinin tamamının muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar. Bu nedenle konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde “kira bir gün gecikirse ayrıca 20.000 TL ceza ödenir” ya da “bir kira gecikirse kalan yılın bütün kiraları hemen ödenir” şeklindeki kayıtlar TBK m.346 karşısında geçersizdir.
TBK m.346, kiracının kira borcunu ortadan kaldırmaz. Kiracı kira bedelini ve sözleşmeye/kanuna göre kendisine ait yan giderleri zamanında ödemek zorundadır. Gecikme hâlinde temerrüt faizi, TBK m.315 kapsamında temerrüt ve şartları oluşursa fesih veya tahliye gibi kanuni sonuçlar gündeme gelebilir. Yasaklanan şey, kanunun öngördüğü sonuçların üzerine kiracı aleyhine ayrıca ceza veya hızlandırılmış ödeme yükü bindirilmesidir.
TBK 346 neyi yasaklıyor?
Türk Borçlar Kanunu m.346’nın ilk cümlesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler. Maddenin ikinci cümlesi ise uygulamada en sık görülen iki örneği açıkça belirtir: kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu kararlaştırılması ve bir gecikme nedeniyle ileride doğacak kira bedellerinin topluca muaccel hâle geleceğine ilişkin hüküm kurulması.
Bu düzenleme, TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici sisteminin parçasıdır. Taraflar sözleşme yaparken genel olarak sözleşme özgürlüğüne sahip olsa da, bu özgürlük emredici hükümlere aykırı kayıtları geçerli hâle getirmez. Kira sözleşmesi imzalanmış, noter onaylı veya taraflarca ayrıca paraflanmış olsa dahi TBK m.346’ya aykırı hüküm geçerlilik kazanmaz.
“Kira gecikirse cezai şart ödenir” maddesi geçerli mi?
Konut veya çatılı işyeri kirasında kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlanan ceza koşulu TBK m.346 uyarınca geçersizdir. Sözleşmede bu yükümlülüğe “cezai şart”, “gecikme cezası”, “özel tazminat”, “sözleşme bedeli”, “yönetim gideri” veya başka bir ad verilmesi sonucu değiştirmez. Hukuki değerlendirme, kalemin adına değil gerçek işlevine göre yapılır.
Örneğin aylık kira 30.000 TL iken sözleşmede “kira her ayın beşinci gününe kadar ödenmezse 10.000 TL ek bedel doğar” hükmü bulunuyorsa, bu ek bedelin kira gecikmesine yaptırım olarak bağlandığı açıktır. Bu hüküm TBK m.346 kapsamındaki ceza koşulu yasağına girer. Kiracı asıl kira borcunu ödemekle yükümlüdür; ancak kanunun yasakladığı ilave ceza bedeli ayrıca talep edilemez.
Geciken kira için faiz istenebilir mi?
Ceza koşulunun geçersiz olması, kira borcunun geç ödenmesinin hiçbir mali sonucu olmadığı anlamına gelmez. Muaccel bir para borcu zamanında ödenmezse temerrüt hükümleri ve yürürlükteki faiz düzenlemeleri çerçevesinde temerrüt faizi gündeme gelebilir. Burada ayrım önemlidir: temerrüt faizi kanunun para borcunun gecikmesine bağladığı sonuçtur; ceza koşulu ise tarafların gecikmeye ayrıca bağladığı cezalandırıcı sözleşme hükmüdür.
Kiraya veren, hukuken talep edilebilecek asıl kira alacağı ile kanuni temerrüt faizini birbirinden ayırmalıdır. Sözleşmede “aylık yüzde 10 ceza” gibi bir ifade bulunması, bu bedeli otomatik olarak temerrüt faizine dönüştürmez. Faiz oranı ve uygulanabilirliği, 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun ile somut kira ilişkisinin niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.
Bir kira gecikirse bütün yılın kirası istenebilir mi?
Hayır. TBK m.346, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaları açıkça geçersiz sayar. Bu tür hükümlere uygulamada “muacceliyet kaydı” denir. Örneğin on iki aylık bir konut kirasında “kiracı bir ayın kirasını geciktirirse kalan bütün ayların kiraları derhâl muaccel olur” kaydı geçerli değildir.
Her kira dönemi kendi vadesinde muaccel olur. Kiraya veren vadesi gelmiş kira bedellerini talep edebilir; henüz vadesi gelmemiş gelecek ayların tamamını yalnız sözleşmedeki bu tür bir hızlandırma kaydına dayanarak isteyemez. Bununla birlikte kira sözleşmesinin sona ermesi, erken geri verme, haksız fesih veya başka bir sebeple doğabilecek farklı tazminat/alacak hükümleri TBK m.346’daki muacceliyet yasağından ayrı hukuki temellere dayanabilir. Her talebin hukuki sebebi ayrı kurulmalıdır.
TBK 346 sadece konut kiralarında mı uygulanır?
TBK m.346, “konut ve çatılı işyeri kiraları” bölümünde yer alır. Bu nedenle hem konut kiralarında hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Bir dairenin konut olarak kiralanması açık örnektir. Dükkan, ofis, büro, mağaza veya çatılı depo gibi işyerleri de şartları varsa aynı koruma alanına girer.
Çatısız arsa, açık otopark veya niteliği gereği konut/çatılı işyeri kapsamında olmayan kira ilişkilerinde aynı madde doğrudan uygulanmaz; o durumda genel kira ve sözleşme hükümleri incelenir. Bu ayrım yalnız sözleşmenin başlığına bakılarak değil, kiralananın fiilî ve hukuki niteliğine göre yapılır.
Tacir kiracılar bakımından 2026’da TBK 346 uygulanıyor mu?
Evet. TBK m.346’nın bazı işyeri kiralarında uygulanması geçmişte 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesiyle sekiz yıl ertelenmişti. Erteleme, kiracının Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları bakımından 1 Temmuz 2012’den başlayan döneme ilişkindir ve 30 Haziran 2020 sonunda sona ermiştir. 1 Temmuz 2020’den itibaren TBK m.346 bu işyeri kiraları bakımından da yürürlüktedir.
Bu tarih ayrımı eski sözleşmelerde önem taşır. Uyuşmazlığın hangi dönemde doğduğu, talep edilen cezanın hangi kira dönemine ilişkin olduğu ve sözleşmenin ne zaman kurulduğu belirlenmeden yalnız bugünkü metin geçmiş tarihe otomatik uygulanmamalıdır. 2026’da doğan kira borçları ve güncel kira ilişkileri yönünden TBK m.346 yürürlüktedir.
Depozito, aidat ve yan giderler TBK 346’ya aykırı mı?
TBK m.346 kiracıya “kira bedeli ve yan giderler dışında” başka ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklar. Bu hüküm, kanunun başka maddelerinde açıkça düzenlenen her türlü güvence veya yan gider kurumunu yok saymaz. Örneğin TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelini ayrıca düzenler ve güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu nedenle hukuka uygun güvence bedeli ile kira gecikmesine bağlanan ceza koşulu aynı şey değildir.
Aidat ve ortak giderlerde de gerçek gider ile ceza niteliğindeki ek bedel ayrılır. Kiracının sözleşme ve kanun gereği üstlendiği kullanım kaynaklı yan giderler istenebilir. Buna karşılık “aidatı geç öderse ayrıca aidatın üç katı ceza öder” şeklindeki kira sözleşmesi kaydı TBK m.346 bakımından ayrıca denetlenir. Aidat borcunun temerrüt ve tahliye sonucunu merak edenler kiracı aidat borcunu ödemezse tahliye rehberine de bakabilir.
Kira sözleşmesindeki hizmet bedeli geçerli olabilir mi?
Sözleşmede kira bedeli dışında bir kalem bulunması, o kalemin her durumda otomatik olarak geçersiz olduğu anlamına gelmez; önce kalemin gerçek niteliği belirlenir. Kiraya verenin veya üçüncü kişinin gerçekten sunduğu bağımsız bir hizmet, ortak alan kullanımı, enerji/tüketim gideri veya sözleşmeye bağlı başka bir edim söz konusu olabilir. Ancak kiracıdan istenen bedel gerçekte kiraya verenin kendi asli yükümlülüğünü kiracıya aktarma veya kira gecikmesini cezalandırma amacı taşıyorsa TBK m.346 ve diğer emredici hükümler devreye girer.
Özellikle sözleşme eki tarifeler, “dosya masrafı”, “yenileme ücreti”, “sözleşme uzatma bedeli”, “gecikme hizmet bedeli” gibi kalemler tek tek incelenmelidir. Bir ödemenin hukuki dayanağı yoksa yalnız sözleşmeye yazılmış olması onu geçerli hâle getirmez.
Emlakçı komisyonu TBK 346 kapsamındaki yasak ödeme midir?
Emlak komisyonu, kiraya verenin kira sözleşmesi içinde kiracıya yüklediği bir ceza değildir; taşınmaz ticareti aracılık hizmetinden doğan ayrı bir hukuki ilişki olabilir. Bu nedenle komisyonun geçerliliği TBK m.346’dan bağımsız olarak aracılık sözleşmesi, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve somut hizmet ilişkisine göre değerlendirilir. Kiraya verenin kendi yükümlülüğünü “komisyon” adıyla kiracıya yansıtması ile gerçekten yetkili işletmenin verdiği aracılık hizmeti birbirinden ayrılmalıdır.
Ceza koşulu ödenmişse kiracı geri isteyebilir mi?
TBK m.346’ya aykırı ve geçersiz bir ceza koşuluna dayanılarak tahsilat yapılmışsa, ödemenin iadesi sebepsiz zenginleşme ve ilgili borçlar hukuku hükümleri çerçevesinde gündeme gelebilir. Ancak iade talebinde ödemenin hangi kaleme karşılık yapıldığı, ödeme sırasında ihtirazi kayıt bulunup bulunmadığı, zamanaşımı ve tarafların hesap ilişkisi incelenir.
Banka dekontunda yalnız “kira” yazıyorsa ödeme kalemlerinin ayrıştırılması zorlaşabilir. Bu nedenle kiracının “Eylül 2026 kira bedeli”, “aidat”, “depozito” veya “itirazlı cezai şart ödemesi” gibi açıklamalar kullanması, daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkta ispatı kolaylaştırır.
Kiraya veren cezai şart yerine tahliye isteyebilir mi?
Kiraya verenin TBK m.346’ya aykırı ceza koşulunu talep edememesi, kanunun verdiği temerrüt ve tahliye haklarını ortadan kaldırmaz. Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse TBK m.315 uyarınca yazılı süre verilebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve bildirimde süresinde ödeme olmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
Ayrıca aynı kira yılı içinde farklı aylarda kira borcunun geç ödenmesine bağlı olarak iki haklı ihtar oluşmuşsa TBK m.352/2’deki özel tahliye sebebi gündeme gelebilir. Ceza koşulunun geçersizliği ile kanuni tahliye sebeplerinin varlığı farklı konulardır. Kiraya veren geçersiz ceza maddesi yerine doğrudan kanunun öngördüğü usulü takip etmelidir.
Geçersiz ceza koşulu sözleşmenin tamamını geçersiz yapar mı?
Kural olarak emredici hükme aykırı bir sözleşme maddesinin geçersiz olması, kira sözleşmesinin geri kalanının da otomatik olarak geçersiz olduğu anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun kesin hükümsüzlüğe ilişkin genel ilkeleri ve sözleşmenin bölünebilirliği dikkate alınır. Tarafların geçersiz hüküm olmadan sözleşmeyi hiç yapmayacaklarının açıkça ortaya çıktığı istisnai durumlar ayrıca değerlendirilir; konut ve çatılı işyeri kira korumasının amacı da göz önünde tutulur.
Uygulamada çoğunlukla kira sözleşmesi devam eder; yalnız TBK m.346’ya aykırı ceza veya muacceliyet kaydı hüküm doğurmaz. Kiracı kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve diğer geçerli yükümlülüklerini yerine getirmeye devam eder.
İcra takibinde cezai şart istenirse ne yapılır?
Kiraya veren kira alacağı ile birlikte TBK m.346’ya aykırı ceza bedelini icra takibine koymuşsa, ödeme emrinin türü, tebliğ tarihi ve itiraz süresi derhâl kontrol edilmelidir. İcra hukukunda süreler kısadır ve yanlış takip türüne yanlış başvuru yapılması hak kaybına neden olabilir. Borcun bir kısmının kabul edilip bir kısmına itiraz edilmesi gerekiyorsa kabul/itiraz ayrımı açık kurulmalıdır.
Takipte asıl kira alacağı, faiz, aidat ve ceza kalemleri ayrı gösterilmişse her kalemin hukuki dayanağı ayrı incelenir. TBK m.346’ya aykırı ceza alacağının geçersiz olması, gerçekten ödenmemiş kira alacağını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle “cezai şart geçersiz, hiçbir şey ödemiyorum” yaklaşımı hukuken doğru değildir.
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk gerekir mi?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisna dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrı tutulmuştur. Ceza koşulunun iadesi, kira alacağı veya sözleşme hükmünün uygulanması hakkında açılacak davada somut talebin dava şartına tabi olup olmadığı baştan kontrol edilmelidir.
Kiracı açısından belge kontrol listesi
- Kira sözleşmesinin tamamı ve ekleri.
- Ceza koşulunun veya muacceliyet kaydının bulunduğu madde.
- Kira ve yan gider banka dekontları.
- Kiraya verenin ihtarları, mesajları ve e-postaları.
- İcra takibi varsa ödeme emri ve tebliğ zarfı.
- Ceza bedeli ödenmişse bu ödemenin dekontu ve açıklaması.
- Kira gecikmesinin hangi aya ve hangi tarihe ilişkin olduğunu gösteren hesap dökümü.
Kiraya veren açısından belge kontrol listesi
- Muaccel olmuş kira ve yan giderleri dönem bazında ayırın.
- TBK m.346’ya aykırı ceza ve toplu muacceliyet kalemlerini alacak hesabına eklemeyin.
- Temerrüt varsa TBK m.315’e uygun yazılı ihtar ve süre kullanın.
- İki haklı ihtar düşünülüyorsa her ödeme gecikmesini ve ihtarı ayrı belgeleyin.
- İcra takibinde asıl alacak ile faiz kalemini açık gösterin.
- Arabuluculuk dava şartını talep türüne göre kontrol edin.
Örnek 1: Günlük gecikme cezası
Sözleşmede aylık kira 40.000 TL ve “her geciken gün için 2.000 TL ceza” yazılmış olsun. Kiracı kirayı on gün geç ödediğinde asıl 40.000 TL kira borcu ve hukuken uygulanabilir temerrüt faizi gündeme gelebilir. Fakat kira gecikmesine bağlanan günlük 2.000 TL ceza TBK m.346’nın açık yasağına tabidir. Kiraya veren bu bedeli sırf sözleşmeye yazıldığı için talep edemez.
Örnek 2: Kalan kiraların tamamının muaccel olması
On iki aylık konut kirasının dördüncü ayında kiracı ödeme geciktirmiş ve sözleşmede “bir kira ödenmezse kalan sekiz ayın kiraları muaccel olur” maddesi bulunmuş olsun. TBK m.346 bu muacceliyet anlaşmasını geçersiz sayar. Kiraya veren vadesi gelen borç için kanuni yollara başvurabilir; fakat henüz vadesi gelmemiş bütün kiraları yalnız bu maddeye dayanarak talep edemez.
Örnek 3: “Sözleşme yenileme bedeli” adı altında ek ücret
Belirli süreli konut kirası kanun gereği uzarken kiraya veren her yıl bir aylık kira tutarında “yenileme bedeli” talep etmiş olsun. Bu bedelin gerçek bir yan gider veya bağımsız hizmet karşılığı olmadığı, yalnız kira ilişkisinin devamı için kiracıya yüklenen ek ödeme olduğu tespit edilirse TBK m.346 kapsamında geçerliliği tartışılır. Sözleşmenin kendiliğinden uzamasına ilişkin TBK m.347 de birlikte değerlendirilir.
Sık sorulan sorular
Kira geç ödenirse yüzde 10 ceza yazılabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlanan ceza koşulu TBK m.346 uyarınca geçersizdir.
Ceza koşulu geçersizse gecikme faizi de mi istenemez?
Hayır. Ceza koşulu ile temerrüt faizi farklı kurumlardır. Muaccel para borcunun geç ödenmesinde kanuni şartları varsa temerrüt faizi istenebilir.
İşyeri kiracısı şirketse TBK 346 uygulanır mı?
2026 yılında evet. Tacir ve tüzel kişi işyeri kiracıları bakımından geçmişteki sekiz yıllık erteleme 30 Haziran 2020’de sona ermiştir.
Sözleşmeyi noter yaptıysa ceza maddesi geçerli olur mu?
Hayır. Noter işlemi emredici kanun hükmüne aykırı bir maddeyi geçerli hâle getirmez.
Bir kira gecikince kalan kiralar topluca istenebilir mi?
TBK m.346, gecikme hâlinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaları açıkça geçersiz sayar.
Aidat gecikmesine ceza yazılabilir mi?
Kira sözleşmesindeki ceza hükmü TBK m.346 bakımından incelenir; ayrıca apartman/site ortak gideri yönünden Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kendi gecikme tazminatı hükümleri ayrı hukuki temeldir. İki kurum birbirine karıştırılmamalıdır.
Kiracı cezai şartı ödediyse geri isteyebilir mi?
Geçersiz hükme dayanılarak yapılan ödemenin iadesi, sebepsiz zenginleşme ve zamanaşımı hükümleri çerçevesinde talep edilebilir. Ödemenin niteliği ve belgeleri kontrol edilir.
Ceza maddesi yüzünden tüm kira sözleşmesi iptal olur mu?
Kural olarak yalnız geçersiz hüküm uygulanmaz; sözleşmenin geri kalanı geçerli şekilde devam eder. Somut sözleşmenin bölünebilirliği ayrıca incelenir.
Site içi ilgili rehberler
- Kira Hukuku içerikleri
- Kiracı aidat borcunu ödemezse TBK 315 ve KMK 20-22
- Kira ödemeyen kiracı ve temerrüt
- Kiracı tahliyesi ve arabuluculuk
- Depozito iadesi ve güvence bedeli
Resmî kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m.315, m.342, m.346, m.347 ve m.352)
- Resmî Gazete
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
Sonuç
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ek ödeme yükü getirilemez. Kiranın geç ödenmesine bağlanan ceza koşulu ile gecikme hâlinde gelecekteki bütün kira bedellerini muaccel kılan hükümler TBK m.346 uyarınca geçersizdir. Buna karşılık kiracı muaccel kira bedelini ve kendisine ait yan giderleri ödemekle yükümlüdür; gecikmede kanuni temerrüt faizi, TBK m.315 temerrüt süreci ve şartları varsa tahliye hükümleri uygulanabilir. Sözleşmedeki kalemin adı değil gerçek işlevi esas alınmalı; asıl kira, yan gider, faiz ve geçersiz ceza kalemleri hesapta birbirinden ayrılmalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
