Kiracının Ödemediği Aidattan Ev Sahibi Sorumlu mu? KMK 20-22 | 2026

Kısa ve net cevap: Evet. Apartman veya site yönetimi bakımından ortak giderin temel borçlusu kat malikidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20 kat malikinin ortak gider ve avans payına katılmasını; KMK m.22 ise bağımsız bölümden kira, oturma hakkı veya başka bir sebeple sürekli yararlanan kişiyi de kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutar. Bu nedenle “aidatı kiracı ödeyecekti” savunması, yönetimin ev sahibine başvurmasını engellemez. Kiracının KMK m.22 kapsamındaki sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Apartman aidatının asıl borçlusu kimdir?

Kat mülkiyeti ilişkisinde ortak gider yükümlülüğü öncelikle kat malikine aittir. KMK m.20, kat maliklerinin kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderlerine hangi esaslarla katılacağını düzenler. Bu borç, kira sözleşmesi yapılınca yönetim karşısında ortadan kalkmaz.

Ev sahibi ile kiracı kendi aralarında “aylık aidatı kiracı öder” diye kararlaştırabilir. Bu hüküm kira ilişkisinde önemlidir; ancak kat malikleri kurulu veya yönetici, taraf olmadığı özel kira sözleşmesi nedeniyle KMK’nın malike yüklediği temel sorumluluktan mahrum bırakılamaz. Yönetim, hukuken doğmuş ortak gideri malikten isteyebilir.

Bu ayrım uygulamada çok önemlidir. Kiracı üç ay aidat ödemez, yönetim de doğrudan malike ödeme emri gönderirse malik yalnız “sözleşmede kiracı ödeyecek yazıyor” diyerek takipten kurtulamaz. Önce yönetimle olan kat mülkiyeti borcu değerlendirilir; malik ödeme yapmak zorunda kalırsa kiracıyla arasındaki sözleşmeye dayanarak rücu imkânı ayrıca gündeme gelir.

KMK 22 kiracıyı neden müteselsil sorumlu tutuyor?

KMK m.22, bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlanan kişilerin de ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu düzenler. Amaç, binada fiilen yaşayan ve ortak hizmetlerden yararlanan kişinin de tahsilat sistemine dahil edilmesidir.

Müteselsil sorumluluk, alacaklının kanunun izin verdiği ölçüde borcun tamamı veya bir kısmı için borçlulardan birine başvurabilmesi anlamına gelir. Ancak KMK m.22 kiracı bakımından özel bir sınır koyar: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Böylece yönetim kiracıyı sınırsız biçimde geçmiş yılların ortak gider borçlarından sorumlu tutamaz.

Bu hükmün varlığı, malikin sorumluluğunu ikincil hâle getirmez. Malik yine temel borçludur. Yönetim, şartları varsa hem malike hem kiracıya yönelebilir. Kiracının sorumluluğu yalnızca tahsilatta ek bir güvence oluşturur.

Kiracının sorumluluğu için kira sözleşmesinde “aidatı kiracı öder” yazması şart mı?

KMK m.22’deki üçüncü kişiye karşı kanuni sorumluluk, yalnız sözleşmede aidat maddesi bulunmasına bağlı değildir. Bağımsız bölümden kira sebebiyle sürekli yararlanan kiracı kanundaki koşullarla sorumludur. Bununla birlikte malik-kiracı arasındaki nihai ekonomik yükün belirlenmesinde kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri önem taşır. Hangi giderin sözleşmeye göre kimin üzerinde kalacağı ile yönetimin kimden tahsil yapabileceği birbirinden ayrılmalıdır.

Kiracının aidat borcundaki “kira bedeli sınırı” nasıl uygulanır?

KMK m.22 açık biçimde kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlar. Kiracının yönetime yaptığı ödeme de kira borcundan düşülür. Örneğin aylık kira 25.000 TL, yönetimin o dönem için talep ettiği birikmiş ortak gider 40.000 TL ise kiracıdan kanuni sınırı aşan bir tahsilat talep edilmesi mümkün değildir. Kalan kısım yönünden kat malikinin sorumluluğu devam eder.

Burada “kira miktarı”nın hangi dönem için ve hangi muacceliyet yapısında dikkate alınacağı somut borç hesabıyla değerlendirilir. Tek aylık aidat ile yıllara yayılan birikmiş borç aynı hesaplama değildir. Takip talebinde hangi ayların aidatının, hangi gecikme tazminatının ve hangi kira dönemi sınırının esas alındığı açıklanmalıdır.

Kiracı yönetimin talebi üzerine aidatı doğrudan öderse, KMK m.22 gereği yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Böylece kiracı hem yönetime hem ev sahibine aynı tutarı iki kez ödemek zorunda bırakılmaz. Ödemenin banka dekontuyla ve hangi ayın aidatı için yapıldığını gösteren açıklamayla belgelendirilmesi önemlidir.

Kira sözleşmesinde aidat kiracıya bırakılmışsa ev sahibi yine sorumlu olur mu?

Evet. Sözleşmede “apartman aidatı kiracıya aittir” hükmü bulunması, yönetim karşısında malikin KMK m.20 sorumluluğunu kaldırmaz. Bu hüküm esas olarak malik ile kiracı arasındaki iç ilişkide kimin hangi gideri üstlendiğini belirler.

Ev sahibi aidat borcunu yönetime ödemişse ve sözleşmeye göre o gider kiracıya aitse, ödediği tutarı kiracıdan istemesi mümkün olabilir. Rücu talebinin kapsamı, giderin gerçekten kiracıya yüklenebilir nitelikte olup olmadığına bağlıdır. Rutin kullanım/işletme giderleri ile binanın değerini artıran veya esaslı yenileme niteliğindeki giderler bu yüzden ayrıştırılmalıdır.

Sitede bu ayrımı geniş biçimde ele alan kiracının demirbaş ve apartman masraflarındaki sorumluluğu rehberi bulunmaktadır. Bu yazının arama niyeti ise kiracının hiç ödemediği aidat karşısında yönetimin ev sahibine yönelip yönelemeyeceğidir.

Kiracı her türlü apartman giderini ödemek zorunda mı?

Hayır. “Aidat” tek bir hukuki kalem değildir. Apartman veya site bütçesinde günlük kullanıma bağlı işletme giderleri ile malvarlığının korunmasına, yenilenmesine veya değer artışına ilişkin demirbaş giderleri birlikte bulunabilir. Kira ilişkisinde bu ayrım önemlidir.

Temizlik, ortak alan elektriği, rutin asansör bakımı, kapıcı hizmeti, ortak su gibi kullanım dönemine ilişkin olağan giderlerin kiracıya yüklenmesi yaygındır. Buna karşılık çatının tamamen yenilenmesi, binanın güçlendirilmesi, asansör sisteminin esaslı biçimde değiştirilmesi, dış cephe mantolaması gibi kalıcı ve sermaye niteliğindeki giderler çoğu durumda malikin sorumluluğu yönünden değerlendirilir.

Yönetim ise önce KMK’daki ortak gider borcuna bakar. Kiracının yönetime karşı kanuni sorumluluğunun bulunması, malik-kiracı arasındaki nihai paylaşımı tek başına çözmez. Malik, kiracıdan talepte bulunurken sözleşme ve gider niteliğini göstermelidir.

Yönetim aidat için ev sahibine mi kiracıya mı icra takibi yapabilir?

Yönetici, KMK m.20 ve m.22 çerçevesinde kat malikine; koşulları varsa kiracıya da başvurabilir. İcra takibinde borcun hangi dönemlere, hangi kurul kararına veya işletme projesine ve hangi gider kalemlerine dayandığının belirtilmesi gerekir. Kiracı yönünden kira bedeli sınırı gözetilmelidir.

Kat malikine karşı takipte, “kiracım ödeyecekti” itirazı tek başına borcu ortadan kaldırmaz. Malik borcun hiç doğmadığını, yanlış hesaplandığını, yönetim planına aykırı dağıtıldığını veya ödenmiş olduğunu ileri sürebilir. İtiraz süresi ödeme emrinin türüne göre takip hukukunda kritik önemdedir.

Yönetim ortak gider alacağını takip ederken KMK m.20’de düzenlenen gecikme tazminatını da talep edebilir. Ancak ana para, dönem ve gecikme hesabının denetlenebilir olması gerekir. Aidat borcunun ilan panosunda ifşa edilmesi ise tahsilattan ayrı bir KVKK meselesidir; bu konuda sitedeki aidat borcunun ilan panosuna asılması rehberi incelenebilir.

Ev sahibi ödediği aidatı kiracıdan nasıl geri alabilir?

Ev sahibi, yönetim tarafından kendisinden tahsil edilen giderin kira sözleşmesine göre kiracıya ait olduğunu gösterebiliyorsa kiracıya rücu edebilir. Bunun için önce gider dökümü ayrıştırılmalıdır. Yönetim tarafından “toplu aidat” adı altında tahsil edilen tutarın içinde malike ait demirbaş kalemi bulunuyorsa bunun tamamını kiracıya aktarmak doğru değildir.

Rücu talebinde kira sözleşmesi, yönetim aidat çizelgesi, kurul kararı, faturalar ve malikin yaptığı ödeme dekontları önemlidir. Kiracıya gönderilecek yazılı talepte hangi ay ve gider kaleminin istendiği açıkça belirtilmelidir. Ödeme yapılmazsa alacak davası veya icra takibi gündeme gelebilir; uyuşmazlığın kira ilişkisinden doğması nedeniyle dava şartı arabuluculuk kuralları ayrıca dikkate alınmalıdır.

Kiracı taşındıktan sonra eski aidat borcu ortaya çıkarsa ne olur?

Borcun hangi dönemde doğduğu belirleyicidir. Kiracının oturduğu döneme ait ve iç ilişkide ona yüklenebilecek rutin aidat kalemi sonradan malikten tahsil edilmişse malik rücu talebinde bulunabilir. Kiracının taşınmasından sonra doğan veya malike ait demirbaş niteliğindeki giderler ise sırf eski kiracının varlığı nedeniyle ona yüklenemez.

Kiracının aidatı ödememesi tahliye sebebi midir?

Aidatın kira sözleşmesinde kiracının borçları arasında düzenlenmesi ve ödenmemesi, kira sözleşmesine aykırılık ve yan gider temerrüdü bakımından değerlendirilebilir. Türk Borçlar Kanunu m.315, kiracının teslimden sonra muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememesi hâlinde kiraya verenin yazılı süre vererek sözleşmeyi feshedebileceğini düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür.

Ancak her “aidat borcu” otomatik tahliye sonucu doğurmaz. Önce talep edilen kalemin kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan gider olup olmadığı, borcun muaccel olup olmadığı, ihtarın doğru tutarı içerip içermediği ve TBK m.315’teki süre şartlarının yerine getirilip getirilmediği incelenmelidir. Ev sahibine ait büyük demirbaş giderinin kiracıdan istenmesi üzerine ödeme yapılmaması, aynı şekilde değerlendirilemez.

Kira bedelinin ödeme günü ve temerrüt başlangıcına ilişkin ayrıntı için TBK 314 kira ödeme günü yazısı da incelenebilir.

Aidat uyuşmazlığında hangi belgeler kontrol edilmelidir?

Kanuni dayanaklar ve resmî kaynaklar

KMK m.20: Kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcunu ve gecikme sonucunu düzenler.

KMK m.22: Bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracı ve diğer kişilerin malikle birlikte sorumluluğunu; kiracının sorumluluğunun kira miktarıyla sınırlı olmasını ve ödemenin kiradan düşülmesini düzenler.

TBK m.315: Kiracının kira bedeli veya yan gideri ödememesi hâlinde temerrüt ve fesih şartlarını düzenler.

TBK m.317: Kiracının kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerine ilişkin borcunu düzenler.

Güncel metinler için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kullanılmalıdır.

Sık sorulan sorular

1. Kiracı aidatı ödemezse yönetim ev sahibinden isteyebilir mi?

Evet. Kat maliki KMK m.20 kapsamında temel borçludur; kira sözleşmesinde aidatın kiracıya bırakılması yönetimin malike başvurusunu engellemez.

2. Yönetim doğrudan kiracıya icra takibi yapabilir mi?

KMK m.22’deki koşullar varsa kiracı da malikle birlikte sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

3. Kiracı yönetime aidat öderse ev sahibine kirayı da tam öder mi?

KMK m.22 uyarınca yönetime yaptığı ortak gider ödemesi kira borcundan düşülür. Ödemenin belgeyle ispatlanması gerekir.

4. Kira sözleşmesinde aidatla ilgili hüküm yoksa ne olur?

Yönetim karşısında KMK m.20 ve 22 uygulanır. Malik-kiracı iç ilişkisinde giderin niteliği ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri esas alınır.

5. Çatı yenileme masrafını kiracı öder mi?

Esaslı ve malvarlığını koruyan demirbaş gideri kural olarak malik yönünden değerlendirilir. “Aidat” adı altında tahsil edilmesi giderin hukuki niteliğini değiştirmez.

6. Kiracı yalnız aidatın bir kısmını öderse kalanını kim öder?

Yönetim, malik sorumluluğu devam ettiği için kalan ortak gideri malikten talep edebilir. Malik daha sonra iç ilişkiye göre kiracıya rücu edebilir.

7. Kiracı taşındıktan sonra eski aidat için takip yapılabilir mi?

Dönem ve sorumluluk sınırı incelenerek şartları varsa eski döneme ilişkin talep gündeme gelebilir. Kiracının kira miktarı sınırı ve ödeme/mahsup durumu korunur.

8. Aidat ödenmemesi kiracının tahliyesine yol açar mı?

Kiracının ödemekle yükümlü olduğu muaccel yan gider söz konusuysa TBK m.315 şartlarıyla temerrüt süreci gündeme gelebilir. Her aidat kalemi otomatik tahliye sebebi değildir.

9. Ev sahibi kiracının borcunu öderse faiz isteyebilir mi?

Rücu alacağının muacceliyeti, ihtar ve temerrüt koşullarına göre faiz talebi değerlendirilebilir. Ödenen giderin gerçekten kiracıya ait olduğu belgelenmelidir.

10. Aidat uyuşmazlığında görevli mahkeme hangisidir?

Yönetim ile kat maliki/kullanıcı arasındaki kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Malik-kiracı arasındaki kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda da görev ve dava şartı arabuluculuk ayrıca değerlendirilir.

Sonuç

Kiracının aidatı ödememesi, ev sahibinin yönetim karşısındaki sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. KMK m.20 kat malikini temel borçlu kabul eder; KMK m.22 kiracıyı da kira miktarıyla sınırlı olmak üzere müteselsil sorumlu tutar ve yönetime yaptığı ödemenin kiradan düşülmesini emreder. Ev sahibinin ödediği tutarı kiracıya yansıtıp yansıtamayacağı ise kira sözleşmesi ve giderin rutin işletme mi yoksa malike ait demirbaş niteliğinde mi olduğuna göre belirlenir.

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri