Apartman Toplantısında Bir Kişi Kaç Vekâlet Alabilir? KMK 31 Yüzde 5 Kuralı | 2026

Kısa ve net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.31’e göre kat maliki, kat malikleri kurulu toplantısında oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilir. Ancak bir kişi, oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkullerde ise aynı kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bu sınırlar, toplantıdaki temsilin birkaç kişinin elinde yoğunlaşmasını önlemek için konulmuştur. Bir kişinin kendi oy hakkı ile vekâleten kullandığı oylar birlikte değerlendirilirken ayrıca KMK m.31’deki “birden fazla bağımsız bölümü olan malikin toplam oyların üçte birinden fazlasını kullanamaması” kuralı da somut olayda dikkate alınmalıdır.

KMK m.31 apartman toplantısında vekâleti nasıl düzenler?

Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetiminde temel karar organıdır. Her kat maliki toplantıya bizzat katılabileceği gibi, kanunun izin verdiği sınırlar içinde temsilci aracılığıyla da oy kullanabilir. KMK m.31, hem oy hakkının nasıl kullanılacağını hem de temsil yoluyla oy kullanımındaki üst sınırları düzenler.

Kanunun amacı iki dengeyi birlikte korumaktır. Bir yandan şehir dışında yaşayan, sağlık nedeniyle gelemeyen veya toplantı tarihinde başka yerde bulunan kat malikinin temsil yoluyla oy kullanabilmesi sağlanır. Diğer yandan çok sayıda vekâletin tek kişinin elinde toplanarak kurul iradesinin fiilen birkaç kişi tarafından belirlenmesi sınırlandırılır.

Bu nedenle “istediğim kadar komşudan vekâlet alabilirim” yaklaşımı doğru değildir. Vekâlet geçerli olsa bile KMK m.31’deki sayısal sınırlar aşılıyorsa temsil yetkisi o sınırı aşan oylar bakımından kullanılamaz. Toplantı başkanı ve divan, katılım listesi oluşturulurken her temsilcinin kaç kişiyi temsil ettiğini kontrol etmelidir.

Bir kişi toplam oyların yüzde 5’inden fazlasına vekâlet edebilir mi?

Hayır. KMK m.31’de bir kişinin oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemeyeceği düzenlenmiştir. Buradaki oran, ana gayrimenkuldeki oy sayısı üzerinden hesaplanır. Kat mülkiyetinde genel kural olarak her bağımsız bölüm bir oy hakkı doğurur; ancak aynı malikin birden fazla bağımsız bölümü varsa ayrıca üçte bir sınırlaması vardır.

Örneğin 100 bağımsız bölümlü bir yapıda yüzde 5 hesabı beş oya karşılık gelir. Bu nedenle bir kişinin başkaları adına kullanabileceği vekâlet oyları bu sınırın üzerine çıkamaz. 80 bağımsız bölümde yüzde 5 dört oy; 60 bağımsız bölümde üç oy olarak hesaplanır. Kesirli sonucun nasıl uygulanacağı konusunda toplantıda keyfî yuvarlama yapmak yerine kanunun üst sınır amacına uygun ve ihtiyatlı değerlendirme yapılmalıdır.

Ancak kırk ve daha az bağımsız bölümde kanun ayrıca özel bir kural getirir: bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bu nedenle küçük yapılarda yalnız yüzde 5 hesabına bakılmaz; kanunun açık iki kişi sınırı uygulanır.

40 ve daha az bağımsız bölümde “en fazla iki vekâlet” ne demektir?

KMK m.31’in açık hükmüne göre kırk ve daha az bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkullerde bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Örneğin 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda bir kat maliki veya başka bir temsilci üç farklı malikten vekâlet alıp üçünün de oyunu kullanamaz. En fazla iki kişiyi temsil edebilir.

Bu hüküm, küçük apartmanlarda yüzde 5 oranının çok düşük kalması ve temsil hakkının fiilen kullanılamaması ihtimalini dengeleyen özel bir düzenlemedir. Dolayısıyla 20 bağımsız bölümde yüzde 5 yalnız bir oya denk gelse bile kanundaki “en fazla iki kişiye vekâlet” hükmü uygulanır. Kırktan fazla bağımsız bölümde ise yüzde 5 sınırı esas alınır.

Örneğin 40 bağımsız bölümlü bir yapıda bir kişi iki maliki temsil edebilir. 41 bağımsız bölüme çıkıldığında ise artık yüzde 5 hesabı gündeme gelir. Toplantı öncesi bağımsız bölüm sayısı tapu ve yönetim kayıtlarından doğru tespit edilmelidir.

Apartman toplantısı vekâletnamesi nasıl olmalıdır?

KMK, kat malikleri kurulu temsilinde noter onaylı vekâletnameyi her durumda zorunlu kılan genel bir hüküm getirmez. Uygulamada yazılı, kimin kimi hangi toplantıda temsil ettiğini açıkça gösteren ve imzalı vekâlet belgesi ispat bakımından güvenli yoldur. Yönetim planında vekâlet için özel şekil şartı bulunuyorsa, kanuna aykırı olmamak kaydıyla bu düzenleme ayrıca kontrol edilmelidir.

Vekâlet belgesinde kat malikinin adı-soyadı, bağımsız bölüm numarası, temsilcinin adı-soyadı, toplantının tarihi ve mümkünse yetkinin kapsamı açıkça belirtilmelidir. “Apartman işlerimi takip etsin” gibi çok genel bir belge yerine, belirli kat malikleri kurulu toplantısında oy kullanma ve kararları imzalama yetkisinin açıkça gösterilmesi uyuşmazlığı azaltır.

Vekâletname toplantı katılım listesine eklenmeli veya karar defteri kayıtlarıyla birlikte saklanmalıdır. Sonradan kararın iptali istenirse vekilin gerçekten yetkili olup olmadığı bu belgeler üzerinden denetlenir. Yönetici belgeleri saklama yükümlülüğü bakımından KMK m.36 hükümleri de önemlidir.

Belge saklama ve noter kapanışı konusunda sitedeki apartman yöneticisi karar defteri ve belgeleri nasıl saklamalı? rehberi incelenebilir.

Apartman toplantısında kim vekil olabilir?

KMK m.31’de kat malikinin oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilmesi kabul edilir. Temsilcinin mutlaka kat maliki olması gerektiğine dair genel bir şart yoktur. Bu nedenle eş, yetişkin çocuk, kiracı, avukat veya başka bir kişi geçerli temsil yetkisiyle toplantıya katılabilir. Ancak vekil olacak kişinin fiil ehliyeti, temsil belgesinin kapsamı ve yönetim planındaki özel hükümler kontrol edilmelidir.

Kiracının binada oturuyor olması tek başına malikin oy hakkını ona vermez. Kiracı, kat malikinin yazılı temsil yetkisini taşıyorsa malik adına oy kullanabilir. Kendi adına bağımsız bir kat maliki oyu kullanamaz. Benzer şekilde eşlerin aile konutunda birlikte yaşaması, tapuda yalnız bir eş malikse diğer eşe otomatik oy hakkı kazandırmaz.

Vekil, temsil ettiği malikin iradesiyle bağlıdır. Malik belirli bir gündem maddesinde “evet”, başka bir maddede “hayır” oyu kullanılması yönünde özel talimat verebilir. Vekilin talimata aykırı davranmasının dış ilişkide kurul kararını nasıl etkilediği ve malik ile vekil arasındaki sorumluluğu somut vekâlet ilişkisine göre ayrıca değerlendirilir.

Birden fazla bağımsız bölümü olan kat malikinin oy hakkı nedir?

KMK m.31’e göre her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahiptir. Ancak bir kişi ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölüme sahipse, sahip olduğu oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bu sınır, tek kişinin çok sayıda bağımsız bölüm satın alarak kurul iradesini tek başına belirlemesini önlemeyi amaçlar.

Örneğin 12 bağımsız bölümün 7’sine aynı kişi malik olsa bile o kişinin kullanabileceği oy sayısı kanundaki üçte bir sınırıyla kısıtlanır. Bu hesap vekâlet sınırından farklıdır. Biri malikin kendi bağımsız bölümlerinden doğan oylarının üst sınırını, diğeri başkalarından alınan temsil yetkisinin yoğunlaşmasını düzenler.

Toplantı tutanağında bu iki sınırlamanın karıştırılması, karar nisabının yanlış hesaplanmasına neden olabilir. Önce her malik bakımından doğrudan oy hakkı tespit edilmeli; ardından vekâleten kullanılacak oylar ve bunların KMK m.31 sınırlarına uygunluğu kontrol edilmelidir.

Bir kişi kanuni sınırdan fazla vekâlet alırsa bütün toplantı geçersiz olur mu?

Kanuni sınırın aşılması ciddi bir usul sorunudur; ancak “tek bir fazla vekâlet varsa toplantıda alınan bütün kararlar otomatik olarak yok hükmündedir” şeklinde genelleme doğru değildir. Hangi vekâlet oylarının hukuka aykırı biçimde kullanıldığı, bu oyların karar nisabını etkileyip etkilemediği, kararın niteliği ve aykırılığın sonucu somut olarak değerlendirilir.

Örneğin karar çok geniş bir çoğunlukla alınmış ve sınırı aşan bir oy çıkarıldığında da gerekli çoğunluk devam ediyorsa, aykırılığın karar sonucuna etkisi farklı tartışılabilir. Buna karşılık yönetici seçimi gibi belirli çoğunluk gerektiren kararda sınırı aşan vekâlet oyları olmadan çoğunluk sağlanamıyorsa karar iptal davasında ciddi risk altındadır.

Toplantı başlamadan vekâletlerin kontrol edilmesi bu nedenle önemlidir. Sonradan dava açıldığında karar defteri, katılım listesi, vekâlet belgeleri ve arsa payları tek tek incelenir.

Vekâlet sınırı ihlal edilirse kat malikleri kurulu kararına dava açılabilir mi?

KMK m.33, kat malikleri kurulu kararlarına karşı hâkimin müdahalesi ve iptal davası imkânını düzenler. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayan kat maliklerinin dava süreleri farklı başlangıçlara bağlanmıştır. Vekâlet sınırının aşılması, karar nisabını etkilemişse iptal sebebi olarak ileri sürülebilir.

Dava açmadan önce hangi vekâletlerin sınırı aştığı, bu oylar çıkarıldığında karar için gerekli çoğunluğun kalıp kalmadığı ve toplantı çağrısının usulüne uygun olup olmadığı birlikte incelenmelidir. Sadece “çok vekâlet vardı” demek yeterli değildir; somut sayısal hesap yapılmalıdır.

Toplantı çağrısı bakımından apartman toplantısı kaç gün önce duyurulur? rehberi; yönetici seçiminin çoğunluğu bakımından apartman yönetimi kaç kişiden oluşur? yazısı ayrıca incelenebilir.

Vekâletli apartman toplantısı için kontrol listesi

Kanuni dayanak ve resmî kaynak

KMK m.31: Kat maliklerinin oy hakkını, birden fazla bağımsız bölümü olan malikin üçte bir sınırını ve temsil yoluyla oy kullanmada yüzde 5 ile 40 ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda iki kişilik vekâlet sınırını düzenler.

KMK m.33: Kat malikleri kurulu kararlarına karşı hâkimin müdahalesi ve iptal davası sistemini düzenler.

KMK m.36: Yöneticinin kararları, belgeleri ve defterleri saklama yükümlülüğünü düzenler.

Güncel kanun metni için Mevzuat Bilgi Sistemi – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınmalıdır.

Sık sorulan sorular

1. 20 daireli apartmanda bir kişi kaç vekâlet alabilir?

Tapuda 20 bağımsız bölüm varsa KMK m.31’in 40 ve daha az bağımsız bölüm için koyduğu özel kural uygulanır; bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

2. 40 bağımsız bölümde bir kişi kaç kişiyi temsil edebilir?

Kanundaki özel hüküm gereği 40 ve daha az bağımsız bölümde bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

3. 100 bağımsız bölümde vekâlet sınırı nedir?

Yüzde 5 sınırı esas alınır; bir kişi en fazla beş oyu temsil etmek üzere vekil tayin edilebilir.

4. Vekilin kat maliki olması gerekir mi?

Genel kural olarak hayır. Geçerli temsil yetkisi bulunan üçüncü kişi de maliki temsil edebilir; yönetim planındaki özel hükümler ayrıca kontrol edilir.

5. Kiracı vekâletle toplantıda oy kullanabilir mi?

Evet. Malik kiracıya geçerli temsil yetkisi verirse, kiracı malik adına kanuni sınırlar içinde oy kullanabilir.

6. Noter vekâletnamesi zorunlu mu?

KMK her toplantı için noter onaylı vekâletnameyi genel şart olarak öngörmez. Yazılı ve açık yetki belgesi ispat bakımından önemlidir; yönetim planında özel şekil şartı varsa ayrıca incelenmelidir.

7. Bir malik hem kendi oyunu hem vekâlet oylarını kullanabilir mi?

Evet; ancak kendi bağımsız bölümlerinden doğan oy hakkındaki üçte bir sınırı ve başkalarından alınan vekâletlerdeki yüzde 5/iki kişi sınırı ayrı ayrı uygulanır.

8. Fazla vekâletle alınan karar otomatik geçersiz mi?

Sonuç kararın niteliği, nisap ve aykırılığın etkisine göre değerlendirilir. Sınırı aşan oylar çıkarıldığında gerekli çoğunluk sağlanmıyorsa iptal riski yüksektir.

9. Vekâlet belgesini yönetici saklamak zorunda mı?

Toplantı kararlarının dayanağı olan belgelerin yönetim evrakıyla birlikte saklanması gerekir. KMK m.36 yöneticinin belge ve defter saklama yükümlülüğünü düzenler.

10. Vekâlet sınırı yönetim kurulu seçiminde de geçerli mi?

Evet. KMK m.31 toplantıda temsil yoluyla oy kullanımına ilişkin genel kuraldır; yönetici veya yönetim kurulu seçimi sırasında da uygulanır.

Sonuç

Kat malikleri kurulu toplantısında vekâlet serbest olmakla birlikte sınırsız değildir. KMK m.31’e göre 40 ve daha az bağımsız bölüm bulunan yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir; daha büyük yapılarda bir kişinin temsil yoluyla kullanacağı oylar toplam oy sayısının yüzde 5’ini aşamaz. Ayrıca birden fazla bağımsız bölümü olan malikin kendi oyları bakımından üçte bir sınırı vardır. Vekâletler toplantıdan önce kontrol edilmeli, yazılı belgeler saklanmalı ve karar nisabı yalnız hukuka uygun oylar üzerinden hesaplanmalıdır.