Ürün Kirası Ödenmezse Tahliye: TBK 362 ve 60 Günlük İhtar

1. Her tarla veya işletme kirası aynı süreye tabi değildir

TBK 362, ürün kirasına özgü ödeme ve fesih düzenidir. Uygulanacak süreyi seçmeden önce TBK 357’deki sözleşme tanımı kontrol edilir: ürün veren şeyin veya hakkın kullanılmasıyla ürünlerin elde edilmesi kiracıya bırakılmış olmalıdır. Bir taşınmazın tapuda tarla olarak kayıtlı bulunması, gerçek kullanım amacı araştırılmadan bütün kira ilişkilerini aynı başlığa yerleştirmez. Arazi yalnız eşya depolamak için verilmişse sözleşmenin gerçek edimleri ayrıca incelenir.

Tarafların ilişkiye hasılat kirası, işletme sözleşmesi veya ortakçılık demesi de tek başına belirleyici değildir. TBK 19 uyarınca gerçek ortak irade esas alınır. Kiraya verenin ürünün belirli oranını kira bedeli olarak almasıyla tarafların ortak amaç doğrultusunda birlikte işletme yürütmesi ayrılır. Yanlış sözleşme türü seçilirse ihtardaki süre, görevli mahkeme ve talep hesabı da yanlış kurulabilir.

Kuruluş ve teslim unsurları için ürün kirası sözleşmesi rehberi tamamlayıcıdır. Bu yazının konusu, geçerli biçimde kurulmuş ürün kirasında muaccel bedelin ödenmemesi nedeniyle başvuru hazırlığıdır. Süre sonunda tahliye, işletme yöntemine aykırılık veya iflas gibi başka sona erme sebepleri aynı ihtarın içine gerekçesiz olarak doldurulmamalıdır.

2. Önce hangi kira borcunun vadesi geldiği belirlenir

TBK 362/1, sözleşmede farklı hüküm veya yerel âdet yoksa kira bedeli ve yan giderlerin her kira yılının, en geç kira süresinin sonunda ödenmesini öngörür. Bu nedenle aylık konut kirası hesabı doğrudan kullanılamaz. Sözleşme başlangıcı, kira yılı ve sonradan kararlaştırılmış ödeme değişikliği ayrı gösterilmelidir.

Bedel hasat sonunda, taksitlerle veya ürün teslimiyle ifa edilecek şekilde düzenlenmişse o kayıtlar okunur. Hasadın başladığı tarih ile sözleşmede kabul edilen ödeme günü aynı olmayabilir. Yerel âdete dayanılıyorsa âdetin hangi tarihte ödeme gerektirdiği somutlaştırılır. Bir tarafın kendi ödeme alışkanlığını bütün bölgede geçerli âdet olarak sunması yeterli değildir.

Talep cetveli dönem, kararlaştırılan bedel, vade, yapılan ödeme ve kalan borç sütunlarından oluşmalıdır. İleride doğacak kira, şimdiden gecikmiş bedel gibi ihtara yazılmamalıdır. Aynı sözleşmede birden çok parsel bulunması hâlinde talebin bütün kirayı mı yoksa belirli bölümü mü kapsadığı açıklanır. Ürün payı biçimindeki bedelde miktar ve değerleme dayanağı da cetvelde gösterilir.

TBK 362/2 kiralananın tesliminden sonraki muaccel borca dayanır. Anahtar veya arazi zilyetliğinin teslimi tartışmalıysa teslim tutanağı, fiilî kullanım ve yazışmalar incelenir. Henüz teslim edilmeyen kiralanana ilişkin her ödeme uyuşmazlığı, aynı özel tahliye mekanizmasına otomatik olarak sokulamaz.

3. 60 günlük yazılı ihtarda bulunması gereken bilgiler

İhtarda tarafların kimliği, sözleşme ve kiralananın belirlenmesini sağlayan bilgiler, ödenmeyen dönemler ve borcun tutarı bulunmalıdır. Tarla ve bahçede mahalle adı tek başına yeterli olmayabilir; parsel veya sözleşmedeki tanımlayıcı bilgi kullanılır. Birden fazla kiracı varsa bildirimin kimlere yöneltileceği ve sözleşme taraflarının durumu ayrıca kontrol edilmelidir.

Ödeme için en az 60 gün verilmesi ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesi TBK 362’deki temel şartlardır. Sadece borcun ödenmesini isteyen, fesih sonucunu açıklamayan genel hesap mutabakatı aynı işlemi karşılamaz. Otuz gün, on beş gün veya derhâl ödeme ifadeleri ürün kirasındaki asgari önelin yerine geçmez.

Kanun yazılılığı arar; her ihtarın mutlaka noter aracılığıyla yapılması gerektiğini ayrıca söylemez. Bununla birlikte belgenin içeriğini ve muhataba ulaşmasını ispatlayan yol seçilmelidir. Noter ihtarı bu iki kayıt bakımından kullanılabilir. Elektronik mesajda aidiyet, içerik bütünlüğü ve ulaşma sorunları bulunuyorsa bunlar görülmeden her mesaj kesinlikle yeterlidir denilmemelidir.

İhtara kiracının hangi hesaba veya ifa yerine ödeme yapacağı da eklenmelidir. Alacaklı tarafından anlaşılmaz ödeme talimatı verilmesi gereksiz uyuşmazlık doğurur. Yabancı para, ürün payı veya başka ayni ifa söz konusuysa borcun konusu açık bırakılmamalıdır. Fesih tehdidiyle uyuşmazlık dışındaki başka kişisel alacakların tahsili aynı metne karıştırılmamalıdır.

4. Altmış gün, iki takvim ayıyla aynı süre değildir

TBK 362 süreyi gün olarak belirler. Bu nedenle takvime iki ay ekleyip sonucu otomatik son gün kabul etmek doğru değildir. Bildirimin muhataba ulaştığı tarih ve uygulanacak süre hesabı esas alınmalıdır. Genel ifa süresi düzeni bakımından TBK 92–93, icra dosyasında ise İİK’nın süre hükümleri ayrıca dikkate alınır. Başlangıç günü ve tatil etkisi dosya türüne göre kontrol edilir.

İhtarnamenin düzenlendiği tarih ile kiracıya tebliğ tarihi ayrıdır. Postaya verildiği günün otomatik süre başlangıcı sayılması, kiracıya eksik önel verilmesine yol açabilir. Tebliğ belgesinin tamamı alınmalı; iade, adres değişikliği ve elektronik tebligat gibi özel durumlar belgelerinden incelenmelidir. Henüz tebliğ edilmemiş yazı, tebliğ edilmiş gibi takvime işlenmez.

Kiracı bakımından da birden çok belgeye dikkat gerekir. Önce ihtar, sonra ödeme emri gelmişse her belgenin hukuki işlevi ve kendi süreleri belirlenir. Birine cevap verilmesi diğerine gerekli itirazın yapılmış olduğu anlamına gelmeyebilir. Süre tablosunda belge türü, tebliğ günü, yapılacak işlem ve yetkili merci ayrı satırlarda tutulmalıdır.

5. Kira ödenip yan gider bırakılırsa veya kısmi ödeme yapılırsa

TBK 362, kira bedeli yanında yan giderleri de kapsar. Ancak istenen kalemin gerçekten kiracının yükümlülüğündeki yan gider olduğu gösterilmelidir. İşletmeyle ilgisiz bir harcamanın yalnız yan gider adıyla cetvele eklenmesi yeterli olmaz. Sözleşme, fatura, tüketim veya paylaşım ölçütü birlikte sunulur; tartışmalı kalemler açıkça ayrılır.

Önceki ödemelerin hangi borca sayıldığı belirlenmelidir. TBK 100–102’deki mahsup düzeni, farklı dönemler ve faiz tartışmasında önem taşır. ödemenin hangi borca sayılacağı rehberi bu hesabı açıklar. Banka açıklamasını ve tarafların kabulünü görmeden her ödemeyi en yeni kiraya yazmak doğru değildir.

Kanuni önel içinde borcun gereği gibi ifası, o ödememe olayına dayanan fesih değerlendirmesini etkiler. Kısmi ödeme ise bakiye kontrolünü gerektirir; hem yapılmış ödeme göz ardı edilmemeli hem de eksik ifa tam ödeme gibi sunulmamalıdır. İcra dosyasına ödeme yapılmışsa ödeme günü ve dosyada hangi kaleme işlendiği belgelenmelidir.

Kira bedeli, faiz, takip gideri ve farklı bir sözleşme borcu ayrı kalemlerdir. Tahliye için hangi borcun ödenmediği belirlenmeden takip toplamındaki herhangi bir eksiklik aynı sonuca bağlanmamalıdır. Ödeme hesabının doğruluğu, ihtarın içeriği kadar önem taşır. Çifte tahsil veya daha önce karşılanmış yan giderin yeniden istenmesi düzeltilmelidir.

6. İcra takibinde yedi günlük itiraz ile 60 günlük ödeme öneli

İİK 269–269/d, kira bedelinin ödenmemesine dayanan ilamsız tahliye takibini düzenler. İİK 269 kapsamında ödeme emrine karşı itirazın yedi gün içinde icra dairesine bildirilmesi gerekir. Bu süre, kiracının ürün kirası borcunu ödeme öneli değildir. Kiracı 60 günüm var düşüncesiyle yedi günlük itirazı kaçırmamalıdır.

Takipte kira ilişkisi ve varsa imza açıkça reddedilmezse kanunun buna bağladığı sonuçlar doğar. Gerçekte imzalanmış sözleşmeyi inkâr etmek yerine, borcun ödendiği, vadesinin gelmediği veya hesabın yanlış olduğu savunması gerçek dayanağıyla açıklanmalıdır. İmzaya itiraz ve borca itiraz aynı olay anlatımı değildir. İtirazın yalnız kiraya verene mesajla bildirilmesi, icra dairesine yapılacak usul işleminin yerini tutmaz.

Ödeme emrinin içinde doğru ödeme süresinin bulunup bulunmadığı ayrıca kontrol edilir. Adalet Bakanlığında yayımlanan yargı kararında da tahliye talepli takipte TBK 315 veya 362’ye uygun ihtarın önemi açıklanır. Konut kirasına ilişkin bir kararın 30 günlük süresi ürün kirasına aktarılmamalıdır; burada doğru hüküm sözleşmenin niteliğine göre seçilir.

7. Sulh hukuk davası ile ilamsız icra yolunun ayrılması

HMK 4/1-a, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesinin görevini düzenler; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler saklıdır. Bu nedenle kiraya verenin genel mahkemede fesih ve tahliye istemesiyle özel icra yolunu kullanması aynı başvuru değildir. Seçilen yola göre belge, süre ve inceleme kapsamı belirlenir.

6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk Daire Başkanlığının açıklaması kira uyuşmazlıklarını bu kapsamda belirtir. Kiralanan taşınmazların İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna ise korunur. İki yolun ayrımı yapılmadan her işlem için aynı ön şart sıralaması kurulamaz.

İhtar, arabuluculuk ve mahkemeye başvuru birbirinin yerine geçen işlemler değildir. Arabuluculuk başvurusu yapıldı diye TBK 362’nin eksik yazılı öneli kendiliğinden tamamlanmış sayılmaz. Dava dilekçesinde feshe dayanak ihtar ve tebliğ, borç cetveli ve varsa son tutanak gösterilir. Yargı yerinin yetkisi, ofisin bulunduğu ile göre değil ilgili kanuni bağlantılara göre belirlenir.

8. Don, dolu veya kiracı alacağı ileri sürülüyorsa

Doğal olay kaynaklı önemli verim kaybında TBK 363’teki indirim koşulları ayrı incelenir. tarla kirasında afet indirimi rehberi, verim azalması ve sigortanın etkisini açıklar. Afet yaşandığının söylenmesi bütün kira borcunu otomatik silmez; ancak usulüne uygun ileri sürülen indirim iddiası da hesap dışında bırakılmaz.

Kiracı bakım veya başka gider nedeniyle karşı alacak ileri sürüyorsa bunun borçtan kendiliğinden düşüp düşmediği araştırılır. Takasın koşulları ve gerekli açıklaması bulunmalıdır. borç takası ile tarafların yaptığı basit hesap mahsuplaşması her durumda aynı hukuki işlem değildir. Gerçek alacak ve ödeme kayıtları karşılaştırılmadan kira ödenmiş sonucu açıklanamaz.

9. Fesih, tahliye ve tarladaki ürünlerin teslimi

Öneli ödeme yapılmadan geçirmiş olmak, kiraya verene kendi gücüyle taşınmaza girme yetkisi tanımaz. Tahliyenin kanuni yolla sağlanması gerekir. Ürünleri alıkoymak, sulamayı engellemek veya kiracının mallarını çıkarmak gibi fiiller, kira alacağının tahsiliyle aynı hukuki yetki değildir. Uyuşmazlık yargısal ve icrai yollar üzerinden yürütülmelidir.

İade sırasında tarladaki henüz devşirilmemiş ürünler, ekim giderleri ve tutanaklı ekipman ayrı hesaplanır. TBK 372–375’teki geri verme hükümleri, tahliye sebebinden bağımsız olarak ilgili sonuçları düzenler. Kira borcu bulunduğu için kiracının bütün eşyasının veya yaptığı her tarımsal giderin otomatik olarak karşı tarafa geçtiği söylenemez. Teslim ve hesap kayıtları ayrı tutulmalıdır.

10. Tarafların başvuru öncesi kontrol edeceği dosya

Borç dökümünü ihtardan önce kapatın

Hesap hazırlanırken sözleşmedeki brüt bedel ile kiraya verene fiilen aktarılacak tutar ayrılmalıdır. Tarafların vergi veya başka kesinti nedeniyle farklı rakam kullandığı bir dosyada, kesintinin gerçek hukuki dayanağı ve ödendiğini gösteren belge araştırılır. Kiracının kendi hesabından çıktığını söylediği toplam tutarla kiraya verenin hesabına geçen net tutar karşılaştırılır. Açıklanmamış fark doğrudan eksik kira sayılmamalı; buna karşılık hiç yapılmamış kesinti ödeme yapılmış gibi gösterilmemelidir.

Aynı üretim yılında ek parsel kiralanmış veya bir bölüm geri verilmişse kira kapsamındaki değişiklik belgelenir. İlk sözleşmedeki bedelin bütün yıl için aynen devam edip etmediği, sonradan yapılan ek anlaşmayla belirlenir. Sözlü değişiklik iddiası varsa bunu destekleyen gerçek yazışmalar ve fiilî teslim kayıtları toplanır. İhtarda taşınmazın eski kapsamı, hesapta yeni kapsam kullanılması gibi iç çelişkiler giderilmeden tebligat çıkarılmamalıdır.

Alacak talebiyle tahliye talebini birbirine karıştırmayın

Alacağın var olması, tahliye için gerekli özel şartların tamamlandığını göstermez. Kiraya veren kira bedelini istemekte haklı olduğu hâlde, yazılı öneli eksik vermiş veya fesih uyarısını yazmamış olabilir. Bu durumda para talebinin dayanağı ile sözleşmenin sona erdirilmesi ayrı değerlendirilir. Benzer şekilde ihtar usulüne uygun olsa bile, borç daha önce ödenmişse aynı tutarın yeniden tahsili istenemez. Her iki talep kendi belgeleri üzerinden kurulmalıdır.

Kiracıya gönderilen belgelerin tutarları birbirinden farklıysa değişikliğin sebebi açıklanmalıdır. İhtar sonrasında ödeme yapılması, yeni vadenin gelmesi veya hesap hatasının düzeltilmesi nedeniyle bakiye değişebilir. İlk ihtar tutarının neden farklı olduğunu göstermeden sonradan daha yüksek bir toplam ileri sürmek, ödeme ve fesih incelemesini güçleştirir. Dosyada her tarih için geçerli bakiye korunmalı, eski cetvelin üzerine yeni rakam yazılarak hesap geçmişi kaybedilmemelidir.

Öneli tamamlayan belgeyi saklayın

Kiracı ödeme yaptığında dekontun işlem tarihi, gerçekleşme durumu ve alıcı hesabı kontrol edilmelidir. Bankada bekleyen talimat ile gerçekleşmiş transfer aynı değildir. Hesap numarası yanlış yazılmışsa paranın gerçekten kime gittiği ve geri dönüp dönmediği araştırılır. Kiraya veren de tahsil ettiği ödemeyi gizlemeden hesaba işlemelidir. Teslim karşılığı ürün ödenmişse kantar, ürün kabul ve teslim belgeleri para dekontunun yerine geçen fiilî ifayı açıklayacak biçimde dosyalanır.

Bu kontroller, taraflardan herhangi birine sonucu garanti etmez. Ama ihtarın hangi borç için gönderildiğini, kiracıya ne kadar gerçek süre tanındığını ve o sürede hangi işlemin yapıldığını görünür kılar. Mahkeme veya icra incelemesi için gereken de yalnız güçlü ifadeler değil, birbirini doğrulayan sözleşme, tebliğ ve ödeme kayıtlarıdır.

Kiraya veren için dosyanın omurgası sözleşme, teslim kaydı, vadesi gelmiş borç dökümü, yazılı ihtar ve tebliğ belgesidir. Kiracı için bunlara ödeme belgeleri, yan gider itirazları ve varsa indirim veya karşı alacağın delilleri eklenir. Gün ve tutar tartışması, tek bir genel borç cümlesi yerine belgelerle çözülmelidir. Sonuç garantisi değil, eksiksiz tarih ve hesap düzeni esas alınır.