Ürün Kirası Sözleşmesi: Tarla, Bahçe ve Demirbaş Kuralları

1. Ürün kirası sözleşmesini sıradan kiradan ayıran unsur

TBK 357, yalnız kullanmayı değil, ürünlerin elde edilmesini de sözleşmenin konusu yapar. Tarımsal bir taşınmazın üretim için işletilmesi bu çerçevede incelenir. Ancak üzerinde herhangi bir ticari faaliyet yapılan her yer kendiliğinden ürün kirası sayılmaz. Teslim edilen şey veya hakkın niteliği ile tarafların gerçek edimleri belirlenmelidir.

Bir alanın yalnız depo, büro veya otopark olarak kullanılmak üzere kiralanmasıyla üretim ve ürün devşirme hakkının bırakılması farklıdır. Sözleşmeye tarla, işletme veya hasılat adı verilmesi tek başına hukuki türü kesinleştirmez. TBK 19 uyarınca gerçek ve ortak irade esas alınır. Kullanım amacı, teslim kapsamı ve bedelin bağlandığı edim birlikte okunur.

TBK 358, ürün kirasında özel hüküm bulunmayan konularda kira sözleşmesinin genel hükümlerinin uygulanmasını öngörür. Bu gönderme, konut ve çatılı işyerlerine özgü bütün kuralların her ürün kirasına doğrudan taşınacağı anlamına gelmez. Önce özel hüküm olup olmadığı araştırılır. Sözleşmenin doğru sınıflandırılması, özellikle bakım, bildirim ve geri verme işlemlerini etkiler.

Genel kuruluş çerçevesi için kira sözleşmesinin geçerliliği rehberi tamamlayıcıdır. Burada farklı olarak ürün elde etme yetkisi, işletmenin korunması ve birlikte teslim edilen malların kayda geçirilmesi incelenmektedir. Genel kira metninin boşluklarını doldurmak, ürün kirasının özel ihtiyaçlarını tek başına karşılamaz.

2. Kiraya verenin yetkisi ve tarla veya bahçenin kimliği

Sözleşmede kiraya veren ve kiracı gerçek sıfatlarıyla gösterilmelidir. Taşınmazı fiilen kullanan kişinin onu kiraya vermeye hangi hukuki sebeple yetkili olduğu belirlenir. Malik, temsilci, mevcut kiracı ve işletmeci aynı sıfat değildir. Bir kişinin anahtarı veya araziye erişimi bulunması, bütün kullanım ve ürün haklarını başkasına bırakma yetkisini kanıtlamaz.

Tapu bilgileri, kiralanan bölüm ve fiilen teslim edilecek alan birbirine uymalıdır. Parselin tamamı yerine belirli bölüm kiralanıyorsa sınırların anlaşılır biçimde gösterilmesi gerekir. Ölçüm, kroki ve teslim tutanağı arasındaki farklar imza öncesinde açıklığa kavuşturulmalıdır. Komşu alana fiilî taşma, kira sözleşmesiyle o alan üzerinde hak kazanıldığı anlamına gelmez.

Birden fazla hak sahibi veya temsilci bulunduğunda rıza ve yetki kapsamı ayrıca kontrol edilir. Hangi imzanın kimin adına atıldığı anlaşılmalıdır. Şirket adına işlem yapan kişinin ticaret unvanını doğru yazması kadar, temsil yetkisinin bu işlemi kapsaması da önemlidir. Yetki belgesinin bulunmadığı yerde varsayımsal kabul yapılmamalıdır.

Tarımsal faaliyetin kamu hukuku izinleri veya özel mevzuat şartları varsa bunlar ayrıca yerine getirilir. Özel kişiler arasında kira sözleşmesi yapılması, ruhsat, tahsis veya kullanım sınırlamalarını kendiliğinden kaldırmaz. Bu yazı bir faaliyet izni verildiği veya her parselde istenen üretimin yapılabileceği yönünde genel onay içermez.

3. Ürüne katılmalı kira ve ürün payının belirlenmesi

TBK 357’nin ikinci fıkrası, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli oranı olarak belirlendiği ürüne katılmalı kirayı düzenler. Bedelin mutlaka sabit para tutarı olması gerekmez. Ürün payı kullanılacaksa hangi ürünün, hangi aşamadaki miktarının ve hangi oranın esas alındığı yazılmalıdır. Brüt hasat miktarı ile satıştan elde edilen net para aynı hesap değildir.

Oran sözleşmede belirlenmemişse yerel âdet uygulanır. Bu hüküm, bir tarafın kendi alışkanlığını karşı taraf için bağlayıcı ilan etmesi anlamına gelmez. Uyuşmazlıkta yerel uygulamanın gerçek içeriği gösterilmelidir. Kanunda herkese uygulanan sabit bir ürün paylaşım yüzdesi bulunmadığından, rastgele oran seçilmemelidir.

Ürün ayrımının nerede ve ne zaman yapılacağı, tartım yöntemi, teslim belgesi ve kalite sınıfları açık düzenlenmelidir. Hasat ve taşıma giderinin kime ait olduğu da bedel hesabını etkileyebilir. Masrafın ürün payından düşülmesi kararlaştırılmışsa hangi belgelerle ve nasıl hesaplanacağı belirtilir. Aynı gider hem paydan hem ayrı para alacağından iki kez karşılanmamalıdır.

TBK 362, aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli ve yan giderlerin her kira yılının, en geç kira süresinin sonunda ödenmesini düzenler. Ürünün hasat edildiği gün ile para borcunun vadesi her durumda aynı değildir. Sözleşmede taksit veya farklı teslim tarihi varsa bu kayıtlar ayrı ödeme takviminde gösterilmelidir.

4. Ürün kirası için noter şartı var mı?

TBK 357 tek başına bütün ürün kiraları için noter düzenlemesini geçerlilik şartı yapmaz. Genel şekil kuralı TBK 12 ve tarafların kararlaştırdığı şekil bakımından TBK 17 dikkate alınır. Bununla birlikte sözleşmeye eklenen başka hukuki işlemin özel şekli bulunabilir. Kira ilişkisiyle mülkiyet devri veya ayrı bir teminat aynı işlem olarak görülmemelidir.

Yazılı sözleşme, işletme amacını ve karşılıklı borçları ispat bakımından önemlidir. Kiralananın kimliği, süre, bedel, ürün paylaşımı, teslim edilen mallar ve bakım düzeni açık gösterilmelidir. Tarafların yalnız genel matbu kira formunu imzalaması, hiç yazılmamış üretim ayrıntılarının üzerinde anlaşılmış olduğunu kanıtlamaz.

Eklerin ana metne bağlanması gerekir. Demirbaş tutanağı, kroki ve ödeme planının hangi sözleşmeye ait olduğu belli olmalıdır. Sonradan farklı tarihli bir liste hazırlanmışsa önceki teslimi mi yoksa daha sonraki değişikliği mi gösterdiği açıklanır. Belge sürümleri karıştığında sorumluluğun hangi mal ve döneme ilişkin olduğu belirsizleşir.

5. Demirbaş ve stok için iki nüsha imzalı tutanak

TBK 359, değerlerin taraflarca birlikte takdir edilmesini ve iki nüsha imzalı tutanak düzenlenmesini ister. Bu kural, kiralamaya araç, gereç, hayvan, devredilen eşya veya stok dâhil olduğunda uygulanır. Sadece bir tarafın kendi bilgisayarında tuttuğu liste, karşılıklı imzalanmış teslim kaydıyla aynı değildir. Her tarafın elinde kendi nüshası bulunmalıdır.

Tutanakta eşyanın adı, miktarı, ayırt edici bilgisi, mevcut durumu ve belirlenen değeri yazılır. Aynı türden çok sayıda ekipman varsa seri veya envanter numarasıyla ayrım yapılır. Çalışmayan cihaz, eksik parça veya görünür hasar varsa teslim sırasında belirtilir. Sonradan ortaya çıkacak her arızanın başlangıçta da var olduğu veya hiç bulunmadığı varsayılmamalıdır.

Stok bakımından sayı, ağırlık ve kalite sınıfı önemlidir. Ambalaj ağırlığıyla net ürün miktarı karıştırılmamalıdır. Değeri birlikte belirlemek, sadece toplam bir rakamın altına imza atmakla sınırlı tutulmamalı; toplamın hangi kalemlerden oluştuğu görülebilmelidir. Çizelge ve teslim belgesi birbirini doğrulamalıdır.

Tutanak, sözleşme sonunda geri verme hesabı için de başlangıç noktasıdır. Bu nedenle fotoğraf veya teknik kontrol kaydı varsa ilgili kalemle eşleştirilir. Fotoğrafın bulunması imzalı tutanak yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; tutanakta imza bulunması da belgenin içindeki maddi çelişkilerin incelenmesini engellemez.

6. Kiraya veren işletmeye elverişli teslim yapmak zorundadır

TBK 360, birlikte kiralanmış taşınırları da kapsayacak biçimde kiralananın sözleşme amacına uygun kullanılmaya ve işletilmeye elverişli durumda teslimini düzenler. Kiraya verenin yükümlülüğü sadece kapıyı veya arazi girişini göstermekten ibaret değildir. Kararlaştırılan üretimin yapılabilmesi için teslim edilen unsurların durumu belirlenmelidir.

Bu elverişlilik, sözleşme süresince korunmalıdır. Buna karşılık kiracının kendi işletme ve bakım borçları da vardır. Her aksaklığın tek tarafın borcu olduğu peşinen kabul edilmez; arızanın niteliği, sebebi ve hangi yükümlülük kapsamında bulunduğu incelenir. Kanundaki borç dağılımı, gerçek teknik durumla birlikte uygulanır.

Teslimde su, enerji, ekipman ve erişim gibi kararlaştırılmış unsurların durumu tutanağa geçirilir. Bu kayıt, özel idari izinlerin veya üçüncü kişilerin haklarının ayrıca araştırılmasını gereksiz kılmaz. Sözleşmede bulunmayan bir verim garantisi, yalnız ürün kirası kurulduğu için verilmiş sayılmamalıdır.

7. Esaslı onarım gideri kime aittir?

TBK 361 uyarınca kira süresi içinde yapılması zorunlu esaslı onarımlar, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez kiraya verenin gideriyle yapılır. Bu nedenle arızanın niteliğinin yanında bildirim kaydı da önem taşır. Hangi sorunun, hangi tarihte ve hangi açıklamayla bildirildiği dosyada gösterilmelidir.

Esaslı onarım ile rutin bakım ayrımı yalnız faturanın yüksek veya düşük olmasına bakılarak yapılmaz. İşlemin işletmenin temel elverişliliğine etkisi ve teknik içeriği değerlendirilir. Gerekli inceleme raporu, fotoğraf ve servis kaydı bu ayrımı açıklayabilir. Teknik konuda belgesi olmayan kesin nitelendirme yapılmamalıdır.

Kiracının kendiliğinden yaptırdığı her işlemin bedelini koşulsuz olarak kiraya verenden alacağı sonucu yoktur. Bildirim, zorunluluk, ilgili kira hükümleri ve işlemin kapsamı ayrıca incelenir. Geliştirme yatırımıyla zorunlu arıza onarımının aynı gider başlığına yazılması, hesabı yanlış kurar. Talep gerçek masraf ve hukuki dayanak üzerinden hazırlanmalıdır.

8. Kiracının küçük onarım ve ekipman yenileme borcu

TBK 365 kiracının bakımını gereği gibi sağlamasını ister. Yerel âdete uygun küçük onarımlar ile bozulan veya kullanım sonucu yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yenilenmesi kiracının yükümlülüğündedir. Bu hüküm bütün ana makinelerin bedelinin kiracıya yüklenmesi şeklinde genişletilmemelidir.

Hangi parçanın düşük değerli araç veya gereç olduğu, işletme ve eşyanın niteliğine göre belirlenir. Aynı kalem için hem kiraya verenin esaslı onarım borcu hem kiracının küçük bakım borcu ileri sürülüyorsa teknik kapsam ayrıştırılır. Bakımın yapılmaması nedeniyle büyüyen zarar iddiası varsa neden ve sonuç bağlantısı ayrıca gösterilmelidir.

Bakım kayıtları tarih, yapılan işlem ve kullanılan parça bilgisiyle tutulmalıdır. Belge yalnız toplam harcama tutarı içermemeli, hangi ekipmanla ilgili olduğu anlaşılmalıdır. Önceden var olan kusur, olağan kullanım etkisi ve ihmalden kaynaklanan hasar birbirinden ayrılmadan kesin bir tazminat hesabı çıkarılmamalıdır.

9. Kiracı üretim ve işletme yöntemini değiştirebilir mi?

TBK 364, kiralananın özgülendiği amaca uygun ve iyi biçimde işletilmesini, ürün vermeye elverişli tutulmasını düzenler. Kiracı, kiraya verenin izni olmadan işletme yöntemini kira süresi bittikten sonra da etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez. Değişikliğin yalnız mevcut dönemde değil, gelecekteki kullanımda doğurduğu sonuçlar da önemlidir.

İzin kaydında hangi işlem veya değişikliğin kabul edildiği açık olmalıdır. Günlük işletme kararına verilen onay, bütün yapısal ve kalıcı değişikliklerin serbest bırakıldığı anlamına gelmez. Sözleşme, yazışmalar ve ilgili teknik plan birlikte değerlendirilir. Yapılan yatırımın yararlı olduğu iddiası, gerekli iznin hiç araştırılmamasını haklı kılmaz.

Ürün elde etme hakkı, taşınmazın veya işletmenin temel niteliğini sınırsız değiştirme yetkisi değildir. Özel mevzuat ve üçüncü kişilerin hakları da korunur. Uyuşmazlıkta değişikliğin kapsamı, izni ve etkisi ayrı belgelerle gösterilmelidir; tarafların sadece sonuçtan memnun olup olmamasına göre hukukî nitelendirme yapılmamalıdır.

10. Alt kira ve işletme hakkının üçüncü kişiye devri

TBK 366, kiraya verenin rızası olmadan yeniden kiralamayı ve kullanım veya işletme hakkını başkasına devretmeyi yasaklar. Kiracının işletmede yardımcı kişi çalıştırmasıyla bütün kullanımın üçüncü kişiye bırakılması aynı değildir. Gerçek fiilî düzen, sözleşme ve ödeme kayıtları üzerinden belirlenmelidir.

Kanun, kiralanandaki bazı yerlerin kiraya verilmesine sınırlı bir istisna tanır. Bunun kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemesi gerekir. Bu istisna bütün tarla veya işletmenin izinsiz devredilmesini meşrulaştırmaz. Kiralanan bölümün kapsamı ve ana işletmeye etkisi somutlaştırılmalıdır.

Bu alt kira ilişkilerine ilgili kurallar kıyas yoluyla uygulanır. Kullanım devriyle sözleşmenin tarafının bütünüyle değişmesi farklıdır; sözleşmenin devri hükümleri ayrıca incelenir. İki kiracı arasında imzalanmış belge, kiraya verenin rızası varmış gibi sunulmamalıdır.

11. Üründen pay almak adi ortaklık kurulduğunu gösterir mi?

Hayır. TBK 357 zaten kira bedelinin ürün payı olabileceğini kabul eder. Tarafların ortak amaç için katkılarını birleştirdiği adi ortaklıkla, ürün veren şeyin bedel karşılığında işletilmeye bırakılması ayrılmalıdır. Yalnız gelirden pay alınması, her durumda ortak sıfatı doğurmaz.

Bu ayrım yönetim, borçlar ve bilgi hakkını etkiler. Gerçekten ortaklığa yeni kişi alınıyorsa adi ortaklıkta yeni ortak kabulü koşulları gündeme gelir. Kira ilişkisini ortaklık adıyla nitelemek veya tersini yapmak, uygulanacak kanuni borçları kendiliğinden değiştirmez.

12. Belge ve hukuki başvuru kontrolü

Sözleşme, yetki kayıtları, parsel veya işletme tanımı, iki nüsha envanter, teslim ve bakım belgeleri tek dosyada toplanmalıdır. Ödeme düzeni ve ürün payı hesabı ayrı çizelgede tutulur. Eksik belgeler sonradan imzalanmış gibi gösterilmez; gerçek teslim tarihi ve sonraki değişiklikler açık ayrılır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuk değerlendirilir. Kiralanan taşınmazın İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin kanuni istisna ayrıca korunur. Her başvuru aynı usul yoluymuş gibi ele alınmamalıdır.