Oturma Hakkında Malikten Bakım ve Onarım Talep Dilekçesi

Oturma hakkında malikten bakım ve onarım talep dilekçesi, bina veya ilgili bölümü malik ile birlikte kullanan oturma hakkı sahibinin gerekli bakım ve onarım işlerini yazılı bildirmesi için hazırlanır. Dayanak Türk Medeni Kanunu m.825/2 hükmüdür. Bu kullanım biçiminde bakım ve onarım giderleri malike aittir. Madde, giderlerin kullanılan alan veya kişi sayısına göre kendiliğinden yarı yarıya bölüşülmesini öngörmez.

Örneğin kapsamı, TMK m.823 anlamında oturma hakkı bulunan ve konutu malik ile birlikte kullanan kişidir. Sıradan kiracılık, ücretsiz misafirlik ve tek başına oturma hakkı kullanımı aynı hukuki durum değildir. Üç sayfalık Word dosyasında bildirim metni, kullanım ve arıza hazırlık formu, işin yapılması ve giderlerin izlenmesi için kayıt sayfası vardır. Başvuru gerçek kullanım düzeni ve somut onarım ihtiyacına göre doldurulur.

TMK m.825/2 hangi kullanımda uygulanır?

Kanun, oturma hakkı sahibinin bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanması durumunu ayrıca düzenler. İncelenecek mesele yalnız aynı parselde bulunmak değildir. Hakkın konusu olan bina veya bölümün kullanım düzeni ortaya konulmalıdır. Talepte hak sahibinin ve malikin hangi alanları nasıl kullandığı, bu düzenin hangi tarihten beri devam ettiği ve arızanın hangi alanı etkilediği açıklanır.

Bir kişinin binanın yalnız bir bölümünde oturma hakkı bulunması, o bölümü mutlaka malik ile birlikte kullandığını göstermez. Aynı binada farklı ve bağımsız bölümlerin ayrı kullanılması ile aynı bölümün ortak kullanılması karıştırılmamalıdır. Tapu kaydı, hakkın kuruluş belgesi ve fiilî kullanım birlikte incelenir. Dilekçede “ortak kullanıyoruz” ifadesinin altı gerçek mekân ve kullanım bilgileriyle doldurulur.

Tek başına kullanımda gider kuralı farklıdır

TMK m.825/1, hakkın bina veya bölümün tamamından yararlanma yetkisi verdiği durumda muhafaza ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderlerini oturma hakkı sahibine yükler. İkinci fıkradaki malik ile birlikte kullanım kuralı bu durumla aynı değildir. Bu nedenle her oturma hakkı sahibi, kullanım biçimini incelemeden bütün bakım giderlerini malikten isteyemez.

Başvurunun ilk kontrolü, hangi fıkranın somut kullanıma uyduğudur. Hakkın belli bir oda veya bölümle sınırlı olması ile o bölümden tek başına yararlanılması da ayrı değerlendirilir. Hak sahibinin ailesiyle birlikte yaşaması, malikin de aynı yerde yaşadığı anlamına gelmez. Aile üyeleri ve malik sıfatı belgelerde doğru gösterilmeli; gider yükü yalnız kişi sayısından çıkarılmamalıdır.

Oturma hakkı hangi belgelerle gösterilir?

TMK m.823, oturma hakkını bir binadan veya bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi şeklinde tanımlar. Hakkın konusu ve kapsamı için güncel tapu kaydı, kuruluş belgesi ve varsa ilgili karar incelenir. Bağımsız bölüm, adres, süre ve hak sahibi bilgileri birbiriyle karşılaştırılır. Aile içindeki sözlü kullanım izni, doğrudan tapudaki oturma hakkıyla aynı nitelikte kabul edilmemelidir.

Başvuran yalnız bir konutta fiilen oturduğunu gösteren faturayla yetinmemelidir. Fatura kullanım hakkında bilgi verir; hukuki hakkın türünü ve bütün kapsamını kendi başına belirlemez. Genel çerçeve oturma hakkı, devredilmezlik ve giderler rehberinde açıklanmıştır. Buradaki metin ise malik ile birlikte kullanımda bakım ihtiyacının bildirilmesine özgüdür.

Kullanım düzeni nasıl belgelenir?

Hakkın kapsadığı odalar, ortak kullanılan mutfak, banyo veya diğer bölümler açıkça tarif edilir. Bu alanların malikle nasıl birlikte kullanıldığı yazılır. Yerleşim veya kullanım planı varsa ilgili bölüm işaretlenir. Bir planın resmî belge mi yoksa başvuranın açıklama çizimi mi olduğu belirtilir; açıklama çizimi tapu planı gibi sunulmaz.

Malikin yalnız ara sıra ziyaret etmesi, başka bölümde bulunması veya belirli eşyasını saklaması gibi olgular kendi gerçek niteliğiyle anlatılır. Bunlardan otomatik hukuki sonuç üretilmez. Kullanım biçimi tartışmalıysa tarafların açıklamaları ve ilgili kayıtlar ayrılır. Dilekçe, olmayan birlikte kullanım düzenini varmış gibi göstermemeli; m.825/2’ye dayanan talebin olgusal temeli açık olmalıdır.

Bakım ve onarım ihtiyacı nasıl tanımlanır?

Her sorun için ayrı numara verilir. Sorunun görüldüğü alan, ilk fark edildiği tarih, mevcut belirti ve konut kullanımına etkisi yazılır. “Ev kötü durumda” gibi genel ifade yerine hangi tesisatın, kapının, yüzeyin veya yapısal unsurun ne durumda olduğu anlatılır. Başvuranın gördüğü belirti ile teknik uzmanın belirlediği neden aynı kesinlikte sunulmaz.

Fotoğraf veya video varsa tarih ve ilgili sorun numarasıyla eşleştirilir. Görüntü, sorunun bulunduğu yeri ayırt etmeyi sağlamalıdır. Gereksiz kişisel eşya, yüz veya özel yaşam alanı görüntüleri eklenmez. Daha önce servis incelemesi yapılmışsa raporda yazan iş kapsamı ve öneri kullanılır; raporda bulunmayan teknik bir teşhis kesin bilgi gibi dilekçeye eklenmez.

Bakım gideri ile tüketim gideri aynı değildir

TMK m.825/2’nin konusu bakım ve onarım giderleridir. Elektrik, su, ısınma veya diğer tüketim faturalarının tamamının aynı fıkra gereğince malike ait olduğu sonucu çıkarılmaz. Tesisatın onarılması ile o tesisat üzerinden tüketilen hizmetin bedeli farklı kalemlerdir. Talep listesinde onarım bedeli, malzeme, işçilik ve varsa tüketim borcu birbirine karıştırılmamalıdır.

Bir faturada birden fazla iş bulunuyorsa kalemlerin ayrıntısı istenir. Bakım hizmetiyle kişisel eşya alımı veya farklı bölümdeki çalışma aynı toplam altında talep edilmez. Başvurunun amacı belirli onarım ihtiyacını ve sorumlu kişiyi açıklamaktır. Konutla bağlantılı her harcamayı tek kanun maddesine dayanarak karşı tarafa yüklemek, talebin dayanağını zayıflatır.

Gerekli onarım ile isteğe bağlı yenileme ayrımı

Konutun mevcut kullanımını sürdürecek bakım ve onarım ihtiyacı, kişisel zevke göre değişiklik talebinden ayrılır. İşin amacı, mevcut sorunu hangi işlemle gidereceği ve kapsamı açıklanır. İstenen malzemenin veya yöntemin neden gerekli olduğu varsa teknik kayıtta gösterilir. Daha pahalı çözümün tercih edilmesi, farkın her durumda malike yüklenmesini sağlamaz.

Başvuruda konutun tamamını baştan yenilemek yerine sorunla bağlantılı iş listesi hazırlanır. Aynı çalışmada zorunlu onarım ve isteğe bağlı iyileştirme varsa bedeller ayrı gösterilir. Tarafların ayrıca anlaştığı bir değişiklik bulunuyorsa anlaşmanın kapsamı yazılır. Bu anlaşma, kanundaki bakım gideri kuralının tek başına gerektirdiği işlerle karıştırılmamalıdır.

Teklif ve maliyet bilgisi nasıl hazırlanır?

Servis veya yüklenici teklifinde işin yeri, kapsamı, malzemesi, işçilik bedeli ve öngörülen süresi bulunmalıdır. Birden fazla teklif alınmışsa aynı işi kapsayıp kapsamadıkları kontrol edilir. Sadece toplam rakamın düşük olması karşılaştırma için yeterli değildir. Eksik iş kalemi, farklı malzeme veya hizmet kapsamı varsa bunun fiyatı neden değiştirdiği açıklanır.

Teklif, yapılmış işin faturası değildir. Henüz ödenmemiş teklif bedeli, başvuranın kesinleşmiş masrafı gibi gösterilmez. Dilekçede malikten işin yapılmasının mı, giderin karşılanmasının mı veya birlikte teknik inceleme düzenlenmesinin mi istendiği açık yazılır. Bu örnek esas olarak bakım ve onarımın organize edilmesine ilişkin bildirimdir; her geçmiş harcamanın otomatik iadesini sağlayan belge değildir.

Onarım için konuta erişim nasıl planlanır?

İşin yapılabilmesi için uygun inceleme ve çalışma zamanları önerilir. Hangi alanlara erişim gerektiği, evde kimlerin bulunacağı ve çalışmanın kullanım üzerindeki etkisi belirtilir. Bu plan, oturma hakkı sahibinin bütün konuttan veya hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez. Geçici çalışma düzeni ile sürekli kullanım değişikliği aynı metin içinde belirsiz bırakılmamalıdır.

Malik veya servis görevlisiyle görüşülen tarih yazılı olarak doğrulanır. Randevu gerçekleşmediyse tarih ve neden kayıt edilir. Anahtar teslimi gerekiyorsa teslim alan kişi, amaç ve geri verme zamanı belirtilir. Teknik işin yapılması için gereken erişim, ilgisiz kişilerin konuta sınırsız girişi şeklinde yorumlanmamalıdır. Bildirim metni tarafların somut çalışma düzenini kurmasına yardım etmelidir.

Acil sorunlarda hangi bilgiler öne çıkar?

Can güvenliği veya hızla büyüyen zarar riski bulunan durumda sorunun niteliği ve alınması gereken acil hizmet ayrı belirtilir. Tehlikeyi artıracak teknik müdahale denenmemeli; uygun acil birim veya yetkili teknik hizmete ulaşılmalıdır. Dilekçe hazırlamak, mevcut güvenlik ihtiyacını ertelemenin gerekçesi değildir. Yapılan bildirimlerin zamanı ve başvurulan birimler sonradan kayıt altına alınır.

Acil müdahale yapıldıysa kim tarafından, hangi sebeple ve hangi kapsamda yapıldığı belgelenir. İlk güvenlik müdahalesi ile kalıcı onarım ayrılır. Her acil harcamanın tamamının bu örnekle kesin olarak geri alınacağı söylenmez; giderin hukuki temeli ve ilgili belgeleri incelenir. Başvuru, gerçekleşen işlemi doğru anlatmalı ve henüz yapılmamış kalıcı onarım ihtiyacını ayrıca göstermelidir.

Apartman yönetimine karşı yükümlülükler farklıdır

Kat mülkiyetine tabi binada ortak yerle ilgili bir iş varsa yönetim kararı, gider dökümü ve ilgili kat mülkiyeti kuralları ayrıca değerlendirilir. Malik ile oturma hakkı sahibi arasındaki iç gider ilişkisi, yönetimin kime ve hangi dayanakla başvuracağını tek başına belirlemez. Yönetim tarafından istenen aidatın hangi işlerden oluştuğu görülmeden tamamı bakım gideri sayılmamalıdır.

Ortak alandaki arıza ile yalnız kullanılan bölümdeki sorun ayrılır. Yönetimin yapacağı işlem gerekiyorsa malike gönderilen bildirimde bu bağlantı açıklanır. Başvuranın yönetim adına iş yaptırma veya bütün bina için sözleşme imzalama yetkisi olduğu varsayılmaz. İşin teknik kapsamı kadar, onu kararlaştıracak ve yürütecek kişinin yetkisi de doğru belirlenmelidir.

İntifa hakkına ilişkin kurallar doğrudan kopyalanmaz

TMK m.823, aksi hüküm yoksa intifa hakkına ilişkin düzenlemelerin oturma hakkına da uygulanacağını belirtir. Buna karşılık bakım giderleri bakımından m.825’te açık özel düzenleme vardır. Bu nedenle intifa hakkındaki genel gider açıklaması, malik ile birlikte kullanılan konutta m.825/2 yerine geçirilmemelidir. Hakkın türü ve özel hükmün kapsamı ilk başta belirlenmelidir.

İntifa hakkı bakımından önemli onarımın bildirilmesine ilişkin ayrı örnek intifa hakkında önemli onarım bildirim dilekçesinde yer alır. Bu iki metin farklı kullanım ve gider ilişkilerine yönelir. Elindeki belgede oturma hakkı mı, intifa mı, kira mı bulunduğunu belirlemeyen kişi yalnız başlığa bakarak metin seçmemelidir.

Arızanın kaynağı başka bölümdeyse ne yazılır?

Sorunun görüldüğü yer ile kaynağının bulunduğu yer aynı olmayabilir. Başvuran yalnız kendi kullandığı bölümdeki etkiyi görüyorsa bunu açıkça belirtmelidir. Başka bir bağımsız bölümden, ortak tesisattan veya yapı unsurundan kaynaklandığına ilişkin teknik kayıt yoksa belirli kişiye kesin kusur yüklenmez. Önce teknik incelemede yanıtlanması istenen soru yazılır: kaynağın yeri, gereken müdahale ve sorunun devamını önleyecek iş.

Giderin malik ile oturma hakkı sahibi arasındaki dağılımı, arızaya neden olan üçüncü kişinin sorumluluğuyla aynı ilişki değildir. Başka kişiye yöneltilecek zarar talebi veya servis firmasına karşı ileri sürülecek ayıp iddiası varsa kendi dayanağıyla değerlendirilir. Başvuruda üçüncü kişi tarafından yapılmış ödeme, üstlenilmiş iş veya mevcut servis taahhüdü saklanmaz; aynı onarım için tekrarlanan gider hesabı oluşturulmaz.

Kuruluş belgesindeki kayıtlar nasıl kullanılır?

Hakkın kurulmasına ilişkin belgede kullanım alanı, birlikte kullanım veya giderler konusunda özel açıklama varsa ilgili hüküm tam bağlamıyla incelenir. Dilekçede bu kaydın tarihi ve bulunduğu bölüm belirtilir. Belgenin yalnız bir satırını alıp bütün bakım sorumluluğunun değiştiğini ileri sürmek yerine, kayıt ile kanunun hangi noktada ilişkili olduğu açıklanır. Geçerlilik ve kapsam tartışması varsa ayrıca işaretlenir.

Eski bir aile anlaşmasının tarafları ile güncel malik ve hak sahibinin aynı olup olmadığı kontrol edilir. Sonradan yapılan değişikliklerin hangi belgede bulunduğu gösterilir. Bir görüşmede önerilmiş fakat kabul edilmemiş masraf paylaşımı, yürürlükteki anlaşma gibi sunulmaz. Tarafların gerçek belgeleriyle kanundaki kullanım ayrımını birlikte okumak, yanlış kişi veya yanlış kapsam üzerinden talep hazırlanmasını önler.

Örnek bakım ve onarım talep dilekçesi

Talep hangi kişiye ve nasıl gönderilir?

Muhatabın güncel malik sıfatı kontrol edilir. Taşınmaz el değiştirmişse eski malik bilgisiyle otomatik işlem yapılmaz; hakkın ve talebin ilgili dönemle bağlantısı incelenir. Birden fazla malik veya temsilci varsa yetki ve muhatap düzeni belirlenir. Site yöneticisi, aile üyesi veya aracı kişi her durumda malik adına cevap ve taahhüt vermeye yetkili sayılmaz.

Bildirim yöntemi yazının içeriğini ve ulaştığı kişiyi göstermelidir. İmzalı nüsha ve ek listesi saklanır. Noter aracılığıyla gönderim m.825/2’de her başvuru için zorunlu şart olarak düzenlenmemiştir. Buna rağmen yalnız sözlü konuşmayla yetinmek, hangi arızanın ne zaman bildirildiği konusunda ispat sorunu yaratır. Sonraki görüşmeler de ilk talebin tarihiyle bağlantılı kaydedilir.

Cevap süresi ve sonuç nasıl takip edilir?

TMK m.825/2 bu bildirime özel, herkes için geçerli yedi veya on beş günlük cevap süresi koymaz. Dilekçede önerilen çalışma tarihi sorunun niteliğine göre açıklanır; kanuni sabit süre gibi sunulmaz. Malikin sessiz kalması, teklifin bütün ayrıntılarını kabul ettiği veya mahkeme kararı oluştuğu anlamına gelmez. Mevcut dava ve diğer başvuru süreleri ayrıca izlenir.

Cevapta onaylanan işler, reddedilen işler ve ek inceleme istenen konular ayrı kaydedilir. İş listesi değişirse yeni tarihli sürüm hazırlanır. Taraflar bir işin kapsamını kararlaştırmışsa sonradan farklı iş yapılması halinde fark açıklanır. Giderin tutarı kadar onarımın gerçekten hangi sorunu giderdiği de kontrol edilmelidir.

İşin tamamlandığı nasıl doğrulanır?

Servis formu veya teslim belgesi, yapılan işin yerini ve kapsamını göstermelidir. Kullanılan malzeme, işçilik ve varsa gider kalemleri teklif ile karşılaştırılır. Eksik kalan veya devam eden sorunlar ayrı yazılır. Faturanın düzenlenmesi, her teknik sorunun giderildiğini kendiliğinden ispatlamaz. Başvuran gözlemini kaydeder; teknik uygunluk gerektiren konuda uzman değerlendirmesi esas alınır.

Ödeme yapıldıysa ödeyen kişi, tarih, tutar ve ilgili iş numarası kaydedilir. İşe ait garanti veya servis belgesi varsa saklanır. Onarım nedeniyle geçici olarak alınan eşya ve anahtarların teslimi de kapatılır. İmzalanan tutanak, yalnız tamamlanan işi açıklamalı; ilgisiz haklardan genel vazgeçme veya bütün gelecekteki arızaları kabul etme sonucu doğuracak belirsiz ifadeler içermemelidir.

Word dosyası ve resmî dayanak

Oturma hakkında malikten bakım ve onarım talep dilekçesini Word olarak indirin. Birinci sayfa bildirimdir. İkinci sayfa kullanım biçimi ve sorunların tespiti, üçüncü sayfa teklif, randevu, yapılan iş ve ödeme takibi içindir. Hazırlık formundaki her notun gönderilmesi gerekmez; ilgili belgeler numaralı ek listesine bağlanarak sunulur.

Resmî kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.823, m.824 ve özellikle m.825/2. Kontrol tarihi: 30 Eylül 2026. Dilekçe, hak sahibinin malik ile birlikte kullandığı bina veya bölümdeki somut bakım ve onarım ihtiyacına göre uyarlanmalıdır.