Almanya’da Erbengemeinschaft Payı Satılırsa Türkiye’deki Miras Evinin Tapusu Değişir mi? BGB §2033 ve TMK m.677

Kısa ve net cevap

Almanya’da bir mirasçının Erbengemeinschaft içindeki miras payını BGB §2033 uyarınca noter önünde devretmesi, Türkiye’deki miras taşınmazının tapu kaydını kendiliğinden alıcı adına değiştirmez. BGB §2033, Alman miras ortaklığındaki payın tasarrufuna ilişkin bir hükümdür. Türkiye’deki taşınmazın miras yoluyla intikali, miras payının devri ve ayni hakların tescili ise 5718 sayılı MÖHUK m.20–21, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.640, 676–677 ve taşınmaz tasarrufunun şekline ilişkin kurallar çerçevesinde ayrı incelenir. Sözleşmede kullanılan “Erbteil”, “Nachlass”, “Grundstück” ve “Anteil” sözcükleri aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Önemli ayrım: Almanya’da miras payını devralmak, Türkiye tapu sicilinde mülkiyeti edinmek ile aynı işlem değildir. Buna karşılık Almanya’daki devir belgesi, sözleşmesel hak veya ispat bakımından tamamen ilgisiz de sayılmaz; hukuki etkisi işlemin konusuna ve uygulanacak hukuka göre belirlenir.

Kısa özet: Hangi işlem hangi hukuka göre değerlendirilir?

1. Erbengemeinschaft bir tapu paydaşlığıyla aynı kavram değildir

Alman Medeni Kanunu BGB §2032’ye göre mirasbırakan birden fazla mirasçı bırakırsa tereke bu mirasçıların ortak malvarlığı hâline gelir. Alman hukukundaki Erbengemeinschaft, paylaşma gerçekleşinceye kadar mirasçılar arasında kurulan özel bir birlikteliktir. Bu birlikteliği, Türkiye’de tapu sicilinde adına belirli oranda paylı mülkiyet tescil edilmiş kişilerle doğrudan özdeşleştirmek hatalıdır.

Örneğin Almanya’da yaşayan üç kardeşten biri, Alman noterliğinde kendisine düşen miras payının tamamını bir üçüncü kişiye satmak isteyebilir. Sözleşme mirasçının terekenin bütünündeki konumunu hedefliyorsa Alman hukukunda BGB §2033/1 değerlendirilir. Sözleşmede Türkiye’deki belirli dairenin “üçte biri” yazıyorsa aynı maddeye dayanarak bütün şartların gerçekleştiği söylenemez. Çünkü BGB §2033/2, bir mirasçının tek bir tereke malındaki payı üzerinde tek başına tasarruf etmesini yasaklar.

Önemli olan, satış bedelinin Almanya’da ödenmesi veya Alman noterin resmî mührünün bulunması değildir. İlk soru, işlemin hukuken neyin devri olduğudur: Alman miras ortaklığı payı mı, belirli bir taşınmazdaki ayni hak mı, paylaşma sonunda kazanılacak mala ilişkin bir alacak hakkı mı? Bu ayrım kurulmadan Türkiye’de tapu iptali ve tescil istenmesi veya verilen paranın doğrudan “tapu satış bedeli” kabul edilmesi uygun değildir.

2. BGB §2033: Alman noterde hangi miras payı satılabilir?

BGB §2033/1, mirasçının terekenin bütünü üzerindeki payını devretmesine izin verir ve bu devrin noterlikçe resmî olarak belgelenmesini şart koşar. Alman hukukunda bir noter önünde yapılan Erbteilsübertragungsvertrag bu nedenle önemlidir. Ancak sözleşmenin başlığında “Erbteil” kelimesinin bulunması tek başına yeterli değildir. Noterin düzenlediği metinde tarafların kimliği, hangi mirasbırakanın terekesi hakkında işlem yapıldığı, devir kapsamı, borç ve masrafların paylaşımı ile önalım hakkı gibi hususlar okunmalıdır.

BGB §2033/2’nin metni farklı bir sınır koyar: Mirasçı terekeye ait münferit bir eşya üzerindeki kendi payını ayrıca devredemez. Berlin’de düzenlenen belgede “Türkiye’deki Mersin taşınmazındaki miras payımı satıyorum” yazılıysa, Alman hukukundaki bütün tereke payının devrine ilişkin usulün aynen uygulandığı varsayılamaz. Bir sözleşmenin başlığı değil, gerçekte kurduğu borç ve ayni hak ilişkisi değerlendirilir.

Alman belgesinin noterlikçe düzenlenmiş olması Türkiye’de hiç kullanılamayacağı anlamına da gelmez. Belge sözleşmesel iradeyi, tarafların beyanlarını, bedeli veya belirli tarihteki yükümlülüğü göstermede rol oynayabilir. Fakat Türk taşınmazında mülkiyet değişikliği sonucunun kabulü için MÖHUK m.20–21 ve Türk taşınmaz sicili hükümleri ayrıca uygulanır. Bir ülkede geçerli pay devri ile başka ülkedeki taşınmazın ayni devrinin farklı değerlendirilmesi, sınır ötesi miras dosyasının asıl konusudur.

3. BGB §2034: Alman miras ortaklığında diğer mirasçının önalım hakkı

BGB §2034/1, bir mirasçı miras ortaklığındaki payını üçüncü kişiye sattığında diğer mirasçılara önalım hakkı tanır. Maddenin ikinci fıkrasında önalım hakkının kullanılması için iki aylık süre öngörülür. Dolayısıyla Almanya’daki pay satışının tarafları, satıcı ile alıcı dışında kalan mirasçıların konumunu da araştırmalıdır. Bu süre hakkında değerlendirme yapabilmek için Alman hukukuna göre gerekli bildirim ve bilgilenme tarihleri ayrıca saptanmalıdır.

Bu önalım hakkı, doğrudan Türkiye tapusundaki bütün paylı mülkiyet satışlarına uygulanacak genel bir kural gibi sunulamaz. BGB §2034, Alman miras ortaklığındaki pay satışına ilişkindir. Türkiye’deki taşınmazın mevcut mülkiyet türü, mirasçılar arasında paylaşmanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve işlemin hukuki niteliği farklı bir normatif inceleme gerektirir.

Somut dosyada Alman noter satışının tarihi, karşı tarafın kimliği, satışın üçüncü kişiye yapılıp yapılmadığı, kalan mirasçıların satıştan nasıl haberdar oldukları ve bedelin ödenme koşulları belgeyle tespit edilmelidir. Bu bilgiler olmadan “önalım hakkı doldu” veya “her mirasçı doğrudan evi alabilir” gibi kesin sonuçlar ileri sürülmemelidir.

4. Türkiye’deki taşınmazda MÖHUK m.20 ve m.21 neden belirleyicidir?

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un 20. maddesinin birinci fıkrası, mirasın kural olarak ölenin millî hukukuna tabi olduğunu düzenler; aynı fıkra Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukukunun uygulanacağını açıkça belirtir. Maddenin ikinci fıkrası mirasın açılması, iktisabı ve taksimi bakımından terekenin bulunduğu ülke hukukuna bağlanır. Türkiye sınırları içindeki dairenin miras yoluyla geçişi yönünden bu özel bağlama kuralı atlanamaz.

MÖHUK m.21/1’e göre taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni haklara, işlem anında malın bulunduğu ülke hukuku uygulanır. Aynı maddenin dördüncü fıkrasında taşınmazlar üzerindeki ayni haklara ilişkin hukuki işlemlerin şekil bakımından da taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabi olduğu düzenlenir. Türkiye’deki bir taşınmazda Alman noterin resmî senedi, MÖHUK m.21/4’teki Türk şekil düzenini kendiliğinden bertaraf etmez.

Almanya’da düzenlenen miras ortaklığı pay devrinin Türk yargısı önünde hangi etkilerinin tanınacağı, öncelikle mirasbırakanın ölüm tarihi ve vatandaşlığı, mirasın nerede açıldığı, pay devri yapılan terekenin kapsamı ve Türkiye’deki taşınmazın tapu kayıtlarına bakılarak belirlenir. Aynı kişinin Almanya’da banka mevduatı, Türkiye’de ev ve başka bir ülkede yatırım hesabı bulunması tek bir mülkiyet devri usulü bulunduğu anlamına gelmez.

MÖHUK m.20’nin Türkiye taşınmazlarına ilişkin cümlesi açıktır: Türkiye’deki taşınmaz bakımından Türk miras hukukunun uygulama alanı korunur. MÖHUK m.21 de Türk taşınmaz ayni haklarının statüsünü belirler. Miras paylaşımı, kişisel borç ilişkisi ve tapu tescili bu iki düzenleme karşısında birbirinden ayrılmalıdır.

5. TMK m.640: Türkiye’de elbirliği mülkiyetinin sonucu

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.640’a göre birden fazla mirasçı bulunduğunda paylaşmaya kadar terekedeki hak ve borçları kapsayan bir miras ortaklığı meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur; sözleşme veya kanundan doğan temsil ve yönetim yetkileri saklı tutulmak kaydıyla terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.

Bu hüküm, mirasın paylaşılmasından önce tek bir mirasçının “evin bana düşen dörtte birini tek başıma sattım” iddiasını değerlendirirken merkezi önemdedir. Elbirliği mülkiyeti ile tapuda bağımsız paylı mülkiyetin sınırları aynı değildir. Mirasçıların birlikte yaptığı paylaşma, yazılı miras payı devri, sulh mahkemesinin paylı mülkiyete dönüştürme kararı veya başka bir yasal işlem sonrasında hak sahipliğinin statüsü değişebilir.

TMK m.640, aynı zamanda sulh mahkemesinin mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşmaya kadar miras ortaklığına temsilci atayabileceğini düzenler. Ancak temsilci atanması talebi, Almanya’daki alıcının kendiliğinden Türk miras ortaklığına dahil olduğu anlamına gelmez. Üçüncü kişiyle miras payı devrinin sonucu ayrıca TMK m.677/2’de gösterilmiştir.

6. TMK m.676 ve 677: Mirasçılar arası devir, üçüncü kişiye devir ve paylaşma farkı

TMK m.676 mirasçılar arasındaki paylaşma sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasını öngörür. Aynı hüküm, tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesinin de sözleşmeyle kabul edilebileceğini ifade eder. Paylaşma, bütün mirasçıların hak alanını belirleyen bir işlemdir.

TMK m.677/1 ise mirasçılar arasında terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payı devrine ilişkin sözleşmelerin yazılı olmasını yeterli görür. Buna karşılık m.677/2, mirasçının üçüncü kişiyle yaptığı böyle bir sözleşmenin noterlikçe düzenlenmesini şart koşar. Üçüncü kişi bu sözleşmeyle paylaşmaya katılma yetkisi kazanmaz; paylaşmanın sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı kazanır.

Bu nedenle iki devirden söz edilebilir: Almanya’daki Erbengemeinschaft payının BGB §2033 uyarınca devri ve Türkiye’deki miras payının TMK m.677 uyarınca devri. Aynı dosyada her iki ülke hukukunu ilgilendiren belgeler bulunabilir; fakat şekil şartları ve hakların konusu tek bir kalıba indirgenemez. Alman alıcı üçüncü kişi ise, Türk mirasçılarına ait paylaşma hakkını Almanya’daki alıcı sıfatıyla doğrudan üstlenmiş sayılması özellikle incelenmelidir.

Türk hukuku açısından sözleşmenin tarafları çok önemlidir. Alıcı zaten aynı mirasbırakanın mirasçısı mı; yoksa miras ortaklığı dışından bir üçüncü kişi mi? Her iki gruba da “noter şartı mutlaka aynıdır” denemez. TMK m.677 açıkça farklı şekil rejimi belirler. Ayrıca miras payının devri, somut tapuda paylı mülkiyet satışıyla karıştırılmamalıdır.

7. Türk tapusunda resmî işlem ve tescil neden ayrıca kontrol edilir?

TMK m.706 taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekilde düzenlenmelerine bağlar. MÖHUK m.21/4 de Türkiye’deki taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin işlemin şekline Türk hukukunun uygulanacağını gösterir. Mirasın ölümle kazanılması ayrı bir olgudur: Türk miras hukukunda mirasçılar hakları mirasbırakanın ölümüyle kazanır; tapudaki intikal kaydı bu kazanımın sicile yansıtılması bakımından değerlendirilir. Bununla birlikte ölümden sonra üçüncü kişiye yapılacak yeni bir ayni devir veya miras payı devri aynı başlık altında sayılamaz.

Tapu Sicili Tüzüğü m.20, resmî senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemlerde mirasçılık belgesi ve miras taksim veya miras payı devri sözleşmesi bakımından hangi belgelerin sunulacağını ayrıca düzenler. Tapu müdürlüğüne “Alman noter belgesi var, başka bir belge gerekmez” şeklinde başvurmak yerine işlemin tapu mevzuatındaki karşılığı araştırılmalıdır.

Başvuru dosyasında hak sahibi sıfatı ve taşınmazın tapu kaydı her zaman ilk sırada yer almalıdır. Pay devri sözleşmesi, varsa mirasçılık belgesi ve paylaşma metni, Alman noterde düzenlenen senet, kimlik ve isim değişikliği belgeleri, temsil yetkisi belgeleri ayrı ayrı sınıflandırılmalıdır. Bir belge delil değeri taşısa da tescil isteminin dayanağı olarak kabul edilmesi başka bir sorudur.

8. Alman Erbschein tapu senedi veya pay devir sözleşmesi değildir

Erbschein, Alman miras hukukunda mirasçılık sıfatını ve miras payını kanıtlamaya yarayan belgedir. Erbteilsübertragungsvertrag ise Alman miras payının devri bakımından sözleşmedir. Birincisi kimin mirasçı olduğunu gösterir; ikincisi belli bir mirasçının hakkı üzerinde yaptığı hukuki işlemi belgelendirir. Türkiye’deki taşınmazın tescilinde bu iki belgenin aynı işlevde olduğu ileri sürülemez.

Üstelik Türkiye’deki taşınmazla ilgili mirasçılık değerlendirmesi MÖHUK m.20’nin özel hükmüyle bağlantılıdır. Almanya’da hazırlanmış belgedeki oran ile Türkiye’deki mirasçılık belgesinde ortaya çıkan oran örtüşmüyorsa farklılığın nedeni tespit edilmelidir. Vatandaşlık, evlenme, boşanma, evlat edinme, ölüme bağlı tasarruf, yabancı hukuk ve Türkiye taşınmazına özgü rejim bu farklılığı açıklayabilir. Belgelerin oranlarını görmeden kesin sonuca varılamaz.

Pratik dosya yönetiminde Erbschein, ölüm kaydı, evlilik ve nüfus kayıtları ile Alman devir sözleşmesini ayrı klasörlemek faydalıdır. Eksik belgenin ne olduğu tespit edilmeden bütün belgelerin yeniden çıkartılması hem giderleri hem işlem süresini artırabilir.

9. Somut dosyada üç farklı ihtilaf modeli

Birinci model: Alman tereke payı üçüncü kişiye satılmış, Türkiye’deki taşınmaz henüz intikal ettirilmemiştir. Önce devir sözleşmesinin kapsamı, Alman hukukuna göre hakkın devri ve TMK m.677 ile bağlantısı incelenir. Türkiye’deki taşınmazın tapu kaydı ve mirasçıların sıfatı ayrıca temin edilir. Alman noterin yaptığı işlem, Türk tapusunda otomatik intikal belgesi sayılmaz.

İkinci model: Alman mirasçılar aralarında anlaşmış, Türkiye’deki dairenin bir kardeşe bırakılmasını kararlaştırmıştır. Burada belgenin yalnızca Alman tereke payına ilişkin olup olmadığı, Türk hukukuna göre miras paylaşma veya miras payı devri sözleşmesinin koşullarını sağlayıp sağlamadığı ayrılmalıdır. TMK m.676–677’deki yazılı ve noterlikçe düzenleme şartlarının hangi taraf ilişkisine uygulandığı saptanmalıdır.

Üçüncü model: Alman noterde satış yapılmış, alıcı Türkiye’deki tapuda malik olduğunu ileri sürmüştür. İleri sürülen hakkın ayni hak mı, kişisel talep hakkı mı olduğu belirlenmelidir. MÖHUK m.21/1 ve m.21/4 uyarınca Türkiye’deki taşınmazın mülkiyetine ve ayni devrin şekline ilişkin hukuk Türk hukukudur. Bu ayrım yapılmadan dava dilekçesinde mülkiyet, tescil ve sözleşmesel alacak istemleri birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

Her modelde tek bir Alman belgesini esas alıp dosyanın tamamı hakkında sonuç açıklamak yerine işlem zinciri kronolojik olarak oluşturulmalıdır: Ölüm, mirasçılık belgesi, ortaklık içindeki devir, diğer mirasçıların hakları, Türk tapu kayıtları, varsa paylaşma ve tescil işlemleri. Bu zincir hem ispatın hem dava stratejisinin temelidir.

10. Belgelerin hazırlanması: Almanya ve Türkiye dosyaları nasıl eşleştirilir?

Almanya’dan alınacak temel belgeler arasında mirasbırakanın ölüm kaydı, mirasçılık durumu, varsa Erbschein, BGB §2033’e göre düzenlenmiş satış sözleşmesi ve sözleşmenin eki olan vekâlet veya kimlik belgeleri bulunur. BGB §2034 önalım hakkının tartışıldığı dosyada satışın üçüncü kişiye yapıldığını ve mirasçıların hangi tarihte bilgi sahibi olduğunu gösteren belgeler de gerekir.

Türkiye yönünden ise taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin doğrulanması; mevcut maliklerin ve ayni hakların görülmesi; varsa mirasçılık belgesi, paylaşma sözleşmesi ve miras payı devir işlemlerinin incelenmesi gerekir. Tapu kaydı, mirasbırakanın ölümünden sonra başkası adına tescil edilmişse bu tescilin hukuki sebebi ayrıca araştırılmalıdır.

Yabancı resmî belgelerin kullanılabilmesi bakımından imza ve belgenin kaynağının doğrulanması, gerekli uluslararası tasdik işlemleri ve Türkçe tercüme koşulları işlemin türüne göre belirlenmelidir. Apostil, her durumda belgenin içeriğini Türk hukuku bakımından geçerli hâle getiren bir onay değildir; yabancı resmî belgenin kaynağına ilişkin tasdik işleviyle hukuki işlemin maddi geçerliliği ayrıdır. Bu yüzden “apostil yaptırınca tapu devri olur” anlatımı yanlıştır.

11. Dava, görev ve yetki değerlendirmesi

Mirasın paylaşılmasından kaynaklanan uyuşmazlık, miras payı devrinden doğan kişisel talep ve tapu sicilindeki ayni hak uyuşmazlığı farklı dava türleri doğurabilir. Yetki ve görev belirlenirken talep sonucunun hukuki niteliği esas alınmalıdır. 5718 sayılı MÖHUK m.43, mirasa ilişkin davalarda ölenin Türkiye’deki son yerleşim yeri mahkemesini; son yerleşim yeri Türkiye’de değilse terekeye dahil malların bulunduğu yer mahkemesini işaret eder. Ancak her türlü tapu veya sözleşme davasını gerekçe göstermeksizin tek bir miras davası olarak nitelemek uygun değildir.

İddianın dayanağı Alman satış belgesiyse, belge Almanca aslından okunmalı, Alman hukuku bakımından gerçek etkisi belirlenmeli ve Türk hukukundaki hakka dönüştürülebilirliği incelenmelidir. Devir sözleşmesi Alman hukukuna göre geçersizse Türk tapu yönünden yapılacak değerlendirme farklıdır; Alman hukukuna göre geçerli olsa bile Türkiye taşınmazına ayni etkisi ayrıca tartışılmalıdır.

Dava açılmadan önce zamanaşımı, hak düşürücü süre, zorunlu arabuluculuk veya diğer dava şartlarının ilgili talep türüne göre incelenmesi gerekir. Her miras payı uyuşmazlığına tek bir süre veya tek bir usul kuralı yazılması hukuken güvenilir değildir. BGB §2034’teki iki aylık önalım süresini Türk miras payı devrindeki bütün taleplere taşımak da aynı nedenle hatalıdır.

12. Türkiye’ye gelmeden hangi işlemler yürütülebilir?

Almanya’da bulunan mirasçı, Türkiye’deki avukata gerekli yetkiyi içeren vekâletname vererek belge incelemesi, miras ve tapu kayıtlarının araştırılması ve dava takibinin önemli kısmını vekili üzerinden yürütmeyi tercih edebilir. Ancak her işlem için aynı kapsamda vekâletname yeterli değildir. Özellikle miras payı devri, satış veya sulh gibi işlemlerde vekâletnamenin içerdiği özel yetkiler incelenmelidir.

Vekâletnamenin düzenlendiği makam, belgenin Türk makamlarında kullanılma şartları, kimlik bilgilerinin eşleşmesi ve varsa tercüme veya tasdik gerekleri dosya özelinde tespit edilmelidir. Türkiye’deki tapu devrine ilişkin yetki ile avukatın mirasçılık belgesi almak için kullanacağı vekâlet yetkisi aynı işlem değildir. Kapsamın gereksiz geniş tutulması da müvekkilin tasarruf güvenliği bakımından istenmeyen sonuçlar doğurabilir.

İlgili hazırlık rehberleri: Almanya’dan avukata vekâletname verme, yabancı mirasçılık belgesi ve tapu intikali, çifte vatandaş mirasbırakan ve MÖHUK 4–20, miras intikali ve Web Tapu.

13. Yanlış dava veya tapu başvurusu riskini azaltan kontrol listesi

Birinci kontrol, Almanya’da gerçekten miras ortaklığı kurulup kurulmadığıdır. Mirasbırakanın ölüm belgesi, mirasçılık durumu ve paylaşmanın gerçekleşip gerçekleşmediği görülmelidir. Almanya’da tek mirasçı varsa Erbengemeinschaft tartışması baştan farklılaşır.

İkinci kontrol, devir belgesinin konusu ve taraflarıdır. Sözleşme mirasçının Alman tereke payına mı, Türkiye’deki belirli bir taşınmaza mı, yoksa paylaşma sonunda elde edilecek bedele mi ilişkindir? Alıcı diğer bir mirasçı mı yoksa üçüncü kişi mi? Bu soruların yanıtı BGB §2033 ve TMK m.677 açısından farklı sonuç doğurur.

Üçüncü kontrol, Türkiye’deki taşınmazın sicil statüsüdür. Tapuda mirasbırakan adına kayıt devam ediyor mu, mirasçılara elbirliği mülkiyetinde intikal yapılmış mı, yoksa paylı mülkiyet tescili bulunuyor mu? İntikal, paylaşma, satış ve miras payı devri aynı hukuki işlem olmadığı için uygun belge ve başvuru yolu farklıdır.

Dördüncü kontrol, yabancı belgelerin kullanım şartlarıdır. Alman senedinin hangi bölümünün maddi hukuk işlemi, hangi bölümünün kimlik ve imza doğrulaması olduğu açıklığa kavuşturulmalıdır. Apostil ve tercüme ile belgenin kaynağı ve içeriği incelenebilir; bunlar Türk hukuku bakımından bulunmayan bir ayni hak yaratmaz.

Beşinci kontrol, üçüncü kişilerin haklarıdır. Alman miras payı satışında diğer mirasçıların BGB §2034 kapsamındaki önalım hakkı, Türk tereke borçları, taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizler ile tapu malikinin gerçek sıfatı birlikte incelenmelidir. Dosyada tek bir soruna odaklanmak, alıcının başka yükümlülükleri veya eksik haklarını gözden kaçırmasına neden olabilir.

Altıncı kontrol, istenilecek nihai sonuçtur. Amaç sözleşmedeki bedelin geri alınması mı, miras payı devrinin yerine getirilmesi mi, mirasın paylaşılması mı, tapuda tescil mi, yoksa önce bir mirasçılık belgesinin temini mi? Başvurunun hukuki niteliği, yetki, görev ve delil ihtiyacı bu hedefe göre belirlenmelidir.

Sık sorulan sorular

1. Almanya’da Erbengemeinschaft payımı sattım; Türkiye’deki ev de satılmış olur mu?

Hayır. Alman miras ortaklığındaki payın devri, Türkiye’deki taşınmazın tapu sicilinde doğrudan ayni devri demek değildir. İşlemin kapsamı BGB §2033, Türkiye’deki taşınmaz bakımından uygulanacak hukuk MÖHUK m.20–21 ve TMK m.677 çerçevesinde ayrı incelenir.

2. Alman noterin sözleşmesi Türkiye’de hiçbir işe yaramaz mı?

Böyle bir sonuç da doğru değildir. Belge, satış veya devir iradesi ve tarafların yükümlülükleri bakımından önem taşıyabilir. Ancak hangi hakları doğurduğu ve Türkiye’deki ayni tescile dayanak oluşturup oluşturmadığı ayrı değerlendirilir.

3. BGB §2033/2 neyi yasaklar?

Alman mirasçının terekeye ait tek bir mal üzerindeki kendi payını tek başına devretmesini yasaklar. BGB §2033/1’de öngörülen bütün tereke payının noterde devriyle bu işlem birbirine karıştırılmamalıdır.

4. Alman mirasçılar arasında önalım hakkı bulunur mu?

BGB §2034, miras payının üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer mirasçılara önalım hakkı verir. Düzenlemede iki aylık süre yer alır; somut olayda hangi tarihten işleyeceği Alman hukukuna göre belirlenir.

5. Alman Erbschein ile Türk tapusunda doğrudan satış yapılabilir mi?

Erbschein mirasçılık sıfatına ilişkin belgedir; tek başına taşınmaz satış senedi değildir. Türkiye’de intikal ve satış işlemi için ilgili Türk tapu ve miras mevzuatı uyarınca gerekli belgeler ayrıca değerlendirilir.

6. MÖHUK m.20 neden Türkiye’deki ev için Türk hukukuna yönlendirir?

Maddenin ilk fıkrası, Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukukunun uygulanacağını açıkça düzenler. Dolayısıyla mirasbırakanın Almanya’da yaşamış olması bu özel kuralı ortadan kaldırmaz.

7. TMK m.677’de bütün devirler için noter şart mı?

Hayır. Mirasçılar arasındaki miras payı devri yazılı şekle tabidir; mirasçının üçüncü kişiyle yaptığı devir sözleşmesi ise noterlikçe düzenlenmelidir. İki ihtimal aynı değildir.

8. Miras payını alan üçüncü kişi paylaşmaya katılabilir mi?

TMK m.677/2, üçüncü kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermediğini açıkça belirtir. Üçüncü kişi, paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı kazanır.

9. Türkiye’deki ev hâlâ ölen kişi adına görünüyorsa ne yapılır?

Öncelikle mirasçılık ve tapu kayıtları temin edilir. Mirasın ölümle kazanılması, intikal kaydı, paylaşma ve satış işlemleri birbirinden ayrılır; uygun tapu işlemi bu kayıtlara göre belirlenir.

10. Apostil bir Alman sözleşmesini otomatik Türk tapu senedine dönüştürür mü?

Hayır. Apostil, yabancı resmî belgenin kaynağını tasdik etmeye ilişkindir. Türk taşınmazı üzerindeki ayni hak işleminin geçerlilik ve şekil koşulları MÖHUK m.21 ile Türk hukukuna göre ayrıca incelenir.

11. Almanya’da yaşayan mirasçı Türkiye’ye gelmeden avukatla çalışabilir mi?

Vekâletin kapsamına uygun işlemler vekil aracılığıyla yürütülebilir. Tapu devri, miras paylaşımı ve dava için öngörülen yetkiler birbirinden farklı olduğundan vekâletname, yapılacak işlemlere göre düzenlenmelidir.

12. Hangi belgelerle avukata başvurulmalı?

Mirasbırakanın ölüm belgesi, Erbschein veya diğer mirasçılık belgeleri, Alman noter devir sözleşmesi, Türkiye’deki taşınmazın tapu bilgileri, mevcut paylaşma belgeleri ve tarafların kimlik bilgileri ilk incelemede gereklidir. Mevcut belgelerin asılları ve tercümelerinin durumuna ayrıca bakılır.

Resmî mevzuat ve belgeler

• Alman BGB §2032 – Erbengemeinschaft
• Alman BGB §2033 – Miras payı üzerinde tasarruf
• Alman BGB §2034 – Diğer mirasçıların önalım hakkı
• Alman BGB §2040 – Tereke mallarında birlikte tasarruf
• 5718 sayılı MÖHUK, m.20–21 ve m.43 – Resmî Gazete
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.640, 676 ve 677 – TBMM
• Adalet Bakanlığı UYAP – Taşınmaz devir şekli ve TMK m.677 hakkında yayımlanan karar

Türkiye’deki dosya için hukuki destek

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Türkiye genelindeki dosyaların yönetimini ve koordinasyonunu İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerinden yürütür. Almanya’da yaşayan mirasçının Türkiye’deki taşınmazı hakkında ön inceleme yapılabilmesi için mevcut Alman miras belgelerinin, varsa pay devir sözleşmesinin ve Türkiye’deki tapu bilgilerinin birlikte sunulması gerekir. İletişim: +90 552 224 43 66.