Kısmi Kamulaştırmada Kalan Parselin Değer Kaybı Nasıl Hesaplanır? 2942 m.12 2026
Kısa ve net cevap: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.12 uyarınca parselin yalnız bir bölümü kamulaştırıldığında, geride kalan kısmın ekonomik durumu ayrıca hesaplanır. Kalan kısmın değeri kamulaştırma nedeniyle azalırsa bu değer kaybı kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir. Kalan kısmın değeri artarsa artış tutarı kamulaştırılan kısmın bedelinden düşülür; ancak bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde 50’sinden fazla olamaz. Kamulaştırma dışında kalan bölüm imar mevzuatına göre yararlanılabilir durumda değilse ve kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamışsa malik, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı başvurarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.
Güncellik: Rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11 ve m.12’nin güncel metnine göre hazırlanmıştır.
Kısmi Kamulaştırma Ne Demektir?
Kısmi kamulaştırma, bir taşınmazın tamamı yerine yalnız kamu hizmetinin gerektirdiği bölümünün kamulaştırılmasıdır. Yol genişletme, enerji hattı, kanal, demiryolu veya altyapı projesi çoğu zaman parselin belirli şeridini etkiler. Malik kalan kısmın mülkiyetini korur; ancak kamulaştırılan bölüm nedeniyle kalan kısmın şekli, ulaşımı, cephe uzunluğu, tarımsal bütünlüğü veya yapılaşma imkânı değişebilir.
Bu nedenle m.12 yalnız kamulaştırılan metrekarenin bedelini hesaplamakla yetinmez. Kalan bölümde kamulaştırmanın doğrudan sebep olduğu değer düşüşü veya artışı ayrıca değerlendirilir. Amaç malikin gerçek ekonomik kaybını karşılamak, aynı zamanda kamulaştırma nedeniyle kalan parçada doğan gerçek değer artışını da ölçülü biçimde hesaba katmaktır.
Kısmi kamulaştırma sınırı kroki ve koordinatla net olmalıdır. Parselin hangi kısmının idare adına geçeceği, kalan kısmın büyüklüğü ve geometrisi belirlenmeden m.12 hesabı sağlıklı yapılamaz.
Kalan Parselin Değeri Değişmiyorsa Bedel Nasıl Belirlenir?
m.12/a’ya göre kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde kamulaştırma nedeniyle herhangi bir değişiklik olmuyorsa, taşınmazın m.11 esaslarına göre belirlenen toplam değerinden kamulaştırılan bölüme düşen miktar kamulaştırma bedeli olur.
Bu en basit senaryodur. Örneğin geniş ve düzgün biçimli bir arsanın kenarından küçük bir şerit alınmış, kalan parselin yola cephesi, yapılaşma hakkı ve kullanım düzeni değişmemişse yalnız alınan alanın oransal değeri esas alınabilir. Ancak “değer değişmedi” sonucu varsayımla değil teknik ve ekonomik karşılaştırmayla kurulmalıdır.
Kalan kısmın imar durumu, yeni parsel geometrisi, çekme mesafeleri, yapı yaklaşma sınırları ve yola çıkışı kontrol edilmeden değer kaybı olmadığı söylenemez. Tarım arazisinde de sulama hattı, tarla yolu ve makine kullanım bütünlüğü incelenmelidir.
Kalan Kısmın Değeri Düşerse Bu Kayıp Bedele Eklenir mi?
Evet. m.12/b, kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde kamulaştırma nedeniyle azalma meydana gelirse bu değer kaybının tespit edilmesini ve kamulaştırılan bölümün m.11’e göre belirlenen bedeline eklenmesini öngörür. Bu “kalan parsel değer kaybı” kısmi kamulaştırma davalarının en önemli kalemlerinden biridir.
Değer kaybı, yalnız kalan alan küçüldü diye otomatik belirli yüzdeyle hesaplanmaz. Örneğin yol kamulaştırması sonrası parsel düzensiz üçgen hâle gelmiş, imar planındaki asgari parsel şartlarını karşılayamaz olmuş veya ticari cephe kaybolmuşsa ekonomik kayıp ayrıca hesaplanır. Tarım arazisinde parsel ikiye bölünmüş, ulaşım zorlaşmış veya sulama sistemi kesilmişse net gelir ve işletme bütünlüğü etkisi incelenir.
Kamulaştırma ile değer kaybı arasında nedensellik kurulmalıdır. Kalan parselin zaten kamulaştırmadan önce yapılaşmaya elverişsiz olması, kamulaştırma sonrası ortaya çıkmış kayıp gibi gösterilemez. Bilirkişi önce eski durum ile yeni durumu karşılaştırır.
Kalan Parselin Değeri Artarsa Ne Kadar İndirim Yapılır?
m.12/c, kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana gelirse bu artışın, kamulaştırılan kısmın bedelinden düşülmesini düzenler. Ancak kanun açık bir koruma sınırı getirir: yapılacak indirim kamulaştırma bedelinin yüzde 50’sinden fazla olamaz.
Örneğin yeni yol nedeniyle kalan parselin ticari erişimi ve cephesi artmışsa bilirkişi bu değer artışını somut emsal ve imar verisiyle hesaplar. Artış miktarı alınan bölümün bedelini aşsa bile malik kamulaştırılan taşınmazının en az bedelin yarısı kadar karşılığını alır; indirim yüzde 50 sınırında durur.
Değer artışı, kamulaştırma projesinin genel bölgesel etkisiyle m.11’de dikkate alınmayan spekülatif artıştan ayrılmalıdır. m.12’de burada konuşulan, doğrudan kalan kısmın yeni fiziksel/ekonomik konumunda ortaya çıkan somut değişikliktir. Aynı artış hem emsal değerine hem m.12 indirimine mükerrer yansıtılmamalıdır.
Bina, Duvar, Su veya Elektrik Tesisi Kesilirse Masraf Ne Olur?
Kısmi kamulaştırma bir binanın, ihata duvarının, kanalizasyon, su, elektrik, gaz kanallarının veya makine gibi tesislerin bir kısmını kesebilir. m.12, kalan bölüm imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli ise maliklere kalacak tesislerin eski nitelikleriyle kullanılabilir duruma getirilebilmesi için gereken gider ve bedelin kamulaştırma bedeline eklenmesini düzenler.
Bu kalem değer kaybından ayrıdır. Örneğin kamulaştırma nedeniyle fabrika giriş duvarı ve elektrik hattı kesilmişse yeni duvar ve bağlantının yapılması için gereken teknik gider ayrıca hesaplanır. Bu masraf, m.12/b’deki genel değer düşüşü miktarının içinde ikinci kez sayılmaz.
Gider hesabında proje, metraj ve güncel maliyet verisi gerekir. “Tesis zarar gördü” şeklindeki soyut beyan yerine hangi imalatın hangi miktarda yeniden yapılacağı gösterilmelidir.
Kalan Parsel Artık Kullanılamıyorsa Ne Olur?
m.12’nin malik lehine önemli güvencelerinden biri, kamulaştırma dışında kalan kısmın imar mevzuatına göre yararlanılmaya elverişli olmaması hâlinde kalan bölümün de kamulaştırılmasının istenebilmesidir. Böylece malik ekonomik veya hukuki kullanım imkânı kalmamış küçük bir parçayı taşımak zorunda bırakılmaz.
“Yararlanmaya elverişli değil” değerlendirmesi taşınmazın türüne göre yapılır. İmar parselinde asgari büyüklük, cephe, yol bağlantısı ve yapılaşma şartları; tarım arazisinde ulaşım, tarımsal bütünlük ve ekonomik işletme imkânı; ticari tesiste giriş-çıkış ve ruhsat şartları incelenir.
Kalan bölümün yalnız eskisine göre daha az değerli olması tam kamulaştırma hakkı için yeterli değildir; kullanımın imar mevzuatı ve somut şartlar açısından elverişsiz hâle gelmesi gerekir. Değer kaybı varsa m.12/b, yararlanma tamamen imkânsızsa kalan kısmın kamulaştırılması mekanizması uygulanır.
Kalan Kısmın da Kamulaştırılması İçin Kaç Gün İçinde Başvurulur?
Kanun, kamulaştırma dışında kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamışsa, malikin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç 30 gün içinde yazılı başvurması üzerine bu kısmın da kamulaştırılmasını zorunlu tutar.
Bu süre kısa ve özel bir süredir. Malik “bedel davası devam ediyor, sonra isterim” diyerek beklememelidir. Kamulaştırma krokisi tebliğ edildiğinde kalan parselin imar ve kullanım durumu hemen teknik olarak incelenmelidir.
Başvuru yazılı yapılmalı ve kalan bölümün neden kullanılamadığı imar durumu, harita, teknik rapor veya tarımsal değerlendirmeyle açıklanmalıdır. Sadece “küçük kaldı” ifadesi yerine somut mevzuat ve kullanım engeli gösterilmelidir.
Paylı Mülkiyette Kısmi Kamulaştırma Nasıl Uygulanır?
m.12, paylı mülkiyete konu taşınmazın daha önce paydaşlar arasında fiilen bölünüp bir veya birkaç paydaşın tasarrufuna bırakıldığı ve kısmi kamulaştırmanın bu fiilî bölümün tamamını veya bir kısmını kapsadığı özel durumu ayrıca düzenler. Kamulaştırma işlemleri yalnız o paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülebilir ve bedel payları oranında kendilerine ödenir.
Bu durumda kamulaştırılan bölümü kullanan paydaşların yalnız o kısım için dava hakkı vardır; kamulaştırılmayan bölüm üzerindeki haklarının tapu sicilinden çıkarılması ve idare adına tescil işlemleri kanunun özel sistemiyle yürür. Fiilî taksimin gerçekten var olup olmadığı tanık, kullanım, yapı ve zilyetlik kayıtlarıyla belirlenir.
Paylı tapuda herkesin aynı soyut paya sahip olması ile uzun süredir fiilen belirli bölümleri kullandıkları durum aynı değildir. m.12’nin bu özel hükmü uygulanmadan önce fiilî bölümleme açıkça tespit edilmelidir.
Kısmi Kamulaştırmada Bilirkişi Hangi İki Değeri Karşılaştırır?
Bilirkişi önce taşınmazın kamulaştırma öncesi bütün hâlinin m.11’e göre değerini belirler. Ardından kamulaştırma sonrası kalan kısmın yeni fiziksel ve hukuki durumunu tespit eder. Kalan parçanın değer kaybı veya artışı bu iki durum arasındaki nedensel fark üzerinden hesaplanır.
Arsa dosyasında yeni parselin imar koşulları ve emsal satışları; arazi dosyasında net gelir ve işletme bütünlüğü; yapılı taşınmazda kalan yapının kullanılabilirliği, onarım ve tesis giderleri incelenir. Raporda “değer kaybı yüzde 30” deniyorsa bu yüzdeyi oluşturan somut unsurlar ayrı açıklanmalıdır.
Kalan parselin yeni yol cephesi nedeniyle değer kazandığı iddia ediliyorsa da bu artışın miktarı emsal ve ekonomik veriyle gösterilmeli; indirim yüzde 50 üst sınırını aşmamalıdır.
Malik Kısmi Kamulaştırma Dosyasına Hangi Delilleri Sunmalıdır?
- Kamulaştırma öncesi ve sonrası parsel krokisi.
- Güncel imar durum belgesi ve plan notları.
- Yeni parsel geometrisinin yapılaşmaya etkisini gösteren mimari/harita incelemesi.
- Yola cephe ve ulaşım değişikliğini gösteren fotoğraf ve haritalar.
- Tarım arazisinde sulama, tarla yolu ve üretim bütünlüğü bilgileri.
- Kesilen bina, duvar ve tesislerin yeniden yapılma metrajı.
- Arsa için önceki ve sonraki duruma uygun emsal satışlar.
- Kalan kısmın yararlanılamaz durumda olduğunu gösteren teknik rapor.
- 30 günlük tam kamulaştırma başvurusunun kayıt belgesi.
- Bilirkişi raporundaki değer kaybı/artış hesabına tablo hâlinde itiraz.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
Mersin’de yol genişletmeleri, çevre yolları, enerji ve sulama yatırımları kısmi kamulaştırmayı sık gündeme getirir. Akdeniz’de ticari parselin cephesinin kaybı, Tarsus’ta tarla bütünlüğünün bozulması veya Erdemli’de sulama sisteminin kesilmesi aynı m.12 kapsamında farklı ekonomik sonuç doğurur.
Kalan bölümün imar parseli olarak kullanılamaz hâle geldiği dosyalarda 30 günlük başvuru özellikle önemlidir. Malik tebligat gelir gelmez harita mühendisi ve imar dosyasıyla kalan kısmı incelemelidir.
İlgili Rehberler
- Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?
- Bedel Tespit ve Tescil Davası
- Bedel İtiraz Dilekçesi
- Kamulaştırma Malik Hakları
- Mevzuat Bilgi Sistemi
2942 m.12 Kısmi Kamulaştırmada Hesap İki Parça Üzerinden Kurulur
Kısmi kamulaştırmada yalnız kamulaştırılan bölümün metrekare değeri hesaplanmaz. Önce taşınmazın bütününün kamulaştırma öncesi hukuki ve ekonomik durumu belirlenir; ardından kamulaştırılan kısmın m.11 esaslarına göre bedeli ve geride kalan bölümün kamulaştırma nedeniyle uğradığı değer değişimi ayrıca hesaplanır. Yol, enerji hattı, altyapı veya başka proje taşınmazın yalnız bir kısmını alırken kalan parçanın şekli, cephesi, ulaşımı, imar hakkı veya tarımsal kullanım bütünlüğü değişebilir.
Bu nedenle bilirkişi raporunda “kamulaştırılan kısım X m² × birim fiyat” hesabıyla yetinilmemelidir. Kalan parçanın proje öncesi ve sonrası kullanımı karşılaştırılmalı, değer kaybı veya değer artışının hangi teknik sebepten doğduğu gerekçelendirilmelidir.
Kalan Parselde Değer Kaybı Hangi Unsurlardan Doğabilir?
Kalan bölümün geometrik olarak kullanışsız hâle gelmesi, yola veya altyapıya erişimin bozulması, parsel derinliğinin/cephesinin azalması, yapılaşma imkanının daralması, tarımsal sulama veya makine kullanımının zorlaşması ve işletme bütünlüğünün bölünmesi değer kaybı incelemesinde önemlidir. Her kısmi kamulaştırma otomatik olarak değer kaybı yaratmaz; kaybın somut taşınmaza özgü teknik etkisi gösterilmelidir.
Şehir içi arsada imar çapı, çekme mesafeleri, minimum parsel büyüklüğü ve kalan alanın bağımsız yapılaşabilirliği; tarım arazisinde yol bağlantısı, sulama sistemi, ürün deseni ve parsel bütünlüğü ayrı ayrı değerlendirilir. Fotoğraf, harita ve çap kullanılması bilirkişi hesabını daha denetlenebilir hâle getirir.
Kalan Parselde Değer Artışı Varsa Nasıl Değerlendirilir?
Kamulaştırma projesi bazı durumlarda kalan kısmın değerini artırabilir. Yeni yol cephesi, ulaşım kolaylığı veya altyapı erişimi ekonomik artış yaratabilir. m.12 bu artışın kamulaştırma bedeline etkisini özel kurala bağlar. Bilirkişi, artışın doğrudan kamulaştırma nedeniyle oluşup oluşmadığını ve hesapta kanuni sınırların korunup korunmadığını açıkça göstermelidir.
Genel bölgesel fiyat artışı ile projeden kaynaklanan özel değer artışı aynı değildir. Çevredeki bütün taşınmazların piyasa koşulları nedeniyle değerlenmesi, yalnız dava konusu parselin kamulaştırma nedeniyle kazandığı özel avantaj gibi hesaba katılmamalıdır.
Kalan Kısım Kullanılamaz Hâle Gelirse Tam Kamulaştırma Talebi
Kısmi kamulaştırmadan sonra geride kalan bölümün yararlanmaya elverişli olmaması hâlinde Kanunun özel talep sistemi gündeme gelebilir. Malik, m.12’deki koşullar ve kısa başvuru süresi bakımından kamulaştırma kararının tebliğini bekletmeden değerlendirmelidir. Amaç yalnız değer kaybı tazminatı değil, kullanılmaz hâle gelen kalan bölümün de kamulaştırılması olabilir.
Bu talepte kalan kısmın neden ekonomik veya hukuki olarak kullanılabilir olmadığı somutlaştırılmalıdır. Parselin yapılaşma koşullarını kaybetmesi, erişimsiz kalması veya tarımsal işletme için işlevsizleşmesi teknik rapor, imar belgesi ve keşifle ispatlanabilir.
Bilirkişi Raporunda Kısmi Kamulaştırma Hesabı Nasıl Denetlenir?
Rapor, taşınmazın tamamının yüzölçümünü, kamulaştırılan kısmı, kalan kısmı, bütünün önceki değerini, alınan kısmın bedelini ve kalan bölümdeki değer kaybı/artışı ayrı kalemler hâlinde göstermelidir. Oran ve tutarlar birbirini matematiksel olarak doğrulamalıdır.
Emsal satış kullanılıyorsa emsalin kısmi kamulaştırmadan önceki/sonraki durumla nasıl karşılaştırıldığı açıklanmalıdır. Kalan parseldeki değer kaybı için soyut yüzde kullanılmamalı; yüzdede esas alınan teknik ve ekonomik nedenler raporda bulunmalıdır.
m.12 Dosyasında Son Kontrol
- Kamulaştırma öncesi parsel planını alın.
- Kamulaştırılan ve kalan alanları ayrı gösterin.
- İmar/tarım kullanım koşullarını proje öncesi ve sonrası karşılaştırın.
- Kalan kısımda erişim, şekil ve kullanım kaybını belgeleyin.
- Değer artışı varsa projeye özgü nedenini ayırın.
- Kalan kısmın tamamen kullanılamaz olduğu iddiasında özel tam kamulaştırma talep süresini kontrol edin.
- Bilirkişi hesabındaki bütün ara değerleri yeniden hesaplayın.
Net sonuç: Kısmi kamulaştırma bedeli yalnız alınan metrekareden ibaret değildir. 2942 m.12 uyarınca geride kalan parsel üzerindeki doğrudan değer kaybı veya artışı da gerekçeli ve denetlenebilir hesapla son bedele yansıtılmalıdır.
İlgili rehberler: m.15 bilirkişi raporu, m.14 dava süresi ve m.23 geri alma.
Sık Sorulan Sorular
1. Kısmi kamulaştırmada kalan parselin değer kaybı ödenir mi?
Evet. m.12/b uyarınca kamulaştırma nedeniyle oluşan değer kaybı kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir.
2. Kalan parsel değer kazanırsa ne olur?
Artış bedelden indirilir; ancak indirim kamulaştırma bedelinin yüzde 50’sini geçemez.
3. Kalan bölüm hiç kullanılamıyorsa ne yapılır?
Kanundaki şartlarla malik kalan kısmın da kamulaştırılmasını yazılı olarak isteyebilir.
4. Bu başvuru kaç gün içinde yapılır?
Kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç 30 gün içinde.
5. İdari yargıda kamulaştırma işlemine dava açılmışsa m.12 tamamlama talebi uygulanır mı?
m.12’nin bu özel hükmü, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamış olmasını şart koşar.
6. Kesilen duvar ve tesisin yeniden yapım gideri ödenir mi?
Kalan kısım kullanılabilir durumdaysa eski niteliğinde kullanım için gereken gider kamulaştırma bedeline eklenir.
7. Değer kaybı sabit yüzdeyle mi hesaplanır?
Hayır. Kamulaştırma öncesi ve sonrası somut ekonomik/teknik durum karşılaştırılır.
8. Kısmi kamulaştırmada yüzde 50 kuralı neyi ifade eder?
Kalan bölümdeki değer artışı nedeniyle yapılacak indirimin kamulaştırılan kısmın bedelinin yüzde 50’sini aşamayacağını ifade eder.
9. Paylı tapuda kısmi kamulaştırma nasıl olur?
Fiilî taksim şartları varsa m.12’nin özel paydaş düzenlemesi uygulanır.
10. Kalan parsel küçük diye otomatik tamamen kamulaştırılır mı?
Hayır. İmar mevzuatı ve somut kullanım açısından yararlanılamaz hâle gelmesi ve süresinde yazılı başvuru gerekir.
İçerik 2942 m.12’nin üçlü değer değişimi sistemi, yüzde 50 indirim tavanı ve kalan kısmın 30 günlük tam kamulaştırma talebi esas alınarak hazırlanmış; doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
