Apartmana Kat İlavesi Nasıl Yapılır? KMK 44 Oybirliği, Arsa Payı ve Tapu Rehberi 2026

Kısa ve net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m.44’e göre ana gayrimenkulün üstüne yeni kat eklenmesi, mevcut çekme katın tam kata çevrilmesi veya zemin, bodrum ya da arsanın boş kısmında kanunun belirttiği yeni bağımsız bölüm ilavelerinin yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği gerekir. Ayrıca ilaveden sonra bütün bağımsız bölümlerin arsa payları oybirliğiyle yeniden belirlenmeli ve eklenecek yeni bağımsız bölüm için tapu müdürlüğünde resmî senetle kat irtifakı kurulup tescil yapılmalıdır. Yalnız belediyeden ruhsat alınması veya çoğunluk kararı KMK m.44 şartlarının yerine geçmez.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Hukuki dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.44; kat irtifakı bakımından m.14, tescil bağlantısı bakımından m.13, yasak kullanım yerleri bakımından m.24, karar defteri ve bağlayıcılık bakımından m.32-33. İmar, ruhsat ve yapı güvenliği kuralları ayrıca uygulanır. Bu rehber 11 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır.

KMK 44 Hangi İnşaatları Kapsar?

KMK m.44, mevcut kat mülkiyetli yapıya yeni bağımsız bölüm kazandıran belirli ilave ve genişletmeleri düzenler. Kanun özellikle ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesini, mevcut çekme katın yerine tam kat yapılmasını ve zemin veya bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında m.24’ün ikinci fıkrasında belirtilen nitelikte bağımsız bölüm oluşturulmasını sayar. Bu işlemler, sıradan ortak alan tadilatı değildir; tapu kütüğündeki bağımsız bölüm ve arsa payı yapısını değiştirir.

Bu nedenle KMK m.42’deki faydalı yenilik çoğunluğu veya m.43’teki lüks yenilik gider kuralı burada yeterli değildir. Yeni bağımsız bölüm ilavesi mülkiyet oranlarını ve diğer maliklerin ayni haklarını doğrudan etkilediği için kanun oybirliği ve resmî tapu işlemi arar.

Kat İlavesi İçin Kaç Kat Malikinin Onayı Gerekir?

KMK m.44/a açık biçimde kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesini şart koşar. Buradaki oybirliği, yalnız toplantıya katılanların oybirliği değildir; bütün kat maliklerinin iradesi gerekir. Çünkü işlem ana gayrimenkulün bağımsız bölüm sayısını, ortak alan dengesini ve arsa payı dağılımını değiştirir.

Bir veya birkaç kat malikinin toplantıya katılmaması, olumlu irade açıklamaması veya karşı çıkması halinde m.44’teki oybirliği şartı sağlanmaz. “Çoğunluk istiyor” veya “masrafı yalnız üst kattaki malik ödeyecek” gerekçesi bu kanuni şartı ortadan kaldırmaz. Oybirliği, yapım maliyetinin kim tarafından karşılanacağından bağımsız bir ayni hak korumasıdır.

Oybirliği kararının noter tasdikli karar defterine açık ve tereddütsüz biçimde yazılması gerekir. Projenin kapsamı, eklenecek bağımsız bölüm sayısı, arsa payı düzeni, inşaatı kimin yapacağı ve masraf paylaşımı kararda gösterilmelidir. Genel nitelikte “çatı katının değerlendirilmesine izin verilmiştir” cümlesi, m.44’ün ayrıntılı sonuçları için güvenli bir karar metni değildir.

Arsa Payları Neden Yeniden Belirlenir?

KMK m.44/b, ilaveden sonra ana gayrimenkulün alacağı yeni duruma göre, yeni ilaveler dahil bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle belirlenmesini şart koşar. Yeni bağımsız bölüm yaratıldığında arsa payı “yoktan” üretilemez; mevcut toplam arsa payı yeni mülkiyet düzenine göre yeniden dağıtılır.

Arsa payı, bağımsız bölümün ortak arsa üzerindeki payını ve pek çok yönetim/gider hesabını etkilediği için yeni dağılım teknik ve hukuki açıdan önemlidir. Belirleme yapılırken bağımsız bölümlerin değerleri esas alınır; keyfî oranlar sonradan arsa payı düzeltim uyuşmazlığı doğurabilir. Mevcut maliklerin payında azalma olacağı için oybirliği şartı ikinci kez önem kazanır.

Yeni projede bağımsız bölümlerin numarası, niteliği, yüzölçümü ve konumu açıkça gösterilmeli; arsa payı listesi mimari proje ve tapu işlemine uyumlu hazırlanmalıdır. Kurul kararındaki oranlarla tapu senedindeki oranların farklı olması yeni uyuşmazlık yaratır.

Yeni Bağımsız Bölüm İçin Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

KMK m.44/c, ilave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde tapu memuru huzurunda yapılacak resmî senetle KMK m.14’e göre kat irtifakı kurulmasını ve bunun ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesini şart koşar. Ayrıca kapanan eski kütük sayfasıyla m.13 uyarınca bağlantı sağlanır.

Bu aşama yalnız özel bir sözleşmeyle geçilemez. Kat malikleri kendi aralarında yazılı protokol yapmış olsalar bile kanunun aradığı resmî tapu işlemi yapılmadan ayni hak düzeni tamamlanmış olmaz. Tapu müdürlüğüne sunulacak belgeler, güncel proje, belediye belgeleri ve kimlik/temsil evrakı işlem tarihindeki tapu uygulamasına göre hazırlanmalıdır.

Vekâletnameyle işlem yapılacaksa vekâletnamenin yapılacak ayni tasarrufu açıkça kapsaması gerekir. Özellikle arsa payı değişikliği ve kat irtifakı kurulması taşınmaz üzerinde önemli sonuç doğurduğundan temsil yetkisi genel ifadelerle bırakılmamalıdır.

İnşaat Masrafına Katılmak İstemeyen Kat Maliki Ne Olur?

KMK m.44, ilave ve genişletmeye muvafakat ettiği halde inşaata maddi olarak katılmak istemeyen malik için özel sistem kurar. Bu maliklerin arsa paylarından ilave nedeniyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsis edilmesini kabul ettikleri resmî senette belirtilir. Böylece “yapılsın ama finansmanına katılmıyorum” iradesi tapu düzeninde karşılığını bulur.

Bu durumda yeni tahsis nedeniyle arsa payı azalan ve inşaata katılmayan maliklere, azalan arsa payı kısmının bedeli ödenir. Yeni bağımsız bölüm, eski resmî senetteki kat irtifakı düzenine göre kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıran kişi veya kişilerin mülkiyetine geçer ve ayrı tapu sayfasına tescil edilir.

Bedelin belirlenmesi gelişigüzel yapılmamalıdır. Taraflar mutabakat sağlayamıyorsa bağımsız değerleme ve uzman incelemesiyle arsa payı kaybının ekonomik karşılığı somutlaştırılmalıdır. İnşaat maliyeti ile azalan arsa payının bedeli aynı kavram değildir.

Belediyeden Ruhsat Almak Oybirliği Yerine Geçer mi?

Hayır. İmar hukuku ile kat mülkiyeti hukuku farklı düzlemlerdir. Belediye, imar planı ve yapı mevzuatı yönünden projenin yapılabilirliğini değerlendirir; KMK m.44 ise kat malikleri arasındaki özel hukuk ilişkisini ve ayni hak değişikliğini düzenler. Ruhsatın bulunması bütün maliklerin oybirliği şartını kaldırmaz.

Tersi de geçerlidir: bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesi, imar mevzuatına aykırı bir kat ilavesini hukuka uygun hâle getirmez. Yapının emsal, yükseklik, çekme mesafesi, taşıyıcı sistem, yangın güvenliği ve diğer teknik şartları ilgili mevzuata uygun olmalıdır. Özel hukuk onayı ile idari izin birlikte tamamlanır.

Bu ayrım uygulamada en önemli kontrol noktalarından biridir. “Belediye izin verdi, diğer malik engelleyemez” veya “bütün malikler kabul etti, ruhsat gerekmez” yaklaşımlarının ikisi de yanlıştır.

Taşıyıcı Sistem ve Deprem Güvenliği Nasıl Değerlendirilir?

Mevcut yapıya kat ilavesi, taşıyıcı sisteme önemli ek yük getirir. Bu nedenle statik projenin, zemin ve mevcut yapı performansının uzman mühendislerce incelenmesi gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki oybirliği teknik güvenlik incelemesinin alternatifi değildir. Güvensiz yapıya bütün maliklerin onayı olsa bile mevzuata aykırı ek kat yapılamaz.

Özellikle eski binalarda mevcut projeyle fiili yapı arasında fark bulunabilir. Önce ruhsat ve ekleri, yapı kullanma izin belgesi, mimari/statik proje ve tapu kayıtları karşılaştırılmalıdır. Kaçak alan veya projeye aykırı mevcut kullanım varsa yeni ilave süreci daha baştan hukuki ve teknik sorunla karşılaşır.

Tapu Tescilinde Hangi Belgeler Önemlidir?

Tapu işleminde oybirliği kararını gösteren belgeler, yeni arsa payı dağılımı, onaylı proje, belediye tarafından verilen gerekli belgeler, malik kimlikleri veya yetkili vekâletnameler ve kat irtifakı kurulmasına ilişkin resmî işlem birlikte değerlendirilir. İşlem öncesinde tapu müdürlüğünün güncel belge listesi ayrıca kontrol edilmelidir.

Paylı veya elbirliği mülkiyeti bulunan bağımsız bölümlerde kimin temsil yetkili olduğu ayrıca önemlidir. Miras intikali tamamlanmamışsa veya tapuda tedbir, haciz, ipotek gibi kayıtlar varsa işlemin bu haklara etkisi incelenmelidir. Yeni arsa payı dağılımı mevcut sınırlı ayni hakları da etkileyebileceğinden tapu hukukçusu ve teknik uzman birlikte çalışmalıdır.

Kat İlavesi Masrafları Nasıl Paylaşılır?

KMK m.44, inşaata katılmayan malik için arsa payındaki azalma bedelinin ödenmesini özel olarak düzenler. İnşaatı yaptıranlar arasındaki yapım gideri paylaşımı ise karar ve sözleşmeyle açıkça belirlenmelidir. Proje, ruhsat, mühendislik, harç, yapı denetim, malzeme, işçilik, ortak tesislerin kapasite artırımı ve tapu giderleri ayrı kalemler halinde bütçelenmelidir.

Yeni bölümün elektrik, su, otopark, asansör ve ortak tesislerden yararlanması için mevcut sistemlerin güçlendirilmesi gerekebilir. Bu giderlerin kime ait olduğu ilk kararda gösterilmezse inşaat sürerken uyuşmazlık çıkar. İnşaata katılmayan malike, kendisinin üstlenmediği yeni bölüm yatırım maliyeti genel aidat gibi yansıtılamaz.

İnşaat sırasında ortak yerlerde zarar doğarsa yüklenicinin ve yaptıran maliklerin sorumluluğu sözleşmede düzenlenmelidir. Yönetici de ortak malvarlığını koruma görevini sürdürür.

Yeni Bağımsız Bölüm Kimin Adına Tescil Edilir?

KMK m.44’ün son kısmına göre yeni yapılan bağımsız bölüm, onu yaptıran kişinin mülkü veya birden fazla kişi yaptırmışsa onların ortak mülkü olarak tescil edilir. Bunun için inşaata katılmayan maliklerin arsa paylarından yeni tahsis nedeniyle azalan kısmın bedelinin kendilerine ödenmesi ve eski resmî senetteki irtifak düzeni uyarınca yeni bölümün kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir.

Yaptıranlar birden fazlaysa yeni bağımsız bölümdeki pay oranları önceden belirlenmelidir. Yalnız masraf ödeme oranları ile tapuda kurulacak mülkiyet oranlarının aynı olduğu varsayılmamalı; taraflar bunu açık sözleşmeyle kararlaştırmalıdır.

Bir Malik Oybirliğine Katılmazsa Mahkeme İzniyle Kat İlavesi Yapılabilir mi?

KMK m.44 oybirliğini açık şart olarak düzenler. Yalnız yatırımın ekonomik açıdan yararlı olması veya çoğunluğun istemesi, karşı çıkan malikin iradesinin mahkemece otomatik olarak yerine geçirilmesi sonucunu doğurmaz. Uyuşmazlıkta önce gerçekten m.44 kapsamındaki bağımsız bölüm ilavesinin söz konusu olup olmadığı belirlenmelidir.

Kurul kararının usulü ve bağlayıcılığı bakımından KMK m.32 rehberi, faydalı yenilikten farkı bakımından KMK m.42 rehberi incelenebilir. İş yeni bağımsız bölüm oluşturmuyorsa farklı madde uygulanabilir; hukuki sınıflandırma ilk adımdır.

Kat İlavesi Kararı Sonradan Değiştirilebilir mi?

İnşaat başlamadan ve tapu ayni hak işlemleri tamamlanmadan önce bütün maliklerin yeni iradesiyle proje değiştirilebilir. Ancak arsa payları resmî senetle değiştirilmiş, kat irtifakı kurulmuş veya üçüncü kişilerin ayni hakları doğmuşsa yalnız yeni kurul kararı yetmeyebilir. Tapu işlemine ve edinilmiş haklara uygun yeni resmî süreç gerekir.

İmar projesindeki değişiklik de belediye onayına tabidir. Kat sayısı, bölüm alanı veya bağımsız bölüm sayısındaki değişiklikler hem oybirliği iradesi hem teknik/idari belgeler yönünden yeniden kontrol edilmelidir.

Kat İlavesi Sonrası Yönetim Planı Güncellenmeli mi?

Yeni bağımsız bölümün tesciliyle birlikte mevcut yönetim planındaki bağımsız bölüm numaraları, ortak gider hükümleri, blok veya giriş tanımları ve oy hesabını etkileyen ifadeler yeni fiili ve tapusal durumla karşılaştırılmalıdır. Yönetim planındaki eski tanımlar yeni bağımsız bölümü kapsamıyorsa uygulamada aidat, toplantı çağrısı ve temsil uyuşmazlığı çıkabilir.

Yönetim planı değişikliğinin hangi çoğunlukla yapılacağı KMK m.28’deki özel kurala tabidir; kat ilavesi için verilen m.44 oybirliği kararı her yönetim planı hükmünü kendiliğinden yeniden yazmaz. Bu nedenle tescil tamamlandıktan sonra yönetim planı, bağımsız bölüm listesi, adres ve malik iletişim kayıtları birlikte güncellenmelidir.

Kat İlavesi İçin 12 Maddelik Kontrol Listesi

1. Tapu kaydı ve yönetim planını alın.
2. Mevcut mimari ve statik projeyi belediyeden kontrol edin.
3. İlavenin gerçekten KMK m.44 kapsamında yeni bağımsız bölüm oluşturduğunu belirleyin.
4. Statik yapılabilirlik ve imar uygunluğu için teknik rapor alın.
5. Bütün kat maliklerinin oybirliğini sağlayın.
6. Kararı noter tasdikli karar defterine ayrıntılı yazın.
7. Yeni bağımsız bölümlerin değer ve arsa paylarını uzman çalışmasıyla belirleyin.
8. Bütün arsa paylarını oybirliğiyle yeniden kararlaştırın.
9. İnşaata katılmayacak maliklerin arsa payı azalması ve bedelini resmî senette düzenleyin.
10. Gerekli ruhsat ve proje onaylarını tamamlayın.
11. Tapuda m.14’e göre kat irtifakı ve ilgili tescilleri yaptırın.
12. İnşaat sonrası yeni bağımsız bölümü kat mülkiyetine çevirip tescili tamamlayın.

Sık Sorulan Sorular

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T

Bu içerik KMK m.44’teki oybirliği, bütün arsa paylarının yeniden belirlenmesi, kat irtifakı ve yeni bağımsız bölümün tescili şartları esas alınarak hazırlanmıştır. Kat ilavesi dosyasında özel hukuk onayı, tapu işlemi ve imar/teknik izinler üç ayrı kontrol katmanıdır; bunlardan birinin bulunması diğerini ortadan kaldırmaz.

Resmî ve Güvenilir Kaynaklar

• T.C. Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı – Kat Mülkiyeti Kanunu
• Mevzuat Bilgi Sistemi

Sonuç: Apartmana yeni kat veya bağımsız bölüm eklenmesi, basit bir tadilat kararı değildir. İşleme başlamadan önce tapu kaydı, yönetim planı, onaylı proje ve bütün maliklerin iradesi aynı dosyada doğrulanmalıdır. Teknik ve tapusal süreç birbirine paralel yürütülmelidir. Ruhsat ve tescil tamamlanmadan yeni bölüm fiilen pazarlanmamalı veya bağımsız tapulu bölüm gibi gösterilmemelidir. KMK m.44; bütün maliklerin oybirliğini, arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesini ve yeni bağımsız bölüm için resmî kat irtifakı-tapu tescil sürecini zorunlu kılar. İmar ve yapı güvenliği izinleri de ayrıca tamamlanmalıdır.