Apartmanda İşyeri Açmak İçin İzin Gerekir mi? KMK 24 Oybirliği Kuralı 2026
Kısa ve net cevap: Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde işyeri açılması her faaliyet için aynı kurala tabi değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.24; meskende sinema, tiyatro, kahvehane, bar, kulüp, dans salonu, fırın, lokanta, pastane, imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri, çarşı ve bunlara benzer faaliyetlerin açılmasını kat malikleri kurulunun oybirliği kararına bağlar. Hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi sağlık kuruluşları ise bağımsız bölüm tapuda mesken, iş veya ticaret yeri olarak görünse bile KMK m.24 uyarınca kurulamaz; kanun yalnız dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneleri bu mutlak yasağın dışında bırakır. Faaliyet KMK m.24 listesinin dışında kalsa bile yönetim planı ve işyeri ruhsat mevzuatı ayrıca kontrol edilir.
Güncellik: Bu rehber 11 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.24, m.28, m.32 ve m.33 ile işyeri açma ve çalışma ruhsatı mevzuatı esas alınarak hazırlanmıştır. KMK m.24’teki yasak ve oybirliği ayrımı aynen korunmuştur; doğrulanmamış karar numarası kullanılmamıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Apartmanda İşyeri Açmanın Temel Kuralı Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, her bağımsız bölümün tapudaki niteliği ile binadaki ortak yaşam düzenini birlikte korur. Bir dairenin tapuda “mesken” olarak yazılması, o bölümün ana kullanım amacının konut olduğunu gösterir. Buna rağmen bazı mesleki veya ticari faaliyetler meskende yürütülebilirken, bazı faaliyetler için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir; bazı sağlık kuruluşları ise kanunen tamamen yasaktır.
Bu ayrım doğrudan KMK m.24’ten çıkar. Bu nedenle “apartmanda işyeri açmak yasaktır” veya “vergi levhası alındıysa her iş yapılabilir” şeklindeki iki uç ifade de doğru değildir. Önce tapu niteliği, sonra yapılacak faaliyetin KMK m.24 kapsamındaki türü, ardından yönetim planı ve ruhsat mevzuatı kontrol edilmelidir.
KMK m.18 uyarınca kat malikleri ve bağımsız bölümlerden yararlanan kişiler birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür. Dolayısıyla m.24 uyarınca açılması mümkün bir işyeri bile ortak yaşamı ihlal edecek biçimde işletilemez.
İşyeri açma değerlendirmesinde dört belge belirleyicidir: tapu kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve faaliyetin tabi olduğu belediye/meslek ruhsat mevzuatı. Bu dört aşamadan biri atlanırsa daha sonra kapatma, ruhsat iptali veya hâkimin müdahalesi uyuşmazlığı doğabilir.
Hangi Sağlık Kuruluşları Apartmanda Kesin Olarak Açılamaz?
KMK m.24’ün birinci fıkrası açık bir yasak getirir. Anagayrimenkulün tapu kütüğünde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı ve bunlara benzer müesseseler kurulamaz. Kanun, kat maliklerinin bu yasağa aykırı sözleşmelerini de hükümsüz sayar.
Bu yasak bakımından bağımsız bölümün tapuda dükkân veya işyeri görünmesi sonucu değiştirmez. Kanun özellikle mesken, iş ve ticaret yeri ibarelerinin üçünü birlikte kullanır. Dolayısıyla bütün kat maliklerinin “kabul ediyoruz” demesi de KMK m.24’ün ilk fıkrasında sayılan kuruluşlar bakımından yasağı ortadan kaldırmaz.
Kanun aynı fıkrada bir istisna da düzenler: dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Bu istisna, muayenehane açan kişinin diğer sağlık, belediye, meslek ve imar mevzuatından kaynaklanan yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz; yalnız KMK m.24’teki mutlak yasak bakımından farklı statü yaratır.
Bir faaliyetin adının “sağlık danışmanlığı”, “tıp merkezi”, “güzellik merkezi” veya başka ticari adla yazılması tek başına sonucu belirlemez. Faaliyetin gerçekte hangi hizmetleri sunduğu ve ilgili özel mevzuatta hangi kuruluş türüne girdiği esas alınır. KMK m.24’te yasaklanan kurum türünün fiilen işletilmesi, sadece tabela değiştirilerek hukuka uygun hale gelmez.
Tapuda Mesken Olan Dairede Hangi İşyerleri İçin Oybirliği Gerekir?
KMK m.24’ün ikinci fıkrası tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümler için özel düzenleme içerir. Bu bölümlerde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve bunlara benzer eğlence/toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri, çarşı ve benzeri yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği kararıyla açılabilir.
Oybirliği, toplantıya katılanların oybirliği değil, kanunun aradığı bütün kat maliklerinin aynı yönde iradesidir. Bu nedenle toplantıya katılmayan maliklerin varlığı göz ardı edilerek yalnız salondakilerin oybirliğiyle karar alınması yeterli değildir. Karar tutanağında bağımsız bölümler ve malik iradeleri açık biçimde gösterilmelidir.
Kanundaki liste sınırlı örneklerden oluşur ve “emsali” ifadesi kullanıldığı için faaliyetin niteliği değerlendirilir. Örneğin yoğun müşteri trafiği, üretim, gıda hazırlama, eğlence/toplantı kullanımı veya fiilen dükkân niteliği taşıyan faaliyet, sırf farklı bir ticari ad seçildi diye m.24 kapsamından çıkmaz.
Buna karşılık her masa-başı ofis faaliyeti otomatik olarak bu listedeki “dükkân” kavramına sokulmaz. Faaliyetin niteliği, yönetim planı ve özel kanunlar birlikte incelenir. Bu ayrım özellikle danışmanlık, yazılım, tasarım ve benzeri düşük ziyaretçi trafiğine sahip ofislerde önemlidir.
Normal Ofis Açmak İçin Bütün Kat Maliklerinin Oybirliği Şart mı?
KMK m.24, meskende yürütülecek her türlü büro veya ofis için genel bir oybirliği şartı yazmaz. Oybirliği kuralı maddede sayılan veya onlara benzer nitelikteki faaliyetler içindir. Dolayısıyla önce yapılacak işin maddede sayılan faaliyetlerden birine girip girmediği belirlenir.
Ancak bu sonuç, meskenin sınırsız biçimde her ofis faaliyetine tahsis edilebileceği anlamına gelmez. KMK m.28 uyarınca yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Yönetim planında “bağımsız bölümler yalnız mesken olarak kullanılacaktır” veya belirli mesleki faaliyetleri yasaklayan açık bir hüküm varsa bu hüküm ayrıca uygulanır.
Yönetim planı tapu siciliyle bağlantılı bağlayıcı bir belgedir ve daire satın alan sonraki malik de plan hükümlerine tabidir. Bu nedenle vergi dairesine işyeri adresi bildirimi yapılmadan önce yönetimden alınan sıradan sözlü bilgiyle yetinilmemeli, tapu müdürlüğündeki veya yönetimdeki güncel yönetim planı okunmalıdır.
Ayrıca faaliyetin kendi özel mevzuatında bağımsız bölüm niteliği, giriş, yangın güvenliği, erişilebilirlik, metrekare veya ruhsat koşulu aranabilir. KMK bakımından yasak bulunmaması özel mevzuat koşullarının karşılandığı anlamına gelmez.
Yönetim Planı İşyeri Açılmasını Yasaklayabilir mi?
KMK m.28’e göre yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler; bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu nedenle bağımsız bölümlerin kullanım şekline ilişkin açık yönetim planı hükümleri önemlidir.
Kanunun kesin olarak yasakladığı bir faaliyeti yönetim planı serbest bırakamaz. Örneğin KMK m.24’ün birinci fıkrasında mutlak biçimde yasaklanan klinik türü bir kuruluş, “yönetim planımız izin veriyor” gerekçesiyle hukuka uygun hale gelmez. Kanun yönetim planından üstündür.
Ters yönde ise, kanunun doğrudan yasaklamadığı bir ofis faaliyeti yönetim planındaki açık kullanım sınırlamasıyla engellenebilir. Yönetim planındaki hükmün kapsamı somut metinden okunmalıdır; “rahatsızlık vermemek” hükmü ile “yalnız konut olarak kullanılır” hükmü aynı değildir.
Yönetim planını değiştirmek için KMK m.28’de öngörülen çoğunluk aranır. Bir kişinin sözlü talebi veya yöneticinin tek başına kararı yönetim planını değiştirmez. İşyeri sahibi “yönetici izin verdi” savunmasına güvenmeden önce plan ve kurul kararını resmi belge olarak görmelidir.
Belediyeden İşyeri Ruhsatı Almak Kat Maliklerinin İzninin Yerine Geçer mi?
Hayır. Belediye ruhsatı ile Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan özel hukuk yükümlülükleri farklıdır. İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik uyarınca ruhsat şartları yerine getirilse bile KMK m.24’te oybirliği gereken bir faaliyet için kat malikleri kurulu kararı ayrıca aranır.
Aynı şekilde kat maliklerinin oybirliği vermesi de tek başına belediye ruhsatının yerine geçmez. İşletmenin faaliyete başlaması için özel mevzuatın aradığı izinler, yangın tedbirleri, hijyen koşulları, meslek izinleri, imar şartları ve diğer idari belgeler ayrı ayrı tamamlanmalıdır.
Bu nedenle doğru sıra şöyledir: tapu niteliğini tespit et, yönetim planını kontrol et, KMK m.24 bakımından izin gerekip gerekmediğini belirle, gerekiyorsa oybirliği kararını al, ardından ilgili belediye ve meslek mevzuatı uyarınca ruhsat işlemlerini tamamla. Yalnız vergi levhası veya şirket kuruluş belgesi hiçbir aşamayı tek başına tamamlamaz.
Ev Adresini Şirket Adresi Göstermek İşyeri Açmak Sayılır mı?
Bir adresin vergi dairesine şirket veya şahıs işletmesi adresi olarak bildirilmesi ile bağımsız bölümde fiilen müşteri kabul edilen, üretim yapılan veya mağaza işletilen işyeri faaliyeti aynı şey değildir. KMK m.24 değerlendirmesinde faaliyetin gerçek niteliği belirleyicidir.
Yazılım geliştirme, çevrim içi danışmanlık veya benzeri faaliyetin yalnız bilgisayar üzerinden, müşteri trafiği ve fiziksel üretim olmadan yürütülmesi; lokanta, imalathane veya dükkân işletilmesiyle aynı kategori değildir. Buna rağmen yönetim planında bağımsız bölümün yalnız konut olarak kullanılacağı açıkça yazıyorsa home-office faaliyeti de plan bakımından uyuşmazlık doğurabilir.
Vergi mevzuatının adrese izin vermesi Kat Mülkiyeti Kanununu bertaraf etmez. Tersine Kat Mülkiyeti Kanununun özel hukuk bakımından engel çıkarmaması da vergi ve ruhsat mevzuatındaki kayıt şartlarını kaldırmaz. Her iki alan ayrı kontrol edilmelidir.
Tapuda Zaten Dükkân veya İşyeri Yazıyorsa Oybirliği Gerekir mi?
KMK m.24’ün ikinci fıkrasındaki oybirliği kuralı açıkça kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümler için düzenlenmiştir. Tapuda iş veya ticaret yeri olarak kayıtlı bağımsız bölümde sırf bu fıkra nedeniyle aynı oybirliği kuralı uygulanmaz.
Ancak m.24’ün birinci fıkrasındaki sağlık kuruluşu yasağı mesken, iş veya ticaret yeri ayrımı yapmadan uygulanır. Ayrıca yönetim planı, mimari proje, imar mevzuatı, ruhsat kuralları ve ortak yerlerin kullanımı gibi diğer kısıtlamalar tapuda dükkân yazan bölüm için de geçerlidir.
Örneğin tapuda dükkân olan bir yerde lokanta açılacaksa KMK m.24 ikinci fıkrasının “mesken” şartı nedeniyle oybirliği kuralı doğrudan bu fıkradan çıkmaz; fakat lokantanın baca, havalandırma, ortak alan, yangın ve belediye ruhsat koşulları ayrıca yerine getirilmelidir. Ortak yere müdahale gerekiyorsa KMK’nın ortak yer değişikliklerine ilişkin hükümleri de uygulanır.
Oybirliği Kararı Nasıl Alınmalı?
Karar, kat malikleri kurulu karar defterine usulüne uygun şekilde yazılmalıdır. Hangi bağımsız bölümde hangi ticari faaliyetin yapılmasına izin verildiği açıkça belirtilmelidir. Genel ve belirsiz “işyeri olabilir” ifadesi yerine faaliyet türü yazılmalıdır.
Oybirliğinin gerçekten bütün kat maliklerini kapsadığı belgelenmelidir. Vekâleten oy kullanılmışsa temsil belgesi kontrol edilmelidir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik bakımından oy hakkının KMK sistemine göre kullanılması gerekir.
KMK m.24, bu kararın yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilebileceğini düzenler. Böylece izin kararı tapu kayıtlarıyla bağlantılı biçimde görünür hale getirilebilir.
Oybirliği Olmadan Yasak Kapsamındaki İşyeri Açılırsa Ne Yapılabilir?
KMK m.33, Kat Mülkiyeti Kanunundan veya yönetim planından doğan borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde kat maliklerinden birinin veya ilgili kişinin sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini istemesine imkân verir. KMK m.24’e aykırı kullanım da bu çerçevede yargısal uyuşmazlığa dönüşebilir.
Dava öncesinde tapu niteliği, yönetim planı, faaliyet ruhsatı, tabela, reklam, müşteri trafiği, fotoğraf, video, zabıta tutanağı veya diğer hukuka uygun deliller toplanmalıdır. İddia “işyeri var” şeklinde soyut bırakılmamalı; hangi faaliyet yapıldığı ve neden KMK m.24 veya yönetim planına aykırı olduğu gösterilmelidir.
Belediye ruhsatı yönünden ayrıca idari mercilere başvuru yapılabilir. Özel hukuk davası ile belediye ruhsat denetimi birbirinden bağımsız süreçlerdir. Birinin bulunması diğerini otomatik olarak sona erdirmez.
İşyeri Yasal Olsa Bile Gürültü ve Rahatsızlık Nedeniyle Müdahale Edilebilir mi?
Evet. KMK m.18, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymasını, birbirini rahatsız etmemesini ve haklarını çiğnememesini emreder. Bu yükümlülük işyeri açma izninden bağımsızdır.
Oybirliğiyle açılan bir faaliyet dahi sürekli gürültü, ortak alan işgali, koku, güvenlik sorunu veya projeye aykırı kullanım yaratıyorsa bu davranışlar ayrıca değerlendirilebilir. Oybirliği kararı komşuların temel kat mülkiyeti haklarından vazgeçtiği anlamına gelmez.
Rahatsızlığın somut delillerle gösterilmesi gerekir. Belediye/zabıta tutanakları, ses ölçümleri, fotoğraflar, yönetim yazışmaları ve tanıklar dosyanın niteliğine göre kullanılabilir. Hukuka aykırı şekilde özel alanı kayda almak yerine ortak alan veya kamu otoritesi tespitleri tercih edilmelidir.
Apartmanda İşyeri Açmadan Önce 12 Noktalı Kontrol Listesi
- Tapu kaydında bağımsız bölümün mesken mi işyeri mi olduğunu kontrol edin.
- Yönetim planının güncel örneğini alın.
- Faaliyetin KMK m.24’te mutlak yasaklanan sağlık kuruluşlarından olup olmadığını belirleyin.
- Mesken ise faaliyetin oybirliği gereken liste veya benzeri kapsamına girip girmediğini kontrol edin.
- Oybirliği gerekiyorsa bütün kat maliklerinin geçerli kararını alın.
- Kararı karar defterine açık faaliyet adıyla yazın.
- Gerekirse tapuya şerh işlemini değerlendirin.
- Belediye işyeri açma ve çalışma ruhsatı koşullarını kontrol edin.
- Faaliyetin meslek odası veya özel kanun izinlerini tamamlayın.
- Ortak alana tabela, baca, havalandırma veya tesisat müdahalesi gerekiyorsa ayrıca izin hükümlerini inceleyin.
- Yangın, erişilebilirlik ve sağlık şartlarını tamamlayın.
- Açılıştan sonra KMK m.18’deki komşuları rahatsız etmeme yükümlülüğüne uyun.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
KMK m.24 Türkiye genelinde aynı şekilde uygulanır. Mersin’de apartman dairesinde işyeri açılması için ayrı bir kat mülkiyeti çoğunluğu yoktur. Belediyelerin ruhsat birimleri yerel idari işlemleri yürütür; ancak kat malikleri arasındaki oybirliği şartının kaynağı doğrudan 634 sayılı Kanundur.
Mersin’de özellikle apartman altı dükkân, meskende home-office, muayenehane, güzellik/sağlık faaliyeti, kafe ve gıda işletmesi dosyalarında tapu niteliği ile fiili kullanımın birlikte kontrol edilmesi gerekir. Büro tarafından Türkiye genelindeki kat mülkiyeti uyuşmazlıkları Mersin’den takip edilmektedir.
İlgili Rehberler ve Resmî Kaynaklar
- Apartman Aidatı Gecikme Tazminatı
- Apartmandaki Dükkan Ortak Giderlere Katılır mı?
- Kat Mülkiyetinde Çekilmezlik ve Zorunlu Devir
- Mevzuat Bilgi Sistemi
- T.C. Resmî Gazete
Sık Sorulan Sorular
1. Tapuda mesken olan dairede işyeri açılabilir mi?
Faaliyete göre değişir. KMK m.24’te sayılan veya bunlara benzer faaliyetler için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir; mutlak yasaklanan sağlık kuruluşları açılamaz.
2. Apartmanda lokanta açmak için kaç kişinin izni gerekir?
Bağımsız bölüm tapuda mesken ise KMK m.24 gereği kat malikleri kurulunun oybirliği gerekir.
3. Mesken dairede dükkân açılabilir mi?
KMK m.24, meskende dükkân açılmasını bütün kat maliklerinin oybirliği kararına bağlar.
4. Klinik için oybirliği alınırsa açılabilir mi?
Hayır. KMK m.24’ün ilk fıkrasında sayılan klinik, poliklinik, hastane, dispanser ve ecza laboratuvarı gibi kuruluşlar bakımından yasak mutlaktır.
5. Doktor muayenehanesi yasak mı?
KMK m.24, dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneleri mutlak yasağın dışında bırakır. Diğer sağlık ve ruhsat mevzuatı ayrıca uygulanır.
6. Belediye ruhsatı varsa apartman izin vermese de işyeri açılır mı?
Hayır. Belediye ruhsatı KMK m.24 veya yönetim planından doğan özel hukuk şartlarının yerine geçmez.
7. Yönetici tek başına izin verebilir mi?
KMK m.24’te oybirliği gereken faaliyetlerde yöneticinin tek başına izni yeterli değildir.
8. Tapuda dükkân yazıyorsa yine oybirliği gerekir mi?
KMK m.24’ün ikinci fıkrasındaki oybirliği şartı tapuda mesken görünen bölüm içindir. Ancak mutlak yasak, yönetim planı ve ruhsat hükümleri ayrıca uygulanır.
9. Home-office çalışmak yasak mı?
KMK m.24 her home-office faaliyeti için genel yasak koymaz. Yapılan işin niteliği ve yönetim planındaki kullanım hükümleri kontrol edilir.
10. Yönetim planı sadece mesken kullanımını öngörüyorsa ne olur?
KMK m.28 gereği yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar; açık kullanım sınırlaması ayrıca uygulanır.
11. Oybirliği kararı tapuya şerh edilebilir mi?
Evet. KMK m.24, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemiyle kararın bütün bağımsız bölümlerin sayfalarına şerh verilebileceğini düzenler.
12. İşyeri komşuları rahatsız ederse ne yapılır?
KMK m.18’deki rahatsız etmeme ve hakları ihlal etmeme yükümlülüğü uygulanır; koşulları varsa KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir.
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.24’ün 11 Eylül 2026 tarihli yürürlükteki metnine dayanır. Mutlak sağlık kuruluşu yasağı ile yalnız meskenlerde belirli faaliyetlere uygulanan oybirliği şartı birbirinden ayrılmıştır. Yönetim planının bağlayıcılığı KMK m.28, komşuluk yükümlülüğü m.18 ve hâkimin müdahalesi m.33 üzerinden açıklanmıştır. Doğrulanmamış karar numarası kullanılmamıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
