Avustralya’dan SWIFT ile Ödenen Türkiye Konut Bedeli Nasıl İstenir? 6502 m.40–45, TBK 99 ve İade Delilleri

Kısa Özet Tablosu

Kısa özet: SWIFT, sözleşme, iade ve yargı başvurusunun birbirinden ayrılması

Sözleşme, ödemenin hukukî sebebini; banka kaydı, paranın hareketini; tapu ve teslim belgeleri, taşınmaz borcunun ifasını; ihtar ve dava evrakı ise talep edilen hakkın nasıl kullanıldığını gösterir. Bu belgelerden birinin bulunması, diğerinin yerine geçmez. Örneğin banka dekontunda proje adı yazıyor fakat lehtar satıcı şirket yerine bir temsilci görünüyorsa, satıcıyla lehtar arasındaki yetki ve hesabın hangi amaçla kullanıldığı kanıtlanmalıdır. Satıcının verdiği ticari makbuz veya tahsilat belgesiyle banka dekontu birlikte değerlendirilebilir. Sadece 'ödeme yaptım' demek, hangi sözleşmenin ne miktarda ve hangi tarihte ihlal edildiğini açıklamaya yetmez. İade istenirken asli bedel, varsa farklı para birimi, ödeme günü, dekont masrafları ve tarafların mahsup anlaşmaları tabloya dökülmelidir. İhtilaf konutun tapu tesciline ilişkin aynî hak talebine dönüşmüşse, parasal alacak talebinden farklı usulî sonuçlar doğabilir. Bu nedenle öncelikle hangi hukuki korumanın isteneceği kesinleştirilmelidir.

Ön ödemeli konut satışı hangi kanun maddesine girer?

6502 sayılı Kanun m.40, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tanımını, sözleşme kurulmasından önceki bilgilendirmeyi ve yapı ruhsatı bulunmadan bu sözleşmenin kurulamayacağını düzenler. Alıcı konutu kişisel barınma veya tüketim amacıyla edinirken işlem bir tüketici işlemi niteliği taşıyabilir; ticari yatırım veya şirket faaliyetinin niteliği farklı değerlendirme gerektirebilir. Avustralya’da mukim olmak tüketici sıfatını kendiliğinden oluşturmaz veya ortadan kaldırmaz. Satışın tarafları, alıcının hareket amacı ve sözleşmenin hukuki niteliği incelenir. Hâlihazırda tamamlanmış ve tapuda devredilmiş bir konutun alımıyla inşaatın tamamlanmasını bekleyen ön ödemeli satış aynı süreç değildir. Ticaret Bakanlığının resmî bilgilendirme rehberi, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin sözleşme öncesinde incelenmesi gerektiğini açıkça belirtir. Avustralya’dan erişilen internet reklamları ve tanıtım sunumları, ilgili sözleşme ve teknik şartnameyle karşılaştırılmalıdır. Satıcının teslim edeceğini belirttiği özellikler ile sonradan sunulan konut uyuşmuyorsa ayrıca ayıplı mal hükümleri de gündeme gelebilir.

6502 m.41: Banka dekontu adi yazılı sözleşmeyi geçerli hâle getirir mi?

6502 sayılı Kanun m.41, ön ödemeli konut satışında tapu siciline tescil veya satış vaadi için noterde düzenleme şeklinde sözleşme kurulması çerçevesini belirler. Kanun, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça satıcının tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme istemesini de sınırlandırır. Satıcının sonradan şekil eksikliğini tüketici aleyhine ileri sürmesine ilişkin açık yasağa ayrıca dikkat edilmelidir. Avustralya’dan banka yoluyla ödeme yapılmış olması, kanunun aradığı sözleşme şeklinin tamamlandığını göstermez. Tersine, sözleşme hiç usulüne uygun kurulmamışsa, yapılan ödemenin hukuki sebebi ve iadesi ayrıca tartışılabilir. Alıcı, yalnız satış danışmanıyla yaptığı e-posta yazışmasını veya reklamdaki 'rezervasyon' ifadesini resmî konut satış vaadiyle eş tutmamalıdır. Yapı ruhsatı, tapu bilgileri, şirketin gerçek unvanı, sözleşme ekleri ve vekil tarafından imzalanmış belgelerin yetki kaynağı birlikte kontrol edilir. Ödeme yapan gerçek kişi ile sözleşmeyi imzalayan şirket veya aile ferdi farklıysa sözleşmedeki alacaklılık sıfatı ayrıca açıklığa kavuşturulmalıdır.

SWIFT dekontunda hangi bilgiler ispat bakımından önem taşır?

SWIFT transferine ilişkin bankadan alınan kayıtta gönderici hesap sahibi, alıcı banka, lehtar adı, işlem tarihi, gönderilen para birimi, tutar, masraf türü, açıklama, işlem referansı ve mümkünse işlemin tamamlandığına ilişkin doğrulama yer almalıdır. Paranın Avustralya bankasından çıktığını gösteren ekran görüntüsü, Türkiye’de satıcının hesabına eksiksiz ulaştığına ilişkin tek başına kesin kanıt olmayabilir. Aracı bankanın masrafları veya işlem iptali bulunduğunda gönderilen tutar ile lehtara geçen tutar farklılaşabilir. Bu nedenle mümkünse gönderen bankadan ayrıntılı işlem belgesi, satıcıdan tahsilat makbuzu ve Türkiye’deki hesap kayıtları istenir. Satıcının parayı başka grup şirketine yönlendirmesi söz konusuysa bunun sözleşmesel sebebi incelenir. Uyuşmazlıkta ödeme açıklamasının 'daire 12 peşinatı' gibi somut olması ispatı kolaylaştırabilir; açıklamanın genel yazılmış olması ise ödemeyi kendiliğinden hükümsüz kılmaz. HMK m.199 elektronik verileri belge kavramında değerlendirir; ancak belgenin gerçekliği, bütünlüğü ve ispat gücü yargılamanın usul kuralları içinde ayrıca ele alınır. İşlem belgeleri daha sonra doğrulamaya elverişli biçimde muhafaza edilmelidir.

AUD, EUR, USD ve TL ödemelerinde alacak hangi para biriminden istenir?

Avustralya’da hesap AUD cinsinden olabilir; Türkiye’deki satıcı ise sözleşmede TL, EUR veya farklı para birimi kullanmış olabilir. Ödemenin Avustralya hesabından AUD çıkışı, sözleşmeden kaynaklanan para borcunun otomatik olarak AUD cinsine dönüştüğü anlamına gelmez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.99, para borcunun ülke parasıyla ifasına ve yabancı para borçlarına ilişkin koşulları düzenler. Bu madde bakımından sözleşmede aynen ödeme veya buna eşdeğer ifade bulunup bulunmadığı ve alacağın hangi para biriminde belirlendiği önemlidir. Ancak somut ödemenin iadesinde uygulanacak hükmün belirlenmesi için sözleşmenin geçerliliği, fesih veya dönme sonucu, ödenen tutarların gerçek niteliği, döviz düzenlemeleri ve talebin hukuki sebebi birlikte değerlendirilmelidir. Her SWIFT transferi için gelişigüzel 'ödeme tarihindeki kurdan TL iadesi' veya 'mutlaka AUD iadesi' formülü kurulamaz. Bankanın çevrim oranı, aracı banka masrafı ve Türkiye’de alıcının yatırdığı varsayılan toplam tutar ayrı kalemlerdir. Talep hazırlığında para birimi ve kur tarihi açıkça gerekçelendirilmelidir.

Teslim tarihi sözleşmede kısa yazılmışsa 48 ay beklemek zorunlu mudur?

6502 sayılı Kanun m.44, ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmesini zorunlu kılar ve bu sürenin sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı aşamayacağını düzenler. Kırk sekiz ay kanuni üst sınırdır; sözleşmede daha kısa bir süre kararlaştırılmışsa satıcının bu taahhüdü ayrıca bağlayıcıdır. Sözleşmede teslimin otuz ay içinde yapılacağı yazılırken 'kanun kırk sekiz aya izin veriyor' denilerek geç ifanın kendiliğinden haklı sayılması doğru değildir. Teslim tarihi, sözleşmenin kuruluşu ve varsa hukuken geçerli değişikliklerle birlikte belirlenir. İnşaatın ilerleme seviyesi, taşınmazın kullanıma elverişliliği ve tapu tescili de incelenir. Avustralya’daki tüketici, teslim tarihi geldiğinde proje ziyareti yapamamış olabilir; fakat fizikî uzaklık satıcının kanuni teslim yükümlülüğünü kaldırmaz. Teslimin yapıldığını ileri süren şirketin hangi hukuki belgeye ve hangi fiili duruma dayandığı sorulmalıdır. Ticaret Bakanlığının resmî bilgilendirmesi de yalnız anahtar verilmesinin her durumda hukuki teslim anlamına gelmediğini belirtir.

Anahtar teslimi ile tapu tescili neden ayrı incelenir?

6502 m.44, ön ödemeli konutun teslimine ilişkin özel kural içerir. Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili veya kat irtifakının tüketici adına tesciliyle birlikte zilyetliğin devri gibi kanunda öngörülen koşullar değerlendirilir. Satıcının 'anahtarlar hazır' demesi ya da tüketiciye bina giriş kartı göndermesi, her durumda kanuni teslimin tamamlandığını ispatlamaz. Buna karşılık alıcının Türkiye’de bulunmaması, tapu işlemlerinin vekil aracılığıyla yapılmasına ilişkin usul imkânlarının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Avustralya’daki alıcıyla paylaşılan fotoğraf ve video kayıtları, konutun fiziki durumunu gösterebilir; tapu sicilinin yerini tutmaz. Tapu kaydında kat irtifakı, kat mülkiyeti, ipotek, şerh veya haciz bulunup bulunmadığı bağımsız olarak araştırılır. Teslim tutanağı düzenlenmişse imzayı atan kişinin yetkisi ve tutanağın gerçek fiili durumla uyumu kontrol edilir. Bu inceleme, konutu teslim alma, ayıp nedeniyle seçimlik hak kullanma veya teslim edilmeme nedeniyle sözleşmesel hak talep etme yolları arasında doğru ayrımı kurar.

Ön ödemeli konutta cayma, dönme ve teslim gecikmesi neden ayrılmalıdır?

6502 sayılı Kanun m.43 ön ödemeli konut sözleşmelerinde cayma hakkını, m.45 ise kanuni koşullarda sözleşmeden dönme hakkını düzenler. Kanunda cayma ve dönme farklı bildirim, süre ve sonuçlara bağlanmıştır. Teslimin sözleşmede taahhüt edilen tarihte yapılmaması ise satıcının ifa borcunun ihlaliyle ilgilidir ve her durumda keyfi dönmeyle eşdeğer değildir. Özellikle m.45/2 satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde tüketiciden bedel talep edilmemesine ilişkin düzenleme içerir. Alıcı, hangi hakkı kullandığını ihtarnamede açıkça belirtmeli, hukuki ve olgusal sebebi karıştırmamalıdır. Avustralya’dan gönderilen sıradan bir e-postanın gerekli tüm bildirim şartlarını karşıladığı varsayılmamalıdır; kanunun öngördüğü biçim ve tebliğ yöntemi kontrol edilir. İadenin hesabı yapılırken tüketicinin tek taraflı sebeple dönmesiyle satıcının ifa etmemesi nedeniyle hak kullanması arasındaki ayrım göz önünde tutulur. Kanuni istisnaları ve somut sözleşme şartlarını incelemeden sabit bir kesinti oranı uygulanamaz.

Satıcı teslim etmezse iade için hangi belgeler bir araya getirilir?

İade talebinden önce sözleşmenin ve eklerinin okunabilir örnekleri, ön bilgilendirme formu, bağımsız bölümün kat planı ve mahal listesi, proje reklamı, teslim tarihi, satıcı şirketin unvanı, ticaret sicili bilgileri, yapılan tüm SWIFT transferlerinin dekontları ve varsa satıcının makbuzları bir araya getirilir. Ardından taşınmazın güncel tapu kaydı, kat irtifakı durumu, sözleşmede belirlenen teslim şekli ve fiilî duruma ilişkin fotoğraf ve yazışmalar dosyalanır. Yapılan ödemeler tarih, para birimi, hesap, açıklama ve lehtara geçen tutar olarak ayrı satırlarda listelenir. Satıcı daha önce geri ödeme taahhüdü vermişse bu yazışmanın yetkili temsilci tarafından yapılıp yapılmadığı incelenir. Avustralya bankasından alınan belgeler yalnız ekran görüntüsü olarak değil, mümkünse bankadan doğrulanabilir kayıtlarla saklanır. Kişisel ve finansal belgeler kamuya açık paylaşım bağlantılarında bulundurulmaz. Gerçek alacak miktarının tespitinde sadece sözleşmedeki toplam fiyat değil, hukuken ispatlanabilen fiilî ödemeler, varsa iadeler ve karşı edimler dikkate alınır. Bu dosya çalışması uzaktan avukatla iletişimi ve ihtar hazırlığını kolaylaştırır.

Avustralya banka kayıtlarının Türk mahkemesinde kullanılması

HMK m.199 uyarınca elektronik ortamda düzenlenen veya saklanan veriler belge kavramı içinde değerlendirilebilir. Buna rağmen sıradan banka ekran görüntüsü, her olayda kesin delil veya resmî kayıt gücünde sayılamaz. Belgenin kaynağı, üretilme yöntemi, bütünlüğü ve itiraz edilip edilmediği ayrıca ele alınır. Avustralya bankasından alınan İngilizce hesap hareketleri için HMK m.223 kapsamında Türkçe tercüme gerekliliği değerlendirilebilir. Belge yabancı resmî belge niteliğindeyse HMK m.224 ve uygulanabilir uluslararası tasdik rejimi ayrıca gündeme gelir; her özel banka belgesine kamu belgesi apostili uygulanacağı şeklindeki genelleme doğru değildir. Banka kaydı ile satıcının tahsil makbuzu birbirini tamamlayan deliller olabilir. Bilhassa transfer işleminin bir aracı banka üzerinden yapılması halinde masraf ve değer tarihleri hesap tablosuna eklenir. Ödeme açıklamalarında sözleşme numarası yazmıyorsa buna ilişkin banka işlem referansı, satıcının teyit mesajı ve sözleşmedeki taksit planı eşleştirilebilir. İngilizce belgelerin tercümesi verileri değiştirmemeli, para birimi ve işlem kodlarını tutarlı biçimde göstermelidir.

Şirket hesabına değil satış temsilcisine ödeme yapıldıysa

Konut pazarlamasında emlak danışmanı, satış temsilcisi, grup şirketi veya taşeron adına hesap bilgisi paylaşılmış olabilir. Sözleşmenin tarafı satıcı şirketken transferin başka bir kişinin hesabına gitmesi, ödemenin mutlaka satıcının borcunu ifa ettiği veya hiç etmediği şeklinde kategorik sonuçla açıklanamaz. Temsil yetkisi, tahsilat yetkisi, taraflar arasındaki anlaşma, şirket muhasebe kayıtları ve satıcının parayı kabul veya teyit beyanı değerlendirilmelidir. Alıcı, Avustralya’dan gönderilen dekontun lehtar kısmını sözleşmedeki satıcı unvanıyla karşılaştırmalıdır. Satış temsilcisinin kişisel mesajlaşma hesabından gönderdiği IBAN, tek başına şirketin yetkili tahsilat hesabı olduğunu göstermez. Şirketin satış sözleşmesinde yetkili imza sahipleri ve bankaya ilişkin maddeler incelenmelidir. Hakkın isteneceği kişi belirlenmeden yanlış şirket aleyhine başvuru veya dava açılması maliyet ve süre kaybına neden olabilir. Sözleşme, dekont ve tahsilat kayıtlarının birlikte değerlendirilmesi bu yüzden zorunlu hazırlık adımıdır.

Proje değişikliği, metrekare farkı veya teslim edilmemiş bağımsız bölüm

Avustralya’daki tüketici, satın aldığı dairenin net alanı, katı, manzarası, cephesi veya planının değiştirildiğini yalnız fotoğraflardan fark edebilir. Bu durumda uyuşmazlık salt para iadesinden ibaret olmayabilir. Sözleşmenin ekindeki bağımsız bölüm planı, mahal listesi, satış tanıtımı ve sözleşme sonrası değişiklik bildirimleri birlikte değerlendirilmelidir. Ticaret Bakanlığının ön ödemeli konut rehberi, proje değişiklikleriyle ilgili bildirim ve belirli durumlarda bedelsiz dönme imkanlarını açıklar. Ancak her teknik değişiklik için aynı sonucun doğduğu varsayılmamalı; değişikliğin dayanağı ve tüketiciye ne zaman bildirildiği araştırılmalıdır. Taşınmazın fiilen ayıplı teslimi söz konusuysa 6502 m.8–12 hükümlerinin koşulları da gündeme gelir. Henüz hiç teslim edilmemiş bir bağımsız bölümün ayıplı mal hükümleriyle değerlendirilmesi ile satıcının teslim borcunu ifa etmemesi farklı hukuki sorunlardır. Talep ve deliller buna göre oluşturulmalıdır. Tüketicinin Türkiye’ye gidip yerinde inceleme yapamamış olması, resmî tapu kayıtlarının ve teknik belgelerin temin edilmesini engellemez.

Satıcının iflası, konkordatosu veya paranın teminatı

Satıcı şirketin mali güçlüğe düşmesi, yalnız alacak miktarını değil tahsil imkânını da etkileyebilir. Ticaret Bakanlığının 5 Mart 2026 tarihli ön ödemeli konut rehberinde, belirli büyüklükteki projelerde bina tamamlama sigortası veya başka teminat yöntemleri hakkındaki uygulama açıklanmıştır. Bu nedenle proje için hangi teminatın sağlandığı, sigorta poliçesi veya banka teminat mektubunun kapsamı, varsa hakediş sistemi ve kredi bağlantısı araştırılmalıdır. Satıcının malvarlığı ve konkordato veya iflas kaydı bulunup bulunmadığı usulüne uygun resmî kaynaklardan incelenir. Alıcının yatırdığı her bedelin devlet garantisi altında olduğu veya her teminatın koşulsuz nakit iadesi sağladığı ileri sürülemez. İflas ve konkordato rejiminde alacak kaydı, süre ve dava hakkı yönünden özel kurallar bulunabilir. Ön ödemeli konut tüketicisinin kanuni ve sözleşmesel haklarıyla kolektif takip rejimini birlikte değerlendirmek gerekir. Avustralya’dan iletişim kuran alıcı, ödeme ve sözleşme belgelerinin aslını güvenli biçimde saklamalıdır.

Tüketici mahkemesi mi, hakem heyeti mi, arabuluculuk mu?

6502 sayılı Kanun m.68 tüketici hakem heyetinin görev alanına ilişkin temel sınırları; m.73 tüketici mahkemelerinin görevini; m.73/A ise tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğu ve istisnalarını düzenler. Dava konusu bedel ve talebin niteliği nedeniyle görev ve başvuru yolu farklılaşabilir. Taşınmazın aynından doğan tüketici işlemi uyuşmazlıklarında m.73/A'daki özel istisna göz ardı edilmemelidir. Sözleşmeden kaynaklanan para iadesi talebinin tüketici davası niteliği, alıcının tüketici sıfatı, sözleşmenin tarafları ve miktar bilgileriyle değerlendirilir. Her türlü konut uyuşmazlığının otomatik olarak arabuluculuğa tabi olduğu veya her talebin doğrudan mahkemeye götürüleceği söylenemez. Güncel parasal sınırlar başvuru anındaki tebliğlere göre ayrıca kontrol edilir; bu rehberde sabit parasal sınır verilmemektedir. Avustralya'daki alıcı için Türkiye'de temsil ve yetki konusu, hangi başvuru yolu seçilirse seçilsin usule uygun kurulmalıdır. Yanlış başvuru yeri, hak düşürücü süre ve dava şartı bakımından sorunlara neden olabilir.

Dövizli alacakta talep ve hesap çizelgesi nasıl hazırlanır?

Dava veya icra takip talebinde asli alacağın hangi hukuki sebepten doğduğu, sözleşmenin hangi para biriminde kurulduğu ve her ödemenin hangi para biriminde yapıldığı açıkça gösterilmelidir. Örneğin tüketici Avustralya bankasından AUD çıkışı görürken satıcı Türkiye'de EUR hesabına tahsilat almış olabilir. Bu durumda banka çevrimi ve sözleşmesel borcun para birimi aynı şey değildir. TBK m.99 yabancı para borçlarında belirli koşullarla aynen ödeme veya Türk parası üzerinden ifa seçenekleri düzenler. Ancak iade isteminde uygulanacak borç rejimi, sözleşmeden dönmenin sonucu ve ilgili döviz mevzuatı ayrıca araştırılır. Gecikme faizi ve varsa zarar talepleri ilgili kanunlara göre ayrıca hesaplanır; banka hesabındaki döviz artışı tek başına hukuki faiz alacağı değildir. Ödeme kalemlerinin tümünü tek bir tahmini TL rakamına dönüştürüp dava dilekçesinde dayanak göstermeden yazmak doğru değildir. Hukukî talep, ispat edilebilir ödeme kayıtları, talep tarihi ve uygulanacak para birimi kuralıyla uyumlu olarak kurulmalıdır.

Avustralya’dan ihtarname ve vekâletname hazırlanması

Alıcının Türkiye’de satıcıya bildirim yapması, sözleşmeden dönme iradesini açıklaması, alacak talep etmesi veya dava açması planlanıyorsa temsil yetkisi usulüne uygun kurulmalıdır. Türk dış temsilciliklerinde düzenlenen vekâletnameler veya uygun şekil ve tasdik koşullarını taşıyan yabancı belgeler kullanılabilir. Ancak ihtarnamenin doğrudan WhatsApp yoluyla gönderilmesi ile kanunun aradığı yazılı ve tebliği ispat edilebilir bildirim aynı değildir. Hukuki bildirim türüne göre şekil, yöneltme ve ispat koşulları incelenir. HMK m.74 özel yetki gerektiren işlemleri düzenlediğinden, sulh, feragat, kabul veya taşınmaz üzerindeki tasarruflara ilişkin yetkiler ayrıca değerlendirilmelidir. Avustralya’da bulunan tüketici, avukatla görüşürken sözleşme, dekont, şirket unvanı ve teslim tarihini göndererek somut çalışma başlatabilir. Ancak kişisel bilgileri halka açık bağlantılarda paylaşmamalıdır. Vekâletnamenin düzenlenmesi sürecinin kanuni süreleri kendiliğinden durdurmadığı unutulmamalıdır. Güvenli belge iletimi ve açık yetki, sınır ötesi dosya yönetiminin temelidir.

Mücbir sebep, proje durması ve satıcının açıklamaları

Satıcı teslim gecikmesini pandemi, tedarik sorunu, ekonomik dalgalanma veya idari engel gibi gerekçelerle açıklayabilir. Ancak belirli bir açıklamanın hukuken mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı, sözleşme ve ilgili kanuni koşullar uyarınca somut biçimde incelenmelidir. Genel ekonomik güçlük ileri sürülmesi, satıcının tüm teslim yükümlülüklerini süresiz kaldıran otomatik bir sonuç yaratmaz. İnşaatın durmasıyla yapı ruhsatı, belediye kararları, proje aşamaları, bankanın teminatı ve müteahhidin ticari durumu arasında gerçek bir neden-sonuç bağlantısı kurulmalıdır. Satıcının Avustralya’daki tüketiciye e-postayla 'birkaç ay daha bekleyin' demesi, sözleşmedeki teslim tarihinin usulüne uygun değiştirildiğini otomatik olarak göstermez. Tüketicinin gecikmeye karşı hangi hakları kullanabileceği 6502 m.44–45 ve sözleşmenin ilgili hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Tarafların geçerli süre uzatım anlaşması varsa bu belge ve karşılıklı irade ayrıca incelenir. Hak talebi tek bir pazarlama mesajına değil, belgeye dayanmalıdır.

Dosya için tarih ve belge kronolojisi nasıl tutulmalı?

Birinci satırda ön bilgilendirme formunun tarihi ve teslim şekli, ikinci satırda resmi satış veya satış vaadi sözleşmesinin tarihi, üçüncü satırda ilk SWIFT transferi, izleyen satırlarda tüm taksit ve iade hareketleri gösterilir. Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihleri, varsa proje değişikliği bildirimleri, tapu tescili, anahtar teslim teklifi, satıcıya gönderilen ihtar ve cevaplar ayrı tarihlere bağlanır. Para birimi ve döviz çevrimi her ödeme için ayrı satırda saklanır. Muhatap şirketin unvanı ile transfer lehtarı farklıysa bunun yanına sözleşme maddesi veya yazılı tahsil yetkisi kaydedilir. Böyle bir kronoloji, yalnız avukatın konuyu anlamasını kolaylaştırmaz; delil kaybını ve yanlış alacak hesabını da azaltır. Avustralya banka saat dilimindeki işlem tarihi ile Türkiye’de valör tarihi farklı görünebilir. Her ikisinin kaynak belgelerdeki karşılığı korunmalıdır. Tek bir toplu ödemeye tüm taksitlerin otomatik mahsup edildiği varsayılmamalı; tarafların mahsup anlaşması ve TBK’nın ilgili kuralları değerlendirilmelidir.

Adım adım: Avustralya’daki alıcı Türkiye’den nasıl hukuki destek alır?

Öncelikle satıcı şirketin doğru unvanı ve sözleşmenin türü tespit edilir. İkinci aşamada SWIFT dekontları gerçek lehtar ve ödeme tarihleriyle eşleştirilir. Üçüncü aşamada taşınmazın tapu ve inşaat durumu araştırılır. Dördüncü aşamada 6502 m.40–45 kapsamında sözleşmenin şekli, vaat edilen teslim tarihi ve kullanılabilecek cayma, dönme veya ifa hakları ayrı tabloda değerlendirilir. Beşinci aşamada para birimi, kur ve iade miktarı yönünden TBK m.99 dahil ilgili hükümler incelenir. Altıncı olarak ihtar, arabuluculuk, dava veya takip yollarından uygun olanı seçilir. Yedinci aşamada satıcının malvarlığı ve varsa teminat kayıtları, tahsil edilebilirlik açısından kontrol edilir. Sekizinci aşamada sonuçlanan dava, uzlaşma veya ödeme belgeleri saklanır. Avustralya’da ikamet eden kişinin Türkiye’ye her görüşme için gelmesi genel şart değildir; temsil imkânı ve işlemin kişisel katılım gerektirip gerektirmediği belirlenir. Hak kaybını önleyen yaklaşım, önce doğru belgeyi toplamak ve ardından uygun hukuki yolu seçmektir.

İlgili hukuk rehberleri

• Ön ödemeli konut tesliminde 48 aylık üst sınır
• Ön ödemeli konutta cayma ve dönme hakları
• Yurt dışındaki müvekkiller için Türkiye’de hukuki işlemler
• Avustralya Türk konsoloslukları ve vekâletname
• Yabancı resmî belgelerin Türkiye’de kullanılması
• Avustralya’daki kişiye Türkiye’den icra ödeme emri gelirse

Resmî mevzuat ve kurum bağlantıları

• Ticaret Bakanlığı – 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Mevzuatı
• Ticaret Bakanlığı – Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Bilgilendirmesi (05.03.2026)
• Adalet Bakanlığı – 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı – 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi
• T.C. Dışişleri Bakanlığı – Konsolosluk işlemleri

Sık Sorulan Sorular

Avustralya’dan gönderilen SWIFT dekontu konut sözleşmesini ispatlar mı?

Dekont ödeme hareketini gösterir; sözleşmenin varlığını, geçerlilik şartlarını ve ödemenin hangi borca ait olduğunu diğer belgelerle birlikte değerlendirmek gerekir.

Sadece İngilizce banka ekran görüntüsü yeterli mi?

HMK m.199 kapsamında elektronik veri belge olabilir; asıl banka doğrulaması, bütünlük ve gerekirse HMK m.223 çerçevesinde Türkçe tercüme ayrıca değerlendirilir.

6502 m.44 konutun teslimi için kaç aylık üst sınır getiriyor?

Sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz aylık üst sınır vardır; sözleşmede daha kısa süre kararlaştırılmışsa o süre ayrıca bağlayıcıdır.

Sadece anahtar verilmesi hukuki teslim midir?

Hayır. Kanundaki tapu tescili ve uygun şartlarda zilyetlik devri koşulları ayrıca incelenir.

Satıcı sözleşmeyi adi yazılı yaptıysa tüm haklar biter mi?

Hayır. 6502 m.41 şekil kuralını ve satıcının şekil eksikliğini tüketici aleyhine ileri sürememesine ilişkin düzenlemeyi içerir.

SWIFT işlemi AUD ile yapıldıysa iade mutlaka AUD mi olmalı?

Hayır. Sözleşmenin para birimi, talebin sebebi, döviz düzenlemeleri ve TBK m.99 koşulları birlikte incelenmeden kesin döviz türü belirlenemez.

Satış temsilcisinin kişisel IBAN’ına gönderilen para geri istenebilir mi?

Ödemenin muhatabı, temsil ve tahsil yetkisi ile sözleşme ilişkisi incelenir; banka dekontu tek başına doğru davalıyı belirlemez.

Proje tamamlanmadıysa tüketici her durumda sabit kesinti öder mi?

Hayır. 6502 m.45 uyarınca dönme sebebi ve satıcının yükümlülüklerini yerine getirip getirmemesi farklı sonuçlar doğurur.

Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

6502 m.73/A tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğu ve tüketici hakem heyeti ile taşınmazın aynına ilişkin istisnaları birlikte düzenler.

Avustralya’dan Türkiye’de avukata vekâlet verilebilir mi?

İşleme uygun konsolosluk veya yabancı noterlik ve tasdik usulüyle hukuki temsil kurulabilir; yetkinin kapsamı ayrıca incelenir.

Banka transfer masrafları iade miktarına otomatik eklenir mi?

Hayır. Masrafların kim tarafından üstlenildiği ve hukuki talebin kapsamı sözleşme ve uygulanacak mevzuata göre incelenir.

Müteahhit iflas etmişse ödenen para kesin geri gelir mi?

Kesin tahsil garantisi yoktur; proje teminatları, şirketin mali durumu ve iflas veya konkordato rejimi ayrıca araştırılmalıdır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →