Ayıp Nedeniyle Kira Bedelinde İndirim İstenebilir mi? TBK 307 Dönem ve Oran Rehberi 2026
Kısa ve Net Cevap
Evet. TBK m.307 uyarınca kiralananın kullanımını etkileyen ayıp bulunduğunda kiracı, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteyebilir. Kanunda “%25, %50” gibi sabit bir oran yoktur. İndirim; ayıbın kiralananın kullanım değerini ne ölçüde azalttığı, hangi bölümleri etkilediği ve ne kadar sürdüğü dikkate alınarak belirlenir. Kiracının ayıbı bildirmesi ve ayıbın varlığını ispatlayan kayıtları saklaması kritik önemdedir.
TBK 307 Kira Bedelinin İndirilmesini Nasıl Düzenler?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.307, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde kira bedelinin indirilmesini özel olarak düzenler. Kanunun açık kuralına göre indirim dönemi, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği tarihten ayıbın giderildiği tarihe kadar uzanır ve indirim ayıpla orantılı olmalıdır.
Bu hak kiracının yalnız konutta değil, şartları varsa işyeri ve diğer kira ilişkilerinde de ayıptan doğan korumasının parçasıdır. Kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu devam ettiği için, kullanım değerini düşüren bir eksiklik kira bedelinin tam karşılığının alınmasını haklı göstermeyebilir.
TBK 307’nin uygulanması için ayıbın kiracının kullanımını gerçekten etkilemesi gerekir. Hiçbir kullanım etkisi yaratmayan estetik ayrıntılar veya kiracının kişisel tercihine dayanan beklentiler otomatik indirim hakkı doğurmaz. Ayıbın sözleşmede taahhüt edilen özelliklere, kiralananın niteliğine ve kullanım amacına etkisi belirlenir.
Kira Bedelinde İndirim İçin Hangi Şartlar Gerekir?
İlk şart, kiralananda hukuken ayıp sayılabilecek bir eksiklik bulunmasıdır. İkinci şart, bu ayıbın kullanım üzerinde olumsuz etki yaratmasıdır. Üçüncü olarak indirim dönemi bakımından kiraya verenin ayıptan haberdar olması gerekir. Dördüncü olarak indirim miktarı ayıbın etkisiyle orantılı olmalıdır.
Kiracı ayıbı kendi kusuruyla meydana getirmişse veya olağan bakım kapsamında kendisinin gidermesi gereken bir eksiklik söz konusuysa TBK 307 iddiası aynı şekilde uygulanmaz. Örneğin kiracının yanlış kullanımından doğan kırılma veya kendi cihazından kaynaklanan arıza kiraya verene ait ayıp gibi ileri sürülemez.
Ayıbın teslim tarihinde mevcut olması ile sonradan ortaya çıkması hakların hukuki temelinde farklı maddeleri gündeme getirebilir; buna rağmen kira bedeli indirimi bakımından ayıbın kullanımı etkilediği dönem ve kiraya verenin bilgi tarihi somut dosyada belirleyicidir.
İndirim Hangi Tarihten Hangi Tarihe Kadar İstenir?
TBK m.307 başlangıç ve bitişi doğrudan gösterir: kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarihten ayıbın giderildiği tarihe kadar. Bu nedenle bildirimin ispatı, yalnız “ev sahibi sorunu biliyordu” demekten çok daha değerlidir. Noter ihtarı, KEP, mesaj kayıtları, e-posta, apartman yönetimi yazışması, servis randevusu veya kiraya verenin onarım girişimi öğrenme tarihini gösterebilir.
Ayıp bir ayın ortasında ortaya çıkmışsa indirim otomatik olarak bütün aya uygulanmaz. Etkinin başladığı ve sona erdiği tarih mümkün olduğunca belirlenir. Sürekli nem, ısınmama veya kullanılamayan oda gibi uzun dönemli ayıplarda haftalar ve aylar ayrı değerlendirilebilir.
Kiraya veren ayıbı kısmen giderip kullanım değerini artırmışsa indirim oranı dönem içinde değişebilir. Örneğin ilk iki hafta konutun yarısı kullanılamazken sonraki dönemde yalnız bir oda etkilenmişse tek oran yerine dönemsel etki hesabı daha doğru olabilir.
Kira İndirim Oranı Nasıl Belirlenir?
Kanunda sabit bir oran yoktur. İnternette görülen “rutubette %20”, “asansör yoksa %10” gibi oranlar kanun maddesi değildir. Oran, ayıbın kiralananın toplam kullanım değerine etkisi üzerinden somutlaştırılır.
Değerlendirmede kiralananın toplam alanı, ayıplı bölümün önemi, kullanım amacı, mevsim, ayıbın güvenlik ve sağlık üzerindeki etkisi, alternatif kullanım imkânı ve onarım süresi dikkate alınabilir. Bir işyerinde müşteriye açık ana bölümün kullanılamaması ile depodaki küçük eksiklik aynı ekonomik etkiyi yaratmaz.
Uyuşmazlık mahkemeye taşınırsa bilirkişi incelemesi gerekebilir. Bilirkişi ayıbın teknik niteliğini, kullanım kaybını ve gerektiğinde kira değerindeki etkisini değerlendirir. Mahkeme bütün delillerle birlikte uygun indirim oranını belirler.
Ayıbı Bildirme Borcu İndirim Hakkını Nasıl Etkiler?
TBK m.318, kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmesini emreder. Bu borca aykırılık nedeniyle doğan zarardan kiracı sorumlu olur. TBK 307 de indirim dönemini kiraya verenin öğrenme tarihine bağladığı için bildirim hem yükümlülük hem de indirim başlangıcının ispat aracıdır.
Kiracı ayıbı aylarca gizleyip sonradan bütün dönem için indirim talep ederse kiraya verenin ne zaman öğrendiği tartışılır. Buna karşılık kiraya verenin ayıbı zaten bildiği servis kayıtları, önceki yazışmalar veya kendi beyanıyla ispatlanabiliyorsa öğrenme tarihi bunlara göre belirlenebilir.
Bildirimde ayıbın ne olduğu, ne zaman başladığı, hangi kullanım alanını etkilediği ve giderilmesi talebi açıkça yazılmalıdır. kiracının ayıp bildirme borcu ayrıca ayrıntılı açıklanmıştır.
Kiracı İndirim Talep Ederken Kirayı Nasıl Ödemelidir?
En riskli uygulama, ayıp ortaya çıkar çıkmaz kiracının kira bedelini tamamen ve belgesiz biçimde kesmesidir. TBK 307 ayıpla orantılı indirim öngörür. Kiracının aşırı kesinti yapması, ödenmeyen kısım bakımından temerrüt ve tahliye riski doğurabilir.
Taraflar indirim miktarında anlaşırsa bu anlaşmanın yazılı olması yararlıdır. Anlaşma yoksa kiracı haklarını saklı tuttuğunu bildirerek ödeme yapabilir ve fazla ödediğini düşündüğü kısım için arabuluculuk veya dava yoluyla talepte bulunabilir. Somut olayın niteliğine göre mahsup veya ödeme stratejisi ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiraya veren ayıbı kabul etmiyor ve kiracı yüksek oranda indirim yapıyorsa uyuşmazlığın hızlı biçimde delillendirilmesi gerekir. Kira borcunun ödenmemesine ilişkin TBK 315 süreleri ayrı bir risk olarak devam eder.
Kira İndirimi Diğer Hakları Engeller mi?
TBK m.305 kiracıya ayıbın giderilmesini, kira indirimi ve zarar tazminini tanır; zarar talebinin diğer seçimlik hakları önlemeyeceğini açıkça belirtir. Önemli ayıpta fesih hakkı da saklıdır. Bu nedenle kiracı sırf kira indirimi istedi diye onarım veya koşulları varsa zarar talebinden otomatik olarak vazgeçmiş olmaz.
TBK m.306 kapsamında ayıp uygun sürede giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya ayıpsız benzerini isteyebilir. Ayıp kullanım elverişliliğini ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyorsa fesih gündeme gelir. ayıp giderilmezse kullanılabilecek haklar ayrı rehberde açıklanmıştır.
Hangi Ayıplar Kira İndirimi Doğurabilir?
Isıtma sisteminin çalışmaması, uzun süreli su veya elektrik altyapı sorunu, binaya dışarıdan su girmesi, yoğun nem ve küf, sözleşmede taahhüt edilen temel donanımın kullanılamaması, işyerinin bir bölümünün güvenlik sebebiyle kapalı kalması veya kiralananın kullanım alanını önemli ölçüde daraltan teknik eksiklikler somut olaya göre indirim sebebi olabilir.
Buna karşılık olağan kullanımdan doğan küçük temizlik ve bakım işleri TBK m.317 uyarınca kiracıya ait olabilir. kombi masrafı ve bakım ayrımı gibi konularda arızanın sebebi önem taşır. Her masraf “ev sahibi öder” veya “kiracı öder” şeklinde genellenemez.
Ayıp Giderildiğinde İndirim Kendiliğinden Biter mi?
TBK 307’ye göre indirim dönemi ayıbın giderilmesine kadar sürer. Ayıp gerçekten tamamen giderilmiş ve kiralanan eski kullanım değerine dönmüşse ileriye yönelik indirim nedeni sona erer. Ancak onarım yetersizse veya aynı ayıp kısa sürede tekrarlarsa yeni dönem için haklar tekrar gündeme gelebilir.
Giderilme tarihinin de ispatlanması önemlidir. Servis teslim formu, kiracının yazılı kabulü, fatura, fotoğraf ve teknik rapor kullanılabilir. Kiraya veren “tamir ettim” dediği hâlde sorun devam ediyorsa kiracı bunu gecikmeden yazılı bildirmelidir.
Kira İndirimi İçin Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kanundaki istisnalar saklı olmak üzere dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Kiracı geçmiş dönem kira bedelinin indirilmesini veya fazla ödediği tutarın iadesini dava etmek istiyorsa önce arabuluculuk şartı kontrol edilir.
Arabuluculukta ayıp dönemi, indirim yüzdesi, toplam mahsup, onarım programı ve varsa zarar kalemleri birlikte çözülebilir. Süre hesabında arabuluculuğun zamanaşımına etkisi ayrıca dikkate alınır.
Hangi Belgeler Saklanmalıdır?
Kira sözleşmesi, teslim tutanağı, ayıp bildirimi, fotoğraf ve video, servis ve teknik raporlar, onarım faturaları, kira ödeme dekontları, apartman yönetimi kayıtları ve arabuluculuk evrakı dosyada bulunmalıdır. Ayıp geçici ise onarım öncesi delil tespiti değerlendirilebilir.
Kira ödeme dekontlarının açıklama kısmında hangi aya ilişkin olduğu açık yazılmalı; indirimli ödeme yapılıyorsa bunun hukuki gerekçesi ayrı yazılı bildirimle desteklenmelidir. Sonradan hazırlanmış belirsiz hesap tabloları yerine olay tarihli kayıtlar tercih edilir.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
TBK 307 Türkiye genelinde aynı şekilde uygulanır. Mersin’de özellikle nem, su izolasyonu, klima/ısıtma, ortak tesisat ve işyeri kullanım sorunlarında ayıbın kaynağının bağımsız bölüm mü ortak alan mı olduğu teknik incelemeyle ayrılabilir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin merkezlidir. Kira indirimi taleplerinde sözleşme, bildirim, teknik kayıt, kira ödemeleri ve arabuluculuk dosyası birlikte değerlendirilir.
Resmî Kaynak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.305-308 ve 318 başta olmak üzere güncel kira hükümleri esas alınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Ayıp varsa kira indirimi istenebilir mi?
Evet. TBK 307 şartlarında kullanım etkisi bulunan ayıp için orantılı indirim istenir.
İndirim hangi tarihten başlar?
Kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarihten.
İndirim ne zaman biter?
Ayıbın giderildiği tarihte.
Kanunda sabit indirim yüzdesi var mı?
Hayır. Oran somut kullanım kaybına göre belirlenir.
Kiracı kirayı tamamen kesebilir mi?
TBK 307 ayıpla orantılı indirim düzenler; ölçüsüz kesinti temerrüt riski doğurabilir.
Ev sahibi ayıbı bildiğini inkâr ederse ne yapılır?
Yazılı bildirim, servis kaydı, mesaj, e-posta ve diğer delillerle öğrenme tarihi ispatlanır.
Ayıp nedeniyle tazminat da istenir mi?
TBK 305 ve 308 şartlarında zarar tazmini kira indirimiyle birlikte gündeme gelebilir.
Ayıp nedeniyle fesih mümkün mü?
Önemli ayıp kullanım elverişliliğini kaldırıyor veya ciddi azaltıyor ve uygun sürede giderilmiyorsa TBK 306 kapsamında fesih gündeme gelir.
Kiracı ayıbı bildirmek zorunda mı?
TBK 318 uyarınca kendi sorumluluğunda olmayan ayıpları gecikmeksizin bildirmelidir.
İndirim için bilirkişi gerekir mi?
Uyuşmazlık mahkemeye taşınırsa teknik ayıp ve kullanım kaybı için bilirkişi incelemesi yapılabilir.
Kira indirimi için arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden doğan dava konusu uyuşmazlıklarda kanundaki istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Ayıp bir odadaysa tüm kira yarıya iner mi?
Otomatik olarak hayır. Ayıbın toplam kullanım değerine etkisi orantılı şekilde belirlenir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
İçerik TBK m.307 ve bağlantılı m.305-308 hükümlerinin 11 Eylül 2026 tarihindeki güncel metnine göre hazırlanmıştır. İndirim dönemi ve oranı dosyadaki ayıp, bildirim ve teknik deliller üzerinden hesaplanır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil 3472 – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
