Yüksek Nitelikli Konutta Airbnb İzni Nasıl Alınır? Rezidans İstisnası 2026
Kısa ve net cevap: 7464 sayılı Kanun ve uygulama Yönetmeliğinde tanımlanan yüksek nitelikli konutlarda (rezidans) normal apartman daireleri için aranan bina kat maliklerinin noter onaylı oybirliği kararı ve aynı binadaki yüzde 25 sınırı uygulanmaz. Ancak her ‘rezidans’ adı verilen bina yüksek nitelikli konut sayılmaz. Yapının Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde belirtilen yer ve nitelikleri taşıması; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunması; Yönetmelikte sayılan hizmet altyapısına sahip olması gerekir. Başvuruda bu niteliği gösteren resmî belge ile tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı sunulur. Başvuru yüksek nitelikli konut bakımından Bakanlık tarafından incelenir.
Yüksek nitelikli konut nedir?
Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik, yüksek nitelikli konutu özel olarak tanımlar. Bu yapıların Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde tanımlanan ve ilgili maddede belirtilen yerlerde yapılabilmesi; en az konut şartlarını sağlaması ve birden fazla bağımsız bölüm içermesi gerekir.
Bunun yanında resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunması temel unsurdur. Sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi, spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği bir yapı modeli öngörülmüştür. Dolayısıyla yalnız lüks dairelerden oluşmak, yüksek katlı olmak veya proje isminde ‘residence/rezidans’ geçmesi tek başına yeterli değildir.
Her rezidans 7464 bakımından yüksek nitelikli konut mudur?
Hayır. Pazarlama adı ile hukuki statü aynı şey değildir. İzin belgesi başvurusunda yapının yüksek nitelikli konut şartlarını sağladığı resmî belgeyle gösterilmelidir. Yönetmelik ayrıca tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planının sunulmasını ister.
Bu belgeler yoksa başvuru sahibinin ‘bina rezidans olarak satıldı’ veya ‘güvenlik ve havuz var’ demesi özel istisnadan yararlanmak için yeterli değildir. İdare yapının hukuki ve teknik niteliğini başvuru belgeleri üzerinden değerlendirir.
Yüksek nitelikli konutta apartman oybirliği gerekir mi?
Hayır. Yönetmeliğin 5/4. maddesine göre yüksek nitelikli konutlar için normal apartman dairelerinde aranan m.5/2-d kapsamındaki oybirliği kararı sunulmaz. Bu, 7464 rejimindeki önemli istisnalardan biridir.
Normal çok bağımsız bölümlü binada konut nitelikli tüm bağımsız bölüm maliklerinin noter onaylı oybirliği kararı gerekirken, hukuken yüksek nitelikli konut sayılan yapıda bu belge aranmaz. Normal apartman kuralının ayrıntıları için Airbnb için kat maliklerinin oybirliği gerekir mi? rehberi incelenebilir.
Yüzde 25 sınırı yüksek nitelikli konutta uygulanır mı?
Hayır. 7464 sayılı Kanunun normal binalar için öngördüğü, üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek bağımsız bölüm sayısının yüzde 25’i aşmaması kuralı, Yönetmelik m.5/4 uyarınca yüksek nitelikli konutlarda aranmaz.
Bu istisna, rezidans modelinde birden fazla bağımsız bölümün aynı yönetim veya pazarlama sistemi içinde turizm amaçlı kiralanabilmesini mümkün kılar. Ancak izin belgesi, plaket, kullanıcı bildirimi, konut nitelikleri ve denetim gibi diğer yükümlülükler devam eder.
Yüksek nitelikli konut başvurusunu kim yapabilir?
Kural olarak malik, intifa hakkı sahibi veya üst hakkı sahibi başvuru sisteminin temel aktörüdür. Yüksek nitelikli konutlarda ayrıca ‘konut işletmesi’ ve ‘pazarlama işletmesi’ kavramları devreye girer.
Yönetim işletmesi, yönetim planında verilen yetkiye dayanarak resepsiyon, güvenlik ve temizlik gibi hizmetleri sağlayan ticari işletmedir. Pazarlama işletmesi ise kiraya veren ve yönetim işletmesinin muvafakatiyle bağımsız bölümlerin tamamını veya bir kısmını pazarlama yetkisine sahip, seyahat acentası işletme belgesi bulunan ticari işletmedir.
Konut işletmesi adına izin belgesi düzenlenebilir mi?
Evet. Yüksek nitelikli konutlarda tüm konutların konut işletmesi tarafından kiraya verilmesi halinde, Yönetmelik konut işletmesi adına tek izin belgesi ve plaket düzenlenmesini öngörür. Tüm konutların tek işletme modeliyle kiralanmadığı durumda ise aynı kişi adına birden fazla konut başvurusuna ilişkin genel sistem uygulanır.
Konut işletmesinin başvurusunda kiraya verenin onayını gösteren belge ile tüzel kişi temsil belgeleri sunulur. İşletme, maliklerin haklarından bağımsız ve sınırsız bir yetki kazanmaz; yetki yönetim planı ve malik onayına dayanır.
Pazarlama işletmesi başvuru yapabilir mi?
Yönetmelik pazarlama işletmesi bakımından da özel belge sistemi kurar. Pazarlama işletmesinin yüksek nitelikli konuttaki bağımsız bölümleri pazarlayabilmesi için kiraya verenin ve yönetim işletmesinin muvafakati gerekir. Ayrıca seyahat acentası işletme belgesi sunulur.
Bu yapı, yalnız internet ilanı veren sıradan bir emlak aracısından farklıdır. Yönetmelikteki pazarlama işletmesi tanımı, seyahat acentası işletme belgesine sahip ticari işletmeyi esas alır.
Başvuruda hangi belgeler gerekir?
Yüksek nitelikli konut başvurusunda genel kimlik/tüzel kişi belgeleri, güncel tapu kaydı ve temsil belgelerine ek olarak Yönetmelikte özel belgeler öngörülmüştür:
- Konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin ilgili maddesinde belirtilen yerlerde yapıldığını gösteren resmî belge,
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş ve tapu kütüğüne şerh edilmiş yönetim planı,
- Başvuru konut işletmesi tarafından yapılıyorsa kiraya verenin onay belgesi,
- Başvuru pazarlama işletmesi tarafından yapılıyorsa yönetim işletmesinin muvafakati ve seyahat acentası belgesi,
- Gerçek veya tüzel kişi başvuru sahibine ait kimlik, vergi, MERSİS/ticaret sicil ve temsil belgeleri.
Başvuru e-Devlet üzerinden mi yapılır?
Evet. Yüksek nitelikli konut başvuruları da elektronik sistem üzerinden başlatılır. Yönetmelik bütün izin belgesi başvurularının e-Devlet üzerinden yapılacağını ve fiziki başvuruların değerlendirmeye alınmadan iade edileceğini açıkça düzenler.
Yüksek nitelikli konut dosyası diğer konutlardan farklı olarak Bakanlıkça incelenip sonuçlandırılır. İlgili il müdürlüğünün normal konut başvurularındaki rolü ile Bakanlığın yüksek nitelikli konut incelemesi birbirinden ayrılır.
Başvuruyu Bakanlık mı, il müdürlüğü mü sonuçlandırır?
Yüksek nitelikli konutlara ilişkin başvuru işlemleri Bakanlık tarafından incelenerek sonuçlandırılır. Normal konut izin başvuruları ise konutun bulunduğu ildeki idari birim üzerinden yürütülür. Bu ayrım, Yönetmelikte açıkça belirtilmiştir.
Bu nedenle yüksek nitelikli konut statüsünün doğru belirlenmesi yalnız oybirliği istisnasını değil, başvurunun hangi idari makam tarafından değerlendirileceğini de etkiler.
Yönetim planında kısa süreli kiralama hükmü neden önemlidir?
7464 sayılı Kanun, yüksek nitelikli konut sisteminde yönetim planına özel önem verir. Yönetim planı, yapının yönetim işletmesi ve kısa süreli kullanım modeli bakımından yetki kaynağıdır. Başvuruda tapu kütüğüne şerh edilmiş yönetim planı sunulur.
Yönetim planındaki hükümlerin daha sonra değiştirilmesi, işletmenin yetkisini ve bağımsız bölüm sahiplerinin kısa süreli kiralama düzenini etkileyebilir. Yönetim planı ile fiili işletme modeli birbiriyle uyumlu olmalıdır.
Yüksek nitelikli konutta her daire için ayrı plaket gerekir mi?
Aynı site, bina veya yüksek nitelikli konutta aynı gerçek veya tüzel kişi adına birden fazla konut için başvuru yapılması halinde tek izin belgesi düzenlenebilir; ancak Yönetmelik her konut için ayrı plaket öngörür. Plaket konutun girişine asılır.
Yüksek nitelikli konuttaki tüm konutların konut işletmesi tarafından kiraya verilmesi halinde ise konut işletmesi adına tek izin belgesi ve plaket düzenlenmesine ilişkin özel hüküm uygulanır. İşletme modelinin kapsamı bu nedenle başvuruda doğru gösterilmelidir.
Rezidanstaki daire kiracı tarafından Airbnb yapılabilir mi?
Kural olarak kiracı kendi adına turizm amaçlı kiralama izin belgesi alamaz. Yüksek nitelikli konut istisnası da sıradan kiracıya bağımsız bir izin belgesi hakkı vermez. Kanunda yüksek nitelikli konutların konut işletmesi eliyle kiralanabilmesine ilişkin özel sistem bulunur.
Kiracının kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kısa süreli kiralama yapması ayrıca 7464 sayılı Kanunun yasak ve yaptırım hükümlerine tabidir. Kiracı evi Airbnb olarak kiraya verebilir mi? rehberi bu ayrımı ayrıntılı açıklar.
Yüksek nitelikli konutta 100 gün sınırı değişir mi?
Hayır. Yapının yüksek nitelikli konut olması, “turizm amaçlı kiralama” tanımındaki 100 gün sınırını değiştirmez. Tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle yapılan konut kiralamaları bu özel rejime tabidir.
İstisna, başvuru belgeleri ve aynı binadaki oran/oybirliği koşullarıyla ilgilidir. 100 gün hesabı için Airbnb 100 gün sınırı rehberi incelenebilir.
Konutun fiziksel şartları yine aranır mı?
Evet. Yüksek nitelikli konut statüsü, Yönetmeliğin konutlarda aradığı temel güvenlik ve kullanım şartlarını ortadan kaldırmaz. İzin belgeli konutların en az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ve mutfak düzenlemesi; sıcak-soğuk su; gerekli yatak ve tekstil malzemeleri; yangın söndürücü ve duman dedektörü gibi asgari şartları sağlaması gerekir.
Azami kişi kapasitesi, ilan bilgilerinin doğruluğu, temizlik-bakım, kimlik bildirme ve plaket yükümlülükleri de yüksek nitelikli konut faaliyetinde devam eder.
Yüksek nitelikli konut istisnası hangi şartları kaldırmaz?
- Turizm amaçlı kiralama izin belgesi alma zorunluluğu,
- e-Devlet üzerinden başvuru,
- Tapu ve başvuru sahibi yetkisinin belgelenmesi,
- Konutun asgari fiziksel ve güvenlik şartları,
- Plaket,
- İlan ve tanıtımda zorunlu bilgiler,
- 1774 sayılı Kanuna göre kimlik bildirme,
- KVKK yükümlülükleri,
- Denetim,
- Odaları ayrı sözleşmelerle farklı kişilere kiralama yasağı.
İstisnanın odağı normal apartmandaki oybirliği ve yüzde 25 sınırıdır. Bu nedenle “rezidansta hiçbir izin yok” yaklaşımı açıkça yanlıştır.
Uygulamada yapılan hatalar
- Binanın isminde “residence” yazmasını yüksek nitelikli konut için yeterli görmek.
- Resmî nitelik belgesini ve tapuya şerhli yönetim planını başvuruya eklememek.
- Oybirliği istisnasını izin belgesi muafiyeti sanmak.
- Yüzde 25 istisnasını bütün rezidans görünümlü binalara uygulamak.
- Konut işletmesi ile sıradan emlak işletmesini aynı kabul etmek.
- Pazarlama işletmesi için gereken seyahat acentası belgesini gözden kaçırmak.
- Kiracının yüksek nitelikli konut istisnasıyla kendi adına Airbnb yapabileceğini düşünmek.
- Plaket ve kimlik bildirme yükümlülüğünü ihmal etmek.
Başvuru öncesi kontrol listesi
- Yapının Yönetmelikteki yüksek nitelikli konut tanımını gerçekten karşılayıp karşılamadığını belirleyin.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bakımından resmî nitelik belgesini alın.
- Tapuya şerh edilmiş yönetim planını kontrol edin.
- Başvurunun malik, konut işletmesi veya pazarlama işletmesi üzerinden hangi modelle yapılacağını belirleyin.
- İşletme başvurusunda malik onayı ve temsil belgelerini tamamlayın.
- Pazarlama işletmesinde seyahat acentası belgesini ve yönetim işletmesi muvafakatini hazırlayın.
- Konutun güvenlik ve fiziksel şartlarını denetim öncesi tamamlayın.
- Elektronik başvuruyu e-Devlet üzerinden yapın.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
Yüksek nitelikli konut istisnası Türkiye genelinde aynı kurala tabidir. Mersin’de lüks konut projesi, rezidans veya karma proje adıyla pazarlanan her yapı otomatik olarak bu statüye girmez. Başvuruda yapının resmî imar ve yönetim planı belgeleri belirleyicidir.
Özellikle Yenişehir ve Mezitli’deki çok bağımsız bölümlü projelerde, ilan adıyla hukuki statünün karıştırılmaması gerekir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin’deki fiziksel ofisinden Türkiye genelindeki turizm amaçlı kiralama ve taşınmaz dosyalarını takip etmektedir.
Sık sorulan sorular
Her rezidans yüksek nitelikli konut sayılır mı?
Hayır. Yönetmelikteki teknik ve hizmet altyapısı şartlarının karşılanması ve resmî belgelerle ispatlanması gerekir.
Yüksek nitelikli konutta kat maliklerinin oybirliği gerekir mi?
Hayır. Yönetmelik m.5/4 bu yapıları normal bina oybirliği şartından istisna tutar.
Yüzde 25 sınırı uygulanır mı?
Hayır. Yüksek nitelikli konutlarda aynı binadaki yüzde 25 şartı aranmaz.
Rezidansta izin belgesi yine gerekir mi?
Evet. İstisna izin belgesi muafiyeti değildir.
Başvuruyu kim sonuçlandırır?
Yüksek nitelikli konut başvuruları Bakanlıkça incelenip sonuçlandırılır.
Konut işletmesi başvurabilir mi?
Evet. Yönetmelikteki şartlarla konut işletmesi adına belge düzenlenebilir.
Pazarlama işletmesi için seyahat acentası belgesi gerekir mi?
Evet. Yönetmelik bu belgeyi özel olarak arar.
Rezidansta kiracı kendi adına Airbnb yapabilir mi?
Hayır. Yüksek nitelikli konut istisnası kiracıya bağımsız izin belgesi hakkı vermez.
Her daire için ayrı plaket gerekir mi?
Aynı kişi adına birden fazla konutta tek izin belgesi düzenlense bile genel kural her konut için ayrı plakettir; tüm konutların konut işletmesince kiralanması halinde özel hüküm vardır.
100 gün sınırı rezidanslarda değişir mi?
Hayır. 100 gün veya daha kısa kiralama tanımı yüksek nitelikli konutlar için de geçerlidir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Bu içerik 11 Eylül 2026 itibarıyla 7464 sayılı Kanun ve 28 Aralık 2023 tarihli Yönetmeliğin yüksek nitelikli konut hükümlerine göre hazırlanmıştır. Hukuken belirleyici nokta binanın ticari adı değil, Yönetmelikteki tanımı ve bunu ispatlayan resmî belgelerdir. Oybirliği ve yüzde 25 istisnaları uygulanırken izin belgesi, konut nitelikleri, kimlik bildirimi ve denetim yükümlülüklerinin devam ettiği unutulmamalıdır.
Hukukçu incelemesi: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil 3472. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin.
Sonuç
Yüksek nitelikli konutlarda 7464 sayılı Kanunun normal apartmanlar için öngördüğü kat malikleri oybirliği ve yüzde 25 sınırı uygulanmaz. Bunun için yapının gerçekten Yönetmelikteki yüksek nitelikli konut tanımını karşılaması, resmî belge ve tapuya şerhli yönetim planıyla bu statünün gösterilmesi gerekir. Başvuru Bakanlıkça incelenir. İzin belgesi, plaket, fiziksel standartlar, kimlik bildirimi ve denetim yükümlülükleri ise aynen devam eder.
Resmî dayanak: 7464 sayılı Kanun m.3; Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik m.4, m.5, m.9 ve m.10. 28 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete – Yönetmelik.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
