Boğaziçi Yazılı ve Çizimli İmar Durumu Belgesi: İBB Başvurusu
Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesindeki bir parsel için yapı ruhsatına esas yazılı ve çizimli imar durumu belgesi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Boğaziçi İmar Şube Müdürlüğünün Durum Bürosundan istenir. İBB’nin 2026 hizmet envanterinde başvuru dosyası tapu, vekâletname, çap ve ilgilinin dilekçesi olarak gösterilmiştir. Belge, parselin yürürlükteki imar planındaki yapılaşma koşullarını bildirir; doğrudan inşaata başlama izni vermez. Başvuruda önce taşınmazın hangi Boğaziçi bölgesinde kaldığı, ardından belgeyi isteyen kişinin yetkisi ve parselin güncel kayıtları belirlenmelidir.
Boğaziçi’nde hangi imar durumunu İBB düzenler?
İstanbul’da taşınmazın Sarıyer, Beşiktaş, Beykoz veya Üsküdar ilçesinde bulunması, tek başına başvurulacak belediyeyi belirlemez. 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nun 2. maddesi Boğaziçi alanını kanun eki sınırlar ve 22 Temmuz 1983 onaylı plan üzerinden tanımlar. Sahil şeridi, öngörünüm, gerigörünüm ve etkilenme bölgeleri aynı idari işlem alanı değildir. Parselin hangi bölgede kaldığı, adresin denize yakınlığına veya emlak ilanındaki bölge tanımına göre saptanamaz.
Yetki ayrımının açık dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 46. maddesidir. Sahil şeridi ve öngörünüm uygulamalarını İBB, gerigörünüm ve etkilenme uygulamalarını ilgili ilçe belediyesi yürütür. Bu yazıdaki Durum Bürosu başvurusu, İBB’nin yürüttüğü hizmeti anlatır. Gerigörünümdeki bir parsel için sırf tapuda Sarıyer yazdığı gerekçesiyle aynı dosyanın İBB’ye yöneltilmesi doğru değildir. Bölge sınırı, ada ve parsel bilgisi üzerinden resmî planla eşleştirilmelidir.
Bu ayrım, arşiv belgesi istemekle yeni bir imar durum belgesi düzenletmek arasındaki farkı da etkiler. Eski bir dosyanın İBB arşivinde bulunması, bugün her türlü uygulama yetkisinin aynı kurumda olduğunu göstermez. Taşınmazın genel koruma çerçevesi hakkında Sarıyer imar ve Boğaziçi hukukunda izinler yazısı yol gösterir; belge başvurusunda ise güncel parsel, bölge ve yetkili birim birlikte gösterilmelidir.
Yazılı ve çizimli imar durumu belgesi neyi açıklar?
İBB Boğaziçi İmar Şube Müdürlüğü 2026 Hizmet Envanteri’nin 7. hizmeti, işlemi yapı ruhsatına esas olmak üzere parsel bazında planın yapılaşma şartlarını belirleyen belge hazırlanması olarak tanımlar. İncelemenin dayanakları arasında 22 Temmuz 1983 onaylı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planının lejant ve plan notları sayılır. Bu tarih, daha sonraki geçerli plan değişikliklerinin göz ardı edileceği anlamına gelmez; başvuru tarihinde parsel için yürürlükte olan plan bütünü esas alınır.
Yazılı açıklama ile çizimin birlikte okunması gerekir. Bir parselin kullanım fonksiyonu, yapı yaklaşma sınırları, planın izin verdiği yapılaşma koşulları ve özel notlara yapılan atıflar farklı bölümlerde bulunur. Çizimdeki bir işaretin anlamı lejanttan, istisnası plan notundan anlaşılır. Sadece emsal veya yükseklik rakamını alıp diğer kayıtları çıkarmak, belgenin hukuki içeriğini eksiltir. Başvuru, yalnız genel bir “imar bilgisi” cevabı yerine hangi parsel için hangi yazılı ve çizimli belgenin istendiğini açıkça belirtmelidir.
Çevrim içi harita görüntüsü, parsel sorgu ekranı ve taşınmaz ilanına eklenmiş plan kesiti resmî başvurunun yerine geçmez. İBB’nin 2026 envanterinde bu hizmetin elektronik sunumu “sunulmuyor” olarak belirtilmiştir. Bu kayıt, onaylı belgenin envanterde tanımlanan hizmet kanalını gösterir; belediyeye hiçbir elektronik iletişim kurulamayacağı anlamına gelmez. Bir harita çıktısını belediye tarafından düzenlenmiş imar durum belgesi gibi sunmamak, özellikle satış ve proje hazırlığı dosyalarında önem taşır.
Başvuru dosyasında hangi belgeler bulunur?
İBB envanterindeki dört belge, başvurunun yerel çerçevesidir. Ruhsata hazırlık amacıyla yapılan başvuruda ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 55. maddesi okunmalıdır. Maddenin ikinci fıkrası, yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat için belge isteyen yapı sahibi veya vekilinin dilekçesine aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneği eklemesini düzenler. Hizmet tablosundaki “çap” ile yönetmelikteki “aplikasyon krokisi” ibareleri dosya hazırlanırken birbirine karıştırılmamalıdır.
| Belge | Dosyada kontrol edilecek husus |
|---|---|
| Tapu veya tapu kayıt bilgisi | İlçe, mahalle, ada, parsel ve malik bilgileri başvuruyla eşleşmelidir. Eski parsel numarası varsa değişikliğin izi kurulmalıdır. |
| Vekâletname | Başvuru temsilci tarafından yapılıyorsa taşınmaz ve belediye işlemi bakımından temsil yetkisi anlaşılmalıdır. Kendi adına başvuran malik için ayrı bir vekil yaratılması gerekmez. |
| Çap ve ilgili teknik parsel belgesi | İBB’nin istediği çap ile ruhsata hazırlık başvurusundaki aplikasyon krokisi ihtiyacı ayrı kontrol edilmelidir. İnternet haritası teknik belgenin yerine konulmamalıdır. |
| İlgilinin dilekçesi | Belgenin adı, taşınmazın tam bilgileri, talebin amacı, temsil durumu ve ekler açıkça yazılmalıdır. |
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 55/14. maddesi, tapu kayıtlarına TAKBİS üzerinden erişilebildiğinde ilgili idarenin bilgiyi doğrudan almasını ve ayrıca tapu kayıt örneği istememesini düzenler. Bu nedenle hizmet tablosunda tapu yazması, elektronik olarak alınabilen her kayıt için yeniden kâğıt belge hazırlanması zorunluluğu doğurmaz. Başvuru sahibi erişime elverişli parsel ve kimlik bilgilerini vermelidir. Elektronik erişim olanağı ile başvuranın taşınmaz üzerindeki yetkisini ispat etmesi iki ayrı meseledir; TAKBİS erişimi vekilin temsil belgesini ortadan kaldırmaz.
Tapu yerine geçen belgeler bakımından yönetmeliğin 55/3. maddesi sınırlı bir düzenleme içerir. Özel kanuna dayalı tahsis belgesi veya maddede belirtilen diğer belgeler, ancak hükümdeki koşullarla değerlendirilir. Emlak vergisi bildirimi, elektrik faturası, satış pazarlığı yazışması veya taşınmazı fiilen kullanmak, kendiliğinden tapu kayıt örneğine eşdeğer değildir. Bu ayrım, mülkiyet kaydı tamamlanmamış taşınmazlarda başvurunun hangi hakka dayandığını doğru açıklamayı sağlar.
Dilekçede talep ve parsel nasıl tarif edilmelidir?
Dilekçenin konusu “yazılı ve çizimli imar durumu belgesi düzenlenmesi” şeklinde açık kurulmalıdır. Taşınmazın ilçe, mahalle, ada ve parseli; başvuranın malik veya vekil sıfatı; belgenin yeni yapı, ilave yahut esaslı tadilat hazırlığı için istenip istenmediği yazılmalıdır. İmar durumunun yanında yönetmeliğin 55/4. maddesi kapsamındaki belgelerin talep edildiği durumda, bu hukuki çerçeve de belirtilmelidir. Belge isteme başvurusu içinde ayrıca plan değişikliği talep ediliyorsa iki işlemin konusu ve dayanağı ayrı gösterilmelidir.
Tapudaki parsel ile eski mimari projedeki parsel farklı numaradaysa dosya bu fark açıklanmadan sunulmamalıdır. İfraz, tevhit veya imar uygulaması sonucunda oluşmuş yeni parsel ile eski dosyanın bağlantısını gösteren resmî kayıt kullanılmalıdır. İdarenin eski bir paftayı yeni parselin belgesi gibi değerlendirmesi beklenemez. Dilekçeye eklenen belgeler isim ve tarihleriyle sıralanmalı; teslim kaydı, başvuru tarihi ve kayıt numarası saklanmalıdır. Süre hesabı ve eksik belge tartışması bakımından izlenebilir kayıt, sözlü görüşmeden daha sağlam bir başlangıç oluşturur.
İBB’nin otuz günlük kaydı ile yönetmelikteki iki iş günü nasıl ayrılır?
İBB’nin 2026 hizmet envanteri, yazılı ve çizimli imar durumu için otuz günlük süre göstermektedir. Buna karşılık Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 55/4. maddesi, kapsamına giren başvuruda imar durum belgesi, onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporu örneği, yol kotu veya kot kesit belgesi ile gerekli görülen istikamet rölevesinin ayrıca başvuru gerekmeksizin en geç iki iş gününde verilmesini düzenler. Aynı maddenin altıncı fıkrası, belgeler süresinde verilmiyorsa gerekçenin aynı süre içinde başvurana yazılı bildirilmesini zorunlu tutar.
Bu iki kaydı birlikte değerlendirirken yönetmeliğin kapsamı atlanamaz. Yönetmeliğin 2. maddesi uygulama imar planı bulunan alanları esas alır. 5/16. maddesi, İmar Kanunu’nun 4. maddesinde belirtilen özel kanunlarda aykırı hüküm bulunmayan durumlarda yönetmeliğin uygulanacağını belirtir. Dolayısıyla uygulama imar planı bulunan Boğaziçi parselinde, 55/2. madde kapsamındaki ruhsata hazırlık başvurusu ve özel mevzuata aykırılık bulunmaması koşulları oluştuğunda iki iş günlük hüküm değerlendirilir. Hizmet envanterine otuz gün yazılması üstteki yönetmelik hükmünü değiştirmez.
Bunun karşılığında, her türlü taşınmaz bilgi talebinin, koruma kurulu kararının, plan değişikliğinin veya yapı ruhsatının iki iş gününde sonuçlanacağı ileri sürülemez. Yönetmelikteki süre belirli belgelere ve belirli başvuru çerçevesine ilişkindir. İmar Kanunu’nun 22. maddesindeki ruhsat inceleme süreleri de imar durum belgesine ait süreyle özdeş değildir. Başvuru dosyasında talebin hukuki niteliğini doğru kurmak, idareden hangi sürede hangi işlemin beklenebileceğini somutlaştırır.
Gelen belgede hangi kayıtlar karşılaştırılmalıdır?
Teslim edilen belgenin ilk kontrolü taşınmaz kimliğidir: ada, parsel, mahalle ve varsa önceki parsel bağlantısı dosyayla örtüşmelidir. Ardından düzenleme tarihi, planın adı ve onay bilgisi, kullanım kararı, çizimin dayanağı ve plan notlarına yapılan atıflar incelenmelidir. İmar durumunda bir başka yazı veya kurul kararına gönderme bulunuyorsa yalnız sonuç satırını okumak yeterli değildir. Atıf yapılan kaydın dosyaya alınması, projenin hangi sınırlamalarla hazırlanacağını belirler.
Boğaziçi Kanunu’nun 3/n. maddesinde planlarda belirtilen kullanım kararlarının tapuya işlenmesi ayrıca düzenlenmiştir. İmar durum belgesi ile tapudaki kullanım kaydı arasında fark görülmesi, bu iki belgenin aynı işlem olduğu anlamına gelmez; dayanak plan, işlem tarihi ve kayıt ayrı incelenir. Konunun tapu yönü Boğaziçi’nde tapuya işlenen kullanım kararı yazısında açıklanmıştır. İmar durumunu almak, tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez.
Yanlış ada veya eksik çizim gibi belgeye ilişkin hata için düzeltme talebi, hatalı bölüm ve doğru resmî dayanak belirtilerek yapılmalıdır. Planın kendisindeki kullanım kararına itiraz ise farklı konudur. Durum Bürosundan belge düzeltmesi istemek, yürürlükteki planı değiştiren bir işlem değildir. Bu ayrımı dilekçede korumak, kayıttaki maddi hata ile yapılaşma hakkına ilişkin uyuşmazlığın aynı başlık altında belirsizleşmesini önler.
Başvuru ve teslim belgeleri nasıl birlikte saklanmalıdır?
İmar durumunun sonraki bir proje dosyasında kullanılabilmesi için başvuru ile sonuç belgesi arasındaki bağlantı korunmalıdır. Dilekçenin kayıtlı nüshası, teslim edilen eklerin listesi, idarenin eksiklik veya açıklama yazıları ve sonuç belgesi aynı parsel dosyasında tutulmalıdır. Böylece son belgenin hangi talebe cevap verdiği, hangi ekler üzerinden hazırlandığı ve hangi tarihli plan bilgisine dayandığı izlenir. Yalnız imzasız bir çizim sayfasının saklanması, yazılı açıklamadaki sınırlamaların daha sonra proje dışında kalmasına yol açar.
Belgenin farklı sayfalarındaki parsel bilgileri de karşılaştırılmalıdır. Üst yazıda doğru numara bulunması, çizim ekindeki eski parsel numarasının kendiliğinden güncellendiğini göstermez. Kontrol, üst yazı ile sınırlanmadan çizim başlığına, ek listesine ve plan notlarının hangi bölümlerinin belgeye bağlandığına uzanır. İdarenin yazısında ek sayısı belirtilmişse teslim edilen dosya bu sayıyla karşılaştırılır. Eksik ek talebi yapılırken başvurunun kayıt numarası ve ilgili yazının tarihi belirtilmesi, yeni bir imar durumu talebiyle eksik nüsha isteminin karışmasını önler.
Proje müellifine veya taşınmaz işlemini inceleyen kişiye verilecek nüsha, başvurana ulaşan belgeyle aynı bütünlükte olmalıdır. Renkli çizimdeki lejantı kaybettiren kopya, okunamayan ölçü veya kesilmiş plan notu teknik değerlendirmeyi eksiltir. Dosyanın okunaklı kopyası hazırlanırken resmî metin değiştirilmemeli; açıklayıcı notlar ayrıca tutulmalıdır. Başvurunun amacı değişerek yeni yapıdan esaslı tadilata döndüğünde de eldeki belgenin hangi parsel ve plan koşullarını anlattığı korunur; projeye ilişkin yeni talep, eski belge üzerinde elle yapılan bir değişiklikle resmî onay kazanmaz.
Belge alındıktan sonra proje ve ruhsat aşamasına geçiş
İmar durum belgesi, mevcut yapının bütün bölümlerinin ruhsata uygun olduğunu veya yeni proje için gereken tüm onayların alındığını göstermez. İmar Kanunu’nun 21. maddesindeki ruhsat düzeni ve Boğaziçi’nin özel koruma hükümleri ayrıca uygulanır. Taşınmaz üzerindeki yapının fiilî kullanımı ile plandaki fonksiyonun örtüşmesi de tek başına kullanım değişikliği izni değildir. Bu işlemin sınırları için Boğaziçi’nde yapının kullanım amacının değiştirilmesi incelemesine başvurulmalıdır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 55/15. maddesi, onaylı imar durumu ve projelerin imar planı ve mevzuatta değişiklik bulunmadığı sürece geçerliliğini düzenler. Bu nedenle her belge için kendiliğinden geçerli tek bir altı aylık veya bir yıllık süre bulunduğu söylenemez. Projeye başlanmadan önce belgenin dayandığı plan ve kurallarda değişiklik olup olmadığı kontrol edilmelidir. Eski belgeyi saklamak yararlıdır; ancak eski tarihte verilen koşulların değişmediğini yalnız belgenin elde bulunması kanıtlamaz.
Satış, kredi veya proje sözleşmesinde belgeye dayanılacaksa belgenin tam nüshası ve atıf yaptığı ekler birlikte kullanılmalıdır. Sözleşmeye yalnız yapılaşma rakamını yazmak, koruma koşullarını ortadan kaldırmaz. Başvuru dosyasının sonunda elde edilmesi gereken sonuç; doğru parsel için yetkili idarece hazırlanmış, plan dayanakları izlenebilen ve sonraki ruhsat işlemlerinde kullanılabilecek eksiksiz bir yazılı ve çizimli imar durumudur.
Sık sorulan sorular
Boğaziçi’nde her imar durumu başvurusu İBB’ye mi yapılır?
Hayır. İmar Kanunu’nun 46. maddesi sahil şeridi ve öngörünüm uygulamalarını İBB’ye, gerigörünüm ve etkilenme uygulamalarını ilgili ilçe belediyesine bırakır. İlçe adı tek başına yetkiyi belirlemez. Önce parselin resmî planda hangi bölgede kaldığı belirlenmelidir. İBB’nin Durum Bürosunda sunulan yazılı ve çizimli imar durumu hizmeti, belediyenin görev alanındaki parseller için kullanılır.
Boğaziçi imar durumu için İBB hangi belgeleri listeliyor?
2026 hizmet envanteri tapu, vekâletname, çap ve ilgilinin dilekçesini sayar. Başvuruyu malik kendisi yapıyorsa temsilciye ait vekâlet ilişkisi bulunmaz; vekil başvuruyorsa yetki belgesi dosyaya girer. Ruhsata hazırlık başvurusunda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 55/2. maddesindeki aplikasyon krokisi ve tapu kayıt düzeni de uygulanır. Çap ile aplikasyon krokisi ihtiyacı aynı kelimeyle geçiştirilmemelidir.
Tapu belgesini her durumda yeniden kâğıt olarak almak gerekir mi?
Yönetmeliğin 55/14. maddesine göre TAKBİS üzerinden erişilebilen tapu bilgileri ilgili idarece doğrudan alınır; ayrıca tapu kayıt örneği istenmez. Başvuruda kayda erişim sağlayan bilgiler doğru verilmelidir. Bu hüküm mülkiyetin veya temsil yetkisinin önemsiz olduğu anlamına gelmez. Tapu verisine erişim bulunması, vekâletname gereken temsil işlemini ya da parsel kimliğinin doğrulanmasını ortadan kaldırmaz.
İmar durumu belgesi iki iş gününde mi, otuz günde mi verilir?
İBB’nin 2026 envanterinde otuz gün yazılıdır. PAİY 55/4 ise kendi kapsamındaki ruhsata hazırlık başvurularında iki iş günü düzenler. Uygulama imar planı bulunan alan, 55/2 kapsamındaki talep ve özel mevzuatta aykırı hüküm bulunmaması birlikte incelenir. Bu koşullarda hizmet envanteri yönetmelik süresini değiştirmez. İki iş günü, her türlü plan, koruma kararı veya ruhsat başvurusuna uygulanacak genel sonuçlandırma süresi değildir.
İdare yönetmelikteki sürede belgeyi vermezse yazılı açıklama gerekir mi?
Evet. PAİY 55/6, maddede sayılan belgelerin belirtilen sürelerde verilememesi hâlinde gerekçenin aynı süre içinde yazılı bildirilmesini zorunlu tutar. Başvuru sahibi kayıt numarası ve teslim tarihini saklamalıdır. Bu hüküm belgeyi alınmış veya yapı ruhsatını verilmiş saymaz. Gecikmenin yazılı gerekçesi ile talebin kapsamı birlikte değerlendirilir; sözlü bekleme açıklaması yazılı gerekçenin yerini tutmaz.
İBB harita ekranındaki imar görüntüsü aynı belge midir?
Hayır. Parsel ekranı veya plan görüntüsü bilgi edinmeye yardımcı olur; yetkili idarece düzenlenen yazılı ve çizimli imar durumu belgesiyle aynı işlem değildir. İBB’nin 2026 envanteri bu hizmetin elektronik sunulmadığını belirtir. Satış veya proje dosyasında ekran görüntüsü resmî belge olarak sunulmamalı; belgenin tamamı, plan notları ve atıf yapılan ekleriyle birlikte kullanılmalıdır.
İmar durum belgesini alınca inşaata başlanabilir mi?
Hayır. Belge parselin plan koşullarını bildirir ve ruhsat hazırlığına esas olur. İmar Kanunu’nun 21. maddesindeki ruhsat düzeni ile ilgili özel koruma hükümleri ayrıca uygulanır. Belgenin alınması, yapı projesinin onaylandığını, mevcut kaçak kısmın yasallaştığını veya gerekli kurul kararının verildiğini göstermez. İnşaata geçiş için somut işlemin gerektirdiği ruhsat ve izinler tamamlanmalıdır.
Boğaziçi imar durumunun geçerliliği her zaman bir yıl mıdır?
PAİY 55/15, onaylı imar durumu ve projelerin plan ve mevzuatta değişiklik bulunmadığı sürece geçerli olduğunu düzenler. Her imar durum belgesine uygulanacak tek bir yıllık süre bu hükümden çıkarılamaz. Proje hazırlığında belgenin dayandığı plan ve kuralların değişip değişmediği kontrol edilmelidir. Eski nüshanın elde bulunması, o tarihteki bütün koşulların bugün aynen sürdüğünü kanıtlamaz.
Belgede yanlış parsel numarası varsa plan değişikliği mi istenir?
Yanlış numara veya eksik çizim önce belgenin düzenlenmesindeki hata olarak incelenir. Düzeltme talebinde hatalı bölüm, doğru parsel kaydı ve varsa eski yeni parsel bağlantısı gösterilir. Planın kullanım kararını değiştirmek ise ayrı işlemdir. İmar durum belgesinin düzeltilmesi talebi, yürürlükteki plandaki fonksiyonun değiştirilmesini kendiliğinden sağlamaz; iki talebin konusu ve dayanağı ayrılmalıdır.
İmar durumu almak tapudaki Boğaziçi kullanım kararını değiştirir mi?
Hayır. Boğaziçi Kanunu’nun 3/n. maddesi, planlardaki kullanım kararlarının tapuya işlenmesini ayrıca düzenler. İmar durumu belgesi plan koşullarını gösterir; tapu sicilini kendiliğinden değiştiren bir tescil işlemi değildir. Tapu ile belge arasında fark varsa dayanak plan, kayıt tarihi ve ilgili işlem birlikte incelenir. Sadece yeni belge düzenlenmesi, eski tapu kaydının silindiği anlamına gelmez.
Resmî kaynaklar
- 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, maddeler 2 ve 3
- 3194 sayılı İmar Kanunu, maddeler 4, 21, 22 ve 46
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, maddeler 2, 5 ve 55
- İBB Boğaziçi İmar Şube Müdürlüğü 2026 Hizmet Envanteri, hizmet 7
İstanbul ofisi
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbulSorunuzu iletin
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
