Kiracı Apartman Aidatından Sorumlu mu? KMK 22 Kira Tutarı Sınırı ve Müteselsil Sorumluluk 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca, kat malikinin KMK m.20 kapsamında payına düşen ortak gider, avans borcu ve gecikme tazminatından bağımsız bölümde kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple sürekli faydalanan kişiler de malik ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle yönetim aidat borcunun tamamını sınırsız biçimde kiracıya yükleyemez; kiracının kanuni sınırı kira borcudur. Malik yönetime karşı asıl ortak gider borçlusu olmaya devam eder.
Güncellik: İçerik 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22 ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira ilişkisine dair hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
KMK 22 Kiracı İçin Ne Düzenler?
Kat mülkiyetinde ortak gider borcunun temel muhatabı kat malikidir. KMK m.20; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi kalemlerin kat malikleri arasında hangi esasla paylaşılacağını düzenler. KMK m.22 ise bu alacağın güvence altına alınması için bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişilere de belirli ölçüde sorumluluk yükler.
m.22’nin ilk fıkrasına göre kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi, malikin m.20 kapsamındaki gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından malik ile birlikte sorumludur. Müteselsil sorumluluk, yönetimin kanuni sınırlar içinde alacağın tamamı için borçlulardan birine başvurabilmesini sağlar. Ancak kiracı bakımından kanun hemen ardından özel bir üst sınır koymuştur.
Bu düzenlemenin amacı, ortak giderlerin ödenmemesi nedeniyle apartman veya sitenin temel hizmetlerinin aksamasını önlemektir. Yönetim, malik şehir dışında veya erişilemez olduğu için ortak gideri tahsil edemediğinde bağımsız bölümden yararlanan kiracıya başvurabilir. Fakat kiracı malikin sınırsız kefili değildir; sorumluluğu o dönemde ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlandırılmıştır.
Kiracıdan yapılan tahsil, malikin yönetime karşı borcunu azaltır ve aynı tutar kiracının kira borcundan düşer. Böylece kiracı aynı para için hem yönetime hem kiraya verene iki kez ödeme yapmak zorunda kalmaz.
Kiracı Hangi Apartman Borçlarından Sorumlu Tutulabilir?
KMK m.22, doğrudan m.20’ye atıf yapar. Bu nedenle kiracıya yöneltilebilecek borç, kat malikinin m.20 uyarınca payına düşen ortak gider, avans ve gecikme tazminatıdır. Yönetimin kanuna veya geçerli işletme projesine dayanmayan başka bir özel borcu m.22 adı altında kiracıya yöneltmesi mümkün değildir.
Aidat sözcüğü günlük kullanımda çok geniştir. Aylık personel ve temizlik gideri, asansör bakım bedeli, güvenlik, ortak elektrik, havuz işletme gideri, sigorta, çatı onarımı veya büyük yenileme için toplanan avansların tümüne “aidat” denebilir. Hukuki sonuç için ödemenin hangi m.20 kalemine dayandığı ve kurul/işletme projesindeki hukuki temeli belirlenmelidir.
Kiracının bağımsız bölümden sürekli yararlanması önemlidir. Sadece geçici misafir m.22 anlamında sürekli faydalanan kişi değildir. Oturma hakkı sahibi veya başka bir hukuki sebeple sürekli kullanıcı ise madde kapsamına girebilir.
Yönetim, borcun dönemini ve dayanağını açık göstermelidir. Özellikle kiracının taşınmasından önceki yıllara ait aidat borcunun tamamının yeni kiracıya yöneltilmesi m.22’nin kira miktarı ve yararlanma dönemiyle bağlantılı koruyucu yapısıyla bağdaşmaz. Hangi dönemde kimin sürekli kullanıcı olduğu belirlenmelidir.
Kiracının Sorumluluğu Neden Kira Tutarıyla Sınırlıdır?
KMK m.22’nin kiracıya ilişkin açık cümlesi, sorumluluğu “ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile” sınırlar. Bu hüküm kiracının malikin bütün birikmiş apartman borcunu taşımamasını sağlar. Yönetimin 100.000 TL birikmiş alacağı bulunması, aylık 20.000 TL kira borcu olan kiracıdan tek seferde 100.000 TL istenebileceği anlamına gelmez.
Sınır, kiracının malike karşı muaccel kira borcu ile bağlantılıdır. Kiracı kirayı peşin ödemişse veya o dönem için kira borcu bulunmuyorsa sorumluluk hesabı buna göre değişir. Yönetim, kiracının kira sözleşmesindeki bedelini ve ödeme dönemini bilmeden soyut biçimde sınırsız takip yapmamalıdır.
Kiracının kiraya verene karşı başka alacağı bulunduğu ve kira borcuyla takas iddiası ileri sürdüğü durumlarda ilişkiler daha karmaşık olabilir. m.22’deki koruyucu üst sınır korunurken, kiracının gerçekten ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı sözleşme ve taraflar arasındaki borç ilişkisine göre belirlenir.
Kira artışı yapılmışsa güncel muaccel kira bedeli önem kazanır. Sözleşmede eski rakam yazsa da geçerli artışla yeni dönem bedeli doğmuş olabilir. Bunun tersi şekilde, kiraya veren kanuna aykırı artış istedi diye kiracının m.22 sorumluluğu tartışmalı yüksek tutara göre otomatik hesaplanmaz.
Kiracının Yönetime Ödediği Aidat Kiradan Düşer mi?
Evet. KMK m.22 bunu açıkça düzenler. Kiracının m.22 kapsamında ortak gider borcu için yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Bu nedenle kiracı ödemenin dekontunu ve hangi borç dönemine ilişkin olduğunu mutlaka saklamalıdır.
Ödeme yönetimin banka hesabına yapılırken açıklamaya bağımsız bölüm numarası, aidat dönemi ve mümkünse malikin adı yazılmalıdır. Daha sonra kiraya verene kira ödemesi yapılırken, yönetim adına yapılan m.22 ödemesinin kira borcundan mahsup edildiği yazılı şekilde bildirilmelidir. Böylece “eksik kira ödendi” iddiası karşısında ödeme zinciri ispatlanabilir.
Kiracının kendi kira sözleşmesine göre üstlendiği olağan kullanım giderlerini doğrudan ödemesi ile m.22 nedeniyle malikin borcunun yönetimce kiracıdan tahsil edilmesi aynı olay değildir. İlk durumda taraflar arası sözleşme paylaşımı, ikinci durumda Kat Mülkiyeti Kanununun alacağı güvence altına alan hükmü uygulanır.
Kiraya veren, yönetimin m.22 talebi üzerine kiracı tarafından ödenen tutarı yeniden kira olarak isteyemez. Kanun açıkça yapılan ödemenin kira borcundan düşüleceğini söyler. İki kez tahsil talebi borcun sona ermesi hükümleriyle bağdaşmaz.
Malik Aidat Borcundan Kurtulur mu?
Hayır. m.22 kiracıyı belirli sınırda birlikte sorumlu yapar; kat malikinin m.20’den doğan asli borcunu kaldırmaz. Yönetim alacağın kiracıdan tahsil edilemeyen kısmı için malike başvurur. Kiracının kira tutarı sınırı üzerinde kalan ortak gider borcu malik üzerinde kalır.
Kat maliki “kiracı aidatı ödeyecekti” şeklindeki kira sözleşmesi hükmünü yönetime karşı genel olarak borçtan kurtuluş sebebi olarak ileri süremez. Yönetim ile kat maliki arasındaki ilişki KMK’ya dayanır; kiraya veren ile kiracı arasındaki iç ilişki ise TBK ve kira sözleşmesine göre düzenlenir.
Malik kiracıyla sözleşmede hangi işletme giderinin kiracıya ait olacağını belirleyebilir. Ancak bu sözleşme, yönetimin kanundan doğan m.20 alacağını ve m.22 güvencesini ortadan kaldırmaz. Malik yönetime ödeme yaptıktan sonra kira sözleşmesine göre kiracıya rücu edebileceği bir kalem bulunup bulunmadığını ayrıca değerlendirir.
Büyük Onarım ve Demirbaş Giderini Kiracı mı Öder?
Bu soruda iki ilişki ayrılmalıdır. Yönetim-kat maliki-kiracı üçgeninde KMK m.22, m.20 kapsamındaki ortak gider ve avans için kiracıya kira tutarıyla sınırlı müteselsil sorumluluk getirir. Buna karşılık kiraya veren ile kiracı arasındaki nihai yük paylaşımı Türk Borçlar Kanunu ve kira sözleşmesine göre belirlenir.
Kiralananın ayıpsız ve kullanıma elverişli halde bulundurulması kiraya verenin temel borcudur. Yapının değerini artıran veya mülkiyete ilişkin büyük yenilemelerin kiracıya sınırsız aktarılması kira hukukunda ayrıca geçerlilik denetimine tabidir. Olağan kullanım, temizlik, ortak hizmet ve tüketim giderleriyle bina sahibine ait esaslı yenileme aynı kabul edilmemelidir.
Yönetim, büyük onarım avansını kiracıdan m.22 sınırında tahsil ettiğinde bu ödemenin kira borcundan düşülmesi kanundan doğar. Son yükün kira sözleşmesinde kime ait olduğu malik-kiracı iç ilişkisinde ayrıca çözümlenir. Kiracı “bu demirbaş gideri bana ait değil” diyerek yönetime karşı m.22’yi tamamen yok saymak yerine kira tutarı sınırı ve mahsup hakkını doğru kullanmalıdır.
Apartman Yönetimi Kiracıya İcra Takibi Yapabilir mi?
Yönetim, KMK m.22 kapsamında sorumluluğu bulunan kiracıya karşı ortak gider alacağının tahsili için icra yoluna başvurabilir. Ancak takipte kiracının sorumluluk sınırı gözetilmelidir. Takip talebinde borcun hangi dönem ve hangi kurul/işletme projesine dayandığı gösterilmelidir.
Kiracı ödeme emrini aldığında borç dönemini, o dönemdeki kira bedelini, daha önce yaptığı aidat ödemelerini ve malikin borcunun hangi kısmının kendisine yöneltildiğini kontrol etmelidir. Borca, yetkiye veya ferilere itiraz gerekiyorsa İcra ve İflas Kanunundaki süreler içinde işlem yapılır.
Yönetimin yalnız malike takip başlatmış olması kiracıya hiçbir zaman başvuramayacağı anlamına gelmez; müteselsil borç sisteminde kanuni sınırlar içinde sorumlulara başvuru mümkündür. Ancak aynı alacak iki kez tahsil edilemez. Malik veya kiracı ödeme yapınca borç o tutarda sona erer.
Aidat Borcu İçin Bağımsız Bölüme Kanuni İpotek Konulabilir mi?
KMK m.22 ikinci fıkra, kat malikinin ortak gider borcu kiracı veya diğer sorumlulardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilmiş ve ödenmemiş borç için bağımsız bölüm üzerinde diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkının tescilini düzenler. Varsa yönetici, yoksa kat maliklerinden biri yazılı istemde bulunabilir.
Bu ipotek kiracının taşınır malları veya kiracılık hakkı üzerine değil, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kurulur. Bu yönüyle m.22’nin ilk fıkrasındaki kiracı sorumluluğundan ayrılır. Kanuni ipotek, ortak gider alacağının taşınmaz üzerinden güvence altına alınmasını amaçlar.
Tescil için maddede aranan mahkemece tespit edilmiş borç şartı ve Türk Medeni Kanununun ilgili hükümleri birlikte değerlendirilir. Yönetimin kendi defterine borç yazmış olması tek başına tapuya kanuni ipotek tescili için yeterli kabul edilmez.
Kira Sözleşmesinde “Tüm Aidat Kiracıya Aittir” Yazarsa Ne Olur?
Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Taraflar olağan kullanım ve ortak giderlerin paylaşımı hakkında hüküm koyabilir. Ancak emredici kira hukuku kuralları ve kiraya verenin temel yükümlülükleri saklıdır. “Her türlü masraf kiracıya aittir” şeklindeki genel kayıt her somut gideri otomatik olarak kiracıya yükleyen sınırsız sonuç doğurmaz.
Yönetim açısından ise m.20 ve m.22 uygulanır. Malik sözleşmeyle yönetimin kanuni alacaklı konumunu değiştiremez. Kiracı da sözleşmeyle m.22’deki kira miktarı sınırından daha ağır bir yönetim borcu altına sokulmuş sayılmaz; yönetimin doğrudan kanuni talebi m.22 ile sınırlıdır.
Kiracı yönetime ödeme yaptıktan sonra bu tutarın kira borcundan düşümü kanun gereğidir. Kira sözleşmesinde bu hakkı kaldıran bir kayıt m.22’nin açık koruyucu hükmü karşısında ayrıca geçerlilik denetimine tabidir.
Aidat Borcu Kiracının Tahliyesine Sebep Olur mu?
Apartman yönetiminin m.22 kapsamında kiracıdan aidat istemesi ile kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi iki ayrı hukuki ilişkidir. Yönetim kiracıyı doğrudan “tahliye” edemez; tahliye hakkı kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunundaki sebeplere göre kiraya veren veya kanuni hak sahibi tarafından kullanılır.
Kira sözleşmesinde kiracıya yüklenen yan giderlerin ödenmemesi, TBK’nın temerrüt ve fesih hükümleri çerçevesinde somut olayda önem kazanabilir. Bunun için kiraya veren kanunda öngörülen ihtar ve süre kurallarına uymalıdır. Yönetimin aidat yazısı tek başına mahkeme kararı olmadan kiracının tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz.
Kiracı m.22 gereğince yönetime ödeme yapmış ve bu tutar kira borcundan düşmüşse kiraya veren aynı tutarı “eksik kira” sayarak temerrüt oluşturamaz. Ödeme belgeleri bu nedenle tahliye uyuşmazlığında doğrudan önem taşır.
Mersin’de Kiracı Aidat Uyuşmazlığı
KMK m.22 Türkiye genelinde aynıdır. Mersin, Yenişehir, Mezitli, Akdeniz, Toroslar veya diğer ilçelerde farklı bir kira tutarı sınırı uygulanmaz. Yönetim planı ve işletme projesi binaya özgü olsa da kiracının kanundan doğan m.22 sorumluluğu değişmez.
Uyuşmazlıkta yönetim defteri, kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, kira sözleşmesi, banka dekontları ve bağımsız bölüm kullanım tarihleri birlikte incelenmelidir. İcra takibi veya sulh hukuk uyuşmazlığında taşınmazın bulunduğu yer ve genel yetki kuralları ayrıca değerlendirilir.
İlgili Rehberler
- Apartmandaki Dükkân Ortak Giderlere Katılır mı?
- Aidat Borcunun İlan Panosuna Asılması ve KVKK
- Apartman Yönetimi Rehberi
Sık Sorulan Sorular
1. Kiracı aidat borcundan sorumlu mu?
Evet. KMK m.22 kapsamında ortak gider, avans ve gecikme tazminatından malik ile birlikte sorumludur.
2. Kiracının sorumluluğu sınırsız mı?
Hayır. Kanun kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlar.
3. Yönetime ödenen aidat kiradan düşer mi?
Evet. m.22 açıkça kiracının yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini düzenler.
4. Malik “aidatı kiracı ödeyecek” diyerek yönetime karşı borçtan kurtulur mu?
Hayır. m.20 kapsamındaki kat maliki borcu devam eder; kira sözleşmesi malik-kiracı iç ilişkisini düzenler.
5. Yönetim kiracıya icra takibi yapabilir mi?
m.22 kapsamındaki kanuni sorumluluk sınırında ortak gider alacağı için icra takibi yapılabilir.
6. Eski kiracının dönemine ait aidat yeni kiracıdan istenir mi?
Sorumluluk kullanım dönemi, kira borcu ve m.22 sınırına göre belirlenir; yeni kiracı önceki yılların bütün borcunun sınırsız borçlusu değildir.
7. Büyük çatı onarımını kiracı mı öder?
Yönetim yönünden m.22 sorumluluğu ile malik-kiracı arasındaki nihai gider paylaşımı ayrıdır. Kira sözleşmesi ve TBK hükümleri ayrıca uygulanır.
8. Aidat borcu için tapuya ipotek konur mu?
m.22’deki şartlar oluşursa mahkemece tespit edilen ödenmemiş borç için kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek tescili istenebilir.
9. Aidat borcu kiracıyı otomatik tahliye eder mi?
Hayır. Tahliye TBK’daki fesih ve temerrüt şartlarına göre ayrı süreçtir.
10. Yönetim aynı aidatı hem malik hem kiracıdan tahsil edebilir mi?
Aynı alacak iki kez tahsil edilemez; bir borçlunun ödemesi alacağı o tutarda azaltır.
Kiracının Yönetim Karşısındaki Sorumluluğu Kira Tutarıyla Sınırlıdır
KMK m.22, ortak gider ve avans borcunun tahsilini kolaylaştırmak için bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlanan kişileri de malikle birlikte sorumluluk alanına alır. Kiracı bakımından kanun açık bir üst sınır koyar: sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yönetim için yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle yönetim kiracıdan sınırsız geçmiş dönem aidat talep edemez.
Kiracının yönetim karşısındaki sorumluluğu ile kira sözleşmesinde hangi gideri kiracının, hangisini malikin üstlendiği ayrı meselelerdir. Demirbaş, büyük onarım veya yatırım niteliğindeki giderler bakımından kira sözleşmesi ve TBK hükümleri ayrıca incelenir. Yönetim ise KMK’daki ortak gider alacağını kanunun gösterdiği sorumlulara yöneltir.
İcra takibinde aidat dönemleri, aylık kira bedeli, kiracının yaptığı aidat ödemeleri ve malike ödenen kira birlikte hesaplanmalıdır. Kiracı yönetim hesabına ödeme yaptığında dekontu saklamalı ve bu tutarı kira borcundan düştüğünü malike yazılı biçimde bildirmelidir. Böylece aynı dönem için hem yönetim hem malik tarafından mükerrer tahsilat riski önlenir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Rehber doğrudan KMK m.22’nin güncel metnindeki müteselsil sorumluluk, kira tutarı üst sınırı, kira borcundan mahsup ve kanuni ipotek hükümleri üzerine kurulmuştur. Yönetim alacağı ile kira sözleşmesindeki nihai gider paylaşımı birbirinden ayrılmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
