Mersin Yazlık Sitelerde Aidat İtirazı ve Kat Mülkiyeti

2026 değişikliği: geçici işletme projesi ve aidat artışı

7579 sayılı Kanun’un 3 ve 4. maddeleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35 ve 37. maddelerini değiştirmiştir. Güncel düzenlemeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar. Proje hakkında en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul yönünde karar alınır.

Mevcut işletme projesinin bulunduğu durumda geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedeline takvim yılı başından geçerli olmak üzere uygulanacak önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde belirlenir ve kurula sunulur. Bu özel sınır, kat malikleri kurulunun bütün aidat kararlarına uygulanacak genel bir artış tavanı değildir. İtirazda, yöneticinin geçici proje bedeli mi yoksa kurulun kabul ettiği bütçe mi tartışılıyor, önce bu ayrım yapılır.

2026 değişikliğiyle KMK m.37’nin eski yedi günlük proje itirazını düzenleyen cümlesi yürürlükten kaldırılmıştır. Eski işletme projesi itiraz kuralı, güncel süreç gibi aktarılmamalıdır. Buna karşılık genel haciz yoluyla ilamsız takipteki yedi günlük ödeme emri itirazı farklı bir hükme, İİK m.62’ye dayanır. Aynı sayıda gün içeren bu iki düzenleme birbirinin yerine kullanılmaz. 7579 sayılı Kanun’un resmî metni.

Hangi gider ve paylaşım ölçütüne itiraz edilir?

Aidat cetvelinde işletme giderleri ile büyük onarım ve yenileme giderlerini ayrı inceleyin. Personel, ortak elektrik, havuz, bahçe, sigorta ve çatı onarımı aynı ad altında toplanmış olsa da her kalemin dayanağı ve dağıtım ölçütü ayrıca gösterilmelidir. Yönetim planı, kurul kararı, işletme projesi ve gider belgesi birbiriyle karşılaştırılır; yalnız komşu sitenin daha düşük aidat ödemesi, bu sitedeki tahakkukun hukuka aykırı olduğunu göstermez.

KMK m.20’ye göre aksine anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaşılır; sigorta, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri arsa payına göre karşılanır. Bu nedenle bütün giderleri gerekçesiz şekilde yalnız daire sayısına bölmek ile bütün giderleri arsa payına dağıtmak aynı şey değildir. Hangi kaleme hangi ölçütün uygulandığını gösteren cetveli isteyin.

İtiraz yazısında tartışmalı dönemi, gideri, uygulanan payı ve itiraz nedenini belirtin. Aynı faturanın iki kez işlenmesi, yapılmış ödemenin borçtan düşülmemesi, başka dönemin giderinin size yüklenmesi veya yönetim planıyla uyuşmayan dağıtım ayrı ayrı açıklanır. Talebi “aidatın tamamı silinsin” şeklinde genellemek yerine, düzeltilmesini istediğiniz kalemi belgeyle eşleştirin.

Yazlık boş kaldığında aidat ödenir mi?

KMK m.20 uyarınca ortak yer veya tesisi kullanmadığını, kullanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürmek gider ve avans payından kaçınma nedeni değildir. Dairenin yalnız yaz aylarında kullanılması, ortak alan bakımına veya personel giderine katılımı kendiliğinden kaldırmaz. Bununla birlikte kullanılmayan bir hizmetin gerçekten sunulup sunulmadığını ve tahakkukun dayanağını sorgulamak başka bir meseledir: kullanılmama iddiası ile yapılmamış bir harcamanın kayda geçirilmesi aynı itiraz değildir.

Bağımsız bölüme ait sayaçla ölçülen kişisel tüketimi, ortak tesis giderlerinden ayırın. Sayaç başlangıç ve bitiş kayıtları kişisel tüketimin; fatura, sözleşme ve gider dağıtım cetveli ise ortak borcun incelenmesinde kullanılır. Yazlığın boş kaldığı tarihler tek başına bütün ortak giderlerin sıfırlanmasını gerektirmez.

Yönetimden istenecek belgeler

Belge talebinde hesap dönemini açıkça yazın ve teslim kaydını saklayın. “Bütün hesapları gönderin” yerine hangi ayları, hangi gideri ve hangi kayıtları istediğinizi belirtin. Yönetici hesap sunmuyorsa yöneticinin hesap verme ve denetim yükümlülüğü ayrıca incelenir. Belge talebi, süresi başlayan bir dava veya icra itirazını bekletmek için gerekçe sayılmamalıdır.

Kurul kararına karşı başvuru ve arabuluculuk

Kurul kararının iptali isteniyorsa KMK m.33’teki süreler esas alınır. Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan malik için süre karar tarihinden başlayarak bir aydır. Toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme tarihinden bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay sınırı bulunur. Kararın yokluğu veya mutlak butlanı hâlleri bakımından kanundaki süre istisnası ayrıca değerlendirilir. Bu süreler, yöneticinin bütçeyi kurula sunacağı üç aylık süreyle karıştırılmaz.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince arabuluculuğa başvurulur. Yöneticiye yazılı talep göndermek veya kurulda görüşme yapmak arabuluculuk yerine geçmez. Kat mülkiyeti davalarında KMK Ek m.1 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir; kurul kararına karşı başvuru ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine yöneltilir. Arabuluculuk dava şartının kanuni dayanağı.

İcra ödeme emri gelirse ne yapılır?

Önce belgenin genel haciz yoluyla ilamsız takibe ait ödeme emri olup olmadığını belirleyin. Bu takipte İİK m.62 uyarınca itiraz, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirilir. Yöneticiye e-posta göndermek, toplantıda itiraz etmek veya yalnız arabuluculuk görüşmesi yapmak icra dosyasına itirazın yerine geçmez. Diğer takip türlerinde aynı süre ve merci otomatik olarak uygulanmaz.

Dosyada borcun hangi aylara ait olduğu, asıl alacak, gecikme tazminatı, ödeme ve bakiye ayrılmalıdır. Borcun yalnız bir kısmı tartışmalıysa itiraz edilen miktar ve neden açıkça gösterilir. Kurul kararının iptali ile icra takibine itiraz farklı sonuçlar doğurur; birine başvurulması diğer işlemin de yapıldığı anlamına gelmez. Ödeme emri, tebliğ belgesi ve yönetim borç cetvelini birlikte saklayın.

Kiracı ile malikin sorumluluğu

KMK m.22, bağımsız bölümden kira veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananları, gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından malik ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutar. Kiracının yönetime karşı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve bu kapsamda yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu, yalnızca fiilî bir ödeme talebi değil, kanuni sorumluluk düzenlemesidir.

Yönetime karşı sorumluluk ile kiracı ve malik arasındaki nihai gider paylaşımı ayrı incelenir. Kira sözleşmesi, giderin niteliği ve ödeme belgeleri bu iç ilişkinin değerlendirilmesinde kullanılır. Tahsilat ve tahliye ayrımı için kiracı aidatı ödemediğinde izlenecek yollar rehberine bakın.

İtiraz dosyasında son kontrol

Dosyanın ilk sayfasında üç ayrı tarih yer alsın: tartışmalı kurul kararının tarihi, kararın öğrenildiği tarih ve varsa ödeme emrinin tebliğ tarihi. İkinci sayfada aylara göre tahakkuk, ödeme ve bakiye tablosu hazırlayın. Son bölümde hangi kararın iptalini, hangi kaydın düzeltilmesini veya hangi borca itirazı istediğinizi açıkça belirtin. Belgeler eksikse eksik belgeyi ve kimden istendiğini yazın; bilinmeyen tutarı veya tarihi tahminle doldurmayın.

Bir yazlık satın almadan önce de yürürlükteki işletme projesini, son kurul kararlarını, planlanan büyük onarımları ve bağımsız bölüme ait hesap dökümünü inceleyin. Satıcının söylediği aylık aidat, gelecek dönem bütçesinin veya ek giderlerin tamamını göstermez. Mersin için ayrı bir kanuni aidat tarifesi varmış gibi sabit tutar kullanılmamalıdır; inceleme her sitenin kayıtları üzerinden yapılır.

Temel resmî kaynaklar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu.