DASK Olmadan Tapu Devri Yapılır mı? 6305 m.11 ve 2026 Devir Kuralı

“DASK olmadan ev satılır mı?”, “tapu devrinde DASK kimin adına olmalı?”, “satıcıdaki DASK alıcıya geçer mi?” ve “tapu randevusunda poliçe biterse satış yapılır mı?” sorularının yanıtında satış ile diğer menfaat değişikliklerini ayırmak gerekir. Tapu işlemi ile sigorta sözleşmesi birbirinden ayrı hukuki ilişkiler olsa da kanun, belirli tapu işlemlerini geçerli zorunlu deprem sigortasının varlığına bağlamıştır.

Bu rehber, tapu başvurusunda geçerli poliçenin hangi taşınmazlar için aranacağını, satışta eski poliçenin ne zaman sona ereceğini ve alıcının hangi sigorta kaydını hazırlayacağını açıklar. Satış nedeniyle prim iadesi ile diğer menfaat değişikliklerindeki bildirim yükümlülüğü ayrı kurallardır. Elektrik-su aboneliği, deprem hasarının karşılanması ve tapu işleminin tamamlanması da birbirinin yerine geçen süreçler değildir.

Tapu Devrinde DASK Zorunluluğunun Kanuni Dayanağı

Zorunlu deprem sigortasının temel kanuni dayanağı 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunudur. Kanunun 10. maddesi hangi bina ve bağımsız bölümlerin zorunlu deprem sigortasına tabi olduğunu, 11. maddesi ise sigortanın nasıl kontrol edileceğini düzenler.

6305 m.11/2’ye göre tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasına tabi bağımsız bölüm veya bina hakkında malik ya da intifa hakkı sahibinin talebine bağlı tescil işlemini, sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz. Kanun bu kontrolü tapu işleminin bir ön koşulu hâline getirmiştir.

Bu nedenle tapu müdürlüğünün DASK sorgulaması isteğe bağlı belge kontrolü değildir. Taşınmaz 6305 m.10 kapsamında zorunlu deprem sigortasına tabi ise işlem günü geçerli poliçe şartı aranır.

6305 Sayılı Kanun m.11/2 Ne Diyor?

Madde 11’in ikinci fıkrası, tapu müdürlüklerine açık bir işlem yasağı getirir. Zorunlu deprem sigortasının yaptırılmış ve işlem tarihinde geçerli olduğu belgelenmedikçe DASK’a tabi bina veya bağımsız bölümle ilgili tescil işlemi yapılamaz.

Satış işlemi tescil sonucunu doğurduğu için bu hükmün doğrudan uygulama alanındadır. Bağış, mal değişimi veya başka bir hukuki sebebe dayanan mülkiyet devri de tescil işlemi niteliğine göre aynı sigorta kontrolüne tabidir.

Kanun, tapuya kayıtlı taşınmazın kayda tabi olmayan taşınmaza dönüşmesi hâli dışında belirli terkin işlemlerinde de sigorta kontrolünü düzenler. Bu nedenle yalnız satış değil, tapu sicilindeki işlem türü de başvuru aşamasında doğru belirlenmelidir.

Hangi Taşınmazlarda DASK Aranır?

6305 m.10/1 zorunlu deprem sigortasına tabi taşınmazları sayar. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar, bu binaların içinde ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle devlet tarafından yaptırılan veya sağlanan krediyle yapılan meskenler kapsam içindedir.

Bu tanımın önemli sonucu şudur: yalnız fiilen konut olarak kullanılan daireler değil, mesken olarak inşa edilmiş binadaki bazı ticari bağımsız bölümler de zorunlu sigorta rejimine girebilir. Taşınmazın tapu niteliği ve binanın hukuki statüsü birlikte incelenmelidir.

6305 m.10/2 ise kapsam dışındaki bazı binaları sayar. Kamu Konutları Kanununa tabi binalar, kamu hizmet binası olarak kullanılan yapılar, kanunda belirtilen köy yerleşik alanı şartlarını taşıyan bazı binalar ve tamamı ikamet dışı amaçlarla kullanılan bazı yapılar zorunlu deprem sigortasına tabi değildir.

5 Eylül 2026’dan Sonra Satışta DASK Poliçesi Devredilir mi?

DASK tarafından yayımlanan güncel C.4 maddesi, satış ve muadili işlemler ile diğer menfaat değişiklikleri için farklı sonuçlar düzenler. DASK’ın resmî SSS açıklamasına göre 5 Eylül 2026 tarihinde veya sonrasında tapuya işlenen satışlarda satıcının poliçesi tapu işleminin yapıldığı gün sona erer.

Satış ve muadili işlemlerde devam eden sigorta sözleşmesi, tapudaki tescil tarihi itibarıyla sona erer. Diğer menfaat değişikliklerindeki sözleşmenin devamı kuralı, satış işlemlerine aynen uygulanmaz.

Bu nedenle satıcının poliçesindeki bitiş tarihinin aylar sonra olması, alıcının o poliçeyle korunmaya devam ettiği anlamına gelmez. Satışın tescili, sözleşmenin normal yıllık vadesinden ayrı bir sona erme nedenidir. Tapu müdürlüğü veya işlemi yapmaya yetkili idare, sonraki menfaat sahibine ait bir zorunlu deprem sigortası sözleşmesinin bulunup bulunmadığını kontrol eder.

Satış işlemindeki doğru ayrım, eski poliçenin devri değil, eski sözleşmenin sona ermesi ve sonraki menfaat sahibine ait poliçenin kontrolüdür. Satıcının poliçesini yalnızca isim değişikliğiyle alıcıya devretmeyi yeterli gösteren açıklamalar bu güncel düzenlemeyi karşılamaz. Dayanak: DASK tarafından yayımlanan ZDS Genel Şartları, C.4.

Satışta Kullanılmayan DASK Primi Nasıl İade Edilir?

C.4, satış ve muadili işlem nedeniyle sona eren sözleşmenin işlemeyen günlerine ait ödenmiş primlerin iadesini düzenler. Başvuruyu sigorta ettiren veya önceki menfaat sahibi yapar; iade sigorta ettirene gerçekleştirilir. Sözleşmenin sona ermesi ile prim iadesi aynı işlem değildir: iade için başvuru şartı ayrıca yerine getirilir.

Sigorta ettiren ile önceki menfaat sahibi her dosyada aynı kişi değildir. Bu nedenle iade alacaklısını yalnızca “satıcı” olarak göstermek yerine poliçedeki sigorta ettiren kaydı esas alınmalıdır. Başvuruda poliçe ve tescil bilgileri birlikte kontrol edilir; primin tamamının koşulsuz iadesi yerine, sözleşmenin işlemeyen günlerine isabet eden ödenmiş primler hesaplanır.

Diğer Menfaat Değişikliklerinde 15 Gün ve 24 Saat Kuralı

Satış ve muadili işlemler dışındaki hâllerde sözleşme sonraki menfaat sahibiyle devam eder. Sonraki menfaat sahibi, değişikliği sözleşmenin varlığını öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde sözleşmeye aracılık eden sigorta şirketine bildirir. Sürenin başlangıcı, her olayda taşınmazın el değiştirdiği gün olarak gösterilemez; C.4 açıkça sözleşmenin varlığının öğrenilmesini esas alır.

İlgili şirket veya acentesi, bildirimin alınmasından itibaren 24 saat içinde menfaat değişikliği zeylini içeren poliçeyi sonraki menfaat sahibine vermekle yükümlüdür. On beş günlük süre yeni menfaat sahibinin bildirimi, 24 saatlik süre ise şirket veya acentenin poliçeyi verme yükümlülüğü içindir. Bu bildirim ve zeyil rejimi satış işleminde aranan alıcı poliçesiyle karıştırılmamalıdır.

DASK Satıcının Adına ise Tapu Devri Yapılır mı?

Güncel C.4 kapsamındaki satış ve muadili işlemlerde yalnızca satıcıya ait eski poliçeyi göstermek yeterli değildir. Tapu müdürlüğü veya işlemi yapmaya yetkili idare, sonraki menfaat sahibine ait zorunlu deprem sigortası sözleşmesini kontrol eder. Alıcının poliçesinde taşınmaz ve menfaat sahibi bilgilerinin işlemle uyumlu olması gerekir.

Kontrolün üç ayrı konusu vardır: taşınmazın zorunlu sigorta kapsamına girip girmediği, işlem tarihinde geçerli sigorta bulunması ve satış nedeniyle sonraki menfaat sahibine ait sözleşmenin varlığı. Eski poliçenin henüz yıllık vadesinin dolmaması, üçüncü şartın yerine geçmez.

Tapu başvurusundan önce acente veya sigorta şirketiyle alıcıya ait poliçenin düzenlenmesi, başlangıç zamanı ve mevcut poliçenin tescil nedeniyle sona ermesi birlikte koordine edilmelidir. Amaç aynı taşınmaz üzerinde mükerrer sigorta oluşturmak değil, tescil işleminin güncel C.4 ve poliçe geçerliliği kurallarına uygun yürütülmesidir.

Poliçe Satış Günü Sona Ermişse Ne Olur?

6305 m.11/2 yalnız poliçenin bir zamanlar yaptırılmış olmasını yeterli görmez; işlem tarihi itibarıyla geçerli olmasını arar. Bu nedenle poliçe tapu randevusundan bir gün önce sona ermişse kanuni şart gerçekleşmiş sayılmaz.

İşlem tarihinde geçerli poliçe bulunmalıdır. Genel Şartların A.7 maddesine göre sigorta süresi bir yıldır; aksi kararlaştırılmadıkça poliçede yazılı başlangıç ve bitiş günlerinde Türkiye saatiyle öğlen 12.00 esas alınır. Bu yüzden yalnız takvim günü değil, poliçenin başlangıç ve bitiş saati de kontrol edilir. Satış nedeniyle C.4 uyarınca gerçekleşen sona erme ise normal vade bitiminden ayrı değerlendirilir.

Tapu işlemi açısından esas alınacak tarih fiilî işlem tarihidir. Başvuru oluşturulduğu gün poliçenin geçerli olması, tescil günü poliçe sona ermişse tek başına yeterli değildir.

İntifa Hakkı Sahibinin Durumu

6305 m.10/3, zorunlu deprem sigortasının malikler veya intifa hakkı sahipleri tarafından yaptırılacağını düzenler. Bu nedenle taşınmazda intifa hakkı bulunması sigorta yükümlülüğünün değerlendirilmesinde önemlidir.

Tapu sicilinde kuru mülkiyet ve intifa hakkı ayrılmışsa, işlemden önce güncel tapu kaydı incelenmeli ve DASK poliçesindeki menfaat sahibi bilgileri sicille uyumlu hâle getirilmelidir. Devir işleminde intifa hakkının devam edip etmediği veya terkin edilip edilmeyeceği ayrıca tapu işleminin içeriğini etkiler.

Sigorta primini fiilen kimin ödediği ile sigorta menfaatinin kime ait olduğu aynı kavram değildir. Kanuni yükümlü tapu ve sigorta ilişkisinden belirlenir.

Hisseli Tapu Satışında DASK

Hisseli mülkiyette yalnız belirli payın devredilmesi binanın zorunlu deprem sigortası kapsamını ortadan kaldırmaz. İşlem yapılan bağımsız bölüm veya bina DASK’a tabi ise geçerli poliçe şartı devam eder.

Pay devrinde sigorta kaydının gerçek hak sahipliği yapısını yansıtması gerekir. İşlem satış ve muadili işlem niteliğindeyse C.4’ün bu işlemlere ilişkin hükmü esas alınır; sırf pay satışı yapılması eski devir zeyilnamesi kuralını yeniden uygulanır hâle getirmez. Paylar, menfaat sahipleri ve poliçe bilgileri işlem öncesinde sigorta şirketi ve ilgili tapu birimiyle birlikte kontrol edilmelidir.

Birden fazla malik bulunması aynı bağımsız bölüm için birden fazla zorunlu deprem sigortası yaptırılacağı anlamına gelmez. Genel şartların C.3 maddesine göre aynı bina veya bağımsız bölüm için birden fazla Zorunlu Deprem Sigortası yaptırılamaz.

Yeni Binada ve Kat İrtifakında DASK

Yeni yapı veya kat irtifakı bulunan taşınmazlarda DASK yükümlülüğü tapu ve yapı durumuna göre değerlendirilir. Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümleri açıkça zorunlu sigorta kapsamına alır. Tapu kaydında taşınmazın cinsi, bağımsız bölüm numarası ve adres bilgilerinin poliçeyle uyumu önemlidir.

Adres kodu, bina numarası, brüt yüzölçümü veya yapı tarzındaki hata poliçe düzenlenirken düzeltilmelidir. Genel şartlar, gerçeğe aykırı veya eksik beyanın tazminat hesabında sonuç doğurabileceğini düzenler.

Tapu işlemine yetişmek amacıyla yanlış adres veya yanlış bağımsız bölüm üzerinden poliçe düzenlenmesi güvenli bir çözüm değildir. Sigorta kaydı gerçekten devredilen taşınmaza ait olmalıdır.

Terkin İşlemlerinde DASK Kontrolü

6305 m.11/2 yalnız tescili değil, kanunda gösterilen istisna dışında terkin işlemlerini de kapsar. Tapuya kayıtlı taşınmazın kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşmesi hâli istisna olarak belirtilmiştir.

Terkin kavramı tapu sicilindeki kaydın veya hakkın silinmesi işlemlerini kapsar; ancak her terkin aynı hukuki sebebe dayanmaz. DASK kontrolünün uygulanıp uygulanmayacağı somut işlem türü üzerinden tapu müdürlüğü ve mevzuat çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Bu nedenle yalnız satış yapacak kişiler değil, DASK’a tabi bir taşınmazla ilgili tapu sicilinde başka bir işlem yaptıracak malik ve intifa hakkı sahipleri de poliçe geçerliliğini önceden kontrol etmelidir.

Tapu Başvurusu Öncesi Belge Kontrolü

Tapu randevusundan önce güncel tapu kaydı, taraf kimlikleri, adres ve bağımsız bölüm bilgileri, poliçe numarası ile sigortanın başlangıç ve bitiş tarih-saatleri karşılaştırılmalıdır. Satış ve muadili işlemlerde sonraki menfaat sahibine ait poliçe ayrıca kontrol edilir. Bu işlemler dışındaki menfaat değişikliklerinde ise C.4’teki bildirim ve menfaat değişikliği zeyli kuralları uygulanır. Satışta prim iadesi başvurusu için önceki poliçe ve tescil bilgileri saklanmalıdır.

Satış bedelinin bankadan aktarılacağı işlemlerde ödeme planı da tapu randevusuyla senkronize edilmelidir. DASK eksikliği nedeniyle işlem tamamlanamazsa bankadaki para transferi veya kredi kullandırım takvimi de etkilenebilir. DASK kontrolü ödeme güvenliğinin yerine geçmez; iki süreç ayrı planlanır.

Yurt dışındaki malik adına vekâleten satış yapılacaksa vekâletnamede taşınmaz satış ve ferağ yetkileri ayrıca bulunmalıdır. DASK poliçesi veya zeyilname, vekâletnamedeki özel yetki eksikliğini gidermez.

Tapu Devri ile DASK Tazminatı Aynı Konu Değildir

Tapu işleminde DASK’ın aranması, poliçenin her türlü deprem zararını sınırsız karşılayacağı anlamına gelmez. Zorunlu deprem sigortası teminatı kanun ve genel şartlarda belirlenen risk, sigorta bedeli ve istisnalar çerçevesindedir.

6305 m.12/2’ye göre hasarın, projeye aykırı ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyen tadilat nedeniyle ortaya çıktığı tespit edilirse malik veya intifa hakkı sahibi sigortadan tazminat alma hakkını kaybeder. Tapu devrinde poliçenin bulunması binanın teknik durumuyla ilgili bu ayrı yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

Alıcı bu nedenle yalnız DASK belgesini değil, taşınmazın tapu, iskan, proje ve fiilî durumunu da işlemden önce incelemelidir.

Sık Sorulan Sorular

DASK olmadan ev satışı yapılır mı?

DASK kapsamındaki konut için hayır. 6305 m.11/2 gereği işlem tarihinde geçerli zorunlu deprem sigortası belgelenmeden tescil yapılamaz.

Satıcının DASK poliçesi alıcıya geçer mi?

5 Eylül 2026 tarihinde veya sonrasında tapuya işlenen satışlarda hayır. Güncel C.4 uyarınca eski sözleşme tapudaki tescil tarihinde sona erer; tapu müdürlüğü veya yetkili idare sonraki menfaat sahibine ait zorunlu deprem sigortası sözleşmesini kontrol eder.

Tapu randevusu günü DASK biterse ne olur?

Kanun poliçenin işlem tarihinde geçerli olmasını arar. Süresi bitmiş poliçe ile zorunluluk yerine getirilmiş olmaz.

DASK sadece konutlarda mı gerekir?

6305 m.10, mesken binaları yanında bu binalardaki ticarethane ve büro gibi bazı bağımsız bölümleri de kapsam içine alır.

Hisseli tapu satışında DASK gerekir mi?

Taşınmaz DASK kapsamındaysa pay devri zorunlu sigorta kontrolünü ortadan kaldırmaz.

İntifa hakkı varsa DASK’ı kim yaptırır?

6305 m.10/3, sigortanın malikler veya intifa hakkı sahipleri tarafından yaptırılacağını düzenler.

Aynı ev için iki DASK poliçesi yapılabilir mi?

C.3 aynı bina veya bağımsız bölüm için birden çok zorunlu deprem sigortasını yasaklar. Bununla birlikte satışta eski sözleşmenin tescil nedeniyle sona ermesi ve sonraki menfaat sahibi için poliçe düzenlenmesi ayrı süreçlerdir. Eski poliçenin varlığı gerekçe gösterilerek alıcı poliçesi kontrolü atlanamaz; sözleşmelerin tarih ve geçerlilik kayıtları birlikte düzenlenir.

Yanlış adresli DASK tapuda kullanılabilir mi?

Poliçe bilgilerinin devredilen taşınmazla uyumlu olması gerekir. Yanlış bağımsız bölüm veya adres bilgisi işlemden önce düzeltilmelidir.

DASK tapu işleminden sonra yapılabilir mi?

DASK’a tabi taşınmazlarda tescil öncesinde işlem tarihinde geçerli sigorta şartı aranır.

DASK poliçesi taşınmazdaki imar sorunlarını çözer mi?

Hayır. Sigortanın bulunması imar, ruhsat, iskan veya projeye aykırı tadilat sorunlarını ortadan kaldırmaz.

Satışta kalan DASK primi kendiliğinden iade edilir mi?

C.4 uyarınca sigorta ettiren veya önceki menfaat sahibi başvurmalıdır. İşlemeyen günlere ait ödenmiş primler sigorta ettirene geri verilir; primin tamamı koşulsuz iade edilmez.

Satış dışındaki menfaat değişikliğinde bildirim süresi ne zaman başlar?

Satış ve muadili işlemler dışındaki hâllerde on beş günlük süre, sonraki menfaat sahibinin sözleşmenin varlığını öğrendiği tarihte başlar. Şirket veya acente bildirimi aldıktan sonra 24 saat içinde menfaat değişikliği zeylini içeren poliçeyi verir.

İlgili Hukuk Rehberleri

• Taşınmaz Güvenli Ödeme Sistemi: ev satışında ödeme kuralı
• Tapu masrafını kim öder ve 2026 tapu harcı hesabı
• Yabancı uyruklu kişinin Türkiye’de konut alımı

Resmî Kaynaklar

Kanuni kapsam, sigorta yükümlülüğü ve tapu kontrolü için 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10–12; satışta sözleşmenin sona ermesi, prim iadesi, diğer menfaat değişiklikleri ve poliçe vadesi için Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları A.7, C.3 ve C.4 esas alınır. Açıklamalar DASK’ın yayımladığı güncel kanun ve genel şart metinlerine dayanır.

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →