Tapu Masrafını Kim Öder? 2026 Tapu Harcı Hesabı
Kısa cevap: 2026 yılında taşınmaz satışında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a pozisyonuna göre alıcı binde 20, satıcı binde 20 olmak üzere ayrı ayrı yüzde 2 harç öder; toplam ekonomik yük satış bedelinin yüzde 4’üdür. Tarafların bütün harcı tek kişinin ödemesini kararlaştırması mümkündür fakat idare karşısındaki kanuni yükümlülük ayrımını değiştirmez. Döner sermaye ücreti bu yüzde 4’e dahil değildir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa Özet
| Konu | 2026 kuralı |
|---|---|
| Alıcı | Binde 20 (%2) |
| Satıcı | Binde 20 (%2) |
| Toplam harç | %4 |
| Matrah | Emlak vergi değerinden düşük olmamak üzere gerçek satış bedeli |
| Döner sermaye | Harçtan ayrı tahsil edilir |
| Düşük bedel | Fark harç, bir kat vergi ziyaı cezası ve faiz riski |
| Kredili satış | Kredi tutarı değil gerçek satış bedeli esas alınır |
Tapu Harcı Nedir?
Tapu harcı, tapu sicilinde yapılan ve Harçlar Kanununa bağlı tarifede harca tabi tutulan işlemler nedeniyle alınan mali yükümlülüktür. Gayrimenkul satışında hem devreden hem devralan ayrı harç mükellefidir. Bu harç belediyeye ödenen emlak vergisi, Değerli Konut Vergisi veya satıştan doğabilecek gelir vergisinden farklıdır.
Tapu müdürlüğü satış başvurusu üzerine taşınmazın bilgilerini, beyan edilen bedeli ve gerekli belgeleri inceler; harç tahakkuku oluşturulur. Harç ve döner sermaye bedeli resmi ödeme kanallarından tahsil edildikten sonra tarafların veya temsilcilerinin imza ve tescil işlemi tamamlanır.
2026 Tapu Harcı Oranı Kaçtır?
492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a bendi uyarınca gayrimenkulün ivaz karşılığında devrinde alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 harç alınır. Binde 20, yüzde 2’ye eşittir. Bu nedenle tarafların toplam mali yükü yüzde 4’tür.
Oran yalnız konut satışında değil; arsa, tarla, işyeri, depo ve satış yoluyla devredilen diğer gayrimenkullerde de temel olarak uygulanır. Ancak özel kanunlardaki muafiyet ve istisnalar saklıdır.
Harç Hangi Bedel Üzerinden Hesaplanır?
Harçlar Kanunu m.63’e göre tapu harcının matrahı emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedelidir. Bu nedenle belediyedeki “rayiç bedel” olarak anılan emlak vergi değeri, gerçek satış bedeli daha yüksekse harcın yalnız bu düşük değer üzerinden ödenmesini sağlamaz.
Örneğin emlak vergi değeri 2.500.000 TL olan konut gerçekte 7.000.000 TL’ye satılıyorsa 7.000.000 TL beyan edilmelidir. Tapuda 2.500.000 TL gösterilmesi, sadece emlak vergi değerinin altında kalmadığı gerekçesiyle doğru hâle gelmez. Gerçek işlem bedelinin eksik gösterilmesi sonradan vergi incelemesi ve cezalı tarhiyat doğurabilir.
2026 Tapu Harcı Hesaplama Örnekleri
3.000.000 TL satış
Alıcı harcı 60.000 TL, satıcı harcı 60.000 TL, toplam 120.000 TL’dir.
5.000.000 TL satış
Alıcı 100.000 TL, satıcı 100.000 TL; toplam 200.000 TL ödenir.
10.000.000 TL satış
Alıcı 200.000 TL, satıcı 200.000 TL; toplam 400.000 TL harç doğar.
15.000.000 TL satış
Taraf başına 300.000 TL, toplam 600.000 TL’dir. Bu rakamlara TKGM döner sermaye bedeli dahil değildir.
Satışın ticari faaliyet kapsamında yapılması, satıcının şirket olması, KDV veya gelir/kurumlar vergisi doğması halinde tapu harcı dışındaki mali yükümlülükler ayrıca hesaplanır.
Tapu Harcını Alıcı mı Satıcı mı Öder?
Kanun alıcı ve satıcıyı ayrı ayrı harç yükümlüsü yapar. Uygulamada taraflar sözleşmeyle bütün tapu masrafını alıcının veya satıcının karşılayacağını kararlaştırabilir. Böyle bir anlaşma tarafların kendi aralarındaki ekonomik yükü düzenler; idarenin kanuni tahakkuk yapısını değiştirmez.
Kapora veya ön ödeme aşamasında harcın fiilen kimin tarafından karşılanacağı yazılı hale getirilmelidir. Aksi takdirde satış günü taraflar arasında beklenmedik maliyet uyuşmazlığı çıkabilir. Kapora nedir? rehberi satış öncesi ödemenin hukuki niteliğini açıklar.
Tapuda Düşük Satış Bedeli Gösterilirse Ne Olur?
Gerçek satış bedelinin düşük gösterildiği banka hareketleri, kredi dosyası, ekspertiz, ilan, yazışma veya başka verilerden anlaşılırsa idare eksik harcı tarh eder. Harçlar Kanunu m.63’ün 19 Aralık 2025’ten itibaren yürürlükte olan metnine göre eksik beyan nedeniyle tarh edilen tapu harcı bakımından Vergi Usul Kanunundaki vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır.
Bu nedenle internette hâlâ görülen “fark harcın yüzde 25’i kadar ceza” bilgisi güncel düzenlemeyi yansıtmaz. Eksik harca ayrıca gecikme faizi/gecikme unsurları eklenebilir. Konu tapuda düşük bedel gösterme cezası 2026 rehberinde ayrıca ele alınacaktır.
Döner Sermaye Ücreti Tapu Harcı mı?
Hayır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün döner sermaye hizmet bedeli, Harçlar Kanununa göre alınan satış harcından ayrıdır. İşlem türüne ve yöresel katsayıya göre tarifedeki bedel tahakkuk eder. Dolayısıyla “toplam tapu masrafı yüzde 4’tür” ifadesi eksiktir; yüzde 4 satış harcıdır, döner sermaye ayrıca ödenir.
Başvuru sonrası SMS veya Web Tapu ekranında harç ve döner sermaye kalemleri ayrı görülebilir. Sahte ödeme linklerine karşı yalnız resmi TKGM bildirimleri kullanılmalıdır.
Konut Kredili Satışta Harç Nasıl Hesaplanır?
Kullanılan kredi tutarı tapu harcının matrahı değildir. Gerçek satış bedeli 8.000.000 TL ve banka kredisi 5.000.000 TL ise harç 8.000.000 TL üzerinden hesaplanır. Bankanın ekspertiz değeri, kredi tutarı ve para transferleri gerçek bedelin sonradan kontrolünde delil niteliği taşıyabilir.
Kredi nedeniyle banka lehine ipotek kurulması satıştan ayrı bir tapu işlemidir. Borç kapandığında ipotek otomatik silinmez; ipotek fek işlemi gerekir.
Hisseli Tapu Satışında Harç
Paylı mülkiyette sadece belirli bir pay satılıyorsa harç devredilen payın gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Tüm taşınmazın değeri otomatik olarak matrah olmaz. Payın emlak vergisi değerine isabet eden kısmından daha düşük beyan da yapılamaz.
Payın üçüncü kişiye satışında yasal önalım hakkı doğabilir. Şufa davasında tapuda gösterilen satış bedelinin doğru olması kritik önemdedir; düşük bedel hem vergi hem medeni hukuk uyuşmazlığını etkileyebilir.
Miras İntikali ve Bağışta Aynı Harç mı?
Hayır. Miras yoluyla intikal satış değildir ve satıştaki iki taraflı binde 20 rejimine tabi tutulmaz. Veraset intikali, bağış ve ölünceye kadar bakma gibi işlemlerin ayrı tapu ve vergi hükümleri vardır. Miras vergisi için Veraset ve İntikal Vergisi 2026 rehberi incelenebilir.
Mirasçılar adına intikal tamamlandıktan sonra taşınmazın üçüncü kişiye satılması ise yeni bir satış işlemidir ve satış anında tapu harcı doğar.
Vekaletle Tapu Satışında Harç Değişir mi?
Vekaletnameyle işlem yapılması satış harcı oranını değiştirmez. Vekilin yetkisinin taşınmaz satışı, bedel, alıcıyla işlem, bağış veya kendisiyle sözleşme gibi gereken özel yetkileri kapsaması gerekir. Yurt dışından düzenlenen vekaletnamede apostil/konsolosluk ve tercüme şartları ayrıca kontrol edilir.
Web Tapu üzerinden başvuru yapılması da harç oranını değiştirmez. Yurt dışından Web Tapu rehberi işlem sürecini açıklar.
Satış Sonradan İptal Edilirse Harç Geri Alınır mı?
Tapuda tamamlanmış bir satışın tarafların isteğiyle geri devredilmesi ilk işlemin harcını kendiliğinden iade ettirmez; geri devir yeni bir tapu işlemi olabilir. Buna karşılık mükerrer tahsilat, hatalı tahakkuk veya kanunen muaf bir işlemin yanlış harçlandırılması halinde düzeltme ve iade yolu incelenir.
Mahkeme kararıyla tapu iptali ve tescilde harç sonucu kararın ve davanın niteliğine göre değişir. Her iptal kararı satış harcının otomatik iadesi anlamına gelmez.
Tapu Harcı Nasıl Ödenir?
Web Tapu/tapu müdürlüğü başvurusu incelendikten sonra tahakkuk oluşturulur. Harç resmi banka, vergi tahsilat veya TKGM’nin bildirdiği elektronik kanallardan yatırılır. Ödeme sonrası tapu randevusu ve resmi senet aşaması tamamlanır.
İşlem öncesi tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh ve beyanların kontrolü gerekir. Ev alırken tapu hukuki kontrol rehberi bu riskleri açıklar.
Mersin ve Türkiye Geneli
Tapu harcı oranı Türkiye genelinde aynıdır. Mersin, İstanbul, Ankara veya başka ilde satış yapılması binde 20 + binde 20 oranını değiştirmez. Emlak vergi değeri ve TKGM döner sermaye yöresel katsayısı ise taşınmaza göre farklılaşabilir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Tapu satış kontrolü, sözleşme, vekalet, düşük bedel/harç uyuşmazlığı ve ilgili vergi süreçleri yetki ve usul kuralları çerçevesinde Türkiye genelinde İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine edilebilir.
Tapu Masrafını Kim Öder? Kalem Kalem Net Cevap
Tapu masrafını kim öder? Satış işleminde kanuni tapu harcı alıcıdan binde 20 ve satıcıdan binde 20 olmak üzere ayrı ayrı alınır. Buna karşılık döner sermaye hizmet bedelinin uygulamadaki ekonomik yükünü taraflar kendi aralarında kararlaştırabilir. Emlakçı hizmet bedeli, ekspertiz, DASK, vekâletname ve kredi giderleri tapu harcı değildir; her birinin hukuki dayanağı ve borçlusu farklıdır. Bu nedenle “tüm tapu masrafı alıcıya aittir” cümlesi, hangi kalemlerin kastedildiği açıklanmadan güvenli değildir.
| Masraf kalemi | Kanuni veya sözleşmesel borçlu | Temel dayanak |
|---|---|---|
| Alıcı tapu harcı | Alıcı: gerçek satış bedelinin binde 20’si | 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarife I/20-a |
| Satıcı tapu harcı | Satıcı: gerçek satış bedelinin binde 20’si | 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarife I/20-a |
| Döner sermaye hizmet bedeli | İşlem için tahakkuk eder; ekonomik paylaşım taraflarca yazılı belirlenebilir | TKGM’nin kaza/katsayı değil, işlem ve yöresel katsayı esaslı güncel tarifesi |
| Emlakçı hizmet bedeli | Taşınmaz ticareti sözleşmesine ve ilgili yönetmelik sınırlarına göre | Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik |
| Kredi, ekspertiz ve sigorta giderleri | Kredi sözleşmesi ve hizmeti alan kişi | Banka sözleşmesi ve ilgili tüketici mevzuatı |
| Vekâletname/noter gideri | Vekâletnameyi düzenleten kişi; taraflar aksi paylaşım kararlaştırabilir | Noterlik işlemi ve ücret tarifesi |
Harç yükümlülüğünün kanunda alıcı ve satıcı için ayrı kurulması, tarafların kendi aralarında farklı bir ödeme paylaşımı yapmasına engel değildir. Örneğin satış sözleşmesinde “alıcı, satıcının kanunen tahakkuk eden yüzde 2 tapu harcını da ekonomik olarak üstlenecektir” denebilir. Ancak bu özel anlaşma vergi idaresine karşı kanuni mükellefi değiştirmez. Alıcının iki harcı da fiilen ödemesi, satıcının adına tahakkuk eden harcın hukuken alıcı harcına dönüşmesi anlamına gelmez.
Satış Sözleşmesinde Tapu Masrafı Maddesi Nasıl Yazılmalı?
Masraf paylaşımı satıştan önce, tercihen kapora veya taşınmaz satış vaadi aşamasında açıkça yazılmalıdır. “Masraflar alıcıya aittir” ifadesi yerine tapu harcı, döner sermaye, emlakçı ücreti, kredi ekspertizi ve noter giderleri ayrı ayrı gösterilmelidir. Böylece taraflardan biri tapu randevusunda ek ödeme talebiyle karşılaşmaz ve satışın bu nedenle gecikmesi önlenir.
Örnek bir maliyet maddesinde; satış bedeli, bedelin banka yoluyla ödeneceği hesap, alıcı ve satıcının kanuni harçları, bu harçların ekonomik yükünü kimin üstleneceği, döner sermaye bedeli, emlakçı hizmet bedeli ve cayma hâlindeki sonuçlar ayrı cümlelerle düzenlenir. Bu örnek her dosyada doğrudan kullanılmamalıdır; tüketici işlemi, ticari satış, yabancı taraf, vekâletle işlem veya şirket satışı gibi özellikler metni değiştirir.
Satıcı adına tahakkuk eden harcı alıcının ödemesi kararlaştırılmışsa ödeme dekontunda taşınmaz ve tahakkuk bilgisi açık olmalıdır. Sonradan “harcı ben ödedim, geri istiyorum” uyuşmazlığında yalnız dekont değil, taraflar arasındaki sözleşme ve yazışmalar da önem taşır. Sözleşmede masraf paylaşımı yoksa kanundaki alıcı-satıcı ayrımı temel hareket noktasıdır.
Gerçek Satış Bedeli ve Emlak Vergisi Değeri Nasıl Kontrol Edilir?
Harçlar Kanunu m.63, beyan edilen devir ve iktisap bedelinin emlak vergisi değerinden düşük olamayacağını düzenler. Bu hüküm “emlak vergisi değerini yazmak her durumda yeterlidir” anlamına gelmez. Gerçek satış bedeli daha yüksekse harç bu yüksek bedel üzerinden hesaplanır. Banka transferi, kredi ekspertizi, ilan bedeli, kapora belgesi ve taraf yazışmaları gerçek bedelin belirlenmesinde delil olabilir.
Doğru uygulama üç rakamın karşılaştırılmasıyla başlar: belediyedeki emlak vergisi değeri, tarafların gerçek satış bedeli ve varsa kredi/ekspertiz belgelerindeki değer. Harç matrahı gerçek satış bedelidir; bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz. Ekspertiz değeri her zaman satış bedeliyle aynı olmak zorunda değildir, ancak aradaki açıklanamayan büyük fark inceleme riskini artırabilir.
Düşük bedel beyanı yalnız satıcıyı ilgilendirmez. (4) sayılı tarifenin I/20-a pozisyonunda alıcı ve satıcı ayrı ayrı harç mükellefi olduğundan eksik beyan her iki taraf bakımından fark harç ve vergi cezası sonucuna yol açabilir. Ayrıca tapuda düşük, banka transferinde yüksek bedel bulunması ileride bedel iadesi, tapu iptali, önalım veya mal rejimi uyuşmazlıklarında ispat sorunları yaratabilir.
Tapu Harcı Ödeme ve Satış Günü Kontrol Listesi
- Web Tapu başvurusunu doğrulayın: Taşınmaz, taraflar ve işlem türü doğru seçilmelidir. Hatalı işlem türü yanlış tahakkuk doğurabilir.
- Gerçek satış bedelini kesinleştirin: Bedel, emlak vergisi değerinden düşük olmamalı; kapora ve banka kayıtlarıyla çelişmemelidir.
- Harç tahakkukunu ayırın: Alıcı ve satıcı adına oluşan tahakkuklar ile döner sermaye bedelini birbirine karıştırmayın.
- Yalnız resmî kanallardan ödeyin: TKGM e-Tahsilat, anlaşmalı banka ve resmî ödeme seçenekleri kullanılmalı; kişisel hesaba gönderim yapılmamalıdır.
- Dekontları saklayın: Tahakkuk numarası, ödeyen, tutar ve tarih okunur olmalıdır. Satış tamamlanana ve olası iade/inceleme süresi geçene kadar kayıtlar korunmalıdır.
- Resmî senedi imzalamadan önce okuyun: Satış bedeli, pay oranı, taşınmaz bilgisi ve varsa vekâlet yetkisi son kez kontrol edilmelidir.
TKGM’nin e-Tahsilat hizmeti, hizmet takip numarasıyla harç ve döner sermaye borcunun sorgulanmasına ve güvenli kanallardan ödenmesine imkân verir. Mesaj veya telefonla gönderilen hesap numarasına ödeme istenmesi hâlinde işlem tapu müdürlüğünün resmî kanallarından teyit edilmelidir. Ödeme yapılmış olması tek başına mülkiyeti geçirmez; taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır (TMK m.705).
Hangi İşlemlerde Yüzde 4 Satış Harcı Kuralı Uygulanmaz?
Toplam yüzde 4 olarak ifade edilen oran, ivazlı taşınmaz satışının tipik sonucudur. Miras intikali, bağış, ölünceye kadar bakma, şirket birleşmesi, ayni sermaye koyma, mahkeme kararıyla tescil ve kamulaştırma aynı işlem değildir. Her bir işlem için (4) sayılı tarifenin ilgili pozisyonu ile özel kanunlardaki istisna ve muafiyetler ayrıca kontrol edilir. İşleme yanlış ad verilmesi, gerçek hukuki niteliği değiştirmez.
Hisseli taşınmazda harç, satılan payın gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanır. Paydaşın yalnız kendi payını devretmesi hâlinde taşınmazın tamamı satılmış gibi harç alınmaz; fakat beyan edilen pay bedeli emlak vergisi değerinin paya düşen kısmından düşük olamaz. Paylı mülkiyet satışında diğer paydaşların önalım hakkı bakımından TMK m.732 ve devamı ayrıca önem taşır.
Vekâletle satışta da tapu harcı oranı değişmez. Ancak vekâletnamede taşınmaz satışı için yeterli özel yetki bulunmalı, yabancı ülkede düzenlenen belge bakımından apostil veya konsolosluk onayı ve tercüme şartları kontrol edilmelidir. Yetkisiz temsil veya bedelin vekile ödenmesi gibi riskler, harç hesabından ayrı bir hukuki inceleme gerektirir.
Tapu Masrafı Uyuşmazlığında Hangi Belgeler Saklanmalı?
Kapora sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi, emlakçıyla yapılan sözleşme, Web Tapu başvuru mesajları, harç tahakkukları, banka dekontları, ilan ekranı, ekspertiz raporu ve taraf yazışmaları birlikte saklanmalıdır. Uyuşmazlık çıktığında yalnız “piyasada masrafı alıcı öder” şeklindeki sözlü iddia yeterli olmayabilir; masrafın hangi kalemini kimin üstlendiği somut delille gösterilmelidir.
Satış gerçekleşmezse ödenen tapu harcının iadesi otomatik değildir. İşlemin tescilden önce iptal edilmesi, tahakkukun hatalı olması veya tescilden sonra satışın mahkeme kararıyla ortadan kalkması farklı hukuki sebeplerdir. Düzeltme ve iade talebinin dayanağı, muhatap idare ve süre somut işleme göre belirlenir. Emlakçı hizmet bedeli ve kapora iadesi ise tapu harcından ayrı sözleşmesel uyuşmazlıklardır.
Tapu masrafını kim öder?
492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a pozisyonuna göre alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden ayrı ayrı binde 20 harç öder. Taraflar ekonomik yükü kendi aralarında farklı paylaşabilir; bu anlaşma idare karşısındaki kanuni yükümlülüğü değiştirmez.
2026 tapu harcı yüzde kaç?
Alıcı yüzde 2, satıcı yüzde 2; toplam yüzde 4’tür.
Harç rayiç bedelden mi hesaplanır?
Gerçek satış bedeli emlak vergi değerinden yüksekse gerçek bedel esas alınır.
Bütün harcı alıcı ödeyebilir mi?
Taraflar ekonomik yükü böyle paylaşabilir; kanuni yükümlülük iki taraf için ayrı doğar.
Kredili satışta yalnız kredi tutarı mı matrah?
Hayır. Gerçek satış bedeli matrahtır.
Döner sermaye yüzde 4’e dahil mi?
Hayır, ayrıca tahsil edilir.
Düşük bedel beyanının cezası nedir?
Fark harç, bir kat vergi ziyaı cezası ve faiz/gecikme unsurları gündeme gelir.
Miras intikalinde yüzde 4 harç ödenir mi?
Hayır; miras intikali ayrı rejimdedir.
Hisseli satışta harç nasıl hesaplanır?
Satılan payın gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanır.
Vekaletle satışta oran değişir mi?
Değişmez.
Satış iptal olursa harç otomatik iade mi?
Hayır; iptalin hukuki niteliğine göre düzeltme/iade değerlendirilir.
Harç satıştan önce mi ödenir?
Tescil tamamlanmadan önce tahakkuk edilen harç ödenir.
Tapu bedeli banka yoluyla ödenmeli mi?
Güvenli ödeme ve gerçek bedelin ispatı bakımından banka/elektronik kayıt güçlü delildir.
Resmî Kaynaklar
Son mevzuat kontrolü: 6 Eylül 2026.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi
Yazar: Av. Halil Bakırcı — Mersin Barosu Sicil No: 3472. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin — Mersin Barosu Sicil No: 5507.
Son mevzuat kontrolü: 8 Eylül 2026. İncelemede 492 sayılı Harçlar Kanunu m.63, Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a pozisyonu, TMK m.705 ve TKGM’nin resmî ödeme açıklamaları esas alınmıştır. İçerik genel hukuki bilgilendirmedir; somut satışın türü, muafiyetleri ve belgeleri ayrıca incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
