DASK Tazminatı Evin Satış Değerine Göre mi Hesaplanır? 2026: Arsa Değeri ve Yeniden Yapım Maliyeti
Türkiye’de konut fiyatlarının yükselmesiyle birlikte “Evimin piyasa değeri 8 milyon TL, DASK neden 2-3 milyon TL civarında teminat gösteriyor?” sorusu sıkça sorulmaktadır. Bunun nedeni DASK’ın gayrimenkulün satış fiyatını değil, binanın deprem sonrası yeniden inşa maliyetini güvence altına alan zorunlu bina sigortası olmasıdır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Taşınmazın piyasa fiyatında arsa payı, konum, manzara, ulaşım, kira getirisi, semt talebi ve yatırım değeri gibi unsurlar bulunur. DASK ise deprem nedeniyle fiziksel olarak zarar gören binanın yapısal değerine odaklanır. Bu nedenle İstanbul, Mersin veya başka bir şehirde aynı metrekare ve yapı tarzındaki iki dairenin piyasa fiyatı çok farklı olsa da DASK sigorta bedeli hesabı aynı tarife mantığına dayanabilir.
DASK neden evin piyasa fiyatını ödemez?
DASK’ın amacı deprem nedeniyle binada oluşan doğrudan maddi zararı, zorunlu sigorta sisteminin belirlediği yapı maliyeti çerçevesinde karşılamaktır. Piyasa fiyatı ise binanın kendisinden çok daha geniş ekonomik unsurlar içerir. Aynı bina niteliğindeki 100 m² daire bir bölgede 3 milyon TL, başka bölgede 15 milyon TL olabilir.
Bu farkın önemli kısmı arsa, konum ve talep değeridir. Deprem binayı yıksa bile arsa ortadan kalkmaz; malik taşınmaz üzerindeki arsa payını korur. Bu nedenle DASK sigorta bedeline arsa değerini eklemez.
Sigortalı “tapuda veya ilan sitelerinde dairem 10 milyon TL ediyor” diyerek DASK’tan 10 milyon TL talep edemez. Poliçedeki sigorta bedeli ve yürürlükteki azami teminat sınırı esas alınır.
DASK sigorta bedeli nasıl hesaplanır?
DASK tarifesinde betonarme ve diğer yapı grupları için metrekare başına sigorta bedeli belirlenir. Poliçedeki brüt yüzölçümü bu birim maliyetle çarpılır. Elde edilen tutar, yürürlükteki azami teminatı aşmıyorsa poliçenin sigorta bedelini oluşturur.
Örneğin 100 m² betonarme daire için tarife birim maliyeti 11.737 TL/m² ise teorik bina sigorta bedeli 1.173.700 TL olur. Bu hesap satış fiyatı, emlak ilanı veya belediye rayiç bedeli üzerinden yapılmaz.
Hesap sonucu azami teminatı aşıyorsa DASK poliçesi en fazla yürürlükteki azami teminat tutarına kadar düzenlenir. Aşan bina değeri için isteğe bağlı konut/deprem sigortası alınabilir.
Arsa değeri neden DASK’a dahil edilmez?
Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları ve tarife sistemi, sigorta bedelini binanın yeniden yapım maliyeti üzerinden kurar. Arsa deprem nedeniyle fiziksel olarak yok olan sigortalı bina unsuru değildir. Bu nedenle arsa payı, lokasyon primi ve imar hakkı DASK tazminatının parçası değildir.
Bir apartman tamamen yıkılsa bile kat maliklerinin arsa payları hukuken devam eder. DASK’ın ödediği tutar binanın yeniden yapılmasına katkı sağlayan yapı teminatıdır.
Arsa değerinin yüksek olduğu bölgelerde piyasa fiyatı ile DASK sigorta bedeli arasındaki farkın büyümesi normaldir. Bu fark tek başına poliçenin yanlış düzenlendiğini göstermez.
DASK’ta brüt metrekare neden önemlidir?
Sigorta bedelinin temel bileşenlerinden biri brüt yüzölçümüdür. Yanlış veya eksik metrekare girilmesi sigorta bedelini doğrudan değiştirir. Sigortalı poliçedeki brüt metrekareyi tapu, proje veya güvenilir yapı kayıtlarıyla kontrol etmelidir.
Net kullanım alanı ile brüt alan aynı değildir. DASK uygulamasında hangi alanın esas alınacağı tarife ve poliçe düzenleme kurallarına göre belirlenir. Kullanıcının yalnız emlak ilanındaki “net 90 m²” bilgisini poliçeye aktarması doğru olmayabilir.
Binada sonradan yasal büyüme veya bölüm değişikliği olmuşsa sigorta şirketine bildirilerek poliçe bilgilerinin düzeltilmesi gerekir.
Azami DASK teminatı ne anlama gelir?
DASK her poliçe için sınırsız ödeme yapmaz. Tarife, bütün yapı grupları için uygulanacak azami teminat tutarını belirler ve bu tutar dönemsel olarak güncellenir. Yapının tarife hesabı bu sınırın üzerinde olsa bile zorunlu poliçe azami teminatı aşamaz.
11 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki Eylül 2026 tarife değerlerinde azami teminat tutarı 2.488.318 TL’dir. Ekim 2026 için tarifede farklı tutar öngörüldüğünden hasar ve poliçe tarihinde yürürlükte olan rakam esas alınmalıdır.
Bu nedenle yüksek metrekareli villa veya büyük bağımsız bölümde DASK limiti gerçek yeniden yapım değerinin altında kalabilir. Limit üstü kısım için ihtiyari deprem teminatı alınması gerekir.
Kısmi hasarda DASK ne kadar ödeme yapar?
Kısmi hasarda gerçek onarım maliyeti eksper tarafından belirlenir. Ödeme, poliçe sigorta bedeli ve azami teminat sınırlarını aşamaz. Ayrıca her hasarda poliçedeki sigorta bedelinin yüzde 2’si oranında muafiyet uygulanır.
Örneğin sigorta bedeli 1.500.000 TL ise muafiyet 30.000 TL’dir. Hasar 20.000 TL ise muafiyet altında kaldığı için ödeme çıkmaz. Hasar 200.000 TL ise diğer şartlar saklı kalmak kaydıyla 30.000 TL muafiyet düşülerek tazminat hesabı yapılır.
Muafiyet hasar tutarının yüzde 2’si değildir. Bu ayrıntı DASK ödeme hesaplarında en sık karıştırılan noktalardan biridir.
Bina tamamen yıkılırsa DASK satış bedelini mi öder?
Hayır. Tam hasarda da piyasa satış değeri değil poliçedeki sigorta bedeli ve azami teminat sınırı uygulanır. Poliçe sigorta bedeli 1.500.000 TL ise binanın piyasa değeri 8 milyon TL olsa bile DASK 8 milyon TL üzerinden hesap yapmaz.
Azami teminatın altında kalan sigorta bedeli için poliçedeki tutar; azami limiti aşan yapı değerinde ise zorunlu sigortanın azami sınırı önemlidir. Hasarın niteliği ve tazminat hesabı eksper raporuyla belirlenir.
Arsa payı malikte kaldığı için DASK arsa bedeli ödemez. Yeniden inşa veya kentsel dönüşüm süreçleri ayrı hukuki/idari işlemlerdir.
Poliçede yanlış yapı tipi veya metrekare varsa ne olur?
Yanlış veri prim ve sigorta bedelini etkileyebilir. Betonarme yapı “diğer” yapı tipi olarak veya 150 m² daire 100 m² olarak kaydedilmişse teminat hesabı hatalı olabilir. Sigortalı poliçeyi aldığı anda bilgileri kontrol etmekle yükümlüdür.
Hasardan önce hata fark edilirse sigortacıya başvurarak zeyil/düzeltme işlemi yapılmalıdır. Hasar sonrasında fark edilen yanlışlıkta tazminatın nasıl etkileneceği genel şartlar ve somut beyanın niteliğine göre değerlendirilir.
Eksik prim veya yanlış beyanın sonuçları dosyaya göre farklılaşabileceğinden “her hata tazminatı tamamen yok eder” şeklinde genelleme yapılmamalıdır.
DASK limitini aşan bina değeri nasıl korunur?
Malik DASK azami teminatının üzerinde kalan yeniden yapım değeri için özel konut veya işyeri sigortasına deprem teminatı ekletebilir. Özel sigorta, DASK’ın üstünde kalan bina değeri ile eşya, kira kaybı, enkaz kaldırma ve benzeri ek riskleri poliçe şartlarına göre güvence altına alabilir.
DASK zorunlu poliçe olduğu için özel sigorta DASK’ın yerine geçmez. Kapsamdaki yapı için önce geçerli DASK bulunmalı; ihtiyari poliçe tamamlayıcı olarak düzenlenmelidir.
Sigorta bedelleri gerçek yeniden yapım maliyetine göre kurulmalı, gereksiz eksik veya aşkın sigorta yaratılmamalıdır.
Tapu rayiç değeri DASK hesabını belirler mi?
Hayır. Belediye emlak vergisi değeri, tapuda beyan edilen satış bedeli ve piyasa rayici DASK tarife hesabının doğrudan değişkeni değildir. DASK yapı tarzı, brüt alan, risk grubu ve tarife unsurlarıyla hesaplanır.
Bu nedenle tapu satış bedeli yükseldiğinde DASK sigorta bedelinin aynı oranda artmaması normaldir. Tarife değişiklikleri kendi dönemlerinde uygulanır.
Sık Sorulan Sorular
DASK evin piyasa fiyatını öder mi?
Hayır. DASK bina yeniden yapım maliyetine dayalı sigorta bedeli üzerinden çalışır.
Arsa değeri DASK’a dahil mi?
Hayır. Arsa değeri sigorta bedeli ve tazminat hesabına dahil edilmez.
DASK sigorta bedeli nasıl hesaplanır?
Tarifedeki yapı tarzı birim maliyeti brüt yüzölçümüyle çarpılır ve azami teminat sınırı uygulanır.
Satış fiyatı 10 milyon TL ise DASK 10 milyon öder mi?
Hayır. Poliçe sigorta bedeli ve azami teminat sınırı esas alınır.
DASK’ta muafiyet ne kadar?
Her hasarda poliçe sigorta bedelinin yüzde 2’si oranında muafiyet uygulanır.
Muafiyet hasarın yüzde 2’si mi?
Hayır. Sigorta bedelinin yüzde 2’sidir.
Azami teminatı aşan değer ne olur?
Aşan bina değeri için özel konut/işyeri sigortasında ek deprem teminatı alınabilir.
Eşya DASK’a dahil mi?
Hayır. Eşya ve taşınabilir mallar DASK bina teminatı dışındadır.
Brüt metrekare yanlışsa ne yapmalıyım?
Hasar olmadan sigorta şirketine başvurup poliçe bilgilerini düzeltin.
Tapu rayiç değeri DASK’ı etkiler mi?
Doğrudan etkilemez; DASK kendi tarife ve yapı maliyeti esaslarına göre hesaplanır.
Resmî kaynaklar
Bu içerik 11 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki DASK Tarife ve Talimatı ile Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları esas alınarak hazırlanmıştır. Piyasa değeri, arsa değeri ve bina yeniden yapım değeri ayrılmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472 – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Yazar profili
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
