Endüstri Bölgesinde Ön Yer Tahsisi Nasıl Yapılır? 4737 m.3/A | 2026

Ön yer tahsisinin kanuni dayanağı nedir?

Endüstri bölgelerinde yatırımcıların bölgeye yerleşmesi 4737 sayılı Kanun m.3/A’daki yatırım izni sistemiyle düzenlenir. Maddenin 2022 yılında 7419 sayılı Kanunla değiştirilen güncel ilk fıkrasına göre yerli veya yabancı gerçek ve tüzel kişiler Bakanlığa veya yönetici şirkete başvurabilir; yönetmelikteki esaslar kapsamında yönetici şirket ve Bakanlık tarafından belirlenen yatırımcılara Bakanlıkça ön yer tahsisi yapılır.

Bu düzenleme, yatırımcı seçimi ile arazi hakkının kesinleşmesini ayrı aşamalara böler. Yatırımcı önce bölge açısından uygun bulunur ve belirli bir alan için ön tahsis elde eder; daha sonra çevre, yatırım bedeli, kesin tahsis ve taşınmaz hakkı gibi işlemler tamamlanır. Bu nedenle ön tahsis belgesi nihai tapu veya ruhsat olarak değerlendirilmemelidir.

Ön yer tahsisine kimler başvurabilir?

Kanun yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişilerin başvurusuna imkan verir. Gerçek kişi girişimci, anonim veya limited şirket, yabancı şirket ve yatırımın hukuki yapısına uygun diğer kişiler başvuru yapabilir. Başvurunun kabul edilmesi için yatırımın bölgenin sektör, kapasite ve planlama koşullarıyla uyumlu olması gerekir.

Başvuru sahibinin hukuki varlığı, temsil ve imza yetkisi, finansal kapasitesi ve yatırım projesi belgelerle ortaya konulmalıdır. Şirket henüz kuruluş aşamasındaysa başvurunun hangi tüzel kişi adına yürütüleceği netleştirilmelidir. Proje şirketi değişecekse sonraki tahsis ve izin süreçlerine etkisi ayrıca incelenmelidir.

Başvuru Bakanlığa mı yönetici şirkete mi yapılır?

Güncel m.3/A, başvurunun Bakanlığa veya yönetici şirkete yapılabilmesini düzenler. Yönetici şirket, bölgenin yatırımcı portföyünü ve teknik kapasitesini değerlendirir; Bakanlık da Kanundaki yetkisi çerçevesinde yatırımcı belirleme sürecine katılır. Nihai ön yer tahsisi Bakanlıkça yapılır.

Yatırımcı, yalnız yönetici şirketle imzaladığı özel protokolü “Bakanlık ön tahsisi” gibi görmemelidir. Yönetici şirketin ön görüşmesi, yer rezervasyonu veya niyet protokolü ile m.3/A anlamındaki Bakanlık ön yer tahsisi farklı belgelerdir. Finansman kuruluşlarına sunulan belgelerde bu ayrım açık tutulmalıdır.

Yatırımcı hangi ölçütlere göre belirlenir?

Kanun ayrıntılı yatırımcı değerlendirme kriterlerini Yönetmelik ve uygulama esaslarına bırakır. Bölgenin sektörel amacı, yatırım büyüklüğü, teknoloji düzeyi, altyapı kapasitesi, istihdam ve yatırımcının projeyi gerçekleştirebilme gücü değerlendirmede önem taşır. Yönetici şirketin bölge planı ve Bakanlığın yatırım politikası birlikte dikkate alınır.

Yatırımcı seçiminde sunulan fizibilite, finansman yapısı, üretim süreci ve çevresel etkiler gerçeğe uygun olmalıdır. Yatırım kapasitesinin olduğundan yüksek gösterilmesi, sonradan tahsis koşullarının yerine getirilememesine ve projenin sona ermesine yol açabilir.

Ön yer tahsisi tapu hakkı mıdır?

Hayır. Ön yer tahsisi, yatırımcıya sürecin devamı için belirli alanın ayrıldığını gösteren idari nitelikte bir aşamadır. Tapu mülkiyeti, satış, irtifak hakkı veya kullanma izniyle aynı değildir. Bakanlığın güncel işlem sırası da ön yer tahsisinden sonra ÇED, yatırım tutarı üzerinden ödeme, kesin tahsis ve yatırımcı lehine irtifak hakkı aşamalarını ayrı ayrı gösterir.

Bu nedenle ön tahsis belgesinin banka teminatında “mülkiyet belgesi” olarak sunulması doğru değildir. Banka, ön tahsisin koşullarını, kesin tahsise geçiş şartlarını ve kurulacak irtifak hakkının niteliğini ayrıca değerlendirmelidir.

Ön yer tahsisi ile kesin yer tahsisi arasındaki fark nedir?

Ön tahsis yatırımcının uygun bulunmasının ve alana ilişkin sürecin başlamasının sonucudur. Kesin tahsis ise Kanundaki ve Yönetmelikteki gerekli şartların tamamlanmasından sonra yatırımcıya alanın nihai olarak tahsis edilmesi aşamasıdır. Aradaki dönemde yatırımcı ÇED yükümlülüklerini, finansal yükümlülükleri ve diğer idari şartları yerine getirir.

Yatırım sözleşmeleri bu iki aşamayı birbirine karıştırmamalıdır. Makine siparişleri, kredi kullandırımı veya inşaat sözleşmesindeki başlangıç koşulları “ön tahsis” yerine hukuken gerekli nihai izin ve hakların tamamlanmasına bağlanabilir.

Ön yer tahsisinden sonra ÇED süreci nasıl işler?

ÇED mevzuatına tabi yatırımlar için 2872 sayılı Çevre Kanunu ve güncel ÇED Yönetmeliği uygulanır. Bakanlığın 2026 endüstri bölgeleri işlem sırasında yatırımcıya ön yer tahsisinden sonra yatırımcının ÇED sürecini tamamlaması açık bir aşama olarak yer alır. 4737’nin eski m.3/B hükmü 2022’de yürürlükten kaldırılmıştır; güncel ÇED süreci eski m.3/B’ye dayandırılmamalıdır.

Yatırımın kapasitesi ve faaliyet türü ÇED yükümlülüğünü belirler. Bölgenin daha önce genel bir çevresel incelemeden geçmiş olması, yatırımcının tesis bazındaki ÇED yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz.

Sabit yatırım tutarı üzerinden ödeme ne zaman yapılır?

4737 m.3/A, ÇED mevzuatına tabi faaliyetlerde gerekli çevresel karar alınarak yatırımı kabul edilen faaliyetlere izin, onay ve ruhsatlar verilmeden önce yatırımcının sabit yatırım tutarının binde beşini geçmemek üzere Cumhurbaşkanınca belirlenen oran dahilinde hesaplanan tutarı Bakanlık Merkez Saymanlığı hesabına yatırmasını öngörür. Tahsil edilen tutar bütçeye gelir kaydedilir.

Bu ödeme ön tahsis başvuru harcı değildir. Kanundaki aşaması ve hesabı ayrıdır. Özel endüstri bölgelerindeki yatırımcılardan bu tutarın alınmayacağı güncel m.3/A’da ayrıca düzenlenmiştir.

Kesin tahsisten sonra irtifak hakkı nasıl kurulur?

Genel endüstri bölgesinde Hazine adına tescilli alanlar üzerinde yatırımcı lehine taşınmaz hakkı kurulması, 4737 ve ilgili kamu taşınmaz mevzuatı çerçevesinde yürütülür. Bakanlığın güncel işlem sırasına göre kesin tahsisten sonra Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yatırımcı lehine irtifak hakkı tesis edilmesi aşaması bulunur.

İrtifak hakkının süresi, kullanım amacı, yatırım yükümlülükleri ve sona erme koşulları resmi senet ve ilgili mevzuata göre değerlendirilmelidir. Ön tahsis bu irtifakın yerine geçmez.

Ön tahsis yatırım takvimini nasıl etkiler?

Ön tahsis, yatırımcının proje planını somut bir alana bağlamasını sağlar; ancak yatırımı koşulsuz başlatma tarihi değildir. ÇED, ruhsat, altyapı, kesin tahsis ve irtifak gibi aşamalar tamamlanmadan fabrika inşaatına başlanması hukuki ve finansal risk yaratır.

Yatırımcı proje takviminde her idari aşama için sorumlu birim ve bağımlılık belirlemelidir. Örneğin çevresel karar çıkmadan yapı ruhsatı veya finansman kullandırımı bekleniyorsa takvim gerçekçi olmayabilir.

Finansman sözleşmesinde ön tahsis nasıl yazılmalıdır?

Kredi sözleşmesinde ön tahsis belgesinin niteliği açıkça tanımlanmalıdır. Banka için kesin tahsis, irtifak hakkının tapuya tescili, ÇED kararı, yapı ruhsatı veya yatırım teşvik belgesi gibi koşullar ayrı ön şartlar olarak belirlenebilir. “Arsa tahsis edildi” şeklindeki genel ifade ön ve kesin tahsisi ayırmadığında uyuşmazlık çıkarabilir.

Yatırımcı ön tahsis aşamasında araziyi ipotek edemeyebilir; çünkü tapu mülkiyeti kendisine ait değildir. Finansman yapısı kurulacak taşınmaz hakkının teminat verilebilir niteliğine göre planlanmalıdır.

Şirket ortaklığı değişirse ön tahsis etkilenir mi?

Yatırımcı şirketin pay sahipliği veya kontrol yapısındaki değişiklikler, tahsis koşulları ve Bakanlık/Yönetmelik hükümleri bakımından incelenmelidir. Tahsis belirli yatırımcıya ve projeye bağlı olduğundan, şirketi fiilen başka yatırımcıya devreden işlemlerin otomatik olarak serbest olduğu kabul edilmemelidir.

Birleşme, bölünme, tür değişikliği veya pay devri planlanıyorsa işlemden önce tahsis belgelerindeki yükümlülükler ve bildirim/izin şartları kontrol edilmelidir. Şirketler hukuku işleminin geçerli olması tahsis şartlarının kendiliğinden devam edeceğini garanti etmez.

Yabancı yatırımcı ön tahsis alabilir mi?

Evet. M.3/A yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişilerin başvurusunu açıkça kapsar. Yabancı yatırımcı Türkiye’de yatırım yaparken 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, şirketler hukuku, vergi, sektör ve taşınmaz mevzuatını ayrıca gözetir.

Endüstri bölgesindeki tahsis modeli, yabancı şirketin doğrudan taşınmaz mülkiyeti edinmesinden farklı olabilir. Projenin hukuki yapısı irtifak veya tahsis hakkı üzerinden kuruluyorsa yabancı yatırımcı sözleşme ve tapu belgelerini buna göre değerlendirmelidir.

Özel endüstri bölgesinde ön yer tahsisi aynı şekilde mi uygulanır?

Özel endüstri bölgesi modeli, başvuru sahibinin önerilen alanın en az yüzde 51’i üzerinde mülkiyet, süreyle sınırlı irtifak veya kullanma iznine sahip olmasına dayandığı için genel endüstri bölgesindeki çok yatırımcılı ön tahsis sistemiyle aynı değildir. Bakanlığın özel endüstri bölgesi iş akışında başvuru, yer seçimi, ÇED, ilan ve taşınmaz hakları özel sırayla yürütülür.

Özel bölgede başvuru sahibi daha sonra alanları başka yatırımcılara kullandırmak istediğinde 4737 m.4/Ç ve ilgili düzenlemelerdeki şartlar uygulanır. Genel m.3/A süreci doğrudan kopyalanmamalıdır.

Başvuru dosyasında hangi belgeler hazırlanmalıdır?

Yatırımcı şirket belgeleri, imza yetkileri, yatırım projesi, sabit yatırım tutarı, üretim kapasitesi, istihdam, enerji ve su ihtiyacı, çevresel bilgiler, finansman planı ve talep edilen alan büyüklüğü açık biçimde sunulmalıdır. Yönetici şirketin istediği formatlar ve Bakanlık/Yönetmelik belgeleri güncel olarak kontrol edilmelidir.

Belgelerdeki yatırım tutarı, kapasite ve alan bilgileri birbirini doğrulamalıdır. Ön tahsis alınabilmek için olduğundan yüksek yatırım beyanı sunmak, daha sonra yükümlülüklerin yerine getirilememesi riskini artırır.

Ön tahsis alan yatırımcının temel kontrol listesi

Belgenin Bakanlık m.3/A ön tahsisi olup olmadığını doğrulayın. Alan koordinatını ve parseli kontrol edin. Ön tahsisin süre ve yatırım koşullarını okuyun. ÇED yükümlülüğünü belirleyin. Sabit yatırım tutarını belgeleyin ve kanuni ödemenin hangi aşamada doğacağını takip edin. Kesin tahsis için istenen belgeleri takvimlendirin.

İrtifak hakkı kurulmadan tapu hakkı varmış gibi finansman kurmayın. İnşaata başlamadan yapı ve sektör izinlerini tamamlayın. Şirket kontrol değişikliklerinde tahsis koşullarını yeniden değerlendirin. Yönetici şirket ve Bakanlık yazışmalarını tek proje dosyasında saklayın.

İlgili içerikler

• Endüstri Bölgesi Nasıl İlan Edilir?
• Endüstri Bölgesi Nedir?
• Endüstri Bölgesinde Binde Beş Üst Sınır

Resmî kaynaklar

• 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu
• Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – Endüstri Bölgeleri Hizmetleri
• Mevzuat Bilgi Sistemi

Sık Sorulan Sorular