Engelli Tek Konut Sahibi Emlak Vergisi Öder mi? Sıfır Oran ve 200 m² Şartı | EVK m.8
Engelli bireyler yönünden emlak vergisi sıfır oran uygulaması, “hiçbir geliri olmayanlar” kategorisinden önemli ölçüde farklıdır. Gelirsiz mükellef kategorisinde gelir şartı belirleyici iken engelli mükellef bakımından gelir elde etmek sıfır oran hakkını tek başına ortadan kaldırmaz. Gelir İdaresi Başkanlığının güncel bilgilendirmesinde bu ayrım açık biçimde yer almaktadır.
Uygulamada uyuşmazlıklar çoğunlukla 200 m² hesabı, ikinci meskende küçük bir hisse bulunması, konutun kiraya verilmesi, engel oranı ve belediyeye hangi formun sunulacağı konularında çıkmaktadır. Bu rehber yalnız engelli mükellefler için EVK m.8 kapsamındaki indirimli bina vergisi oranını ele almakta; emekli, geliri olmayan, gazi veya şehit yakını statülerini ayrı tutmaktadır.
- Engelliler için sıfır oran kuralı
- Tek mesken şartı
- Brüt 200 m² sınırı
- Gelir şartı var mı?
- Engel oranı şartı var mı?
- Evde oturma ve kiraya verme
- Hisseli tek konut
- İkinci konut veya hisse
- Belediyeye başvuru ve form
- Sık sorulan sorular
Engelli Mükellef İçin EVK m.8 Sıfır Oran Kuralı Nedir?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 8. maddesinin ikinci fıkrası, engellileri indirimli bina vergisi oranından yararlanabilecek gruplar arasında sayar. Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek mesken şartı sağlandığında, meskene ait bina vergisi oranı sıfır olarak uygulanabilir.
Gelir İdaresi Başkanlığının engelliler için vergi avantajları sayfasında da Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskene veya tek meskende hisseye sahip olan engellilerin, intifa hakkı sahipliği de dahil olmak üzere, indirimli bina vergisi oranından yararlanacağı açıkça belirtilmektedir.
Bu düzenleme taşınmazın vergi değerini ortadan kaldırmaz. Belediye emlak sicilinde bina vergi değeri hesaplanmaya devam eder; ancak şartları taşıyan engelli mükellefin ilgili meskeni için uygulanacak bina vergisi oranı sıfır olur. Böylece yıllık bina vergisi doğmaz.
Tek Mesken Şartı Nasıl Uygulanır?
Engelli mükellefin Türkiye sınırları içinde yalnız bir meskeninin bulunması gerekir. Bu meskene tam mülkiyetle sahip olmak zorunlu değildir; meskenin belirli bir payına sahip olmak veya tek mesken üzerinde intifa hakkı sahibi olmak da Kanunun kapsamındadır.
Buna karşılık iki ayrı konutta pay bulunması tek mesken şartını ortadan kaldırır. Örneğin bir dairenin tamamına sahip olan engelli kişinin başka bir konutta yalnız 1/20 hissesi varsa, GİB’in indirimli oran açıklamasındaki “birden fazla meskende hisse” kuralı nedeniyle sıfır oran uygulanmaz.
Mesken dışındaki taşınmazların etkisi mesken sayısı bakımından ayrı değerlendirilir. Ancak başka bir konut niteliğindeki taşınmazın bulunması doğrudan tek mesken şartını ihlal eder. Tapu kayıtlarının başvuru öncesinde güncel olarak kontrol edilmesi bu nedenle önemlidir.
200 m² Sınırında Brüt Alan Nasıl Hesaplanır?
EVK m.8’deki sınır brüt 200 m² olarak belirlenmiştir. Net kullanım alanı değil, emlak vergisi bakımından dıştan dışa brüt yüzölçüm esas alınır. GİB’in özelgesinde apartman dairesinin dıştan dışa alanına ortak kullanım yerlerinden gelen payların ve ilgili müştemilat alanlarının da değerleme sistemi içinde dikkate alındığı açıklanmıştır.
Bu nedenle satış ilanında “190 m² net” yazan dairenin otomatik biçimde şartı sağladığı söylenemez. Belediyedeki bina sicili, proje ve ilgili teknik kayıtlar üzerinden brüt alanın 200 m²’yi geçip geçmediği kontrol edilmelidir.
Tam 200 m² olan mesken “200 m²’yi geçmeyen” şartını karşılar. Brüt alan 200 m²’nin üzerinde ise meskenin yalnız ilk 200 m²’si için sıfır oran uygulanması şeklinde bir sistem yoktur; şart ihlal edildiğinden indirimli oran uygulanmaz.
Engelli Mükellefin Gelirinin Bulunması Sıfır Oranı Engeller mi?
Hayır. GİB’in engelliler için vergi avantajları bilgilendirmesinde, engellilerin indirimli bina vergisi oranından yararlanabilmesi için herhangi bir gelirinin bulunmaması şartının aranmadığı açıkça belirtilmektedir. Engelli mükellef ücret, emekli aylığı veya başka gelir elde ediyor olsa da tek mesken ve diğer koşulları taşıyorsa sıfır oran uygulanabilir.
Bu kural, hiçbir geliri olmayan mükellef kategorisinden ayrılır. Gelirsiz kişi sıfır orana kendi gelirsizlik statüsü üzerinden girerken, engelli kişi engellilik statüsü üzerinden girer. Aynı kişide birden fazla statünün bulunması hâlinde uygulanacak hakkın şartları doğru kategori üzerinden değerlendirilmelidir.
Hiçbir geliri olmayanlar için farklı şartların ayrıntısı geliri olmayan tek konut sahibinde sıfır oran rehberinde açıklanmıştır.
Emlak Vergisi Sıfır Oranı İçin Belirli Bir Engel Oranı Gerekir mi?
GİB’in engelliler için vergi rehberinde, indirimli bina vergisi oranından yararlanmak isteyen engelliler için engel durumunun belirli bir oranın üzerinde olması şartının aranmadığı açıklanmıştır. Bu nedenle “en az %40 olmalı” şeklindeki genelleme emlak vergisi sıfır oranı bakımından doğru değildir.
Başvuruda engellilik durumunun usulüne uygun sağlık kurulu raporu veya mevzuatta kabul edilen belgeyle tevsik edilmesi gerekir. Belediyeye verilen bildirim formu ve engellilik belgesinin güncelliği başvuru dosyasında kontrol edilmelidir.
GİB rehberlerinde, usulüne uygun raporu bulunan kişilerin aynı rapor fotokopisini her yıl yeniden vermesinin gerekmediği; şartların devamı hâlinde uygulamanın sürdüğü açıklanmaktadır. Bununla birlikte belediyenin kayıtlarında statünün doğru tanımlandığı kontrol edilmelidir.
Engelli Kişinin Tek Evinde Bizzat Oturması Şart mı?
Hayır. GİB’in güncel bilgilendirmesinde meskende bizzat oturma şartının aranmadığı açıkça belirtilmektedir. Brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskenin boş tutulması, kiraya verilmesi veya bedelsiz olarak aile üyeleri tarafından daimi kullanılması diğer koşulların taşınması hâlinde tek başına sıfır oran hakkını ortadan kaldırmaz.
Engelli mükellefin kendi meskenini kiraya verip başka yerde kirada oturması da bizzat oturma şartı bulunmadığı için engel değildir. Ayrıca engelli kategorisinde gelir şartı bulunmadığından kira geliri elde edilmesi de sırf gelir nedeniyle sıfır oran hakkını ortadan kaldırmaz.
Ancak muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler Kanun gereği sıfır oran uygulamasının dışındadır. Taşınmazın yıl boyunca kiraya verilmesi ile yazlık/tatil evi olarak dönemsel dinlenme amacıyla tutulması farklı olgulardır.
Engelli Kişi Tek Meskenin Yalnız Bir Hissesine Sahipse Ne Olur?
EVK m.8, tek meskene hisse ile sahip olan kişiler için indirimli oran uygulamasının hisselerine ait kısım hakkında uygulanacağını düzenler. Örneğin engelli kişi tek meskenin 1/2 payına sahipse ve başka meskeni yoksa, diğer koşullarla birlikte kendi 1/2 payına isabet eden bina vergisi için sıfır oran uygulanır.
Diğer paydaşların statüsü engelli mükellefin kendi payını otomatik olarak etkilemez. Aynı konutta diğer paydaş normal vergi oranına tabi olabilir. Belediye sicilinde pay oranlarının doğru kayıtlı olması gerekir.
Paylı taşınmazlarda genel mükellefiyet sistemi için paylı mülkiyette emlak vergisi rehberi incelenebilir. İntifa hakkı varsa intifa hakkı sahibi emlak vergisi mükellefiyeti ayrıca dikkate alınmalıdır.
İkinci Konutta Küçük Bir Hisse Bulunması Sıfır Oranı Engeller mi?
Evet. GİB’in indirimli bina vergisi oranı açıklamasında birden fazla meskeni olanların veya birden fazla meskende hisseye sahip olanların meskenleri için sıfır oran uygulanmayacağı belirtilmiştir. İkinci konuttaki payın düşük olması için ayrı bir istisna tanınmamıştır.
Örneğin kişi ana konutunun tamamına ve mirastan kalan başka dairenin 1/100 payına sahipse iki ayrı meskende mülkiyet hakkı bulunur. Bu nedenle tek mesken şartı ihlal edilir. Miras payının henüz tapuda tescil edilmemiş olması hâlinde miras ve elbirliği mülkiyeti kayıtları ayrıca incelenmelidir.
Başvurudan önce e-Devlet/tapu kayıtları ve miras yoluyla geçen haklar kontrol edilmelidir. Belediyenin yalnız kendi sınırındaki taşınmazları görmesi, Türkiye genelindeki tek mesken şartını ortadan kaldırmaz.
Engelli Mükellef Belediyeye Hangi Formla Başvurur?
Gerekli şartları taşıyan engelli mükellefler, ilgili Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ekindeki “Tek Meskeni Olan (İntifa Hakkına Sahip Olanlar Dahil) Engellilere Ait İndirimli Bina Vergisi Bildirim Formu”nu doldurup ilgili belediyeye sunar. Engellilik durumunu gösteren usulüne uygun belgenin de belediye uygulamasına göre başvuru dosyasında bulunması gerekir.
Başvuruda meskenin bina vergisi sicil numarası, adres, ada-parsel bilgileri, mülkiyet veya intifa durumu ve brüt alan kayıtları doğru olmalıdır. Belediye sicilinde eski malik veya yanlış metrekare görünüyorsa sıfır oran talebi öncesinde bu kayıtların düzeltilmesi gerekir.
Genel büyükşehir oranları için büyükşehir bina vergisi oranı rehberi, yıllık ödeme dönemleri için 2026 emlak vergisi ödeme tarihleri rehberi incelenebilir. Sıfır oran şartları sağlanıyorsa normal büyükşehir mesken oranı uygulanmaz.
Engelli Mükellef İçin Kontrol Listesi
- Türkiye’de yalnız bir mesken bulunduğunu doğrulayın.
- İkinci bir meskende küçük dahi olsa pay bulunup bulunmadığını kontrol edin.
- Tek meskenin brüt alanının 200 m²’yi geçmediğini teyit edin.
- Taşınmazın dönemsel dinlenme amacıyla kullanılmadığını belirleyin.
- Engellilik durumunu usulüne uygun belgeyle tevsik edin.
- Gelirinizin bulunmasının engelli kategorisinde sıfır orana engel olmadığını dikkate alın.
- Meskeni kiraya vermenin bizzat oturma şartı yönünden engel olmadığını bilin.
- Hisseli mülkiyette sıfır oranın yalnız kendi hissenize uygulanacağını kontrol edin.
- Belediyeye ilgili indirimli bina vergisi bildirim formunu sunun.
- Mesken sayısı veya kullanım durumu değişirse belediye kaydını güncelleyin.
Resmî Kaynaklar
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Engelliler İçin Vergi Avantajları
- GİB – İndirimli Bina Vergisi Oranı Bilgilendirmesi
- GİB – 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
Sık Sorulan Sorular
Engelli herkes emlak vergisi ödemez mi?
Hayır. Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek mesken şartı ve diğer koşullar birlikte aranır.
Engelli kişinin çalışması sıfır oranı engeller mi?
Hayır. Engelli kategorisinde herhangi bir gelirin bulunmaması şartı aranmaz.
Engel oranının en az %40 olması gerekir mi?
GİB açıklamasına göre emlak vergisi sıfır oranı için belirli bir engel oranı alt sınırı aranmaz.
Engelli kişi evini kiraya verirse emlak vergisi öder mi?
Bizzat oturma şartı yoktur. Diğer koşullar sağlanıyorsa tek meskenin kiraya verilmesi sıfır oran uygulamasına engel değildir.
Ev 200 m²’den büyükse yalnız 200 m² için sıfır oran uygulanır mı?
Hayır. Brüt alanın 200 m²’yi geçmemesi şarttır; aşım hâlinde indirimli oran uygulanmaz.
İkinci evde yüzde 1 hisse varsa hak kaybolur mu?
Evet. Birden fazla meskende hisse bulunması tek mesken şartını ortadan kaldırır.
Tek evin yarısına sahip olan engelli yararlanabilir mi?
Evet. Başka mesken yoksa sıfır oran, kişinin hissesine isabet eden vergi değeri kısmına uygulanır.
Engelli kişi emekli de ise hangi statü uygulanır?
Kişi birden fazla yararlanıcı statüye sahip olabilir; belediye başvurusunda şartları uygun olan statü üzerinden indirimli oran talep edilebilir. Engelli statüsünde gelir şartı aranmaz.
Yazlık ev için sıfır oran uygulanır mı?
Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler EVK m.8’deki indirimli oran uygulamasının dışındadır.
Her yıl yeniden sağlık raporu vermek gerekir mi?
GİB rehberlerinde, usulüne uygun rapor daha önce sunulmuşsa şartlar devam ettiği sürece aynı raporun her yıl yeniden verilmesinin gerekmediği açıklanmaktadır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
