Hiçbir Geliri Olmayan Tek Konut Sahibi Emlak Vergisi Öder mi? Sıfır Oran | EVK m.8
“Çalışmıyorum, evim için emlak vergisi öder miyim?” sorusunun cevabı yalnız çalışma durumuna bakılarak verilemez. Kanunun aradığı şart “hiçbir geliri olmama” statüsü ile tek mesken, brüt 200 metrekare sınırı ve kullanım niteliğinin birlikte gerçekleşmesidir. Bu şartlar sağlandığında belediyeye ilgili taahhüt belgesi verilerek indirimli bina vergisi oranından yararlanılır.
Gelir İdaresi Başkanlığının güncel bilgilendirmesinde; hiçbir geliri olmayan mükellefler, sosyal güvenlik kurumlarından belirli aylıkları alanlar, gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri ve engelliler indirimli bina vergisi oranından yararlanabilen gruplar arasında sayılmaktadır. Bu yazı yalnız hiçbir geliri olmayan mükellef kategorisine odaklanır; emekli, engelli ve gazi/şehit yakını uygulamaları ayrı şartlara sahiptir.
- EVK m.8’de sıfır oran
- Hiçbir gelir olmaması ne demektir?
- Tek mesken şartı
- Brüt 200 m² sınırı
- Evde oturma veya kiraya verme
- Eşin geliri ve evi etkiler mi?
- Hisseli tek konut
- Yazlık neden kapsam dışı?
- Belediyeye başvuru
- Sık sorulan sorular
EVK m.8 Hiçbir Geliri Olmayanlar İçin Ne Düzenliyor?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 8. maddesinin ikinci fıkrası, belirli kişilerin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskene sahip olması veya tek mesken üzerinde intifa hakkının bulunması hâlinde bu meskenlere ait bina vergisi oranının sıfıra kadar indirilmesine imkân verir. “Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler” bu kişiler arasında açıkça sayılmıştır.
Bu yetkiye dayanılarak çıkarılan düzenlemelerle şartları taşıyan hiçbir geliri olmayan mükellefler için indirimli bina vergisi oranı sıfır olarak uygulanmaktadır. Sonuç olarak şartları taşıyan kişi için hesaplanan bina vergisi oranı sıfıra indiğinden o mesken yönünden bina vergisi ödenmez.
Burada “muafiyet” ifadesi günlük kullanımda söylense de hukuki mekanizma indirimli bina vergisi oranının sıfır uygulanmasıdır. Taşınmaz belediye emlak sicilinde kayıtlı kalır; vergi değeri hesaplanmaya devam eder. Değişen unsur, şartlar sürdüğü müddetçe uygulanacak bina vergisi oranıdır.
“Hiçbir Geliri Olmamak” Hangi Anlama Gelir?
Hiçbir geliri olmayan mükellef kategorisinde temel şart, mükellefin indirimli oran uygulamasına engel gelirinin bulunmamasıdır. Başvuru için 44 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ekindeki “Hiçbir Geliri Olmayanların Tek Meskenlerine Ait Taahhüt Belgesi” belediyeye verilir. GİB özelgesinde bu taahhüt belgesinin doldurulup belediyeye verilmesinin yeterli olduğu açıklanmıştır.
Kişinin yalnız “işsiz” olması hukuken aynı şey değildir. Ücretli bir işte çalışmayan kişinin kira, ticari kazanç, serbest meslek kazancı veya başka gelirleri bulunabilir. Bu nedenle indirimli oran başvurusunda kişinin gerçek gelir durumu esas alınmalıdır. Gerçek dışı beyan veya belgeyle sıfır oran uygulanması hâlinde alınması gereken vergi cezalı olarak tahsil edilebilir.
Gelir şartı kişiye göre değerlendirilir. Engelliler bakımından gelir bulunmaması şartı aranmazken, “hiçbir geliri olmayanlar” kategorisinde gelirsizlik başlı başına kanuni koşuldur. Bu yüzden farklı yararlanıcı gruplarının şartları birbirine karıştırılmamalıdır.
Tek Mesken Şartı Nasıl Uygulanır?
Sıfır oran için mükellefin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olmalıdır. Birden fazla meskeni olanların veya birden fazla meskende hisseye sahip olanların meskenleri için indirimli bina vergisi oranı uygulanmaz. Burada tapudaki bağımsız konut sayısı önemlidir.
Örneğin kişinin bir dairenin tamamına, başka bir dairenin ise yalnız 1/20 hissesine sahip olması hâlinde birden fazla meskende mülkiyet bulunduğu için tek mesken şartı sağlanmaz. İkinci konuttaki payın küçük olması sonucu değiştirmez. GİB bilgilendirmesi birden fazla mesken veya birden fazla meskende hisse bulunmasını açıkça kapsam dışında tutar.
Buna karşılık gelir getirmeyen arsa veya işyeri sahipliği mesken sayısı açısından ayrıca değerlendirilir. GİB’in indirimli oran uygulamasına ilişkin açıklamalarında sosyal güvenlik aylığı alanlar yönünden gelir getirmeyen işyeri, arsa ve arazinin tek mesken uygulamasına engel olmadığı belirtilmiştir. Hiçbir geliri olmayanlar bakımından ise söz konusu diğer taşınmazın gelir doğurup doğurmadığı gelirsizlik şartı yönünden de ayrıca incelenmelidir.
200 Metrekare Sınırında Brüt mü Net Alan mı Esas Alınır?
Kanun açık biçimde brüt 200 m² sınırını kullanır. GİB’in bu konuda verdiği özelgede, emlak vergisine esas bina değerinin tespitinde dıştan dışa brüt yüzölçümünün esas alınacağı; apartman dairesinin brüt alanına ortak kullanım yerlerinden gelen payların ve ilgili müştemilat alanlarının da değerleme esasları çerçevesinde dahil olabileceği açıklanmıştır.
Bu nedenle tapu ilanlarında veya satış sözleşmelerinde belirtilen “net kullanım alanı” üzerinden 200 m² şartı kontrol edilmemelidir. Belediye emlak sicilindeki brüt alan ve binanın teknik kayıtları incelenmelidir. Net alanı 190 m² olan bir konutun brüt alanı 200 m²’yi aşabilir.
Brüt alan 200 m²’yi geçiyorsa sıfır oran uygulamasından yararlanılamaz. Kanun “200 m²’yi geçmeyen” dediği için tam 200 m² olan mesken şartı sağlar; 200 m²’nin üzerindeki brüt alan ise şartı ihlal eder.
Sıfır Oran İçin Evde Bizzat Oturmak Şart mı?
Hayır. GİB’in indirimli bina vergisi oranı bilgilendirmesinde meskende bizzat oturma şartı aranmadığı açıkça belirtilmektedir. Şartları taşıyan mükellefin tek meskenini kiraya verip kendisinin kirada oturması, evi boş tutması veya bedelsiz olarak aile üyelerine daimi kullandırması tek başına sıfır oran uygulamasını ortadan kaldırmaz.
Ancak hiçbir geliri olmayan kişi bakımından kiraya verilen meskenden kira geliri elde edilmesi ayrıca “hiçbir geliri olmama” şartını etkiler. Dolayısıyla genel olarak bizzat oturma şartı bulunmaması ile bu özel kategoride gelir elde edilmemesi şartı birlikte uygulanmalıdır. Kira geliri doğuran bir kullanım, gelirsiz kişi kategorisinde sıfır oran bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu ayrım önemlidir: engelli bir kişi tek meskenini kiraya verip başka yerde otursa gelir şartı aranmadığından diğer koşullarla sıfır orandan yararlanabilir; hiçbir geliri olmayan kişi ise kira geliri elde ettiğinde kendi kategorisinin “gelirsizlik” koşulunu artık taşımayabilir.
Eşin Çalışması veya Eşin Başka Evi Olması Sıfır Oranı Engeller mi?
GİB’in 22 Mart 2011 tarihli özelgesinde, hiçbir geliri olmayan tek mesken sahibinin eşinin çalışmasının sıfır oran uygulamasına engel olmadığı açıklanmıştır. Aynı özelgede mükellefin eş ve çocuklarının gelir veya meskene sahip olmasının, mükellefin kendi şartları bakımından indirimli oran uygulanmasına engel olmadığı belirtilmiştir.
Bu nedenle değerlendirme hane bazında değil, mükellef bazında yapılır. Başvuruyu yapan kişinin kendi gelir durumu ve kendi mesken sahipliği esas alınır. Eşin maaşı olması, tek başına gelirsiz mükellefin sıfır oran hakkını ortadan kaldırmaz.
Ancak taşınmaz eşler arasında paylı ise her eşin kendi payı ve kişisel şartları ayrı değerlendirilir. Geliri olmayan eş şartları taşıyorsa kendi hissesi için sıfır oran uygulanabilir; diğer eşin kendi payı için ise onun statüsüne göre normal veya indirimli oran belirlenir.
Tek Mesken Hisseli İse Sıfır Oran Nasıl Uygulanır?
EVK m.8, tek meskene hisse ile sahip olunması hâlinde indirimli oran hükmünün hissenin vergi değerine isabet eden kısmı hakkında uygulanacağını düzenler. Dolayısıyla mükellef başka meskene sahip değilse ve tek meskendeki payı şartları taşıyorsa kendi hissesi bakımından sıfır oran uygulanabilir.
Örneğin iki kardeş tek bir konuta yarı yarıya sahipse ve kardeşlerden biri hiçbir geliri olmayan kişi şartlarını taşıyor, diğeri çalışıyorsa sıfır oran yalnız şartları taşıyan kişinin 1/2 payına isabet eden bina vergisine uygulanabilir. Diğer pay normal kurallara göre vergilendirilir.
Paylı mülkiyette genel emlak vergisi sorumluluğu için paylı mülkiyette emlak vergisi rehberi incelenebilir. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa mükellefin kim olduğu için intifa hakkı ve emlak vergisi rehberi ayrıca dikkate alınmalıdır.
Yazlık veya Dönemsel Kullanılan Mesken İçin Sıfır Oran Uygulanır mı?
Hayır. EVK m.8, muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında indirimli bina vergisi oranının uygulanmayacağını açıkça düzenler. Yazlık, tatil evi veya yalnız belirli dönemlerde dinlenme amacıyla kullanılan ikinci konut niteliğindeki yapı bu nedenle sıfır oran kapsamı dışında kalır.
Burada mesele yalnız taşınmazın kıyı bölgesinde bulunması değildir. Binanın muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılması belirleyicidir. Daimi mesken olarak kullanılan bir konutun turistik bölgede bulunması otomatik olarak yazlık sayılması anlamına gelmez.
Belediye kullanım niteliği konusunda farklı değerlendirme yapmışsa ikamet, abonelik, kullanım ve diğer somut belgelerle taşınmazın gerçek kullanım biçimi gösterilmelidir. Ancak kanunun dönemsel dinlenme evi istisnası açık olduğundan bu kullanım mevcutsa sıfır oran uygulanamaz.
Hiçbir Geliri Olmayan Kişi Belediyeye Nasıl Başvurur?
Hiçbir geliri olmayan ve tek mesken şartını taşıyan mükellef, 44 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ekindeki Hiçbir Geliri Olmayanların Tek Meskenlerine Ait Taahhüt Belgesini doldurup ilgili belediyeye sunar. GİB özelgesinde bu belgenin sunulmasının başvuru bakımından yeterli olduğu açıklanmıştır.
Başvurudan önce belediye emlak sicilindeki bina brüt alanı, malik veya intifa hakkı kaydı ve mesken sayısı kontrol edilmelidir. Eski satış nedeniyle ikinci mesken kaydı açık görünüyorsa veya brüt alan hatalıysa önce sicil hatasının düzeltilmesi gerekebilir.
Şartlar sonradan kaybedilirse durum belediyeye bildirilmelidir. Gerçek dışı beyanla veya şartlar ortadan kalktığı hâlde bildirim yapmadan sıfır orandan yararlanılması hâlinde vergi ve ceza istenebilir. Genel emlak vergisi taksit ve ödeme takvimi için 2026 emlak vergisi ödeme tarihleri rehberi kullanılabilir.
Başvuru Öncesi Kontrol Listesi
- Türkiye’de yalnız bir meskeniniz bulunduğunu tapu kayıtlarından doğrulayın.
- Başka bir meskende küçük dahi olsa hisse bulunup bulunmadığını kontrol edin.
- Tek meskenin brüt yüzölçümünün 200 m²’yi geçmediğini teyit edin.
- Taşınmazın muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılmadığını belirleyin.
- Kendi adınıza gelir bulunup bulunmadığını gerçek duruma göre değerlendirin.
- Taşınmaz kiradaysa kira gelirinin gelirsizlik şartına etkisini dikkate alın.
- Paylı mülkiyette yalnız kendi hisseniz yönünden şartları inceleyin.
- İntifa hakkı varsa belediye mükellef kaydını kontrol edin.
- 44 Seri No.lu Tebliğ ekindeki taahhüt belgesini belediyeye sunun.
- Şartlar değişirse belediyeye değişikliği bildirin.
Resmî Kaynaklar
- Gelir İdaresi Başkanlığı – İndirimli Bina Vergisi Oranı Bilgilendirmesi
- GİB – Hiçbir geliri olmayan tek mesken sahibi özelgesi
- GİB – 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
Sık Sorulan Sorular
İşsiz olan herkes emlak vergisinden muaf mı?
Hayır. Hiçbir geliri olmama, Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek mesken ve diğer kanuni şartlar birlikte aranır.
Eşim çalışıyor, ben çalışmıyorum; tek evim için sıfır oran alabilir miyim?
GİB özelgesine göre eşin çalışması tek başına engel değildir. Mükellefin kendi gelir ve mesken durumu esas alınır.
Eşimin adına başka ev varsa benim sıfır oran hakkım biter mi?
GİB özelgesinde eş ve çocukların mesken sahipliğinin mükellefin başvurusuna tek başına engel olmadığı açıklanmıştır.
Tek evimi kiraya verirsem sıfır oran devam eder mi?
Bizzat oturma şartı yoktur; ancak hiçbir geliri olmayan kişi bakımından elde edilen kira geliri gelirsizlik koşulunu etkiler.
Ev 200 m² net ama 215 m² brütse yararlanabilir miyim?
Hayır. Kanun brüt yüzölçümünü esas alır; brüt 200 m² sınırının aşılması sıfır oran uygulamasını engeller.
İkinci evde yüzde 1 hissem varsa yine tek mesken sayılır mıyım?
Hayır. Birden fazla meskende hisse bulunması tek mesken şartını ortadan kaldırır.
Tek evin yarısına sahibim; sıfır oran uygulanabilir mi?
Evet. Başka mesken yoksa ve diğer şartlar sağlanıyorsa sıfır oran hissenize isabet eden vergi değeri kısmına uygulanır.
Yazlık ev için sıfır oran olur mu?
Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenlere indirimli bina vergisi oranı uygulanmaz.
Başvuru için hangi belge gerekir?
Hiçbir geliri olmayanlar için ilgili Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ekindeki “Hiçbir Geliri Olmayanların Tek Meskenlerine Ait Taahhüt Belgesi” belediyeye verilir.
Şartları kaybettiğim hâlde bildirmezsem ne olur?
Gerçek dışı beyan veya şart kaybının bildirilmemesi hâlinde eksik alınan vergi cezalı olarak tahsil edilebilir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Son mevzuat kontrolü: 17 Eylül 2026
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
