Ev Sahibi IBAN Değiştirirse Kiracı Ne Yapmalı? 2026 Kira Ödeme ve Tevdi Rehberi

IBAN Değişince Kira Borcu Sona Erer mi?

Hayır. Banka hesabı, kira borcunun kendisi değil, borcun ifa edilmesinde kullanılan araçtır. Kiracının kira bedelini ödeme borcu TBK m.313’ten; ödeme zamanı ise TBK m.314’ten doğar. Tarafların sözleşmesinde belirli bir banka hesabı yazılmış olması ödeme yöntemini somutlaştırır; fakat o hesabın değişmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

TBK m.89’a göre borcun ifa yeri öncelikle tarafların açık veya örtülü iradesine göre belirlenir. Aksine anlaşma yoksa para borçları alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir. Günümüzde kira bedellerinin banka veya PTT üzerinden tevsik edilmesi zorunluluğu bulunduğundan, kiraya verenin kullanılabilir ödeme hesabını açık biçimde bildirmesi pratik olarak büyük önem taşır.

Kiracı “eski IBAN kapandı, o hâlde bu ay kira ödemiyorum” diyemez. Borç muaccel olduğunda ödeme için gerekli özeni göstermeli; yeni hesabı istemeli ve bildirimleri kayıt altına almalıdır. Aynı şekilde kiraya veren de hesabı değiştirip kiracıya bilgi vermeden sonradan “kira ödenmedi” iddiasıyla hareket etmemelidir.

Ödeme günü yaklaşırken hesap değişikliği ortaya çıktıysa telefon görüşmesiyle yetinilmemelidir. Mesaj, e-posta, noter bildirimi veya sözleşmede kabul edilen yazılı iletişim kanalı üzerinden yeni IBAN istenmeli; cevap saklanmalıdır.

Yeni IBAN Nasıl Doğrulanmalı?

Kiraya verenin hesabı değiştiğinde en önemli risk, bildirimin gerçekten yetkili kişiden gelip gelmediğidir. Özellikle e-posta hesabı ele geçirilmesi, sahte WhatsApp profili veya başka bir kişinin “bundan sonra buraya gönderin” mesajı nedeniyle ödeme yanlış hesaba yapılabilir. Kiracı bu durumda gerçek kiraya verene karşı kira borcunun sona erdiğini her zaman ileri süremeyebilir.

Bu nedenle yeni IBAN; kira sözleşmesindeki kiraya veren, tapu maliki veya tahsil yetkisi açıkça verilen kişiyle ilişkilendirilmelidir. Bildirim alışılmadık bir numaradan geldiyse kiraya vereni bilinen telefon numarasından arayarak teyit etmek, yazılı onay istemek ve hesap sahibinin adını kontrol etmek gerekir.

Şirket kiraya verense yeni hesabın şirket unvanıyla uyumlu olması tercih edilir. Şirket çalışanının kişisel hesabına ödeme isteniyorsa tahsil yetkisi yazılı olarak doğrulanmalıdır. Birden fazla malik bulunan taşınmazlarda paydaşların kira bedelini tek bir kişinin almasına karar verdikleri belge veya sözleşme hükmü saklanmalıdır.

Hisseli taşınmazlarda kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi, 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği bakımından tevsik yükümlülüğünün yerine getirilmesi için yeterli kabul edilmiştir. Ancak vergi tevsiki ile paydaşlar arasındaki özel hukuk yetkisi farklı konulardır. Kimin tahsil yetkili olduğu ayrıca açıklaştırılmalıdır.

Ev Sahibinin İstediği Başka Bir Kişinin Hesabına Kira Ödenebilir mi?

Kiraya veren, kira bedelinin yetkilendirdiği üçüncü kişinin hesabına ödenmesini isteyebilir. Buradaki kritik nokta, talimatın kiraya verenden geldiğinin ve hangi kira borcunu kapsadığının ispatlanabilmesidir. Yazılı talimat varsa kiracı dekont açıklamasında hem kira dönemini hem kiralananı hem de mümkünse kiraya veren adına ödeme yapıldığını belirtmelidir.

Örneğin “… adına 2026 Eylül ayı … adresi kira bedeli” açıklaması, üçüncü kişi hesabına yapılan ödemenin hangi borca yönelik olduğunu somutlaştırır. Hesap sahibi ile kiraya veren arasında ilişki bilinmiyorsa yalnız sözlü talimatla yüksek tutarlı düzenli ödemeler yapmak risklidir.

Kiraya veren daha sonra “o hesaba ödeme istemedim” derse kiracı talimat mesajını, e-postayı veya imzalı bildirimi sunabilmelidir. Bu nedenle hesap değişikliği bildirimi ödeme dekontuyla birlikte saklanmalıdır. Kira ilişkisi sona erene kadar yalnız aylık dekontları değil, IBAN değişikliğine ilişkin tüm yazışmaları korumak gerekir.

Eski IBAN Kapalıysa Kiracı Ne Yapmalı?

Eski hesaba havale yapılamıyor ve banka ödemeyi iade ediyorsa kiracı öncelikle iade kaydını saklamalıdır. Banka ekranındaki hata mesajı veya iade dekontu, vadesinde ödeme girişiminde bulunulduğunu gösterir; ancak borcu kendiliğinden sona erdirmez. Kiracı aynı gün kiraya verene yazılı olarak yeni ödeme hesabını sormalıdır.

Kiraya veren yeni IBAN bildirirse ödeme gecikmeden bu hesaba yapılmalıdır. Açıklamada ilgili kira ayı yazılmalı ve mümkünse “önceki hesap kapalı olduğundan yeni bildirilen hesaba ödeme” şeklinde kısa not eklenebilir. Böylece ödeme günü çevresindeki olay zinciri belgelenir.

Kiraya veren yeni hesap bildirmiyor, havaleyi reddediyor veya kira bedelini almak için gereken hazırlık fiilini haklı sebep olmaksızın yapmıyorsa TBK m.106 kapsamında alacaklının temerrüdü tartışılır. Kiracı buna rağmen kendi kendine “artık ödeme borcum yok” sonucu çıkaramaz; kanunun öngördüğü tevdi yoluna başvurmalıdır.

Kiraya Veren Kira Bedelini Almıyorsa Alacaklı Temerrüdü Nedir?

TBK m.106’ya göre yapma veya verme edimi gereği gibi önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın bunu kabulden veya borçlunun ifa edebilmesi için kendisinin yapması gereken hazırlık fiillerinden kaçınırsa temerrüde düşer. Kiraya verenin bütün hesapları kapatması, geçerli ödeme yolu bildirmemesi ve usulüne uygun ödeme teklifini reddetmesi bu hüküm çerçevesinde değerlendirilebilir.

Alacaklı temerrüdünün oluşması için kiracının kendi edimini gereği gibi sunmaya hazır olması gerekir. Kira bedelinin yalnız bir kısmını teklif edip geri kalanını ödememek veya şartlı ödeme önermek, her durumda geçerli ifa teklifi sayılmaz. Muaccel kira bedeli sözleşmeye uygun miktarda ödenmek üzere hazır tutulmalıdır.

Kiracı açısından en önemli hata, alacaklı temerrüdünü “parayı harcayabilirim” şeklinde anlamaktır. Kira bedeli ayrılmalı, kiraya verene ödeme teklifi belgelenmeli ve kabul gerçekleşmiyorsa TBK m.107’deki tevdi yöntemi işletilmelidir.

Kira Bedelinde Tevdi Mahalli Ne Zaman Gündeme Gelir?

TBK m.107 alacaklının temerrüdü hâlinde borçlunun edimini tevdi ederek borçtan kurtulabilmesini düzenler. Tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler. Kira bedelini kabul etmeyen veya ödeme yolunu engelleyen kiraya verene karşı, kiracının her ay parayı evinde tutması yerine hukuken belirlenmiş yere yatırması gerekir.

Tevdi yoluna başvurulurken kira sözleşmesi, önceki ödeme dekontları, kapalı hesaba ilişkin banka iade kayıtları, yeni IBAN isteme mesajları ve kiraya verenin ödeme kabul etmediğini gösteren yazışmalar önem taşır. Amaç, kiracının gerçekten ödeme iradesine sahip olduğunu ve engelin alacaklıdan kaynaklandığını somutlaştırmaktır.

Tevdi kararı alındıktan sonra ilgili kira bedelleri kararda gösterilen yöntemle ve zamanında yatırılmalıdır. Sonraki aylar yönünden kararın kapsamına göre hareket edilmelidir. Ödemeler aksatılırsa TBK m.315 kapsamındaki kiracı temerrüdü riski doğabilir.

Anahtar tesliminde de alacaklının kabulden kaçınması hâlinde tevdi mekanizması önemlidir. Bu konuyu Kiracı Anahtarı Teslim Etmezse Kira Borcu Ne Zaman Biter? rehberimizde ayrıca ele aldık.

2026’da Kira Ödemesi Banka veya PTT Üzerinden Yapılmalı mı?

Evet. 17 Ekim 2024 tarihli ve 32695 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, konut ve işyeri kiralarında hem kiraya verenlere hem kiracılara tahsilat ve ödemeleri banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı A.Ş. tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etme zorunluluğu getirmiştir. Konut kiralarındaki eski 500 TL sınırı kaldırılmıştır.

Tebliğ; para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi banka/PTT aracılı işlemler sonucunda düzenlenen dekont veya hesap bildirimlerini tevsik edici belge kabul eder. İnternet bankacılığı üzerinden yapılan ödemeler de kapsam içindedir. Banka şubesinde kiraya verenin hesabına kimlik/vergi bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla para yatırılması da yükümlülüğün yerine getirilmesini sağlar.

Kira bedelinin mahkeme veya icra yoluyla ya da ayni olarak ödenmesi/tahsil edilmesi Tebliğdeki tevsik zorunluluğunun dışında sayılmıştır. Kısa süreli konut kiralamaları da kapsam içindedir. Tevsik zorunluluğuna uyulmaması Vergi Usul Kanunu uyarınca özel usulsüzlük cezası sonucunu doğurabilir.

Bu nedenle IBAN değişikliği yalnız özel hukuk bakımından değil, vergi mevzuatı bakımından da düzgün belgelenmelidir. Elden ödeme teklif etmek, yeni hesap sorununun güvenli çözümü değildir.

Yeni IBAN’a Ödeme Yaparken Dekont Açıklamasına Ne Yazılmalı?

Yeni hesaba ilk ödeme yapılırken açıklama özellikle açık olmalıdır: “2026 Eylül ayı kira bedeli – … adresi – kiraya veren … tarafından bildirilen yeni IBAN”. Sonraki aylarda “Ekim 2026 kira bedeli – … adresi” şeklinde normal düzen sürdürülebilir.

TBK m.101-102 uyarınca birden çok borç bulunduğunda ödemenin hangi borca mahsup edildiği önemlidir. Bu nedenle yalnız “ödeme” veya isim yazmak yerine ay ve kira niteliği gösterilmelidir. Ayrıntılı açıklama örneklerini Kira Ödemesinde Açıklamaya Ne Yazılmalı? rehberimizde bulabilirsiniz.

Dekontun PDF kopyası, banka ekstresi ve yeni IBAN talimatı aynı klasörde saklanmalıdır. Telefon değişikliği veya mesaj kaybı ihtimaline karşı önemli yazışmalar ayrıca yedeklenmelidir.

Sahte IBAN Mesajı Gelirse Ne Yapılmalı?

“Telefonum değişti, bundan sonra kirayı şu hesaba gönder” mesajı dolandırıcılık yöntemlerinde kullanılabilir. Kiracı, daha önce bilinmeyen numaradan veya e-postadan gelen hesap değişikliğini doğrulamadan ödeme yapmamalıdır. Kiraya verenin daha önce kullanılan güvenilir iletişim kanalından teyit alınmalıdır.

Yanlış hesaba ödeme yapılmışsa vakit kaybetmeden bankaya bildirim yapılmalı, transferin durdurulması veya iadesi mümkünse talep edilmeli ve olayın niteliğine göre kolluk/Cumhuriyet başsavcılığı süreci değerlendirilmelidir. Bunun yanında gerçek kiraya verene durum yazılı bildirilmelidir. Dolandırıcıya yapılan ödemenin kira borcunu sona erdirip erdirmediği, kiraya verenin bu yanlış yönlendirmede kusuru veya güven yaratan davranışı bulunup bulunmadığı gibi unsurlara göre ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle en iyi koruma ödeme öncesi doğrulamadır. Özellikle yüksek kira bedellerinde bağımsız teyit, hem kira borcu hem dolandırıcılık zararını önleyebilir.

Kiracı İçin 10 Adımlık Güvenli IBAN Değişikliği Kontrolü

1. Yeni IBAN bildirimini yazılı alın.
2. Bildirimi bilinen iletişim kanalından ayrıca teyit edin.
3. Hesap sahibinin adını kontrol edin.
4. Üçüncü kişi hesabıysa tahsil yetkisini yazılı doğrulayın.
5. Eski hesaba gönderilen ve iade edilen ödeme varsa banka kaydını saklayın.
6. Kira gününü kaçırmadan yeni hesaba ödeme yapın.
7. Dekont açıklamasına ay, yıl, “kira bedeli” ve taşınmaz bilgisini yazın.
8. Dekont ile IBAN talimatını birlikte saklayın.
9. Kiraya veren ödeme yolu sağlamıyorsa yazılı ödeme teklifinde bulunun.
10. Kabul engelleniyorsa TBK m.106-107 kapsamında tevdi yolunu değerlendirin.

Resmî Hukuki Dayanaklar

• TBK m.89: para borcunda ifa yeri.
• TBK m.106: alacaklının kabul veya hazırlık fiilinden haklı sebep olmaksızın kaçınması hâlinde temerrüt.
• TBK m.107: alacaklı temerrüdünde tevdi hakkı ve tevdi yerinin hâkimce belirlenmesi.
• TBK m.313-315: kira bedelini ödeme borcu, ödeme zamanı ve kiracının temerrüdü.
• TBK m.101-102: birden çok borçta ödemenin mahsup düzeni.
• 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği: konut ve işyeri kira tahsilat/ödemelerinin banka veya PTT belgeleriyle tevsiki.

Resmî kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 17 Ekim 2024 tarihli 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi IBAN değiştirince kira ödeme günü değişir mi?

Hayır. Hesap değişikliği tek başına sözleşmedeki ödeme gününü değiştirmez. Yeni hesap vadesinde ödeme yapılabilmesi için zamanında bildirilmelidir.

Eski IBAN’a ödeme yaptım ve para iade oldu, kira ödenmiş sayılır mı?

İade edilen para kiraya verenin malvarlığına ulaşmadığı için borcu sona erdirmez. İade kaydını saklayıp yeni ödeme yolunu yazılı istemeli ve ödeme tamamlanmalıdır.

Ev sahibi eşinin hesabına kira göndermemi isteyebilir mi?

İsteyebilir; ancak tahsil talimatı kiraya verenden yazılı ve doğrulanabilir biçimde gelmelidir. Dekont açıklaması kira borcunu açıkça göstermelidir.

Ev sahibi yeni IBAN vermiyorsa kira ödemeyebilir miyim?

Hayır. Ödeme iradesi belgelenmeli; kabul veya ödeme hazırlığı haksız şekilde engelleniyorsa TBK m.106-107 kapsamında alacaklı temerrüdü ve tevdi yolu işletilmelidir.

Kira bedelini elden verebilir miyim?

328 Seri No.lu Tebliğ konut ve işyeri kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT belgeleriyle tevsikini zorunlu kılar. Elden ödeme bu tevsik yükümlülüğünü karşılamaz.

Banka hesabı olmayan ev sahibine nasıl ödeme yapılır?

PTT üzerinden veya Tebliğde kabul edilen yöntemlerle tevsik sağlanabilir. Banka şubesinden kiraya verenin hesabına kimlik/vergi bilgileriyle para yatırılması da kabul edilen yöntemler arasındadır.

Yeni IBAN mesajı WhatsApp’tan geldiyse yeterli mi?

Mesaj kiraya verenin doğrulanmış numarasından gelmişse önemli delildir; yine de hesap sahibi farklıysa tahsil yetkisi teyit edilmelidir. Şüpheli numaradan gelen mesaj bağımsız kanaldan doğrulanmalıdır.

IBAN değişikliği nedeniyle geç ödeme tahliyeye yol açar mı?

Kiraya veren TBK m.315 şartlarına uygun temerrüt sürecini işletirse risk doğabilir. Kiracının ödeme girişimi ve kiraya verenin kabulü engelleyip engellemediği somut belgelerle değerlendirilir.

Tevdi mahalli her ay yeniden mi istenir?

Mahkeme kararının kapsamı esas alınır. Sonraki kira dönemlerinin hangi yöntemle yatırılacağı karardaki düzenlemeye göre takip edilmelidir.

Hisseli evde kira tek malikin hesabına yatırılabilir mi?

Vergi tevsiki bakımından 328 Seri No.lu Tebliğ kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine banka/PTT aracılığıyla ödenmesini yeterli kabul eder. Özel hukuk bakımından o kişinin tahsil yetkisi ve paydaşlar arası hesap ilişkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →