Ev Sahibi Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Değiştirebilir mi? TBK 343 Rehberi 2026

TBK m.343 Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağını Nasıl Düzenler?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.343’ün metni kısa fakat etkisi güçlüdür: Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının sözleşme devam ederken veya yenilenirken daha ağır koşulları kabul etmeye zorlanmasını önleyen koruyucu düzenlemelerden biridir.

Bu madde nedeniyle kiraya veren, “sözleşme bir yıl doldu, artık bütün şartları yeniden belirlerim” diyemez. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirası, TBK m.347’deki şartlarla uzadığında kira ilişkisi sona erip sıfırdan kurulmuş bir ilişkiye dönüşmez. Sözleşme kanunun öngördüğü şekilde devam eder. Kira bedelindeki değişiklik ise m.344 ve m.345’teki özel kurallara tabidir.

6098 sayılı Kanunun güncel tam metnine Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Borçlar Kanunu üzerinden ulaşılabilir.

TBK 343 Hangi Kira Sözleşmelerinde Uygulanır?

TBK m.343, Kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel ayrımında yer alır. Bu nedenle konut olarak kullanılan daireler ile çatılı işyeri niteliğindeki ofis, mağaza, büro ve benzeri kiralamalarda uygulanır. Açık arazi, tarla, araç veya diğer kira türlerinde aynı özel hükmün doğrudan uygulama alanı bulunmaz; bu ilişkilerde genel kira hükümleri ve sözleşme serbestisinin sınırları esas alınır.

Kiracının tacir veya tüzel kişi olması bugün m.343’ün uygulanmasına engel değildir. İşyeri kiralarında bazı hükümlerin uygulanmasını erteleyen geçici düzenleme süresi 1 Temmuz 2020 itibarıyla sona ermiştir. Bu nedenle 2026 yılında çatılı işyeri kiralarında da m.343 yürürlüktedir.

Uygulamada “ticari kiracı olduğu için her türlü sözleşme değişikliği geçerlidir” şeklindeki yaklaşım doğru değildir. Tacir kiracı bakımından Türk Ticaret Kanunundaki basiretli iş insanı ölçütü ve sözleşme müzakereleri önem taşısa da konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü emredici koruyucu hükümler ayrıca uygulanır.

Ev Sahibi Sözleşme Yenilenirken Hangi Şartları Tek Taraflı Değiştiremez?

TBK m.343’ün temel ölçütü, değişikliğin kiracı aleyhine olup olmadığıdır. Kira bedelinin kanuni sınırlar içinde belirlenmesi dışında kiracının mevcut hukuki konumunu ağırlaştıran değişiklikler bu yasak kapsamında değerlendirilir. Örneğin mevcut sözleşmede bulunmayan yüksek bir ceza koşulunun sonradan eklenmesi, kiracıya yeni ve kanunda öngörülmeyen bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi veya yalnız kira döneminin yenilenmesi gerekçesiyle kiracının yasal haklarının daraltılması m.343 ve bağlantılı maddeler bakımından sorunludur.

Ev sahibi yeni dönemde “bu ek protokolü imzalamazsan sözleşmen biter” diyerek kiracıyı m.347’deki otomatik uzama güvencesinden mahrum bırakamaz. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, sırf sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonrasındaki bildirim imkânı ve TBK m.350-352’deki tahliye sebepleri ayrıdır.

Kiracının yükümlülüklerini artıran bir değişikliğin başlığı da sonucu değiştirmez. “Ek protokol”, “yenileme formu”, “kira güncelleme belgesi” veya “yeni dönem sözleşmesi” adı altında düzenlenmesi, m.343’ün emredici etkisini ortadan kaldırmaz. Belgenin içeriği incelenir.

Kira Bedeli Neden TBK 343’ün İstisnasıdır?

TBK m.343, kira bedelinin belirlenmesini açıkça istisna tutmuştur; çünkü kira bedelinin yenilenen dönemlerde nasıl belirleneceği m.344 ve m.345’te ayrıntılı düzenlenmiştir. Bu istisna, ev sahibinin istediği artışı serbestçe yapabileceği anlamına gelmez.

TBK m.344’e göre tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve TÜFE ölçütleriyle mahkemece yeni bedel belirlenebilir. Kira tespit davasının yeni döneme etkisi ise m.345’te düzenlenmiştir.

Güncel oranlara ilişkin Eylül 2026 Kira Artış Oranı ve TBK 344 rehberinde dönem hesabı ayrıca açıklanmıştır.

Kiracı Ek Protokolü İmzalarsa Kiracı Aleyhine Değişiklik Geçerli Olur mu?

M.343 yalnız “tek taraflı bildirim” yasağı değildir; konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli belirlemesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını söyler. Bu nedenle kiracının imzasının bulunması, emredici yasağa aykırı her değişikliği otomatik olarak geçerli hâle getirmez. Değişikliğin gerçekten kira bedeline mi ilişkin olduğu, kiracı aleyhine yeni yük getirip getirmediği ve diğer emredici hükümlerle uyumu incelenir.

Bununla birlikte tarafların kira ilişkisi devam ederken kiracı lehine değişiklik yapması mümkündür. Örneğin depozitonun azaltılması, kiracıya ek kullanım alanı verilmesi, ödeme gününün kiracı lehine değiştirilmesi veya kiraya verenin bazı giderleri üstlenmesi m.343’ün yasakladığı “kiracı aleyhine değişiklik” niteliğinde değildir.

Tarafların mevcut kira ilişkisini gerçekten sona erdirip daha sonra bağımsız yeni bir kira ilişkisi kurduğu durumlar ise yalnız belgenin başlığına bakılarak değerlendirilemez. Aynı kiracının aynı yerde kesintisiz oturduğu hâlde her yıl yeni sözleşme imzalatılması, m.343 ve m.347’deki korumaları aşmanın aracı olarak kullanılamaz.

TBK 343 ile TBK 346 Arasındaki Fark Nedir?

TBK m.343 genel olarak kiracı aleyhine sözleşme değişikliğini yasaklar. TBK m.346 ise ödeme yükümlülükleri bakımından daha somut bir koruma getirir: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu nedenle yenileme protokolüne “kira bir gün gecikirse 50.000 TL ceza”, “bir taksit gecikirse yılın tüm kiraları muaccel olur” veya kira ve gerçek yan gider dışında başka bir ödeme yükü eklenmesi yalnız m.343 değil m.346 bakımından da geçersizlik sorununa yol açar.

TBK m.340’taki bağlantılı sözleşme yasağı da aynı koruma sisteminin parçasıdır. Kira Sözleşmesinde Bağlantılı Sözleşme Geçerli mi? TBK 340 rehberi, kiralananın kullanımıyla ilgisiz ek borçların geçersizliğini ayrı olarak açıklar.

Ev Sahibi Depozitoyu Her Yıl Artırabilir mi?

TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. M.343 ise kira bedeli belirlemesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını söyler. Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, mevcut sözleşmede kararlaştırılan güvence bedelinin her yenileme döneminde ev sahibinin tek taraflı iradesiyle artırılabileceğine ilişkin genel bir kanun kuralı yoktur.

Somut sözleşmede güvence bedelinin nasıl belirlendiği ve sonradan imzalanan belgenin niteliği incelenmelidir. Kiraya verenin “kira arttı, depozitoyu da otomatik olarak şu tutara tamamla” talebi kanuni bir otomatik sonuç değildir. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvencenin bankada tutulmasına ve iadesine ilişkin m.342 kuralları ayrıca uygulanır.

Ev Sahibi Ödeme Gününü veya Banka Hesabını Değiştirebilir mi?

Kiracının mevcut borcunu ağırlaştıran sözleşme değişikliği ile ifanın teknik biçimine ilişkin bildirim birbirinden ayrılmalıdır. Kiraya veren geçerli bir banka hesabı değişikliğini kiracıya bildirebilir; bu, her durumda m.343 anlamında kiracı aleyhine sözleşme değişikliği değildir. Ancak ödeme vadesini kiracının aleyhine erkene çeken, ek ceza veya masraf yükleyen bir değişiklik farklı değerlendirilir.

Esas olan, borcun koşullarını ağırlaştıran yeni yük ile ödeme kanalının makul biçimde değiştirilmesini ayırmaktır.

Kiracı Aleyhine Değişiklik Uyuşmazlığında Hangi Belgeler Önemlidir?

Uyuşmazlıkta önce ilk kira sözleşmesi ile sonraki protokol veya “yeni sözleşme” yan yana karşılaştırılır. Hangi hükmün ne zaman ve nasıl değiştiği tablo hâline getirilebilir. Kira bedeli dışındaki değişiklikler özellikle işaretlenmelidir.

• İlk kira sözleşmesinin tam örneği,
• Sonraki ek protokoller ve yenileme belgeleri,
• Kiraya verenin değişiklik talebini içeren mesaj ve e-postalar,
• Ödeme dekontları ve geçmiş uygulama,
• Depozito/güvence belgeleri,
• Yan gider dökümleri,
• Noter ihtarları,
• Tarafların karşılıklı yazılı açıklamaları saklanmalıdır.

Kiraya verenin sözlü olarak ileri sürdüğü yeni şart, yazılı sözleşmeyle çatışıyorsa ispat ayrıca güçleşir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimlerinin yazılı yapılması gerektiğini düzenleyen TBK m.348 de sona erdirme bildirimlerinde dikkate alınmalıdır. TBK 348 yazılı fesih bildirimi rehberi ayrıntılı bilgi içerir.

Kira Sözleşmesi Değişikliği Uyuşmazlığında Arabuluculuk Gerekir mi?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız tahliye yolu hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiracı aleyhine değişikliğin geçersizliğiyle bağlantılı kira alacağı, yan gider, iade veya tespit talebi dava konusu yapılacaksa bu kural dikkate alınır.

Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi – 6325 sayılı Kanun üzerinden ulaşılabilir. Arabuluculuk görüşmesinde eski ve yeni sözleşme hükümleri madde madde karşılaştırılmalı; uyuşmazlığın yalnız kira bedeline mi yoksa kiracı aleyhine başka yükümlülüklere mi ilişkin olduğu açıkça ortaya konulmalıdır.

TBK 343 Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi her yıl yeni sözleşme imzalatabilir mi?

Taraflar belge imzalayabilir; ancak sırf yeni dönem geldi diye TBK m.343 ve m.347’deki kiracı korumaları ortadan kalkmaz. Kiracı aleyhine değişiklikler ayrıca geçerlilik denetimine tabidir.

Kiracı ek protokolü imzalarsa bütün maddeler geçerli olur mu?

Hayır. Emredici hükümlere aykırı düzenleme, yalnız kiracının imzası bulunduğu için otomatik olarak geçerli hâle gelmez.

Ev sahibi kira bedelini değiştirebilir mi?

Kira bedeli m.343’te istisna tutulmuştur; fakat artış ve tespit TBK m.344-345 sınırlarına tabidir. Ev sahibi istediği oranı tek taraflı belirleyemez.

Yeni dönem için ceza şartı eklenebilir mi?

Kiracı aleyhine yeni ceza hükmü m.343 bakımından sorunludur; ayrıca kira bedelinin geç ödenmesine bağlanan ceza koşulu TBK m.346 uyarınca geçersizdir.

Ev sahibi depozitoyu tek taraflı artırabilir mi?

Kanunda her kira artışında depozitonun otomatik tamamlanacağına ilişkin kural yoktur. M.342 ve m.343 ile sözleşme birlikte incelenmelidir.

İşyeri kiralarında TBK 343 uygulanır mı?

Evet. Çatılı işyeri kiralarında m.343 uygulanır. Tacir ve tüzel kişi kiracılar için geçmişteki erteleme dönemi 1 Temmuz 2020’de sona ermiştir.

Ev sahibi ödeme gününü erkene çekebilir mi?

Kiracı aleyhine ödeme koşulunu ağırlaştıran tek taraflı değişiklik m.343 kapsamında değerlendirilir. Sadece banka hesabı gibi teknik ödeme kanalının değişmesiyle aynı değildir.

Kira bitince sözleşme tamamen yenilenir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme m.347 uyarınca aynı koşullarla bir yıl uzar. Sıfırdan kurulan ilişki gibi değerlendirilemez.

Kiracı aleyhine değişiklik nedeniyle fazla ödeme yapıldıysa geri istenebilir mi?

Ödemenin dayanağı, geçersizliğin niteliği ve zamanaşımı incelenerek şartları varsa iade veya alacak talebi gündeme gelebilir.

Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkta 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamına giriyorsa dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fiziksel ofisi Mersin’dedir. Yetki ve usul elverdiğinde Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları Mersin’den koordine edilir.

Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin · Telefon: +90 552 224 43 66