Ev Sahibi Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur? 2026 | TMK m.599

Güncel 2026 • Kira Hukuku ve Miras Hukuku

Ev Sahibinin Ölümü Kira Sözleşmesini Bitirir mi?

Hayır. Kiraya verenin ölmesi, yürürlükteki kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir sebep değildir. Kira sözleşmesi kiraya verenin şahsına sıkı sıkıya bağlı bir hak ilişkisi değildir. Kiraya verenin malvarlığına ilişkin hak ve borçları, ölümle birlikte miras hukukunun külli halefiyet ilkesi kapsamında mirasçılara geçer.

Bu nedenle kiracı, kira sözleşmesinin süresi devam ederken “ev sahibi öldü, sözleşme bitti” kabulüyle hareket etmemelidir. Aynı şekilde mirasçılar da “malik öldü, eski kontrat hükümsüz kaldı” diyerek yalnız ölüm olgusuna dayanıp kiracının derhal tahliyesini isteyemez. Kira ilişkisinin sona ermesi için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen tahliye veya fesih sebeplerinden birinin oluşması gerekir.

Kiraya verenin ölümü sonrasında ilk yapılması gereken, mirasçıların ve kira ilişkisinin taraflarının belirlenmesidir. Mirasçılık belgesi, tapu kayıtları ve mevcut kira sözleşmesi birlikte incelenmelidir. Mirasçılar belirlenmeden veya yetkili kişi netleşmeden kira bedelinin herhangi bir kişiye elden verilmesi ciddi ispat ve ödeme riski yaratabilir.

TMK m.599 Kiraya Verenin Ölümünde Ne Sonuç Doğurur?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.599’a göre mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kanun gereğince kazanırlar. Kanuni sistem, terekenin mirasçılara geçmesi için önceden tapu intikali veya ayrı bir kabul beyanı aranması üzerine kurulmamıştır. Mirasın kazanılması ölüm anında gerçekleşir; tapudaki intikal işlemi bu hukuki geçişin sicile yansıtılmasıdır.

Mirasbırakanın kiraya veren sıfatıyla sahip olduğu kira alacağı, depozitoya ilişkin yükümlülük, sözleşmeden doğan yan haklar ve kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurma borcu gibi malvarlığına ilişkin unsurlar da terekeye dâhildir. Mirasın reddi veya başka özel bir durum yoksa mirasçılar bu hukuki konuma külli halefiyet yoluyla geçer.

Bu nedenle kira ilişkisinin devamı, tapu intikalinin tamamlanmış olup olmamasından bağımsızdır. Tapuda hâlen ölen kişinin adı yazıyor olması kiracının kira borcunu ortadan kaldırmaz. Buna karşılık ödeme alacak kişinin gerçekten mirasçı veya yetkili olduğunun doğrulanması gerekir.

Mirasçılık belgesinin nasıl alınacağı ve belgedeki payların ne anlama geldiği konusunda sitedeki Mirasçılık Belgesi Talep Dilekçesi – TMK m.598 rehberi de incelenebilir.

Mirasçılar Otomatik Olarak Kiraya Veren Sıfatını Kazanır mı?

Mirasbırakanın kira ilişkisinden doğan malvarlığı hak ve borçları mirasçılara geçtiği için mirasçılar kira ilişkisinde kiraya veren tarafın hukuki konumuna halef olur. Bu durum yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasını zorunlu kılmaz. Mevcut sözleşme aynı kiralanan ve aynı temel şartlarla devam eder.

Tarafların isterlerse mirasçıların bilgilerini göstermek amacıyla ek protokol düzenlemesi mümkündür. Ancak ek protokol yapılmaması mevcut kira ilişkisini geçersiz hâle getirmez. Kiracıdan sırf kiraya veren öldüğü için yeni depozito alınması veya eski sözleşmeden bağımsız yeni bir kira bedeli dayatılması da kanuni bir zorunluluk değildir.

Birden fazla mirasçı varsa tereke malları miras paylaşımına kadar elbirliğiyle yönetilir. Bu nedenle bir mirasçının tek başına bütün mirasçıları bağlayacak şekilde işlem yapıp yapamayacağı, işlemin niteliğine ve diğer mirasçıların yetkilendirmesine göre değerlendirilmelidir. Kiracının özellikle fesih, kira artışı, tahliye protokolü veya depozito iadesi gibi önemli konularda yetki durumunu kontrol etmesi gerekir.

Ev Sahibi Öldükten Sonra Kira Bedeli Kime Ödenir?

Kiracının kira ödeme borcu ev sahibinin ölümüyle sona ermez. Ancak ödeme yapılacak kişinin belirlenmesi gerekir. Mirasçılar ortak bir banka hesabı veya yetkili bir mirasçı bildirmişse ve bu yetki güvenilir belgelerle ortaya konulmuşsa ödemeler bildirilen hesaba yapılabilir. Mirasçılar arasında uyuşmazlık varsa kiracı, yalnız sözlü talebe dayanarak rastgele bir mirasçıya ödeme yapmamalıdır.

Hazine ve Maliye Bakanlığı düzenlemeleri uyarınca konut ve işyeri kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla belgelenmesi zorunludur. Bu nedenle mirasçılık sonrasında da kira bedelinin banka üzerinden ve açıklama kısmında hangi aya, hangi taşınmaza ve hangi kira ilişkisine ilişkin olduğu belirtilerek ödenmesi gerekir.

Ödeme hesabı değiştirildiğinde yazılı bildirim alınması önemlidir. Bildirimi yapan kişinin mirasçı, tereke temsilcisi veya usulüne uygun yetkilendirilmiş kişi olduğunun kontrolü kiracıyı aynı borcu ikinci kez ödeme riskinden korur. Şüphe hâlinde mirasçılık belgesi ve varsa vekâletname görülmeden ödeme yönteminin değiştirilmemesi gerekir.

Kira ödemelerinin belgelendirilmesi hakkında Kira Sözleşmesi Noter Zorunlu mu? rehberindeki banka/PTT bölümü de yol göstericidir.

Mirasçılar Kiracıyı Ev Sahibi Öldü Diye Tahliye Edebilir mi?

Hayır. Ölüm tek başına tahliye sebebi değildir. Mirasçılar, kiraya verenin hukuki konumuna geçtikleri için mevcut kira sözleşmesine ve Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin emredici hükümlerine uymak zorundadır.

Mirasçılardan birinin kiralanana gerçek, samimi ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı varsa TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları gündeme gelebilir. Ancak bu durumda da yalnız “ben mirasçıyım, eve ihtiyacım var” demek yeterli değildir. Davanın süresinde açılması ve ihtiyaç iddiasının yargılamada değerlendirilmesi gerekir.

Belirli süreli konut kira sözleşmesi bakımından kiraya veren taraf, sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiremez. TBK m.347’deki uzama sistemi ölümden sonra da devam eder. Mirasçılar, mirasbırakandan daha geniş bir tahliye hakkı elde etmez.

Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt veya ihtiyaç gibi başka bir tahliye sebebi varsa bu sebebin kendi şartları uygulanır. Mirasçılar ancak kanunun verdiği hakları, kanuni süre ve usuller içinde kullanabilir.

Kiracı İhtar ve Bildirimleri Kime Göndermelidir?

Kiraya veren öldükten sonra kiracının fesih bildirimi, ayıp ihbarı, onarım talebi, anahtar teslimi veya benzeri önemli bildirimleri yetkili muhataba yöneltmesi gerekir. Mirasçılar belirlenmişse ve kira ilişkisini yöneten kişi açıkça bildirilmişse yazışmalar bu yapıya göre yapılabilir.

Mirasçıların kim olduğu bilinmiyorsa veraset ilamı ve tapu kayıtları üzerinden durumun araştırılması gerekir. Özellikle sözleşmenin sona erdirilmesi veya anahtar teslimi gibi sonuç doğuran işlemlerde yalnız bir aile bireyine mesaj göndermek, sonradan “yetkisiz kişiye bildirim yapıldı” tartışmasına yol açabilir.

Kiracının anahtarı teslim ettiği tarihi ispatlaması da önemlidir. Anahtar teslimi kira borcunun sona erme zamanını etkileyebildiğinden, teslim tutanağı veya hukuken güvenilir bir yöntem kullanılmalıdır. Kira ilişkisinin önemli aşamalarında yazılı ve ispatlanabilir bildirim yapılması güvenlidir.

Ev Sahibi Ölürse Depozito Ne Olur?

Depozito, kiraya verenin ölümüyle ortadan kalkmaz. TBK m.342 kapsamında kararlaştırılan güvence, kira ilişkisinin bir parçasıdır ve buna ilişkin iade yükümlülüğü de tereke/mirasçılar bakımından devam eder. Kiracı, sırf eski kiraya veren öldüğü için ikinci kez depozito vermek zorunda değildir.

Para olarak güvence kararlaştırılmışsa kanun, kiracının kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek bir tasarruf hesabına yatırmasını öngörür. Uygulamada depozitonun doğrudan kiraya verene verilmiş olduğu eski sözleşmeler de bulunmaktadır. Böyle bir durumda ödeme dekontu, sözleşme kaydı veya makbuz özellikle önem kazanır.

Sözleşme sona erdiğinde depozito iadesi bakımından kiralananın teslim durumu, kira ve yan gider borçları ile varsa zarar iddiası değerlendirilir. Mirasçılar, mirasbırakanın depozito iade borcunu yok sayamaz; kiracı da zarar ve borç mahsupları değerlendirilmeden otomatik iade talebinde bulunamaz.

Tapu Mirasçılara İntikal Etmeden Kira Sözleşmesi Devam Eder mi?

Evet. Mirasın kazanılması TMK m.599 gereği ölümle gerçekleşir; tapuda intikal işleminin henüz tamamlanmamış olması kira sözleşmesini askıya almaz veya sona erdirmez. Kiracı taşınmazı sözleşmeye uygun kullanmaya ve kira bedelini usulüne uygun ödemeye devam eder.

Tapu intikali, taşınmazın mirasçılar adına sicilde gösterilmesini sağlar. Bu işlem tamamlanana kadar kira ilişkisinde ödeme ve bildirim konusunda mirasçılık belgesi, tereke temsilciliği ve yetki belgeleri önem kazanır. Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa kiracının taraf olmaması ve ödeme kayıtlarını eksiksiz tutması gerekir.

Miras intikali, veraset ilamı ve tapu işlemleri konusunda hazırlanan diğer miras rehberleri, kira ilişkisinden ayrı olarak taşınmazın mülkiyet siciline ilişkin prosedürü açıklar. Kira ilişkisinin devamı için yeni tapu belgesinin çıkarılması bir geçerlilik şartı değildir.

Birden Fazla Mirasçı Varsa Kiraya İlişkin Kararları Kim Verir?

Miras paylaşılıncaya kadar mirasçılar tereke üzerinde elbirliği hâlinde hak sahibidir. TMK m.640, birden çok mirasçı bulunması hâlinde mirasın geçmesiyle paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekeye ilişkin bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana geldiğini düzenler.

Bu nedenle uzun süreli yeni kira sözleşmesi kurulması, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, önemli değişiklikler yapılması veya depozitonun tasfiyesi gibi işlemlerde bütün mirasçıların iradesi veya usulüne uygun temsil yetkisi gündeme gelir. Bir mirasçının diğerlerinden habersiz şekilde yaptığı işlemin herkesi bağlayıp bağlamadığı somut işleme göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı bakımından güvenli yöntem, kendisine talimat veren kişinin yetkisini yazılı belgeyle doğrulamaktır. Özellikle farklı mirasçılardan farklı IBAN veya farklı tahliye talebi geliyorsa, ödeme ve bildirim konusunda acele edilmemelidir.

Mirasçılar Evi Satarsa Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Mirasçılar daha sonra taşınmazı üçüncü kişiye satarsa TBK m.310 devreye girer. Kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle TBK m.351’deki özel şartlar çerçevesinde tahliye talep edebilir. Bunun için edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmesi ve kanunda öngörülen sürede dava açması gerekir.

Bu nedenle “mirasçılar sattı, kiracı aynı gün çıkmak zorunda” sonucu da doğru değildir. Mülkiyet değişikliği ile tahliye hukuku birbirinden ayrıdır.

Kiracı İçin Adım Adım Ne Yapılmalı?

Birinci adım, ölüm bilgisini yalnız söylentiyle değil güvenilir biçimde doğrulamaktır. İkinci adım, kira sözleşmesini ve son ödeme dekontlarını saklamaktır. Üçüncü adım, ödeme hesabı değiştirilecekse mirasçılık veya yetki belgesini istemektir. Dördüncü adım, kira bedelini vadesinde ve banka/PTT üzerinden ödemeye devam etmektir.

Beşinci adım, farklı mirasçılardan çelişkili talimat gelirse tek taraflı hareket etmemektir. Altıncı adım, fesih veya anahtar teslimi gibi önemli işlemleri yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapmaktır. Yedinci adım, depozito ve demirbaş belgelerini sözleşme sonuna kadar saklamaktır.

Kiraya verenin mirasçıları açısından ise mirasçılık belgesinin alınması, tapu intikalinin yürütülmesi, kira ödemeleri için ortak ve izlenebilir hesap bildirilmesi, kiracıyla iletişimin tek kanaldan yürütülmesi ve varsa tahliye ihtiyacında kanuni sürelerin doğru hesaplanması gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ev sahibi ölünce kiracı evi hemen boşaltmak zorunda mı?

Hayır. Ölüm tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye için Türk Borçlar Kanunu’ndaki ayrı bir sebebin oluşması gerekir.

2. Eski kira kontratı geçersiz olur mu?

Hayır. Sözleşme, kiraya verenin ölümüyle kendiliğinden sona ermez; mirasçılar kiraya verenin malvarlığına ilişkin sözleşme konumuna halef olur.

3. Yeni sözleşme imzalamak zorunlu mu?

Hayır. Mevcut sözleşme devam eder. Taraflar isterlerse mirasçı bilgilerini göstermek amacıyla ek protokol düzenleyebilir.

4. Kira parası ölen ev sahibinin hesabına yatırılmaya devam edilir mi?

Hesabın durumu ve mirasçıların bildirimi kontrol edilmelidir. Ödeme hesabı değişecekse yetkili kişinin yazılı ve belgeli talimatı alınmalıdır.

5. Mirasçılardan biri tek başına kirayı artırabilir mi?

Kira artışı her hâlükârda TBK m.344 sınırlarına tabidir. Birden fazla mirasçı bulunan terekenin yönetiminde ayrıca miras ortaklığı ve temsil yetkisi değerlendirilir.

6. Mirasçılar depozitoyu yeniden isteyebilir mi?

Hayır. Eski sözleşmede verilmiş güvence kira ilişkisinin parçasıdır. Ölüm tek başına ikinci depozito borcu doğurmaz.

7. Tapu intikali yapılmamışsa kira ödenmez mi?

Hayır. Kira borcu devam eder. Miras TMK m.599 gereği ölümle kazanılır; tapu intikali kira borcunun doğumu için şart değildir.

8. Mirasçılar evi satarsa kiracı çıkar mı?

Satış tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. TBK m.310 uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı olur; özel ihtiyaç tahliyesi şartları varsa TBK m.351 ayrıca uygulanabilir.

9. Ev sahibinin ölümünden sonra ihtar kime gönderilir?

Mirasçılar veya usulüne uygun yetkili temsilci belirlenmelidir. Sonuç doğuran bildirimlerde muhatabın yetkisi kontrol edilmelidir.

10. Kiracı sözleşmeyi bitirmek isterse ne yapmalı?

Kira türüne ve sözleşme süresine göre TBK’daki fesih bildirim sürelerine uymalı ve bildirimi ispatlanabilir yöntemle yetkili muhataba yöneltmelidir.

11. Mirasçılar kira bedelini farklı hesaplara isterse ne yapılmalı?

Yetki ve mirasçılık belgeleri görülmeden rastgele ödeme yapılmamalıdır. Çelişkili talimat hukuki risk yaratır.

12. Mirasçılar ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?

Kanuni şartları taşıyan mirasçı kiraya veren taraf, TBK m.350 çerçevesinde gerçek ve zorunlu ihtiyaca dayanabilir; ancak ihtiyaç ve süre şartları yargılamada değerlendirilir.

Resmî Kaynaklar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.599 ve m.640
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – kira hükümleri
e-Devlet Kapısı – mirasçılık ve tapu hizmetleri