Ev Tesliminde Hasar Bildirimi Ne Zaman Yapılmalı? TBK 335 | 2026

Kira sözleşmesi sona erdiğinde uyuşmazlıkların önemli bölümü “evde hasar vardı”, “duvarlar bozuk bırakıldı”, “demirbaş eksik”, “depozitodan kesiyorum” gibi iddialardan çıkar. Bu noktada yalnız hasarın gerçekten bulunup bulunmadığı değil, kiraya verenin hasarı ne zaman tespit ettiği ve kiracıya nasıl bildirdiği de belirleyicidir. TBK m.335 bu konuda kiraya verene açık bir inceleme ve bildirim yükümlülüğü yükler.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Kanun, kiracının aylar sonra ilk kez ileri sürülen, teslim anında kolayca fark edilebilecek hasar iddialarıyla karşı karşıya bırakılmasını engeller. Aynı zamanda teslim anında görülmesi mümkün olmayan gizli zararlar bakımından kiraya vereni de korur. Bu nedenle anahtar teslimi, fotoğraf, video, teslim tutanağı ve yazılı bildirim kira ilişkisinin son aşamasında kritik delillerdir.

TBK m.335 Ne Düzenler?

TBK m.335, kiralananın kira ilişkisi sonunda geri verilmesi sırasında kiraya verenin yapması gereken incelemeyi düzenler. Hükme göre kiraya veren, kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bildirim yapılmazsa kiracı, teslim sırasında olağan incelemeyle belirlenebilecek eksiklik ve ayıplar bakımından sorumluluktan kurtulur.

Madde iki ayrı durumu birbirinden ayırır. Birinci grup; kapının kırık olması, görünür duvar hasarı, eksik demirbaş, kırık pencere, sökülmüş armatür gibi teslim anında olağan incelemeyle görülebilecek durumlardır. İkinci grup ise teslim sırasında olağan incelemeyle fark edilemeyen, daha sonra ortaya çıkan gizli eksiklik veya ayıplardır. Gizli eksiklik bakımından da kiraya veren, durumu öğrendiğinde hemen yazılı bildirim yapmak zorundadır.

Bu düzenleme hem konut hem işyeri kiralarında önem taşır. Kira sözleşmesinin neden sona erdiği kuralı değiştirmez. Kiracının kendi isteğiyle çıkması, tahliye davasıyla çıkması veya sözleşme süresinin bitmesi hâlinde geri verme anındaki inceleme ve bildirim mekanizması aynıdır.

TBK 335’te “Hemen” Bildirim Ne Demektir?

Kanun sabit olarak “üç gün”, “yedi gün” veya “on beş gün” dememiş; “hemen” ifadesini kullanmıştır. Bunun anlamı kiraya verenin teslim anında makul şekilde yapılabilecek incelemeyi geciktirmemesi ve gördüğü eksiklikleri bekletmeden yazılı bildirmesidir. Teslimden haftalar veya aylar sonra, teslim anında açıkça görülebilecek bir hasarın ilk kez ileri sürülmesi TBK m.335 açısından ciddi sorun yaratır.

“Hemen” kavramı somut koşullara göre değerlendirilir. Çok büyük bir işyerinin teknik tesisatının incelenmesi ile tek odalı bir konutun görünür durumunun incelenmesi aynı sürede tamamlanmayabilir. Ancak kiraya verenin inceleme yapma imkânı bulunduğu hâlde keyfi biçimde beklemesi korunmaz. Uygulamada en güvenli yöntem, anahtar teslimi sırasında tarafların birlikte inceleme yapması ve görülen durumları aynı gün tutanağa yazmasıdır.

Kiraya veren teslim sırasında elektrik bulunmadığı, taşınmazın karanlık olduğu veya teknik ekipman çalıştırılamadığı için belirli bir unsurun incelenemediğini düşünüyorsa bunu da teslim tutanağına yazmalıdır. Böylece sonradan ortaya çıkan durumun gerçekten teslimde tespit edilemeyecek nitelikte olup olmadığı daha sağlıklı incelenir.

Hasar Bildirimi Neden Yazılı Olmalıdır?

TBK m.335 açıkça yazılı bildirimi arar. Bu nedenle yalnız telefon görüşmesi veya “sözlü söyledim” savunması kanunun aradığı yazılı bildirim şartını karşılamaz. Noter ihtarı en güçlü yöntemlerden biridir; ancak her olayda tek yöntem değildir. Teslim tutanağı, imzalı belge, güvenli elektronik kayıt, içeriği ve gönderimi ispatlanabilen yazılı iletişim de somut olayda değerlendirilebilir.

Yazılı bildirimin içeriği de önemlidir. “Ev hasarlı” veya “zarar var” gibi genel ifade yerine hangi odada, hangi demirbaşta, hangi nitelikte eksiklik veya ayıp bulunduğu yazılmalıdır. Mümkünse fotoğraf numarası, teslim tutanağı maddesi veya fatura/onarım kalemi ile ilişki kurulmalıdır. Kiracı hangi iddiaya cevap vereceğini anlayabilmelidir.

Bildirimde talep edilen tutarın hemen kesinleşmiş olması şart değildir. Kiraya veren önce hasarın varlığını süresinde yazılı bildirebilir, daha sonra onarım bedelini belgeleyebilir. Ancak hasarın kendisinin zamanında bildirilmemesi ile hasar tutarının sonradan hesaplanması farklı konulardır.

Hangi Hasarlar Teslim Anında Bildirilmelidir?

Olağan gözden geçirmeyle görülebilen her eksiklik ve ayıp teslim sırasında tespit edilmelidir. Kırık kapı, çatlak cam, sökülmüş dolap, eksik klima kumandası, kırılmış lavabo, ciddi duvar deliği, kayıp anahtar, demirbaş eksikliği veya açık tesisat hasarı örnek olarak sayılabilir. Bunların kiracının sorumluluğunda olup olmadığı ikinci aşamadır; önce görünür durum kayda alınmalıdır.

Kiraya veren, kiralananı teslim alırken “sonra bakarım” diyerek hiçbir tespit yapmadan anahtarı alırsa, daha sonra açıkça görülebilir eksiklikleri ileri sürmekte TBK m.335 engeliyle karşılaşır. Kiracı da teslimin gerçekten gerçekleştiğini ve taşınmazın durumunu gösteren belgeleri saklamalıdır.

Demirbaş listesi bulunan kira sözleşmelerinde teslim sonunda liste tek tek kontrol edilmelidir. “Beyaz eşyalar mevcut” gibi genel ifadeler yerine marka, model ve mümkünse seri numarası tutulması, hangi cihazın teslim edildiği konusunda sonradan çıkacak uyuşmazlığı azaltır.

Gizli Ayıp ve Sonradan Fark Edilen Hasar

TBK m.335, teslim sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklik ve ayıplar için istisna getirir. Bu tür gizli eksikliklerde kiracının sorumluluğu sırf ilk teslim anında yazılı bildirim yapılmadığı için sona ermez. Ancak kiraya veren gizli durumu ne zaman belirlerse o anda yine hemen yazılı bildirim yapmak zorundadır.

Örneğin duvar içindeki tesisata gizlenmiş müdahale, ilk çalıştırmada anlaşılmayan cihaz arızası veya mobilya arkasında görünmeyen ağır zarar teslim anında gerçekten fark edilemeyecek nitelikte olabilir. Buna karşılık normal gözle görülebilecek çizik, kırık veya eksiklik “gizli” denilerek aylar sonra ileri sürülemez.

Gizli ayıp iddiasında kiraya veren yalnız ayıbın varlığını değil, teslim anında olağan incelemeyle neden belirlenemediğini de açıklamalıdır. Teknik arıza ise servis raporu, uzman incelemesi veya onarım kaydı bu konuda önem taşır.

Kiracı Olağan Eskime ve Yıpranmadan Sorumlu mu?

Hayır. TBK m.334, kiracının kiralananı aldığı durumda geri verme borcunu düzenlerken sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmadan kiracının sorumlu olmadığını açıkça belirtir. Bu nedenle TBK m.335’te süresinde bildirim yapılmış olsa bile her yıpranma otomatik olarak kiracıya yüklenemez.

Duvar boyasının yıllar içinde matlaşması, zeminin normal kullanım izleri, cihazların ekonomik ömürleri içinde ortaya çıkan olağan aşınma veya güneş nedeniyle renk değişimi çoğu durumda normal kullanım kapsamında değerlendirilir. Kiraya veren, normal yıpranma ile sözleşmeye aykırı kullanım sonucu oluşan gerçek zararı ayırmalıdır.

Kiracının sorumluluğunda olan zarar bakımından da tazminat yeni eşya bedeline otomatik olarak eşit değildir. Eski bir eşyanın kullanım süresi, mevcut değeri ve onarım imkânı dikkate alınır. Zarar gören on yıllık bir cihaz için sıfır cihaz bedelinin tamamını istemek her durumda gerçek zarar hesabıyla bağdaşmaz.

Anahtar Teslim Tutanağı Nasıl Düzenlenmeli?

Anahtar teslim tutanağı; tarih, saat, taşınmaz adresi, teslim edilen anahtar sayısı, sayaç değerleri, demirbaşların durumu, görülen hasarlar ve tarafların beyanlarını içermelidir. Taraflar mümkünse her sayfayı imzalamalıdır. Kiracı taşınmazı boşalttığını, kiraya veren de anahtarları teslim aldığını açıkça kabul etmelidir.

Tutanakta “taşınmaz görülmüştür, herhangi bir görünür hasar yoktur” şeklindeki kayıt, sonradan teslimde görülebilir hasar iddiası bakımından güçlü delil olabilir. Kiraya veren görünür hasar tespit etmişse kalem kalem yazmalı; kiracı katılmıyorsa “kabul etmiyorum” açıklamasıyla imza atabilir veya kendi ayrı tutanağını oluşturabilir.

Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyorsa kiracı teslimi belgelemek için noter, tevdi mahalli veya somut olaya uygun diğer hukuki yolları değerlendirmelidir. Anahtarın teslim edilmemesi, kira ilişkisinin fiilen sona erdiğinin ispatını güçleştirebilir.

Fotoğraf ve Video Delili Nasıl Kullanılmalı?

Fotoğraf ve video teslim durumunu belgelemek için yararlıdır; fakat tarih, yer ve bütünlük önemlidir. Yalnız tek bir yakın plan fotoğraf, hasarın hangi odada ve hangi tarihte bulunduğunu göstermeyebilir. Bu nedenle genel plan görüntüler, odanın bütünü, yakın plan hasar ve mümkünse aynı gün düzenlenen teslim tutanağı birlikte saklanmalıdır.

Kiraya veren giriş tarihindeki fotoğrafları da saklamalıdır. Çıkıştaki bir çizik veya lekenin kiracı döneminde oluşup oluşmadığı ancak başlangıç durumu karşılaştırılarak daha sağlıklı belirlenir. Kiracı açısından da taşınmaza ilk girişteki mevcut kusurları belgelemek, sonradan kendisine yüklenmesini engeller.

Dijital dosyaların orijinalleri korunmalı, yalnız mesajlaşma uygulamasında sıkıştırılmış kopyalarla yetinilmemelidir. Dosya tarihi, cihaz bilgisi ve tam çekim serisi gerektiğinde delilin güvenilirliğini destekler.

Hasar Varsa Depozitodan Kesinti Yapılabilir mi?

Kiraya veren, kiracının sözleşmeden doğan ve ispatlanmış borcu veya gerçek zararı varsa güvence bedelinden yararlanabilir; ancak depozito bütün hasar iddialarını otomatik olarak haklı kılan bir para değildir. Özellikle TBK m.342 kapsamında bankada tutulan güvence, kanunda belirtilen şartlar olmadan tek taraflı çekilemez.

Kesinti yapılabilmesi için öncelikle kiracının sorumlu olduğu bir zarar bulunmalı, TBK m.335 kapsamındaki bildirim yükümlülüğü yerine getirilmeli ve zarar miktarı somutlaştırılmalıdır. Normal kullanım yıpranması, önceden var olan kusur veya kiraya verenin bakım yükümlülüğündeki arıza kiracıya yüklenemez.

Kiraya veren zarar miktarını fatura, servis raporu, teklif ve fotoğrafla göstermelidir. Kiracı da teslim tutanağı, başlangıç fotoğrafları ve yazışmalarla kesintiye itiraz edebilir.

Kiraya Veren Geç Bildirim Yaparsa Ne Olur?

Teslim sırasında olağan incelemeyle fark edilebilecek eksiklik ve ayıp için hemen yazılı bildirim yapılmazsa TBK m.335’in açık sonucu kiracının sorumluluktan kurtulmasıdır. Bu, maddenin en önemli yaptırımıdır. Sonradan gönderilen ihtar, teslim anında kaybedilmiş hakkı her durumda yeniden doğurmaz.

Ancak gizli eksiklikler ayrı tutulur. Teslimde fark edilmesi mümkün olmayan bir durum sonradan ortaya çıkmışsa, kiraya veren ayıbı belirlediği anda hemen yazılı bildirim yapabilir. Burada tartışma çoğu zaman hasarın gerçekten gizli olup olmadığı ve ne zaman öğrenildiği üzerinde yoğunlaşır.

Bu nedenle kiraya verenin teslim tarihini, inceleme tarihini, hasarı ilk öğrendiği tarihi ve yazılı bildirim tarihini dosyada açıkça göstermesi gerekir. Tarihler birbirinden kopuksa TBK m.335 denetimi yapılamaz.

Kiracı Hasar Bildirimine Nasıl Cevap Vermeli?

Kiracı, kendisine gelen yazılı hasar bildirimini cevapsız bırakmamalıdır. Önce her kalem için “teslimde yoktu”, “başlangıçta vardı”, “normal eskimedir”, “benim kullanımım sonucu oluşmadı” veya “zararı kabul ediyorum” şeklinde açık tutum belirlenmelidir. Genel inkâr yerine somut cevap daha sağlıklıdır.

Bildirim teslimden uzun süre sonra yapılmışsa tarih farkı açıkça belirtilmeli ve TBK m.335’teki “hemen yazılı bildirim” kuralına dayanılmalıdır. Kiracının elinde anahtar teslim tutanağı, fotoğraf, video veya kiraya verenin “sorun yok” mesajı varsa cevapla birlikte saklanmalıdır.

Kiracı gerçek bir zarar vermişse de zarar tutarı kontrol edilmelidir. Eski eşyanın tüm sıfır bedelini veya olağan boya masrafını kabul etmek zorunda değildir. Gerçek zarar, eşyanın yaşı ve onarım bedeli üzerinden tartışılmalıdır.

İspat Yükü ve Deliller

Kiraya veren, kiracıdan zarar tazmini istiyorsa zarar iddiasının dayanağını ve miktarını ispatlamalıdır. TBK m.335 bakımından yazılı bildirimin zamanı ve içeriği de önemlidir. Kira sözleşmesi, başlangıç ve bitiş teslim tutanakları, fotoğraf/video, demirbaş listesi, servis raporları, onarım faturaları ve yazışmalar temel delillerdir.

Kiracı, hasarın başlangıçta mevcut olduğunu veya olağan kullanımdan doğduğunu ileri sürüyorsa bunu destekleyen giriş fotoğrafları, önceki arıza bildirimleri ve bakım talepleri sunabilir. Özellikle kiraya verene kira dönemi içinde yazılmış “kombi zaten çalışmıyor” veya “kapı teslimde hasarlıydı” mesajları uyuşmazlıkta önem kazanır.

Tek başına fatura, zararın kiracı tarafından verildiğini ispatlamaz; faturanın hangi onarıma ilişkin olduğu ve zararın kiracı döneminde doğduğu ayrıca gösterilmelidir.

Arabuluculuk ve Dava Süreci

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı arabuluculuk kapsamı genişletilmiştir. Hasar bedeli, depozito iadesi ve kira sözleşmesine dayalı tazminat taleplerinde dava açılmadan önce uygulanacak arabuluculuk şartı uyuşmazlığın niteliğine göre kontrol edilmelidir.

Arabuluculukta teslim tarihi, hasar bildirim tarihi, fotoğraflar, onarım bedelleri ve depozito açık bir hesap tablosuyla ele alınmalıdır. Anlaşma olmazsa görevli ve yetkili mahkeme somut talebin niteliğine göre belirlenir.

Dava dilekçesinde yalnız “kiracı evi hasarlı bıraktı” demek yerine her hasar kalemi, TBK m.335 bildirimi, TBK m.334 sorumluluk ayrımı ve talep edilen tutar somutlaştırılmalıdır.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

TBK m.335 Türkiye genelindeki kira ilişkilerinde aynı şekilde uygulanır. Mersin’de konut ve işyeri teslimlerinde de kiraya verenin geri verme anında inceleme yapması ve kiracının sorumlu olduğu görünür eksiklikleri hemen yazılı bildirmesi gerekir. Büronun İstanbul Maslak/Sarıyer ve Mersin Akdeniz’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; görev ve yetki kuralları elverdiği ölçüde Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları İstanbul ve Mersin ofislerinden takip edilir.

İlgili Rehberler ve Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Kiracı evi boyatmak zorunda mı?
• Kiracı anahtarı teslim etmezse ne olur?
• Kira depozitosu en fazla kaç aylık?
• Depozito son kiraya sayılır mı?

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi hasarı kaç gün içinde bildirmeli?

TBK m.335 sabit gün sayısı vermez; teslim sırasında görülebilecek eksiklik ve ayıpların hemen yazılı bildirilmesini ister.

Hasar bildirimi WhatsApp’tan yapılabilir mi?

Kanun yazılı şekil arar. Elektronik mesajın yazılı bildirimi ve gönderim/alınma olgusunu ispatlayıp ispatlamadığı somut delil durumuna göre değerlendirilir; noter ihtarı daha güçlü ispat sağlar.

Ev sahibi bir ay sonra görünür hasar ileri sürebilir mi?

Teslim anında olağan incelemeyle fark edilebilecek hasar hemen yazılı bildirilmemişse kiracı TBK m.335 uyarınca kural olarak sorumluluktan kurtulur.

Gizli hasar sonradan fark edilirse ne olur?

Kiraya veren gizli eksikliği belirlediğinde hemen yazılı bildirim yapmalıdır.

Normal boya eskimesi kiracıya ait mi?

TBK m.334’e göre sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmadan kiracı sorumlu değildir.

Anahtar teslim tutanağı şart mı?

Kanunda zorunlu tek şekil olarak düzenlenmemiştir; ancak teslim tarihi ve taşınmazın durumunu ispatlamak için son derece önemlidir.

Ev sahibi depozitonun tamamını hasar diye tutabilir mi?

Hayır. Kiracının sorumlu olduğu gerçek zarar ve borç somutlaştırılmalı; TBK m.335 ve m.334 şartları birlikte değerlendirilmelidir.

Fotoğraf tek başına yeterli mi?

Fotoğraf önemli delildir; ancak tarih, yer, başlangıç durumu ve diğer belgelerle birlikte değerlendirilir.

Kiracı hasarı kabul etmezse ne olur?

Taraflar delillerini sunar; arabuluculuk ve gerekirse dava yolunda hasarın varlığı, sorumluluk ve miktar değerlendirilir.

TBK 335 işyeri kiralarında da uygulanır mı?

Evet. Kiralananın geri verilmesine ilişkin genel kira hükmüdür.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →