Fransa SCI Şirketi Türkiye’de Gayrimenkul Alabilir mi? Tapu Kanunu 35 ve 36

Fransa’daki SCI şirketi Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?

Fransa’da bir société civile immobilière (SCI) kurarak aile konutlarını veya kira getirisi bulunan taşınmazlarını yönetmek, Fransız hukukunda kullanılan bir örgütlenme biçimidir. Türkiye’de daire, arsa, işyeri veya tarla edinmek isteyen ortakların ilk sorusu, Fransız SCI’nin sözleşme imzalama ehliyeti değil, Türk tapu mevzuatının yabancı tüzel kişiye mülkiyet hakkı tanıyıp tanımadığı olmalıdır. Kuruluş belgesinin Fransa’da geçerli olması ile Türkiye’de tapuya malik olarak tescil edilebilmek ayrı sonuçlardır.

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi yabancı ülkede kurulmuş tüzel kişilerin taşınmaz edinimini sınırlar. Yabancı ülkede kendi hukukuna göre kurulmuş ticaret şirketlerinin edinimi dahi yalnızca özel kanun hükümleri çerçevesinde mümkündür. Bu ticaret şirketleri dışındaki yabancı tüzel kişiler bakımından daha katı yasak öngörülür. SCI’nin Code civil m.1845 uyarınca kural olarak medeni hukuk şirketi niteliği, bu sınıflandırmada belirleyici bir inceleme konusudur.

Bu sebeple Fransız SCI’nin Türkiye’de gayrimenkul edinmesine, ‘Fransa şirketi her yerde alım yapar’ cevabı verilemez. Şirketin Fransız hukukundaki statüsü, öngörülen özel kanun dayanağı, tapu müdürlüğüne sunulan belgeler ve taşınmazın niteliği birlikte incelenmeden alım vaadinde bulunmak hukuki risk oluşturur.

SCI nedir ve Fransız hukukunda hangi şirket türüdür?

SCI kısaltması société civile immobilière ifadesinin baş harflerinden oluşur. Fransa kamu hizmeti portalı Entreprendre Service-Public, SCI’yi taşınmaz edinimi, yönetimi ve aile içinde taşınmaz organizasyonu için kullanılan sivil şirket biçimi olarak tanıtır. SCI’nin kuruluşunda şirket sözleşmesi, ortakların payları, yönetici (gérant), şirket merkezi ve diğer kuruluş koşulları Fransız hukukuna göre belirlenir. Şirketin malik olduğu Fransız taşınmaz ile ortakların sahip olduğu şirket payları farklı malvarlığı kalemleridir.

Code civil m.1845 medeni şirketlerin medeni karakterini düzenler. SCI, sırf şirket olduğu için Türkiye’deki ticaret şirketi tanımına otomatik olarak sokulamaz. Fransız Kbis veya sicil kaydı da Türk Tapu Kanunu m.35’teki sınırlamayı ortadan kaldıran bir izin belgesi değildir. Üstelik Fransızca belgede société sözcüğünün geçmesi, işlemin Türk hukuku açısından ticaret şirketi kategorisine girdiği anlamına gelmez.

SCI ile SARL, SAS veya SA gibi Fransa’da farklı ticari şirket biçimleri aynı hukuki statüye sahip değildir. İşlemde önce Fransız kuruluş belgeleri ve Code civil kapsamında şirket türü ortaya konulmalı, sonra 2644 sayılı Kanun’un aradığı kişi ve edinim koşullarıyla ilişki kurulmalıdır. Bu ayrım, sözleşme hazırlığından önce yapılmalıdır.

Fransa SCI ile Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirket neden farklıdır?

En sık karıştırılan iki yapı şunlardır: Fransa hukukuna göre kurulmuş SCI’nin Türkiye’de taşınmaz edinmesi ve Fransa’da yaşayan kişilerin Türkiye’de Türk kanunlarına göre bir limited veya anonim şirket kurarak taşınmaz edinmesi. Birinci yapıda yabancı tüzel kişinin bizzat malik olma ehliyeti, 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 açısından değerlendirilir. İkinci yapıda ise Türk hukukuna göre kurulmuş şirketin yabancı sermayeli şirket olarak m.36 kapsamına girip girmediği incelenir.

Kanunun 36. maddesi Türk kanunlarına göre kurulan, fakat yabancı yatırımcılarla bağlantılı olan şirketleri düzenler. Bu hükmün uygulanması, ortaklık ve kontrol yapısı ile taşınmazın faaliyetle bağlantısı gibi unsurlar bakımından özel inceleme gerektirir. Her yabancı ortaklı şirketin aynı izin sürecine girdiği veya bütün Türk şirketlerinin engelsiz şekilde bütün taşınmazları edinebildiği düşüncesi yanlıştır.

Türkiye’deki şirketin hisselerinin bir Fransız SCI’ye ait olması, şirketin kendisini Fransız SCI ile aynı tüzel kişi yapmaz. Türk şirketinin ayrı sicili, kuruluş belgesi, yöneticileri, amaç ve faaliyet alanı ve tapu işlemlerinde dikkate alınan gerçek ortaklık bilgisi bulunur. Yapı seçimi kâğıt üzerinde bir isim değiştirme işlemi değil, gerçek şirket kuruluşu ve mevzuata uygun faaliyettir.

Tapu Kanunu m.35 yabancı tüzel kişiler için ne getiriyor?

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35’in yabancı ülkelerde kurulmuş şirketlere ilişkin hükmü, bu ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği bulunan ticaret şirketlerinin ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebileceğini belirtir. Dolayısıyla Fransa’daki bir ticaret şirketi dahi yalnızca ticaret sicil belgesini sunarak her taşınmazı satın alamaz. Önce edinimin dayandığı özel kanun ve o kanunun kapsamı bulunmalıdır.

Aynı düzenleme, söz konusu ticaret şirketlerinin dışındaki yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de doğrudan taşınmaz mülkiyeti edinmesi bakımından ayrıca sınır getirir. SCI’nin Fransız hukukunda sivil şirket olması bu ayrımda özel önem taşır. Bununla birlikte uygulamaya ilişkin değerlendirmede sadece şirket unvanına bakılmaz; kuruluş belgesi ve hukuki mahiyet doğrulanır. Yabancı yatırımcı olan gerçek kişilerin ayrı hakları, SCI’nin doğrudan mülkiyet edinme hakkıyla birbirine karıştırılmaz.

Kanun, taşınmaz üzerindeki rehin bakımından mülkiyet ediniminden farklı özel düzenlemeler de içerir. Ancak teminat hakkının kurulmasına ilişkin istisnaların bulunması, taşınmazın satış yoluyla SCI adına tesciline serbestçe izin verildiği anlamına gelmez. İpotek, kira, ayni hak ve mülkiyet farklı işlemler olduğundan ayrı maddi koşullar gerektirir.

Tapu Kanunu m.36 Türk şirketine ne zaman uygulanır?

Tapu Kanunu m.36, yabancı yatırımcının ortak olduğu Türkiye’de kurulmuş ticaret şirketlerini ele alır. Türk hukukuna göre kurulu şirketin yabancı sermayeli olması, onu otomatik biçimde Fransa’da kurulu SCI’ye dönüştürmez. Şirketin Türk ticaret sicilinde kayıtlı tüzel kişiliği bulunur. Yatırımcıların vatandaşlığı, yabancı pay oranı, yönetim ve kontrol yapısı ile edinilecek taşınmazın şirket faaliyet alanı yönünden ilgili yürürlükteki mevzuat uygulanır.

TKGM tarafından yayımlanan yabancıların taşınmaz işlemleri rehberlerinde de m.35 ile m.36 ayrı başlıklar altında ele alınır. Türk şirketinin m.36 kapsamına girip girmediğinin belirlenmesinde güncel şirket yetki belgesi ve tapu işlemlerinde istenen kanuni belgeler rol oynar. Tek bir oran veya bir belgenin adı üzerinden her dosyada aynı sonuca gidilmemelidir.

Sitemizde bulunan yabancı sermayeli Türk şirketlerinin taşınmaz edinimi rehberi m.36 çerçevesini ayrıntılandırır. Bu yazının ana konusu ise Fransa’da kurulmuş SCI’nin kendisinin, Türk şirketi kurulmadan, Türkiye’de mülkiyet sahibi olup olamayacağıdır.

SCI ortakları Türk vatandaşıysa sonuç değişir mi?

Fransız SCI’nin ortakları arasında Türk vatandaşlarının bulunması, yabancı tüzel kişiliğin statüsünü kendiliğinden değiştirmez. Bir şirketin paylarına sahip olmakla o şirketin taşınmazlarına doğrudan malik olmak aynı hak değildir. SCI ortakları taşınmaza ilişkin ekonomik beklentiler taşısa da tapuya malik olarak tescil edilecek kişinin hukuki kimliği ayrı belirlenir.

Türk vatandaşının bireysel olarak taşınmaz edinmesi farklı bir kategoridir. Alıcı olarak şirketin gösterildiği sözleşmeyle gerçek kişinin kendi adına yaptığı işlem birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Alım finansmanının ortak tarafından karşılanması, bankadan para transfer edilmesi veya sözleşmede ‘Türk ortak’ ifadesine yer verilmesi SCI’yi Türk şirketi hâline getirmez.

Şirket hesabından ödenen tutarların sonradan gerçek kişi adına mülkiyet olarak tescil edilmesi düşünülüyorsa ödemelerin hukuki sebebi, varsa ortaklara borç veya sermaye ilişkisi, vergi sonuçları ve tescil usulü ayrıca incelenmelidir. Tapu işleminden önce alıcının gerçek kişi mi tüzel kişi mi olduğu netleştirilmelidir.

SCI yerine Fransız gerçek kişi alım yapabilir mi?

Tapu Kanunu m.35’te yabancı gerçek kişilere ilişkin düzenlemeler yabancı tüzel kişilere ilişkin kurallardan ayrıdır. Bu nedenle Fransa vatandaşı gerçek kişinin Türkiye’de taşınmaz edinimi, Fransız SCI’nin aynı taşınmazı ediniminden farklı biçimde değerlendirilir. Gerçek kişi yönünden ilgili ülkeler, yüzölçümü, konum, taşınmaz niteliği ve başka kanuni sınırlamalar dikkate alınır.

Bir Fransız gerçek kişisinin tapu başvurusu, şirket adına alım yapıldığı izlenimi verilerek yürütülemez. Tarafların bilinçli olarak seçtiği malik ile alım bedelini ödeyen kişi arasındaki sözleşmesel ilişki doğru kurulmalıdır. Türk vatandaşıyla evli olmak, Türk kökenli olmak veya uzun süre Türkiye’de yaşamış bulunmak yabancı tüzel kişinin kanuni statüsünü ortadan kaldırmaz.

Fransız yatırımcılar açısından alım sürecine başlamadan taşınmazın ilçesi, tapu niteliği, mevcut takyidat, askeri veya özel güvenlik bölgesi gibi sınırlamalar ve yabancı gerçek kişinin edinim koşulları kontrol edilmelidir. Bu inceleme sonucunda seçilecek işlem yolunun hukuki dayanağı açıkça tespit edilmelidir.

Fransa SCI’nin Türkiye şubesi bulunursa tapu edinilebilir mi?

Yabancı şirketin Türkiye’de şube kaydı yaptırması ile Türkiye’de ayrı bir tüzel kişiliğe sahip yeni şirket kurması aynı işlem değildir. Şube kural olarak yabancı şirketin uzantısıdır; yalnızca şube adresi ve yerel temsilci oluşturulması yabancı SCI’nin ayrı bir Türk şirketi olarak tescil edildiğini göstermez. Bu nedenle SCI’nin Türkiye’de şube açmasının Tapu Kanunu m.35 engelini kendiliğinden ortadan kaldırdığı söylenemez.

İşlemin tarafı, Türkiye şubesinin dışarıdan kullandığı ad değil, mülkiyeti edinecek tüzel kişidir. Türk ticaret siciline kaydedilmiş olmak ve Türk hukukuna göre kurulmuş ayrı bir şirket sahibi olmak arasında maddi fark vardır. Tapu müdürlüğü nezdinde ibraz edilecek ticaret sicili bilgisi ve yetki belgeleri bu farkla birlikte okunmalıdır.

Fransız SCI’nin yabancı yatırımcı olarak Türk hukukuna göre kurulacak bir şirketin ortağı hâline gelmesi ise ayrı bir kurgu oluşturur. Bu durumda Türk şirketinin m.36 kapsamı, faaliyet amacı, yönetim yetkileri ve kayıtlı sermaye ilişkisi ile taşınmazın kullanılma amacı incelenir. Bu mekanizma kanuni sınırlamaları aşmak için görünüşte işlem yapma yolu olarak sunulmamalıdır.

Fransız Kbis ve kuruluş belgeleri tek başına tapu için yeterli mi?

Fransız sicil belgeleri tüzel kişiliği, şirketin kuruluşunu, yöneticilerini ve bazı temsil bilgilerini ispat açısından yararlı olabilir. Ancak belge düzenleyen yabancı makamın şirketi tanıması, Türk tapu hukukunun şirkete malik olma hakkını tanıdığını göstermez. Kbis, statuts, yönetici kararları ve varsa temsil yetkisi kayıtları yalnızca dosyanın bir bölümünü oluşturur.

Türkiye’de resmî işlem yapılacaksa yabancı resmî belgelerin kabul usulü, gerekli apostil veya diğer tasdik işlemleri ve Türkçe tercümeler ayrıca değerlendirilir. Belgenin imza veya mühür yönünden doğrulanması, işlem türüne ilişkin maddi yasakları kaldırmaz. Apostilli belgenin varlığını ‘tapuya alım izni’ gibi görmek hukuki bir hatadır.

Fransa Kbis belgesinin Türkiye’de kullanılması rehberinde şirket belgelerinin hazırlanması konusu ele alınmaktadır. SCI ile yapılan taşınmaz ediniminde ise belge listesi hazırlanmadan önce malikin hukuki elverişliliği belirlenmelidir.

Fransa’da düzenlenmiş vekâletname tapu engelini kaldırır mı?

Fransa’da noterce düzenlenen bir vekâletname, temsilcinin belirli işlemler için yetkilendirildiğini gösterir. Ancak temsil yetkisi, temsil edilen kişinin maddi hukukta sahip olmadığı taşınmaz mülkiyeti edinme hakkını yaratmaz. SCI Türkiye’de belirli taşınmazı edinemiyorsa, bu SCI adına verilen geniş yetkili vekâletname de kanuni sınırlamayı bertaraf edemez.

Bir SCI’nin müdürü, şirket adına sözleşme veya başvuru yapabilir. Bunun için Fransız şirket sözleşmesindeki yönetim yetkileri, gerekli kurul kararları ve Türk işleminde gereken vekâletname biçimi ayrıca incelenir. Tapu müdürlüğündeki alım-satım işlemleri Türk resmî şekil ve yetki usullerine bağlıdır. Şirket müdürü olduğu varsayılan kişinin yalnızca kartviziti işlem yetkisini doğrulamaz.

Vekâletname ve yabancı noter belgesiyle ilgili somut süreç, Fransa procuration authentique ve Türkiye tapu işlemleri yazısında ayrıca anlatılmaktadır. Orada açıklanan belge biçimi, m.35 veya m.36’daki malike ilişkin şartlardan ayrı değerlendirilmelidir.

Türkiye’deki taşınmazın türü sonucu nasıl etkiler?

Gayrimenkul alımından önce taşınmazın tapu niteliği, mülkiyet türü, ada-parseli, takyidatı ve kullanım amacı kontrol edilir. Konut, tarla, turizm tesisine tahsisli arazi, ticari bağımsız bölüm veya üzerinde özel mevzuat kısıtlaması bulunan yer aynı belge ve izin süreçlerinden geçmeyebilir. Bununla birlikte yabancı tüzel kişinin m.35 kapsamındaki edinim sınırlaması, yalnızca konut seçildiği için kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Türk şirketine m.36 kapsamında taşınmaz edinimi planlanıyorsa gayrimenkulün şirketin faaliyet alanıyla ilgisi ve şirketin gerçek kullanım planı incelemenin parçası olmalıdır. Tapu kaydındaki takyidatlar, imar durumu, yapı kullanma izni, fiili kullanım ve satıcının tasarruf yetkisi, yabancı unsur olmasa dahi alım öncesi dikkatle değerlendirilmelidir.

Yabancı unsur içeren dosyada sırf satış ilanı uygun diye kapora gönderilmesi, maddi hukuk incelemesi tamamlanmadan risk oluşturur. Sözleşmede taraf tanımı, bedelin ödeyeni, alıcının şekli, tapu devri şartları ve işlem gerçekleşmezse ödeme iadesinin yöntemi önceden yazılmalıdır.

Türkiye’de taşınmaz satış vaadi SCI lehine yapılabilir mi?

Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler için Türk Medeni Kanunu m.706 ve Türk Borçlar Kanunu m.237’deki resmî şekil hükümleri temel önem taşır. Bir şirketin yabancı ülkede geçerli imza yetkisine sahip olması, Türkiye’de taşınmaz devrinin resmî şekline ilişkin zorunlu kuralları kaldırmaz. SCI’nin malik olamayacağı bir işlemde yalnızca satış vaadi düzenlemek yoluyla sonuç elde edilmesi beklenmemelidir.

Satış vaadiyle doğrudan mülkiyet tescili birbirinden ayrı hukukî işlemlerdir. Mülkiyetin hangi anda ve hangi sicil işlemiyle intikal edeceği Türk taşınmaz hukukuna göre belirlenir. Fransa’daki bir özel sözleşmenin veya noterin hazırladığı belgenin Türkiye’deki tapu siciline doğrudan malik değişikliği kaydı yaptırdığı varsayılamaz.

Satış vaadi veya ön ödeme düşünülüyorsa malikin ehliyeti, usulüne uygun temsil, resmi şekil ve işlem tamamlanmazsa geri ödeme düzeni birlikte değerlendirilmelidir. Alıcının şirket olması nedeniyle doğan edinim kısıtını daha sonra çözmek üzere belirsiz tarihli kapora protokolü imzalamak ticari riski artırabilir.

MÖHUK m.21 ve Türk taşınmaz hukukunun uygulama alanı

5718 sayılı MÖHUK’un 21. maddesi taşınır ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer ayni hakları eşyanın bulunduğu ülke hukukuna bağlar. Türkiye’deki taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması ve devrin hukuki sonuçları, bu bağlama kuralı uyarınca Türk hukukuna göre değerlendirilir. Sözleşmenin Fransa’da düzenlenmesi veya Fransız SCI’nin ortaklar arasındaki hukukunun Fransa hukuku olması, Türkiye’deki ayni hak rejiminin yerine geçmez.

Şirketin kuruluş ve temsil hususlarıyla taşınmazın edinimi farklı hukuki sorulardır. Fransız SCI’nin tüzel kişiliği ve yönetim yetkileri bakımından ilgili Fransız kuralları incelenebilir; fakat Türkiye’de bulunan taşınmazın tapu sicili ve mülkiyetin intikali bakımından Türk mevzuatı uygulanır. Sözleşmenin hukuk seçimi hükmü, taşınmaz ayni hakları için kanunun öngördüğü emredici bağlantıyı bertaraf edemez.

Bu ikili ayrım, Fransa’da yaşıyor olmak nedeniyle her işlemde Fransız hukuku uygulanacağı yönündeki yaygın yanılgıyı önler. Dava açılması hâlinde de görev, yetki, maddi hak ve usul meseleleri birbirinden ayrılarak incelenir.

SCI şirket payının mirası ile Türkiye’de taşınmaz edinimi aynı mı?

Hayır. Fransa’da kurulu SCI’nin paylarının mirasçılara intikaliyle SCI’nin Türkiye’de taşınmaz edinimi ayrı hukuki durumlardır. Şirket payının miras yoluyla el değiştirmesi, şirketin sahip olmadığı bir Türkiye taşınmazını sonradan kendiliğinden edinmiş olmasını sağlamaz. Mirasçı, şirketin ortağı olabilir; tapudaki mülkiyet kaydı ise ayrı hak sahibini gösterir.

Fransa’daki bir SCI’nin paylarına mirasçı olmak, söz konusu şirketin Türkiye’deki taşınmazlara ilişkin hak ve borçlarını incelemeyi gerektirebilir. Ancak şirket payları ve ayni hak arasındaki fark göz ardı edilmemelidir. Sitemizdeki Fransız SCI şirket payının Türk mirasçıya geçmesi rehberi bu ayrı konuyu ele almaktadır.

İleride miras ve aile içi planlama da düşünülüyorsa şirketin ortaklık yapısı, pay devir hükümleri ve farklı ülkelerdeki malvarlığı ayrı tablolaştırılmalıdır. Buradaki incelemenin konusu, yaşayan şirketin Türkiye’deki taşınmazı doğrudan edinme imkânıdır.

Vergi ve finansman incelemesi edinim hakkının yerine geçer mi?

Fransa’daki SCI’nin Türkiye’ye para göndermesi, bir Türk bankasında hesap açması veya kendi muhasebesinde taşınmazı yatırım olarak göstermesi mülkiyet hakkı oluşturmaz. Ödemenin hangi hukuki sebeple yapıldığı, sözleşmede alıcı olarak kimin yazıldığı ve tapuya kimin malik olarak tescil edilebileceği birlikte incelenmelidir. Gayrimenkulün ekonomik bedelinin karşılanması ile tapu sicilindeki ayni hak birbirinden farklıdır.

Taşınmaz edinimi mümkün olan yapıda tapu harcı, vergi, muhasebe ve olası kira geliri yükümlülükleri ayrıca ortaya çıkabilir. Yabancı şirket ile Türk sermaye şirketinin vergisel statüleri aynı değildir. Fransa–Türkiye Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması da bir yabancı tüzel kişiye Tapu Kanunu m.35 uyarınca bulunmayan taşınmaz edinim hakkını vermez.

Bu nedenle mali müşavir ve avukat incelemesi birbirini tamamlar. Vergisel planlama tek başına tapu devri yapmaz; tapu hukuku da yatırım finansmanı ve şirket içi sermaye kayıtlarını kendiliğinden çözmez. Fon transferinden önce hukuki kişi, para kaynağı ve işlem şekli netleştirilmelidir.

Fransa ve Türkiye’de hangi belgeler kontrol edilmelidir?

Fransa tarafında şirketin güncel sicil kaydı, kuruluş sözleşmesi (statuts), hukuki niteliği, gerçek yönetim merkezi, temsilci bilgileri, ortaklık yapısı, gerekli organ kararları ve varsa işlem vekâletnameleri elde edilir. Gereken resmî belgeler usulüne uygun tasdik, apostil ve tercüme bakımından değerlendirilir. Amaç yalnızca belgelerin toplanması değil, işlemde alıcı olarak gösterilen tüzel kişinin nitelik ve temsil koşullarının ispatlanmasıdır.

Türkiye tarafında taşınmaz tapu kaydı, güncel takyidatlar, imar ve yapı durumu, satıcı kimliği, yetki belgeleri, işlem bedeli, tarafların vergisel ve hukuki nitelikleri, m.35 yahut m.36 kapsamında gereken bilgi ve izin süreçleri kontrol edilir. Taşınmaz üzerinde sözleşme ve tapu işlemleri planlanacaksa Türk Medeni Kanunu m.706 ile Türk Borçlar Kanunu m.237 hükümleri ayrıca göz önünde bulundurulur.

Belge tarihleri de kontrol edilmelidir. Fransız kuruluş belgesindeki eski yönetici adı ile güncel sicil kaydı çelişiyorsa işlem yetkisi belirsizleşebilir. Türkiye’de alınacak şirket kararı veya noter vekâletnamesi, malikin kendi hukuki durumuyla uyumlu değilse yanlış temsil nedeniyle ek sorunlar doğabilir.

Yabancı SCI adına kapora verildiyse hangi riskler doğar?

Fransa’da yaşayan yatırımcılar bazen Türkiye’de bir daireyi beğenip SCI hesabından ön ödeme gönderir. Daha sonra tapu müdürlüğünde alıcı şirketin hukuki statüsü sorun hâline gelirse, ödenen bedelin iadesi veya işlemin uyarlanması gündeme gelebilir. Bu sonuç, her zaman aynı hukuki yolla çözülecek bir uyuşmazlık değildir. Ödeme belgesi, sözleşmedeki taraf, ön ödeme açıklaması, satıcının taahhütleri ve uygulanacak hukuk incelenmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmeye aykırılık ve sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri, olayın somut özelliklerine göre gündeme gelebilir. Ancak yalnızca şirkete tapu verilemediği düşüncesiyle tazminatın kendiliğinden doğduğu söylenemez. Satıcının kusuru, sözleşmenin geçerliliği, öngörülebilir risk ve ödeme sebebi ayrı hukuki sorunlardır. Sürelere ve olası zamanaşımı başlangıcına ilişkin inceleme geciktirilmemelidir.

İşlem için verilen paraların iadesinde kur farkı, banka masrafları ve para birimi iddiaları da uyuşmazlığa dönüşebilir. Belge asıllarının, banka dekontlarının, teklif yazışmalarının, ilan ekranlarının ve ödeme planının saklanması, sonradan yapılacak değerlendirmenin doğruluğunu artırır.

Uygulamada doğru yol nasıl belirlenir?

İlk aşama, alıcının kim olacağına karar vermektir: Fransa’da kurulmuş SCI mi, Fransa’da yaşayan bir gerçek kişi mi, yoksa Türk hukukuna göre kurulmuş bir şirket mi? Her bir alıcının hukuki statüsü, tapuda aynı biçimde değerlendirilmez. İkinci aşama taşınmazın tapu, imar ve takyidat kayıtlarının incelenmesidir. Üçüncü aşamada uygulanacak özel kanuni izinler ve gerçek kişi veya tüzel kişi sınırlamaları belirlenir.

Dördüncü aşama temsil belgelerinin ve şirket yetkilerinin hazırlanmasıdır. Beşinci aşamada işlemle ilgili vergisel ve bankacılık kontrolleri yapılır. Altıncı aşama resmi sözleşme ve tapu işlemleridir. Nihayet tescil gerçekleştiğinde mülkiyetin kimin adına geçtiği sicil kaydıyla doğrulanır. Önce kapora verip hukuki incelemeyi sonradan yapmak yerine bu sıra izlenmelidir.

Fransa’daki ortakların Türkiye’ye gelmeden süreci planlamak istemesi meşrudur. Bununla birlikte uzaktan işlem planlaması, temsil ve resmi şekil gerekliliklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tapu müdürlüğünün ve yetkili makamların güncel uygulamalarına uygun belge hazırlığı gerekir.

Bu konu hangi mevcut hukuk rehberleriyle birlikte okunmalı?

Fransa SCI’nin mülkiyet edinme sorununu doğru anlamak için şirketin varlığı, taşınmaz hukukunun bağlama kuralı ve yatırımcının statüsü ayrı ele alınmalıdır. Bu yazı, SCI şirket payının Türk mirasçıya geçmesini inceleyen rehberin tekrarı değildir; o yazı pay sahipliği değişimine odaklanır. SCI payının mirası bağlantısında farklı bir uyuşmazlık anlatılır.

Diğer taraftan yabancı sermayeli Türk şirketlerinin taşınmaz edinimi rehberi, Türk hukukuna göre kurulmuş şirketlerin m.36 çerçevesini ele alır. Fransız şirketinin Kbis kaydı yazısı da belge hazırlığı bakımından tamamlayıcıdır.

Bu üç yazının farklı arama niyetleri vardır: SCI’nin ayni hak edinme yetkisi, Türk şirketinin yabancı sermayeli şirket statüsü ve Fransız şirket belgesinin Türkiye’de kullanılması. Bu ayrım kullanıcıya yanıltıcı tek bir cevap vermemek ve içerik çakışmasını önlemek için korunmalıdır.

Sık sorulan sorular

Fransa SCI şirketi Türkiye’de doğrudan ev satın alabilir mi?

SCI’nin Fransız hukukunda medeni hukuk şirketi niteliği ve Tapu Kanunu m.35’in yabancı tüzel kişilere getirdiği sınırlamalar incelenir. SCI’nin sırf Fransa’da kurulmuş olması doğrudan alım hakkı sağlamaz.

SCI ortaklarının Türk vatandaşı olması alım yasağını kaldırır mı?

Hayır. Şirket ortaklarının vatandaşlığı, yabancı tüzel kişinin statüsünü kendiliğinden Türk gerçek kişi statüsüne dönüştürmez.

Fransız SCI ile Türkiye’de kurulu şirket aynı mı?

Hayır. Fransa’da kurulmuş yabancı tüzel kişi ile Türk kanunlarına göre kurulmuş yabancı sermayeli şirket Tapu Kanunu m.35 ve m.36 bakımından ayrı incelenir.

SCI adına Türkiye’de şube açılması yeterli mi?

Şube, ayrı Türk tüzel kişiliği kurmakla aynı değildir; m.35’teki sınır yalnızca şube açılmakla kendiliğinden kalkmaz.

Fransa Kbis belgesine apostil yaptırmak alım hakkı verir mi?

Hayır. Tasdik ve apostil, belgenin şekli doğrulamasına ilişkindir; yabancı tüzel kişinin maddi edinim hakkını oluşturmaz.

SCI yerine Fransız ortağın kendi adına tapu alması mümkün mü?

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi m.35’te ayrı kurallara tabidir. Somut taşınmaz ve vatandaşlık koşulları ayrıca kontrol edilir.

SCI müdürünün verdiği vekâletnameyle tapu işlemi yapılır mı?

Vekâletname temsil yetkisini gösterebilir; temsil edilen kişinin kanunen sahip olmadığı mülkiyet edinme hakkını yaratmaz.

Türkiye’de yabancı sermayeli Türk şirketi kurulursa m.36 mı uygulanır?

Türk kanunlarına göre kurulmuş şirketin ortaklık, kontrol, faaliyet ve taşınmaz edinimi koşulları kapsamında m.36 incelemesi yapılır.

SCI’nin Türkiye’de satın almak istediği arsa ile konut arasında fark var mı?

Taşınmaz niteliğine göre ek sınırlamalar bulunabilir; ancak yabancı tüzel kişinin temel edinim kısıtı sadece konut seçimiyle ortadan kalkmaz.

Fransa’daki SCI şirket payı Türk mirasçıya geçerse tapu da geçer mi?

Şirket payının mirası, şirketin bir taşınmaz üzerindeki tescil hakkıyla aynı şey değildir. Şirket payı ve tapu mülkiyeti ayrı değerlendirilir.

SCI adına verilen kapora geri alınabilir mi?

Ödemenin hukuki sebebi, sözleşme, işlemdeki taraf ve geçersizlik veya ifa edilmeme sebebi incelenmeden otomatik bir iade sonucu söylenemez.

Fransa’dan Türkiye’de şirket ve tapu dosyası avukatla takip edilir mi?

Uygun temsil belgeleri ve ilgili idari, ticari ve tapu mevzuatı çerçevesinde Türkiye’de hukuki başvurular avukat aracılığıyla takip edilebilir.

Resmî kaynaklar ve ilgili mevzuat

• TKGM: 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35’in değiştirilmesine ilişkin resmi açıklama
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: Güncel yabancıların tapu işlemleri duyuruları
• Fransa kamu hizmeti portalı: Société civile immobilière (SCI)
• TBMM: 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk Kanunu kabul metni (m.21)
• Mevzuat Bilgi Sistemi: TMK 706, TBK 237 ve Tapu Kanunu m.35–36 güncel hükümleri

Fransa’dan Türkiye’de şirket ve taşınmaz işlemleri için belge incelemesi

Fransa’da bulunan yatırımcı veya şirket ortağının Türkiye’de taşınmaz ediniminde ilk adım, işlemin tarafını, SCI’nin türünü, edinime uygulanacak Türk kanun hükmünü ve taşınmazın durumunu saptamaktır. İlk incelemede Fransız sicil kaydı, statuts, temsil belgeleri, tapu bilgileri ve yapılmış ödemeler kullanılır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu iletişim sayfasından veya +90 552 224 43 66 telefonundan görüşme talep edilebilir. Büro Türkiye’de Mersin ve İstanbul ofislerine sahiptir; Fransa’da ayrı fiziksel ofis bulunduğu ileri sürülmez. İletişim kurulması tek başına vekâlet veya dosya kabulü oluşturmaz.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →