Galler’de Kira Depozitosu Korunmazsa Ne Olur? 2026 m.45, Ek 5 ve 30 Günlük Süre
Kısa ve net cevap
Galler’de bir occupation contract kapsamında alınan kira güvence bedeli, Renting Homes (Wales) Act 2016 m.45 gereğince yetkili bir depozito koruma şemasında tutulmalıdır. Ev sahibi, ödemenin yapıldığı tarihten başlayan 30 gün içinde şemanın başlangıç koşullarına uymalı ve kiracıya, depozitoyu onun adına ödeyen kişiye de gerekli bilgiyi vermelidir. İhlal ispatlanırsa 2016 Kanunu Ek 5 paragraf 2–3 uyarınca county court depozitonun bir ila üç katı arasında tazminata hükmeder; sözleşmenin devam edip etmediği iade kararının şeklini etkiler. İngiltere’deki Housing Act 2004 m.213–215 rejimiyle karıştırılmamalıdır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
| Uyuşmazlık | Uygulanacak temel hüküm | Önemli delil |
|---|---|---|
| Depozitoyu koruma ve bilgi verme | 2016 Kanunu m.45(1)–(4), 30 gün | Ödeme dekontu, şema sertifikası |
| Devam eden occupation contract | Ek 5 paragraf 2 | Aktif sözleşme ve kayıtlar |
| Sona ermiş occupation contract | Ek 5 paragraf 3 | Anahtar teslimi, final hesap |
| Mahkeme tazminatı | Depozitonun 1–3 katı; 14 günlük ödeme | İhlal ve depozito miktarı |
| Tahliye bildirimi sınırlaması | Ek 9A paragraf 4 | Bildirim tarihi, depozito durumu |
| Holding deposit (kapora) | 2019 Welsh Fees Act: ayrı rejim | Başvuru belgesi ve ödeme türü |
1. Galler’de güvence bedeli hangi sözleşmelerde korunur?
Galler konutlarında 1 Aralık 2022 itibarıyla temel kiralama modeli, Renting Homes (Wales) Act 2016 kapsamında occupation contract olarak adlandırılır. Sözleşmeye taraf kişi contract-holder, kiraya veren landlord sıfatını taşır. M.45(1), bu ilişkiye bağlı olarak contract-holder’ın veya onun adına üçüncü kişinin ödediği depozitonun yetkili şemaya alınmasını zorunlu kılar. Sözleşmeye ‘assured shorthold tenancy’ yazılmış olması güncel Galler rejimini otomatik değiştirmez. Kiracının konutu gerçekten hangi hukuki sıfatla kullandığı, uygulanabilecek istisnalar ve eski sözleşmelerin dönüşümü ayrıca incelenmelidir. Cardiff’teki öğrenci evi ve Swansea’deki aile konutu bakımından aynı kanun prensipleri geçerli olabilir; buna karşılık turistik konaklama veya lisans ilişkilerinin hukuki niteliği farklıdır.
2. Depozito ile peşin kira arasındaki ayrım
Depozito, kira sonunda kiracının yükümlülüklerine güvence oluşturmak için verilen para olarak m.47’de tanımlanmıştır. Peşin ödenen bir aylık kira ve başvuru aşamasında tutulan holding deposit, sırf emlak acentesi hesabına havale edildi diye aynı hukuki kaleme dönüşmez. Ödeme dekontundaki açıklama, yazılı sözleşmedeki güvence maddesi ve acentenin tahsilat makbuzu birlikte okunmalıdır. Ev sahibi ‘ilk ve son ay kirası’ başlığı altında gerçekte iade edilebilir bir teminat almışsa bedelin niteliği yalnız başlığıyla belirlenmeyebilir. Buna karşılık gerçekten gerçekleşmiş kirayı ödeyen kişinin depozito koruma şemasından otomatik tazminat isteyebileceği ileri sürülemez. Yanlış sınıflandırma hem dava miktarını hem de yetkili düzenlemeyi etkiler.
3. Yetkili depozito koruma şemasına kayıt
Kanun m.45, alınan depozitonun authorised deposit scheme içinde değerlendirilmesini emreder. Galler hükümetinin rehberinde Deposit Protection Service, MyDeposits ve Tenancy Deposit Scheme uygulamaları açıklanır. Amaç yalnız ev sahibinin parayı kendi banka hesabında ayırması değil, güvence bedelini uygun şemanın ilk koşullarına göre koruma altına almaktır. Ev sahibinin kiracıya banka dekontu göstermesi bu ilk koşulların tamamını yerine getirdiğinin kanıtı olmaz. Kiracı şemanın kimliğini, kayıt numarasını, miktarı, ödemenin tarihini ve konut adresini karşılaştırmalıdır. Acentenin şemaya kayıt yaptığını söylemesiyle şemanın bu depozitoyu doğrulaması farklı delillerdir. Bu nedenle doğrudan scheme administrator teyidi aranabilir.
4. Otuz günlük sürenin başlangıcı
M.45(2), depozitonun ödendiği gün başlayan otuz günlük dönem içinde hem şemanın ilk koşullarının yerine getirilmesini hem de gerekli bilginin açıklanmasını ister. Sürenin fiilen konuta taşınma tarihinden başlatılması, ödeme daha önce yapılmışsa hatalı olabilir. Örneğin depozito 2 Kasım’da ödendi, anahtar 20 Kasım’da teslim edildi ise başlangıç için ödeme günü esas alınır. Bedelin önce rezervasyon kaporası olarak yatırılıp sonra tarafların mutabakatıyla asıl depozitoya dönüştürüldüğü dosyada değişimin gerçek tarihi ve niteliği araştırılır. Banka hesabındaki value date, tahsil makbuzu ve kiralama başvuru kayıtları karşılaştırılmalıdır. Bu açıklama, her ödeme senaryosunda tek bir tarihin tartışmasız olduğu anlamına gelmez.
5. Bilgilendirme belgesi de zorunludur
Şemaya fiilî kayıt yapılması, kanunun ikinci yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. M.45(2)(b) uyarınca gereken prescribed information aynı süre içinde kiracıya ve onun adına depozitoyu ödeyen kişiye verilmelidir. Bilgiler şemanın adı, güvence mekanizmasının niteliği, para iadesi usulü ve hakların kullanılması gibi hususları içerir. Emlak ofisinin ‘depozitonuz güvende’ yazan tek satırlık e-postası bütün zorunlu bilgiyi otomatik karşılamayabilir. Tersi şekilde bütün belgenin posta yoluyla gönderilmesi gerektiği de kanun metninden tek başına çıkarılamaz; geçerli bildirim şekli ve ispat koşulları araştırılır. Gönderilen PDF, e-posta üst bilgisi, kiracının kayıtlı iletişim adresi ve teslim kanıtı birlikte muhafaza edilmelidir.
6. Türkiye’deki anne veya baba depozitoyu öderse
Türk öğrencinin Cardiff’deki evi için depozito Türkiye’de yaşayan anne veya babasının banka hesabından gönderilmiş olabilir. M.45(1) ve (2), kiracı adına başka kişinin ödediği güvence bedelini kapsam dışında bırakmaz; m.45(2)(b) bilginin bu ödeme sahibine de verilmesini düzenler. Ek 5 paragraf 2 ve 3, belirli koşullarda depozitoyu kiracı adına ödeyen kişiye de county court başvuru hakkı tanır. Ancak her aile içi transfer doğrudan ev sahibine yatırılmış depozito değildir. Önce ödemenin kime, hangi amaçla ve hangi tarihte yapıldığı tespit edilmelidir. Bir babanın önce oğluna harçlık göndermesiyle doğrudan emlak acentesine deposit yatırması farklı deliller oluşturur. Taraflar kendi sıfatlarını açıkça belgelemelidir.
7. Sözleşme sürerken county court başvurusu
Renting Homes (Wales) Act 2016 Ek 5 paragraf 2, occupation contract henüz sona ermemişse kiracının veya onun adına depozitoyu ödeyen kişinin county court’a başvurmasını düzenler. Başvuru gerekçeleri, şemanın ilk koşullarına uyulmaması, m.45’teki gerekli bilgilerin verilmemesi veya bildirilen şemanın korumayı doğrulamamasıdır. Mahkeme şartların gerçekleştiği kanaatine varırsa depozitonun iadesine veya koruyucu custodial şemaya yatırılmasına karar verir. Ayrıca paragraf 2(7), depozito tutarının bir ila üç katı arasında bir tutarın kiraya veren tarafından ödenmesini gerektirir. Bu tazminatın hangi katsayıyla belirleneceği dosyanın ciddiyeti, deliller ve mahkemenin takdiriyle ilişkilidir. Kanun üst sınıra otomatik hükmedileceğini söylemez.
8. Sözleşme bittikten sonra dava açılması
Kira sözleşmesi sona ermişse Ek 5 paragraf 3 uygulanır. Bu hüküm, eski contract-holder veya onun adına depozitoyu yatıran kişinin, korumaya ve bilgilendirmeye ilişkin ihlal nedenleriyle başvurmasını mümkün kılar. Mahkeme depozitonun tamamen veya kısmen geri verilmesine ayrıca hükmedebilir; şartlar ispatlanmışsa bir ila üç kat arasındaki kanuni ödeme yükümlülüğü devam eder. Bu nedenle ‘ev sahibi geç de olsa depozitoyu geri gönderdi, her sorun ortadan kalktı’ düşüncesi her durumda doğru değildir. Dava tarihindeki sözleşme durumu önemlidir: devam eden sözleşmede paragraf 2, bitmiş sözleşmede paragraf 3 kendi farklı iade mekanizmasını öngörür. Anahtar teslim belgesi ve kira ilişkisinin sona erme tarihi saklanmalıdır.
9. Depozitonun bir ila üç katı tazminat hesabı
Ek 5 paragraf 2(7) ve 3(6), ihlal mahkemece belirlendiğinde ev sahibine en az depozito miktarı, en çok bunun üç katı tutarında ödeme yükümlülüğü getirir. Örneğin 1.200 sterlin depozito için kanuni tazminat aralığı 1.200–3.600 sterlindir. Bu rakam kira borcu veya malikin zararından otomatik mahsup edilerek sıfırlanmış kabul edilemez; ayrı hukuki kalemler vardır. Mahkeme kararındaki ilgili tutarın ödenmesi için kanun 14 günlük süre öngörür. Depozitonun asıl iadesi ile kanuni tazminat birbirinden ayrı hesaplanmalıdır. Mahkemenin mutlaka en yüksek katsayıyı vereceğine dair kesin başarı vaadinde bulunmak yanlıştır. Somut ihlal süresi, ev sahibinin tutumu ve deliller önemlidir.
10. Otuz gün içinde geç kayıt yapılırsa ne olur?
Ev sahibi depozitoyu otuz günlük kanuni sınır geçtikten sonra yetkili şemaya almış olabilir. Bu sonradan yapılan işlem güncel güvenceyi sağlayabilir; fakat m.45(2)’deki süre şartının geçmişte ihlal edilip edilmediği ayrı bir hukuki sorudur. Ek 5 paragraf 2 ve 3 başvurularında bankaya ödeme günü, şema kayıt günü ve prescribed information gönderim günü karşılaştırılmalıdır. Ev sahibi kusurun muhasebe görevlisinde ya da emlak acentesinde olduğunu ileri sürebilir; bu iddia tek başına kanunun ev sahibine yönelttiği yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Tazminat katsayısını belirleyen mahkeme ihlalin niteliğini ve tüm delilleri değerlendirir. Koruma belgesinin sonradan düzenlenmiş olması nedeniyle otomatik ret veya otomatik yüksek tazminat sonucuna varılmamalıdır.
11. Bilgilendirme eksikse koruma tek başına yetmez
M.45(2)(a) ve (b) iki ayrı görevi ifade eder. Paranın yetkili şemada bulunduğu doğrulanmasına rağmen kiracıya gerekli bilgiler otuz gün içinde verilmemişse ikinci yükümlülüğün ihlali gündeme gelebilir. Ek 5 paragraf 2(3) ve 3(3) bu durumu bağımsız başvuru gerekçesi olarak düzenler. Emlak ofisinin kullandığı otomatik e-posta servisinde belgelerin teslim durumu belirsizse kayıtlar önem taşır. Kiracının hiç açmadığı bir e-posta ile doğru adrese hiç gönderilmemiş belge aynı olgu değildir. Mahkeme somut iletim ve bilgilendirme koşullarını inceler. Depozito şemasından alınan teyit, gerekli bilgi belgesinin verildiğini tek başına ispatlamak zorunda değildir; belgelerin her biri ayrı saklanmalıdır.
12. Ev sahibi depozitonun hangi şemada olduğunu söylemiyorsa
Galler’deki Türk kiracı mülk sahibinden şema numarası istediğinde yalnız ‘bizde güvende’ cevabı alabilir. Ek 5 paragraf 2(4) ve 3(4), malikin belirttiği yetkili şemadan bu depozitonun korunduğuna ilişkin teyit alınamaması durumunu özel bir başvuru nedeni olarak tanır. Kiracı, hangi üç yetkili şemanın kullanıldığını resmi rehberden kontrol ederek sözleşme adresi, ödeme tarihi, malik veya acente adıyla kayıt araştırması yapabilir. Şemanın güvenlik politikası gereği kiracının doğrulama süreci ek kimlik bilgisi gerektirebilir. ‘İnternette aramada çıkmadı’ gibi tek ekran görüntüsü her dosyada yeterli kesin kanıt değildir; yazılı scheme administrator cevabı, zaman ve numara kayıtlarıyla birlikte değerlidir.
13. Ev sahibinin depozito hesabını kiraya mahsup etmesi
Kiraya veren ödenmemiş kira bedelini depozitodan karşılamaya çalışabilir. Bunun geçerli olup olmadığı kira sözleşmesi şartları, gerçek borç miktarı, şema prosedürü ve tarafların anlaşmasına bağlıdır. Depozitonun korunmamış olması, kiracının hiç kira borcu bulunmadığı anlamını taşımaz; buna karşılık kira borcu iddiası da otuz günlük koruma yükümlülüğünün baştan yok sayılmasını haklı kılmaz. Özellikle depozito koruma davasında kanuni tazminat, ev sahibinin maddi alacak kalemleriyle birbirine karıştırılmamalıdır. Değerlendirmede aylık kira defteri, banka dekontları, sözleşmedeki mahsup maddesi ve şema kararları ayrı dosyalanır. Kiracının kabul etmediği kesintiyi ev sahibinin tek taraflı e-postayla kesinleştirdiği kabul edilemez.
14. Hasar, envanter ve anahtar teslimi delilleri
İade uyuşmazlığında ev sahibi konut hasarı ileri sürüyorsa taşınma başındaki condition inventory, tarihli fotoğraflar, teslim tutanağı, sayaç değerleri ve varsa onarım faturaları incelenir. Olağan kullanım yıpranması ile kiracının sorumluluğundaki gerçek hasar ayrılmalıdır. Depozitonun yetkili şemada korunmuş olması, malikin her kesintisinin haklı olduğunu tek başına göstermez. Tersine, evin hasarsız teslimi de geçmişte m.45 ihlali yoksa kiracıya otomatik tazminat hakkı vermez. Özellikle Türk kiracı ülkesine dönerken görüntülü teslim yapılmışsa ham fotoğrafların çekim tarihi, anahtarın teslim edildiği kişi ve son sayaç kayıtları saklanabilir. Gerçek delil olmaksızın varsayımsal onarım tutarı kesin borç hesabına geçirilmemelidir.
15. Kiralama devam ederken depozito iade edilebilir mi?
Ek 5 paragraf 2(6), occupation contract henüz sürerken hak ihlali saptanan olayda mahkemenin ya depozitoyu başvurucuya iade ettirmesini ya da parayı custodial depozito şemasına yatırmasını öngörür. Bunun yanı sıra paragraf 2(7) kanuni tazminatı düzenler. Bu iki mekanizma farklıdır: depozito parasının nereye gideceği ile kiraya verenin ihlal nedeniyle ödeyeceği tutar aynı kararın ayrı sonuçlarıdır. Kiracı bu nedenle ‘evde oturmaya devam ediyorum, dava açılamaz’ düşüncesiyle hak aramaktan vazgeçmemelidir. Ancak davadan önce mahkemeye hangi istemin, hangi sözleşme için yöneltildiği açık yazılmalıdır. Kiracılık sürüyorsa güvence ilişkinin geri kalanı bakımından yeniden düzenlenmek zorunda kalabilir.
16. Sözleşme sona ermişse geri ödeme hangi ölçüte göre yapılır?
Ek 5 paragraf 3(5), sona ermiş occupation contract bakımından depozitonun tamamının veya bir kısmının iadesi hakkında mahkemeye takdir alanı tanır. Paragraf 3(6) ise ihlal koşulları karşılandığında bir ila üç kat aralığındaki kanuni ödeme yükümlülüğünü ayrıca düzenler. Bu ayrım, malikin meşru zarar kesintileriyle kanuni yaptırımın aynı hesap olmadığı anlamına gelir. Kiracı son kira ayını ödememişse bu gerçek borç konusu incelenebilir; buna rağmen geçmişte koruma ihlali olduğu ispatlanmışsa kanuni tazminat talebi bütünüyle göz ardı edilemez. Sona erme tarihini kanıtlayan yazışmalar, anahtar teslimi, son fatura ve şema iade tutanağı güçlü dosya unsurlarıdır.
17. Section 173 tahliyesinde koruma eksikliğinin etkisi
Renting Homes (Wales) Act 2016 Ek 9A paragraf 4, belirli standard occupation contracts için depozito ve güvence yükümlülüğündeki bazı aykırılıklar sürerken ev sahibinin section 173 veya uygulanabilir section 186 yahut landlord break clause bildirimini vermesine sınırlama getirir. Buna göre her kiracıya her tahliye sebebinde mutlak dokunulmazlık sağlandığı iddiası yanlıştır. Önce sözleşmenin standard ve periodic/fixed-term niteliği, ilgili bildirimin hangi kanuni mekanizmaya dayandığı, depozitonun iade edilip edilmediği ve varsa mahkeme başvurusunun sonucu incelenmelidir. Kiracı yalnız ‘depozito korunmadı’ diyerek kirayı ödemeyi bırakmamalıdır. Ev sahibi ise gerekli koruma ve bilgi şartlarını kontrol etmeden bildirim göndermenin hukuki riskini değerlendirmelidir.
18. Depozito iadeyle veya dava sonucuyla giderilen ihlal
Ek 9A paragraf 4’teki bildirime ilişkin sınırlamalarda, depozitonun tamamen veya tarafların anlaştığı kesintilerle geri verilmesi ya da ilgili mahkeme başvurusunun sonuçlanması, geri çekilmesi veya uzlaşmayla tamamlanması gibi haller önem taşır. Ancak bu hallerin hepsinin geçmişte doğmuş tazminat talebini otomatik sildiği varsayılmamalıdır. Tahliye bildiriminin koşulları ile Ek 5’teki tazminat başvurusu birbirinden ayrı sorulardır. Kiracıya e-posta yoluyla ‘depozitonuz iade edildi’ denmiş fakat transfer gelmemişse hem ödeme fiili hem de tarih doğrulanmalıdır. Ev sahibinin yükümlülüklerini tamamladığı tarihten önce ve sonra yaptığı işlemler ayrı zaman çizelgesiyle incelenebilir. Anlaşma yapılmışsa hangi taleplerin açıkça sona erdirildiği yazılı olmalıdır.
19. Holding deposit ve tenancy deposit farklıdır
Konut başvurusunda yer ayırtmak için ödenen holding deposit, kira yükümlülüklerini güvenceye bağlamak için alınan asıl tenancy deposit ile aynı işlem değildir. Galler’de 2019 tarihli Renting Homes (Fees etc.) (Wales) Act ve ilgili secondary legislation, holding deposit bakımından ayrı bilgi verme, miktar ve iade kuralları içerir. Kanuni ödeme türünü belirlemek için transfer açıklamasının yanı sıra başvuru şartları, sözleşmenin kurulduğu tarih ve tarafların parayı nasıl mahsup ettikleri incelenir. Holding deposit konusunda daha önce yayımlanmış Galler kapora rehberi bu nedenle ayrı arama amacına cevap verir. Bir kaporanın sonradan asıl güvence bedeline dönüştüğü olayda dönüşümün belgelendiği tarih ve o anda doğan koruma görevleri ayrıca değerlendirilir. Aynı para iki kez tazminat kalemi sayılmamalıdır.
20. Ev sahibinin Rent Smart Wales kaydı ayrı bir yükümlülüktür
Galler’de mülk sahibi veya emlak acentesi olarak faaliyet gösteren kişilerin Rent Smart Wales kayıt ve lisans yükümlülükleri bulunabilir. Bunlar depozito koruma şeması kaydıyla aynı işlem değildir. Bir landlord’ın Rent Smart Wales üzerinden kaydının görünmesi, aynı mülke ait kiracı depozitosunun DPS veya başka yetkili şemada usulüne uygun korunduğunu otomatik doğrulamaz. Tersine bir depozito sertifikası da ev sahibinin bütün Galler konut lisans yükümlülüklerini yerine getirdiğini göstermez. Türk vatandaşının Galler’de yatırım amaçlı dairesi varsa ayrı kayıt ve depozito görevleri eş zamanlı incelenmelidir. Şirket üzerinden kiralama yapılması veya yönetimin acenteye devredilmesi malik bakımından tüm yükümlülüklerin kendiliğinden ortadan kalktığını göstermez.
21. Acentenin yaptığı hatadan kim sorumlu olur?
Ev sahibi depozitoyu profesyonel letting agent’a teslim etmiş olabilir. Türk malik, ajansın parayı kendisine hiç aktarmadığını, bütün işlemlerin acentede yürüdüğünü ileri sürebilir. Ancak m.45 landlord tarafından yerine getirilmesi gereken koruma ve bilgilendirme yükümlülüğünü düzenler. Somut uyuşmazlıkta parayı kimin aldığı, acentenin kimin adına hareket ettiği, güvence bedelinin şemada nasıl kaydedildiği ve sözleşmenin gerçek tarafı belirlenir. Ev sahibi ile acente arasında sonradan rücu veya sözleşmeye aykırılık uyuşmazlığı doğması, kiracının m.45 kapsamındaki haklarının değerlendirilmesini gereksiz kılmaz. Acentenin muhasebe listeleri, banka referansları, şema kayıt yazıları ve görev sözleşmesi delil olarak korunmalıdır. Talebi rastgele bütün kişilere değil doğru hukuki muhataba yöneltmek önemlidir.
22. Eski kiralama sözleşmesinden occupation contract’a geçiş
Galler’de 1 Aralık 2022 dönüşüm tarihinden önce imzalanan tenancy sözleşmeleri yeni kanun bakımından özel geçiş hükümlerine tabi olabilir. The Renting Homes (Wales) Act 2016 (Saving and Transitional Provisions) Regulations 2022 m.8, eski tenancy deposit düzeni içinde ödenmiş güvence bedellerinin yeni m.45–46 ve Ek 5 mekanizması bakımından konumunu düzenler. Bu nedenle Türk kiracının 2021’de ödediği depozitoya güncel rejim incelenmeden ‘2026’da yeniden otuz gün başladı’ gibi açıklama yapmak hatalıdır. Önceki korumanın varlığı, yeniden sözleşme yapılıp yapılmadığı ve geçiş düzeni kontrol edilir. Eski kontrat, depozito sertifikası ve 2022 sonrası yazılı occupation statement karşılaştırılmalıdır. Tarihsel işlem farkı doğrudan sonucu değiştirebilir.
23. Türkiye’den yapılan uluslararası banka transferi
Depozito Türk bankasından İngiliz emlak acentesinin hesabına SWIFT yoluyla gönderilmişse bankanın talimat tarihi, lehtar hesabına geçiş tarihi ve emlak ofisinin tahsil makbuzu farklı tarihler olabilir. M.45’teki otuz günlük süre değerlendirilirken bedelin depozito olarak ne zaman ödendiği fiilen doğrulanmalıdır. Türkiye’den gönderilen bankacılık belgelerinin İngilizceye çevrilmesi uyuşmazlıkta yararlı olabilir; her belge için kendiliğinden apostil zorunluluğu bulunduğu söylenemez. Transfer komisyonu veya kur farkı sebebiyle şemaya giren miktar ile gönderilen nominal tutar farklı görünüyorsa muhasebe kaydı açıklanmalıdır. Malikin hesabına ulaşmayan bir ödeme ve onun adına kabul edilmiş bedel aynı kabul edilmemelidir. Deliller tarih sırasıyla düzenlenmelidir.
24. Türk hukuku ile Galler mevzuatı nasıl ayrılır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.342, Türk konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli bakımından özel düzenleme getirir. Ancak Cardiff’teki konut için sözleşmenin Türkçe yapılması ya da tarafın Türk vatandaşı olması, Galler’deki occupation contract rejiminin yerine otomatik TBK m.342 uygulandığı anlamına gelmez. 5718 sayılı MÖHUK m.25 taşınmaz kullanımına ilişkin sözleşmelerde bağlama kuralını içerir. Bununla birlikte somut işlemin gerçekten hangi ülkedeki taşınmaz kullanımına, hangi sözleşmeye ve hangi yargısal usule ilişkin olduğu belirlenmelidir. Türk mahkemesine bir talep taşındığında yabancı mahkeme kararının niteliği ve tenfiz meselesi ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle TBK’nın üç aylık sınırı Galler depozitosuna otomatik ithal edilmemelidir.
25. Mahkemeye başvurmadan önce delil listesi
Kanuni tazminat değerlendirmesinde başvuru dosyasında occupation contract veya eski tenancy sözleşmesi, depozito ödeme dekontu, kiracının adına ödeme yapan kişinin kimliği, emlak acentesi makbuzu, şema adı ve varsa koruma sertifikası bulunmalıdır. Buna ek olarak gerekli bilgilerin kiracıya gönderildiğini veya gönderilmediğini gösteren e-posta kayıtları, mesajlar ve şemanın yazılı doğrulaması saklanır. Talep sona ermiş kira ilişkisine dayanıyorsa anahtar teslim ve nihai hesap da dosyaya konulur. Belgelerin doğruluğundan emin olmadan bir mahkeme sonucunu garanti etmek doğru değildir. Başvurunun hangi Ek 5 paragrafına dayandığı, talep edilen para kalemleri ve ödeme tarihleri açık bir çizelgede gösterilmelidir.
26. Örnek dava: 1.800 sterlin depozito
Swansea’de konut kiralayan Türk öğrenci, 1.800 sterlin güvenceyi 8 Temmuz’da doğrudan acenteye yatırmış, ancak ev sahibi otuz gün içinde yetkili şema kaydı ve gerekli bilgi belgesini sağlamamış olsun. Ek 5’in uygulanması için occupation contract niteliği ve diğer koşullar doğrulanırsa 1.800 ila 5.400 sterlin aralığında kanuni tazminat gündeme gelebilir. Bu miktarın ne kadarına hükmedileceği davanın şartlarına ve mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır. Sözleşme devam ediyorsa paragraf 2, sona ermişse paragraf 3’teki depozito iade veya yatırma mekanizması ayrıca tartışılır. Öğrencinin depozitoyu Türkiye’deki ailesinin hesabından göndermesi, ödeme sahibinin sıfatını ispat bakımından önemli olabilir. Bu örnek kesin karar veya başarı vaadi değildir.
27. Sonuç: takvim, gerçek ödeme ve şema teyidi
Galler’de depozito uyuşmazlığının merkezinde m.45 kapsamındaki otuz günlük koruma ve bilgilendirme yükümlülüğü bulunur. Ek 5 paragraf 2 ile 3, devam eden ve sona ermiş occupation contract için farklı iade mekanizmalarını; ihlal halinde bir ila üç kat aralığında kanuni ödeme sonucunu düzenler. Ek 9A paragraf 4 belirli tahliye bildirimi türlerinde ek sınırlamalar getirir. Kiracının Türk vatandaşı olması bu düzenlemeleri kendiliğinden dışlamaz; Türkiye’den ödeme yapan aile ferdinin konumu ayrıca dikkate alınabilir. Doğru yöntem, sözleşme niteliğini, ödeme gününü, şema kaydını, bilgilendirme kanıtını ve sözleşmenin sona erme durumunu tek tek belgelemektir. Ev sahibinin tüm depozitoları aynı hukuki kalemde toplaması da kiracının her bedel için otomatik yaptırım istemesi de hatalıdır.
İlgili yayımlanmış hukuk rehberleri
Resmî kanun ve uygulama kaynakları
- Renting Homes (Wales) Act 2016 m.43: güvence türleri
- Renting Homes (Wales) Act 2016 m.45: koruma yükümlülüğü
- Renting Homes (Wales) Act 2016 Ek 5: devam eden ve biten sözleşmede tazminat
- Renting Homes (Wales) Act 2016 Ek 9A: bildirim kısıtları
- Galler Hükümeti resmî depozito rehberi
- Galler Hükümeti konut sözleşmeleri kontrol listesi
- 2022 geçiş hükümleri, SI 2022/1172 m.8
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.342
- 5718 sayılı MÖHUK m.25
Sık sorulan sorular
1. Galler’de kira depozitosu kaç gün içinde korunmalı?
Renting Homes (Wales) Act 2016 m.45(2), depozitonun ödendiği gün başlayan otuz gün içinde şema koşullarının yerine getirilmesini ve gereken bilginin verilmesini öngörür.
2. Ev sahibi sadece bankada ayrı hesap açarsa yeterli mi?
Hayır. Para yetkili bir deposit protection scheme kapsamında korunmalı ve kiracıya gerekli bilgiler zamanında verilmelidir.
3. Depozito korunmazsa kiracı ne kadar tazminat isteyebilir?
2016 Kanunu Ek 5 paragraf 2(7) ve 3(6), ihlal ispatlandığında mahkemenin depozitonun bir ila üç katı aralığında kanuni ödeme kararı vermesini düzenler.
4. Kiracılık sürerken de depozito davası açılır mı?
Evet. Ek 5 paragraf 2, sona ermemiş occupation contract bakımından county court başvurusunu özel olarak düzenler.
5. Kira sözleşmesi sona ermişse tazminat biter mi?
Hayır. Ek 5 paragraf 3, sona eren sözleşmede de belirli ihlal gerekçeleriyle başvuru hakkını düzenler.
6. Depozito sonradan şemaya kaydedilirse geçmiş ihlal silinir mi?
Sonradan kayıt güncel durumu etkileyebilir; ancak otuz günlük şartın geçmişte ihlal edilip edilmediği ve kanuni sonuçları ayrıca değerlendirilir.
7. Kiracı adına depozitoyu Türkiye’deki annesi ödediyse başvurabilir mi?
Kanun m.45 ve Ek 5, kiracı adına ödeyen kişiyi de belirli koşullarla kapsar; ödemenin gerçekten kime ve hangi amaçla yapıldığı belgelenmelidir.
8. Galler’deki holding deposit aynı koruma rejimine mi girer?
Hayır. Başvuru kaporası olan holding deposit ve sözleşme güvence bedeli farklı hukuki kalemlerdir; 2019 Galler ücretler mevzuatı ayrıca incelenir.
9. Ev sahibi depozito korumazsa tahliye kesin yasak mıdır?
Her tahliye yöntemi için mutlak yasak yoktur. Ek 9A paragraf 4, belirli standard occupation contract bildirimlerini ve istisnalarını düzenler.
10. Kiracı depozitoyu iade aldıktan sonra yine tazminat isteyebilir mi?
Ek 5’in kendi koşulları ve taraflar arasındaki olası uzlaşma değerlendirilir; tek başına iade her geçmiş ihlal iddiasını otomatik ortadan kaldırmaz.
11. Mahkeme kararı sonrası ödeme süresi kaç gündür?
Ek 5 paragraf 2(8) ve 3(7), ilgili mahkeme kararındaki ödemeler için karar tarihinden başlayan on dört günlük süre tanımlar.
12. Türk Borçlar Kanunu m.342 Galler’de doğrudan geçerli mi?
Hayır. Konutun bulunduğu yer, uygulanacak hukuk ve MÖHUK m.25 bağlantısı incelenmeden Türk güvence bedeli düzenlemesi doğrudan uygulanmış kabul edilemez.
Bakırcı & Keskin Mersin Ofisi Haritası
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
