Hazine Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır? Yönetmelik m.85/2 | 2026
Kısa ve net cevap: Hazine ecrimisil bedeli, tek bir sabit metrekare formülüyle hesaplanmaz. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.85/2 uyarınca bedel tespit komisyonu; taşınmazın kullanım şeklini, fiilî ve hukuki durumunu, işgalden elde edilen geliri, emsal kira veya ecrimisil bedellerini, kesinleşmiş yargı kararlarını, ilgili kamu ve meslek kuruluşlarından edinilebilecek bilgileri ve taşınmazın değerini etkileyen diğer unsurları birlikte değerlendirir. İdarenin zarara uğramış olması veya işgalcinin kusurlu bulunması şart değildir. Hesap, m.84 kapsamında düzenlenen Taşınmaz Tespit Tutanağındaki gerçek alan ve dönem üzerinden kurulmalıdır.
Ecrimisil hesabının hukuki dayanağı nedir?
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75, Devletin özel mülkiyetindeki veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların fuzuli işgali hâlinde ecrimisil alınmasının kanuni temelini oluşturur. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.84-89 ise tespit, bedel takdiri, ihbar, düzeltme, tahsil ve tahliye aşamalarını ayrıntılandırır.
Bedelin nasıl belirleneceği bakımından ana hüküm m.85/2’dir. Bu düzenleme, “rayiç bedelin şu oranı” veya “metrekare başına sabit tutar” şeklinde tek formül getirmez. Bunun yerine taşınmaz ve kullanım özelinde somut ekonomik verilerin değerlendirilmesini emreder.
Bu nedenle aynı ilçede bulunan iki Hazine taşınmazının yüzölçümü eşit olsa bile ecrimisil bedelleri aynı olmak zorunda değildir. Konum, kullanım şekli, imar ve hukuki durum, gelir üretme kapasitesi ve emsaller farklıysa sonuç da farklılaşabilir.
Hesap hangi belgeyle başlar?
Bedel hesabı, Yönetmelik m.84 uyarınca düzenlenen Taşınmaz Tespit Tutanağına dayanır. Tutanakta işgalin başlangıç tarihi, işgale veya kullanıma konu yüzölçümü, işgalci, kullanım amacı ve takdirde yararlanılabilecek bilgiler yer almalıdır. Komisyonun ekonomik değerlemeye geçebilmesi için önce maddi kullanımın doğru kurulmuş olması gerekir.
Parselin tamamı değil yalnızca belirli kısmı işgal edilmişse hesap kullanılan bölüm üzerinden yapılmalıdır. Kullanım iki yıl sürmüşse beş yıllık azami sınır içinde olsa bile yalnızca gerçek iki yıllık dönem esas alınır. Tespit sisteminin ayrıntıları Hazine taşınmazı işgali tespiti rehberinde açıklanmıştır.
1. Kullanım şekli bedeli nasıl etkiler?
Yönetmelik m.85/2’nin ilk temel ölçütlerinden biri kullanım şeklidir. Tarla, bahçe, açık depo, otopark, şantiye, ticari satış alanı, sanayi faaliyeti veya başka ekonomik kullanım biçimleri aynı gelir ve değer yapısına sahip değildir. Komisyon emsal araştırmasını fiilî kullanım türüyle uyumlu yapmak zorundadır.
Örneğin tarımsal amaçlı kullanılan kırsal bir alanla şehir merkezinde ücretli otopark olarak kullanılan alanın yalnızca metrekareleri karşılaştırılarak aynı değer sonucuna ulaşılması doğru değildir. Kullanımın ekonomik niteliği, gelir yaratma biçimi ve piyasa karşılığı birbirinden farklıdır.
Kullanım amacı dönem içinde değişmişse değişimin tarihi de önemlidir. İlk iki yıl tarım, sonraki iki yıl ticari depolama yapılan taşınmazda bütün dönemin tek emsal grubuyla hesaplanması gerçek kullanım yapısını yansıtmayabilir.
2. Taşınmazın fiilî durumu hangi unsurları kapsar?
Fiilî durum, taşınmazın sahadaki gerçek özelliklerini ifade eder. Ulaşım, cephe, topoğrafya, kullanılabilir alan, üzerinde yapı veya tesis bulunup bulunmadığı, fiilî erişim imkânı ve kullanımın yoğunluğu ekonomik değerlendirmeyi etkileyebilir.
Fiilî durum tapu kaydındaki soyut nitelikten farklı olabilir. Tapuda aynı vasıfta görünen iki parselden biri yola doğrudan erişirken diğeri fiilen erişim sorunu yaşıyor olabilir. Komisyonun değerleme yaparken taşınmazı fiilen farklılaştıran somut unsurları göz ardı etmemesi gerekir.
3. Hukuki durum neden önemlidir?
Yönetmelik m.85/2, yalnız fiilî durumu değil hukuki durumu da açıkça sayar. Taşınmazın imar durumu, yapılaşma veya kullanım kısıtları, kıyı, koruma, orman, tarım, kamu hizmeti veya başka özel mevzuat statüleri ekonomik kullanım alanını etkileyebilir.
Bir taşınmaz fiilen çok değerli bir bölgede bulunsa bile hukuken belirli faaliyetlere kapalıysa, salt çevredeki serbest kullanımlı taşınmazların kira bedellerini emsal almak doğru sonucu vermeyebilir. Emsalin hukuki kullanım kapasitesi ile ecrimisile konu taşınmazın kapasitesi karşılaştırılmalıdır.
4. İşgalden elde edilen gelir nasıl değerlendirilir?
Yönetmelik, işgalden elde edilen geliri de değerlendirme unsuru olarak sayar. Bu, her dosyada ecrimisilin işgalcinin brüt cirosuna eşitleneceği anlamına gelmez. Gelir, komisyonun taşınmazın ekonomik kullanımını değerlendirdiği unsurlardan biridir.
Ücretli otopark, açık depolama, reklam, satış veya üretim faaliyeti yürütülen bir Hazine taşınmazında kullanımın gelir getirici niteliği önemlidir. Ancak gelirle taşınmaz arasındaki bağ kurulmalıdır. İşletmenin bütün şirket cirosu ile yalnızca Hazine taşınmazının kullanımından doğan ekonomik fayda aynı kavram değildir.
5. Emsal kira bedelleri nasıl seçilir?
Emsal kira bedelleri, ecrimisil hesabında önemli veri kaynaklarından biridir; ancak emsal seçiminin karşılaştırılabilir olması gerekir. Konum, kullanım türü, yüzölçümü, hukuki statü, dönem ve ekonomik koşullar bakımından ciddi farklılık bulunan taşınmazların yalnızca aynı mahallede oldukları için emsal kabul edilmesi sağlıklı değildir.
Emsal araştırmasında belediye, ticaret ve sanayi odası, ziraat odası, borsa veya diğer ilgili kuruluşlardan veri alınabilir. Emsalin hangi tarihe ait olduğu da önemlidir. Beş yıllık geçmiş dönem için yalnızca güncel yılın piyasa bedelini geriye doğru aynen taşımak dönemsel ekonomik koşulları göz ardı edebilir.
6. Emsal ecrimisil bedelleri kullanılabilir mi?
Evet. Yönetmelik m.85/2 emsal kira bedellerinin yanında emsal ecrimisil bedellerini de dikkate alınabilecek unsurlar arasında sayar. Ancak önceki ecrimisil dosyasının gerçekten karşılaştırılabilir taşınmaz ve kullanım türüne ilişkin olması gerekir.
Başka ilçede, başka kullanım türünde veya farklı ekonomik dönemdeki ecrimisilin yalnızca “Hazine taşınmazı” ortaklığı nedeniyle doğrudan emsal alınması yeterli değildir. Emsal ile somut taşınmaz arasındaki benzerlik ve farklılıklar değerlendirilmelidir.
7. Kesinleşmiş yargı kararlarının rolü
Yönetmelik m.85/2, kesinleşmiş yargı kararlarını da bilgi kaynağı olarak sayar. Aynı veya benzer taşınmaz ve dönem bakımından yargı kararında kabul edilen değerleme verileri komisyona yol gösterebilir. Ancak bir kararın somut dosyaya uygulanabilmesi için taşınmaz, dönem ve kullanım bakımından bağlantısının kurulması gerekir.
Bu yazıda doğrulanmamış karar numarası kullanılmamaktadır. Somut dosyada yargı kararına dayanılacaksa kararın tam metni, kesinleşme durumu ve olayla benzerliği ayrıca kontrol edilmelidir.
8. Bilirkişi ve meslek kuruluşu verileri
Belediyeler, ticaret odaları, sanayi odaları, ziraat odaları, borsalar ve gerektiğinde bilirkişilerden edinilebilecek bilgiler ecrimisil takdirinde kullanılabilir. Özellikle tarımsal ürün geliri, ticari kira piyasası veya belirli kullanım türlerinin ekonomik karşılığı konusunda uzman veriler önemlidir.
Ancak tek bir kurum yazısındaki genel metrekare değerinin otomatik uygulanması yerine, verinin hangi yöntemle üretildiği ve somut taşınmazla uyumu incelenmelidir.
Ecrimisil kira bedeli midir?
Hayır. Ecrimisil hukuki dayanağı bulunmayan kullanım nedeniyle alınan idari bedeldir; kira sözleşmesinden doğmaz. Ecrimisil ödenmesi kira sözleşmesi kurmaz ve Yönetmelik m.88 uyarınca taşınmazı kullanmaya devam hakkı vermez.
Bu ayrım hesapta da önemlidir. Emsal kira bedelleri değerleme verisi olarak kullanılabilir; fakat ecrimisil bu nedenle kira bedeline dönüşmez. Kiralama işlemi 2886 sayılı Kanun ve Yönetmelikteki ayrı ihale ve sözleşme kurallarına tabidir.
İdarenin zararı hesapta ayrıca ispatlanır mı?
Yönetmelik m.85/2 ve 2886 m.75 gereğince ecrimisil istenebilmesi için idarenin somut zararının ortaya konulması şart değildir. Bu nedenle “Hazine bu alanı zaten kiraya vermeyecekti, zarar yoktur” savunması tek başına ecrimisil yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Ancak zarar şartının aranmaması, bedelin keyfî belirlenebileceği anlamına gelmez. Komisyon yine Yönetmelikteki ekonomik ölçütlere dayanmalı; alan, dönem ve kullanım türünü doğru belirlemelidir.
İşgalcinin kusuru bedeli değiştirir mi?
Yönetmelik ecrimisil için işgalcinin kusurlu olmasını şart koşmaz. Bu nedenle kişinin Hazineye zarar verme kastı bulunmaması veya hukuki statüyü yanlış bilmesi, izinsiz fiilî kullanım tespit edilmişse tek başına ecrimisil işlemini engellemez. Kusur şartının bulunmaması ayrı bir yazıda Hazine ecrimisilinde kusur şartı başlığıyla açıklanacaktır.
Alan hesabındaki hata bedeli nasıl etkiler?
Ecrimisil tutarı kullanılan alanla doğrudan bağlantılı olduğundan yüzölçümü hatası bedeli önemli ölçüde değiştirebilir. Yönetmelik m.86/1, işgal edilen alan veya yüzölçümündeki maddi hatanın işlemin hangi aşamasında olursa olsun resen düzeltilmesini öngörür.
Parselin yalnızca belirli bölümü kullanılıyorsa tüm parsel üzerinden bedel kurulamaz. Alanın zaman içinde arttığı veya azaldığı belirlenebiliyorsa dönemsel hesabın da buna göre yapılması gerekir.
Dönem hesabı nasıl yapılır?
Yönetmelik m.85/1 uyarınca ecrimisil tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçemez. Bununla birlikte gerçek işgal daha kısa ise gerçek kullanım dönemi esas alınır. Ecrimisil geriye dönük kaç yıl istenir? yazımızda dönem hesabı ayrıntılı açıklanmıştır.
Komisyon, farklı yıllardaki ekonomik koşulları ve kullanım değişikliklerini gerektiğinde dönemlere ayırarak değerlendirmelidir. Tek bir güncel bedelin bütün geçmiş yıllara aynen uygulanması yerine hesap mantığı dosyada açıklanmalıdır.
Hazine paydaşsa hesap nasıl yapılır?
Yönetmelik m.85/4, Hazinenin paydaş olduğu taşınmazda ecrimisilin Hazine payına isabet eden miktar üzerinden alınacağını açıkça düzenler. Bu nedenle önce toplam kullanım alanı ve ekonomik bedel belirlenir; ardından Hazinenin mülkiyet payı dikkate alınır.
Hazine yalnızca yüzde 25 pay sahibi olduğu taşınmaz için kendi payını aşan ecrimisil tutarını kamu hukuku işlemiyle talep edemez. Tapu payı ve fiilî alan birlikte kontrol edilmelidir.
Ecrimisil hesabında KDV veya başka mali unsurlar
Ecrimisil dosyasında ödeme kalemleri incelenirken ihbarnamede gösterilen ana bedel ile varsa mevzuattan kaynaklanan diğer mali unsurlar ayrıştırılmalıdır. Bu yazının konusu m.85 kapsamında ana ecrimisil bedelinin tespitidir. Vergi ve tahsilat uygulamalarında işlem tarihindeki güncel mevzuat ayrıca kontrol edilmelidir.
Komisyon hesabı denetlenirken hangi belgeler istenmelidir?
- Taşınmaz Tespit Tutanağı,
- bedel tespit komisyonu kararı ve hesap cetveli,
- emsal kira/ecrimisil belgeleri,
- ilgili kurum ve meslek kuruluşlarından alınan yazılar,
- varsa bilirkişi veya değerleme bilgileri,
- tapı ve kadastro kayıtları,
- işgal dönemi ve alan değişikliklerini gösteren belgeler,
- Ecrimisil İhbarnamesi ve tebligat evrakı.
Bu belgeler olmadan yalnızca sonuç tutarı üzerinden bedelin hukuka uygunluğunu değerlendirmek eksik kalır.
Örnek hesap mantığı
Varsayımsal bir oran üretmeden yöntem şu şekilde kurulabilir: önce 2023-2026 arasındaki gerçek kullanım dönemi ve her dönemde kullanılan alan belirlenir. Sonra kullanımın örneğin tarımsal mı, açık depo mu, ticari satış mı olduğu saptanır. İlgili yılların karşılaştırılabilir emsal kira veya ecrimisil verileri, taşınmazın hukuki ve fiilî özellikleri ve varsa kullanım geliri değerlendirilir. Komisyon bütün bu verileri gerekçelendirerek dönemsel ecrimisil tutarını belirler.
Yönetmelik belirli bir “emsal kiranın yüzde X’i” formülü öngörmediği için böyle bir oranı genel kural olarak kullanmak doğru değildir. Somut hesap komisyon kararından ve dayandığı belgelerden okunmalıdır.
Ecrimisil İhbarnamesinden sonra ne yapılabilir?
Yönetmelik m.86 uyarınca Ecrimisil İhbarnamesinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde ilgili idareye düzeltme talebi yapılabilir. Bedel hesabına itiraz edilecekse emsal, alan, dönem, kullanım amacı veya muhatap hatası somutlaştırılmalıdır.
Ödeme ve düzeltme süreçleri için Ecrimisil Ödeme ve İtiraz 2026 rehberi ayrıca incelenebilir.
Ecrimisil ile devlet ihalesindeki tahmini bedel aynı değildir
Devlet ihalesindeki tahmini bedel Yönetmelik ve 2886 sayılı Kanunun ihale rejimine göre satış veya kiralama öncesi belirlenen bedeldir. Ecrimisil ise izinsiz kullanımın karşılığıdır. İhale değerlemesinin temelini incelemek için Devlet ihalesinde tahmini bedel nasıl belirlenir? yazımıza bakılabilir.
Resmî kaynaklar
Güncel Yönetmelik ve 2886 sayılı Kanun metinleri için Mevzuat Bilgi Sistemi, değişiklikler için Resmî Gazete, Kanunun yasama kaynağı için TBMM kullanılabilir. Bu yazı 17 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükte bulunan kurallara göre hazırlanmıştır.
Avukat değerlendirmesi
Avukat Halil BAKIRCI — Hazine ecrimisilinde “metrekare x sabit fiyat” yaklaşımı Yönetmelik m.85/2’nin aradığı çok unsurlu değerlemeyi karşılamaz. Dosyada önce gerçek işgal alanı ve dönemi doğrulanmalı; ardından kullanım türü, fiilî-hukuki durum, gelir ve karşılaştırılabilir emsaller incelenmelidir. Emsal seçimindeki farklılıklar gerekçelendirilmeden yapılan hesaplar denetlenebilir değildir. Komisyon kararının yalnız sonucu değil, dayandığı veri zinciri incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Hazine ecrimisili için sabit bir metrekare formülü var mı?
Hayır. Yönetmelik m.85/2 çok sayıda ekonomik ve hukuki unsurun birlikte değerlendirilmesini öngörür.
Emsal kira bedeli kullanılabilir mi?
Evet. Ancak emsal taşınmazın konum, kullanım, dönem ve hukuki durum bakımından karşılaştırılabilir olması gerekir.
İşgalden elde edilen gelir dikkate alınır mı?
Evet. Yönetmelik m.85/2 bunu değerlendirme unsurları arasında sayar.
Hazine zarar etmemişse ecrimisil alınmaz mı?
Alınabilir. İdarenin zararının bulunması ecrimisil için şart değildir.
İşgalcinin kusuru şart mı?
Hayır. Yönetmelik ve 2886 m.75 kusur şartı aramaz.
Parselin yalnız bir kısmı kullanılıyorsa tüm parsel hesaplanır mı?
Hayır. Fiilen işgal edilen alan belirlenmeli ve hesap buna dayanmalıdır.
Hazine paydaşsa bedel nasıl alınır?
Yönetmelik m.85/4 uyarınca Hazine payına isabet eden miktar üzerinden alınır.
Hesap hatasına karşı idari düzeltme talebi var mı?
Evet. İhbarname tebliğinden itibaren otuz gün içinde m.86 kapsamında düzeltme talebi yapılabilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
