Hollanda’daki Mirasçı Türkiye’de Kiraya Verilmiş Miras Evinden Kirayı Nasıl Tahsil Eder? TMK 640 ve Tereke Temsilcisi

Kısa ve net cevap: Hollanda’da yaşayan bir Türk vatandaşı, Türkiye’de kiraya verilmiş miras konutundan doğan kira gelirini takip edebilir. Ancak birden çok mirasçı varsa TMK m.640 uyarınca miras ortaklığı ve elbirliği mülkiyeti doğar; bir mirasçı yalnız mirasçılık belgesindeki pay oranına dayanarak terekenin bütün kira gelirini tek başına tahsil yetkisi kazanmaz. Uygun çözüm, geçerli temsil/tahsil düzenlemesi kurmak veya TMK m.640/3 uyarınca sulh mahkemesinden miras ortaklığı temsilcisi atanmasını istemektir. Temsilcinin defter ve üç aylık hesap verme yükümlülükleri Uygulama Tüzüğü m.55–56’da ayrıca düzenlenir.

Kısa Özet

1. Ölümle birlikte kiradaki ev kimin malvarlığına girer?

Türkiye’de konut sahibi kişinin ölümü, devam etmekte olan kira sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiği ve kiracının artık hiç kira ödemeyeceği anlamına gelmez. Türk Medenî Kanunu m.599, mirasçıların mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kanun gereği kazanmasını düzenler. Aynı maddenin kapsamına taşınmazlar kadar terekeye ait alacaklar ve borçlar da girer. Kira sözleşmesinden doğan alacağın yeni dönemde kime ödeneceği değerlendirilirken önce mirasbırakanın ölüm tarihi, tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı belirlenir.

TMK m.640 uyarınca birden fazla mirasçı varsa paylaşmaya kadar terekenin bütün hak ve borçlarını kapsayan miras ortaklığı meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar. Kiralık konutun Hollanda’da yaşayan mirasçıya belli bir miras payı düşmesi, paylaşma yapılmadan onun tek başına evin fiziksel bir bölümünün maliki veya kira sözleşmesinin tek alacaklısı olduğu anlamına gelmez. İntikalin tapu kütüğünde henüz gösterilmemiş olması da mirasın ölümle kazanılması kuralını ortadan kaldırmaz; fakat tasarruf işlemleri için tapu ve temsil şartları ayrıca önem taşır.

2. Mirasçılık belgesindeki pay neden tek başına kira tahsil yetkisi vermez?

Mirasçılık belgesi, TMK m.598 çerçevesinde mirasçıların kim olduğunu ve hak sahipliğine ilişkin bilgileri göstermeye yarayan belgedir. Örneğin belgede üç mirasçının paylarının bulunması, kira sözleşmesinde kiraya verenin ölümünden sonra her mirasçının kiracıya ayrı hesap numarası bildirerek zorunlu olarak kendi payını toplama yetkisine sahip olduğu anlamına gelmez. TMK m.640’ın elbirliği mülkiyetine ilişkin kuralı, paylaşma öncesinde terekeye ait hakların birlikte kullanılmasını esas alır. Tarafların karşılıklı açık anlaşması veya hukuken geçerli temsil düzenlemesi bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir.

Kiracının karşısında aynı ayın kirasını farklı kişilerin istemesi, onu kime ödeme yapacağı konusunda haklı biçimde tereddüde düşürebilir. Bu nedenle kiracıya gönderilecek bildirimde mirasbırakan, ölüm ve mirasçılık belgesi, kira sözleşmesinin tarihi, ödeme yetkisinin dayanağı ve yeni hesap bilgisi açıkça gösterilmelidir. Tek bir mirasçının yalnız pay oranına dayanarak diğer mirasçıları dışlayan tahsil talimatı vermesi, elbirliği düzeni içinde tartışma yaratır. Sorunun çözümü mülkiyet payı yüzdesini tekrarlamak değil, kimin tahsilatı almaya hukuken yetkili olduğunu belgelendirmektir.

3. Mevcut kira sözleşmesi mirasbırakanın ölümüyle sona erer mi?

Kiraya verenin ölümünü, TBK m.327 ve devamında düzenlenen kira sözleşmesinin sona erme nedenleriyle otomatik olarak eşitlemek doğru değildir. Türk Borçlar Kanunu m.313 kiracının kira bedelini ödeme borcunu düzenler. Devam eden kira ilişkisine mirasbırakanın hukuki konumunun geçişi, miras yoluyla külli halefiyet ve kira sözleşmesi hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Kiracının önceki yıllarda geçerli biçimde imzaladığı sözleşme, malik öldü diye tek başına hükümsüz hâle gelmez. Kiracının sözleşmedeki ödeme günü ve varsa hukuken geçerli yan gider yükümlülükleri esas alınır.

Kira sözleşmesinde kiraya veren olarak mirasbırakan değil başka bir kişi yazılıysa, tapu maliki olmanın kira sözleşmesinin tarafı olmakla aynı şey olmadığı unutulmamalıdır. Yargıtay içtihatlarında kiraya veren sıfatı ile taşınmazın maliki sıfatının ayrı olduğu vurgulanır. Bu nedenle sözleşmede hangi kişinin kiraya veren olduğu ve onun ölümünün hukuki sonuçları doğrudan kontrol edilir. Kira bedelini tahsil edenin gerçekte vekil mi, yönetici mi yoksa sözleşme tarafı mı olduğu yalnız banka dekontunun açıklamasından çıkarılamaz.

4. Kiracıya ölüm ve yeni ödeme hesabı hangi yöntemle bildirilmelidir?

Kiracının ödeme yaparken birden fazla mirasçının çelişen talepleriyle karşılaşmaması için bildirim hukuki yetki belgelerine dayanmalıdır. Mirasçılık belgesiyle birlikte, tüm mirasçıların imzasını taşıyan tahsil anlaşması yahut usulüne uygun yetki belgesi veya miras ortaklığı temsilcisine ilişkin mahkeme kararı esas alınabilir. Bildirime kira sözleşmesinin adresi, dönem ve ödeme günleri eklenir. Kiracıya ulaştırılan belgenin tebliği de sonraki aylarda ödeme uyuşmazlığı doğması hâlinde ispat bakımından önemlidir.

Ölüm tarihinden önce ödenmiş kiranın yeniden istenmesi veya ölüm tarihinden sonra fakat bildirimden önce yapılan ödemenin koşulları incelenmeden peşinen geçersiz sayılması hatalıdır. Ödeme alacaklısına ve yetkili kişiye ilişkin belirsizliğin kiracı tarafından mı yoksa mirasçılar arasındaki uyuşmazlıktan mı kaynaklandığı araştırılır. Doğru ödeme hesabının belirtilmesi, taşınmazdaki bütün mülkiyet haklarının bir kişiye devri değildir. Kiracı yalnız ödeme ifası için yetkili muhatabı öğrenir; tapuda malik sıfatı ise ayrı hukuki kurallara tabidir.

5. TMK 640 uyarınca elbirliği mülkiyeti kirayı nasıl etkiler?

TMK m.640’ın ikinci fıkrası, sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere mirasçıların terekeye ait bütün haklarda birlikte tasarruf edeceğini belirtir. Bu hüküm, mirasçılardan birinin daireyi fiilen yönetmesinin her tür hukuki işlemi tek başına yapabileceği sonucunu doğurmaz. Mevcut kira bedelinin tahsili, yeni kiralama sözleşmesi yapılması, sözleşmenin feshi, tahliye işlemi başlatılması ve dairenin satılması hukuki konu ve yetki bakımından ayrılır.

Mirasçılar arasındaki uygulamada en büyük uyuşmazlık, bir kardeşin konut kirasını kendi hesabına alarak diğer mirasçılara hiçbir hesap vermemesidir. Elbirliği mülkiyeti, diğer mirasçıların tereke haklarının korunmasını engellemez. TMK m.640’ın dördüncü fıkrası her mirasçının terekeye ait hakların korunmasını isteyebileceğini ve sağlanan korumadan tüm mirasçıların yararlanacağını düzenler. Bu koruma hakkı ile kira sözleşmesini tek başına sona erdirme yetkisi aynı değildir. Tahsil ve hesap istemleri, dosyadaki yetki ve tereke malvarlığı yapısına uygun hukuki yolla ileri sürülür.

6. Mirasçıların kira toplamak için aralarında yazılı anlaşması nasıl düzenlenir?

Mirasçılar kiracıya karşı ödemeyi kimin alacağını ve toplanan paranın nasıl kaydedileceğini aralarında açıkça belirleyebilirler. Hukuken geçerli temsil veya yönetim yetkisini oluşturacak düzenleme, bütün ilgili mirasçıların katılımı ve yetki kapsamı gözetilerek yapılmalıdır. Metinde “kirayı takip etmek” ibaresiyle sınırlı görevin, yeni kiralama sözleşmesi yapmak, tahliye davası açmak, kiracıya borçtan ibra vermek ve taşınmazı satmak gibi işlemler bakımından otomatik sınırsız yetki sağladığı kabul edilmemelidir.

Yazılı anlaşmada taşınmazın ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgisi, kira sözleşmesi tarihi, tahsil edilecek dönemin başlangıcı, tek ödeme hesabı, tahsil giderleri, banka dekontlarının paylaşım sıklığı ve hesap verme yükümlülüğü açıkça düzenlenmelidir. Kira artışı, depozitonun korunması ve borçlu kiracıyla sulh konusunda ayrıca karar mekanizması kurulabilir. Hollanda’da imza atacak mirasçının temsil belgesinin Türk hukukundaki işleme elverişliliği de kontrol edilir. Kira tahsil düzenlemesi, terekenin tamamının paylaşılmasıyla eş anlamlı tutulmamalıdır.

7. Miras ortaklığı temsilcisi ne zaman ve nasıl atanır?

Mirasçılar birlikte hareket edemediğinde TMK m.640/3, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesinin paylaşmaya kadar miras ortaklığına temsilci atayabileceğini düzenler. Türk Medenî Kanunu’nun Velayet, Vesayet ve Miras Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Tüzük m.54, temsilci atanması isteminin mirasbırakanın yerleşim yeri sulh hâkimine sözlü veya yazılı beyanla yöneltileceğini belirtir. Mirasçıların Hollanda’da oturması, ölenin Türkiye’deki son yerleşim yeri veya yetkili yargı yerini kendiliğinden Hollanda’ya taşımaz.

Temsilci atanması isteminde konutun kiraya verildiği, aylık gelirlerin takip edilemediği, bir mirasçının hesap vermediği veya kiracıya birden fazla çelişen ödeme talimatı gittiği gibi yönetim ihtiyacını somut belgelere dayandırmak gerekir. Hâkim tarafından atanan temsilcinin yetki kapsamı, mahkeme kararı ve ilgili mevzuat üzerinden okunmalıdır. Temsilcinin atanması, bütün mirasçıların mülkiyet hakkının temsilciye geçmesi anlamına gelmez. Görev, paylaşma öncesi miras ortaklığının yönetiminin düzenlenmesiyle ilgilidir.

8. Temsilcinin tereke defteri ve hesap verme borcu hangi hükümlere dayanır?

Uygulama Tüzüğü m.55’e göre terekedeki mallar, alacaklar ve borçlar temsilcinin tuttuğu defter üzerinden belirlenerek yönetime verilir. Defterin aslı sulh hâkimine sunulur ve onaylı örneği mirasçılara tebliğ ettirilir. Mirasçılar defterdeki tespite karşı tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde sulh hukuk mahkemesine yazılı olarak itiraz edebilir. Bu yedi günlük süre, kira borcunun genel zamanaşımı süresi değildir; temsilcinin tereke defterine itiraz için öngörülmüştür.

Aynı Tüzük m.56, temsilcinin yönetimine verilen malvarlığına ilişkin belgelere dayanan hesabı her üç ayda bir mirasçılara ve bir örneğini sulh hâkimine sunmasını düzenler. Kira gelirleri bakımından tahsil edilen kira, kiracı borç bakiyesi, apartman aidatı, belgeli onarım gideri ve hesapta kalan para düzenli gösterilmelidir. Temsilci hakkında şikâyet olduğunda hesap bilirkişiye incelettirilebilir. Bu düzenlemeler, Hollanda’da yaşayan mirasçının her ay Türkiye’ye seyahat etmeden tereke gelirini denetleyebilmesi bakımından somut bir yasal dayanak sağlar.

9. Kiracı kirasını kardeşlerden yalnız birinin hesabına yatırırsa ne olur?

Tek bir mirasçıya ödeme yapılmış olması, ödemenin her durumda terekeye karşı geçerli veya geçersiz olduğunu gösteren tek başına yeterli olgu değildir. Ödemeyi alan kişinin sözleşmedeki kiraya veren sıfatı, mirasçılar tarafından verilmiş temsil yetkisi, ödeme tarihinde yürürlükte olan anlaşma ve kiracının ödeme sırasında bildiği hukuki durum incelenmelidir. Bir mirasçı tarafından tahsil edilen paranın daha sonra miras ortaklığı hesabında gösterilip gösterilmediği, kiracıdan istenecek borçla mirasçıların birbirlerine karşı hesap sorumluluğunun ayrımında önemlidir.

İnceleme önce kiracıya yapılan yazılı bildirimlerden başlar. Ardından kira sözleşmesindeki hesap şartı, banka dekontları, kiracı açıklamaları ve ilgili mirasçının yetki belgesi karşılaştırılır. Mirasçıların kendi aralarındaki anlaşmazlığını kiracıya aynı dönemi iki kere ödeterek çözmeye çalışmak doğru değildir. İki tarafın da ödeme isteği bulunduğunda ödeme konusu alacak yönünden hak sahipliği ve yetki açıklığa kavuşturulur. Kiracının kötü niyetli ödeme veya sahte belge kullandığı yönündeki iddialar da ancak delille değerlendirilir.

10. Ölümden önceki kira borçları ile sonraki dönemler nasıl ayrılır?

Kira sözleşmesindeki vade tarihi ve mirasbırakanın ölüm tarihi ayrı kayıt altına alınmalıdır. Mirasbırakan hayattayken muaccel olmuş fakat tahsil edilmemiş kira alacakları da terekenin alacak kalemleri arasında değerlendirilir. Ölümden sonraki kira alacaklarının ise devam eden sözleşme ve miras hukuku ilişkisi içinde kim tarafından nasıl takip edileceği belirlenir. Bu ayrım, kira borcunun kiracıya karşı ileri sürülmesinin yanında mirasçılar arasında tahsil edilen paranın hesabının çıkarılması için de önem taşır.

Ölüm ayındaki kiraya ilişkin hesap yapılırken sözleşmenin ödeme gününe, kira dönemine ve yapılan ödemeye bakılmalıdır. Her zaman ölüm tarihinde kendiliğinden yeni bir kira ayı başladığını varsaymak sözleşme dışı sonuç doğurur. Eski kiraya verenin hesabına ölümden sonra yatırılan tutarın akıbeti de mirasbırakana ait banka hesabının yönetimi ve tereke işlemleriyle birlikte incelenir. Böylece aynı para hem banka miras hesabına hem de yeniden kiracı borcu hanesine yazılmaz.

11. Kiracı kira ödemeyi bırakırsa hangi kanun maddesi uygulanır?

Türk Borçlar Kanunu m.313 kiracının kira bedelini ödeme borcunu, m.314 ise aksine sözleşme ve yerel âdet bulunmadıkça ödeme zamanını düzenler. Konut kira bedelinin muaccel olmasına rağmen ödenmemesi hâlinde TBK m.315’e göre kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre vererek bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bu süre en az otuz gündür. Otuz günlük sürenin başlangıcı, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gündür.

Ancak miras ortaklığı bulunan konutta hangi kişinin geçerli ihtar çekmeye veya takip başlatmaya yetkili olduğu, kira alacağının maddi şartlarından ayrı değerlendirilmelidir. Uygun yetki olmadan bir mirasçının kira borcunu ve tahliyeyi tek başına talep etmesi usule ilişkin sorun yaratabilir. Sözleşmede kiraya verenin kimliği, mirasçıların katılımı ve varsa temsilci kararı incelenmelidir. Kira alacağını tahsil için takip yoluna başvurulmasıyla taşınmazın tahliyesinin istenmesi, talep ve taraf teşkili bakımından farklı sonuçlar doğurur.

12. Tahliye talepli ilamsız takip neden bütün taraflar yönünden incelenir?

Yargıtay’ın UYAP İçtihat veri tabanında yayımlanan kararında, kira ilişkisine dayalı tahliye borcunun bölünemez niteliği nedeniyle ilamsız tahliye takibinin tüm kiraya verenler tarafından tüm kiracılara karşı başlatılması gerektiği vurgulanır. Aynı karar, kiraya veren sıfatıyla malik sıfatının birbirinden bağımsız olduğunu açıklar. Mirasbırakanın kiraya veren sıfatı ve onun ölümünden sonraki taraf konumu değerlendirilirken kira sözleşmesinin gerçek taraflarının tespiti gerekir.

Bu nedenle Hollanda’da yaşayan mirasçının “benim üçte bir miras payım var, tek başıma konutun tamamını tahliye ettirebilirim” varsayımıyla işlem yapması risklidir. Mevcut bir temsilci kararı, diğer mirasçıların işlemlere katılımı ve kiraya veren sıfatını gösteren belgeler somut şekilde değerlendirilmelidir. Kira alacağının korunmasına yönelik talepler ile tahliye isteminin bölünemez niteliği farklıdır. Takipte taraf eksikliğinin sonradan nasıl ve hangi aşamada giderilebileceği de usul hukuku yönünden ayrıca incelenir.

13. Miras kalan evin kira davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava öncesinde arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler. Bu nedenle kira alacağının veya kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlığın dava yoluyla takibinde hangi usulün seçildiği önemlidir. Kira nedeniyle ilamsız tahliye takip usulü ile sonradan açılacak dava ve başka kira uyuşmazlığı birbirine karıştırılmamalıdır.

Arabuluculuk toplantısında miras ortaklığını kimin temsil edeceği ve yapılacak anlaşmanın hangi mirasçıları bağlayacağı, kira hesabı kadar önemli bir meseledir. Tek bir mirasçının yetkisiz olarak bütün tereke alacağı hakkında feragat veya ibra beyanında bulunması uyuşmazlık yaratır. Arabuluculuk belgesindeki ödeme planı, tahliye taahhüdü, tarih ve borç kalemleri dikkatle yazılmalıdır. Hollanda’dan çevrim içi katılım imkânı, temsil yetkisinin usule uygun kurulması gerekliliğini ortadan kaldırmaz.

14. Kira artışını hangi mirasçı isteyebilir ve nasıl hesaplanır?

TBK m.344 konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ve artış sınırlarına ilişkin çerçeveyi oluşturur. Tarafların sözleşmedeki geçerli artış hükmü, kira döneminin başlangıcı, yenileme zamanı ve uygulanabilecek kanuni üst sınır birlikte incelenir. Aynı sözleşmeye karşı bir mirasçının daha yüksek, diğerinin daha düşük kira talep etmesi kiracının ödeme yükümlülüğünü açıklığa kavuşturmaz. Bedel artırma bildirimi veya kira tespit davası için sözleşme tarafı ve temsil yetkisi belirlenmelidir.

Kira artışı hesabında ölüm tarihine değil, kira sözleşmesindeki dönem ve ilgili kanun koşullarına bakılır. Eski dönem artışlarının doğru uygulanmaması, yeni kira döneminde hangi tutarın ödeneceğini etkileyebilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler bakımından TBK m.344’te yer alan kira tespiti rejimi ayrıca gündeme gelebilir. Bu değerlendirme, tek mirasçının kendi hesabına istediği miktarı noter ihtarıyla zorunlu kıldığı anlamına gelmez; doğru yargısal veya sözleşmesel yol kullanılmalıdır.

15. Kira geliri dağıtılmadan önce hangi giderler hesaba katılır?

Miras kalan konutun tahsil edilen kirası ile mirasçıya dağıtılabilecek net tutar her zaman aynı değildir. Terekeye ait taşınmaza ilişkin belgeli bakım, onarım, vergi ve yönetim giderleri ile kiracıya yüklenen veya kiraya verende kalan yan giderler farklı hukuki rejime tabidir. Kiracıya yüklenemeyen giderin “aidat” adı altında kiracıdan istenmesi doğru değildir. Aynı biçimde mirasçılardan birinin kişisel giderlerini taşınmazın kira gelirinden karşılaması, tereke hesabında gerekçelendirilmeyen kesinti oluşturabilir.

Her kalem için fatura, banka dekontu ve hangi döneme ait olduğu gösterilir. TMK m.640 ortaklığı içindeki hesap verme ilişkisi ile TBK kira sözleşmesindeki borçlar karşılıklı fakat farklı hukuki kaynaklara dayanır. Kiracıya iade edilmesi gereken güvence bedeli terekenin serbest geliri olarak değerlendirilmemelidir. Bir mirasçının tek başına yaptığı acil onarım ile bütün mirasçılarca kararlaştırılmış geniş kapsamlı tadilat arasında yetki ve giderden sorumluluk farkı bulunur. Hesap cetveli, harcamanın kime ve hangi hukuki nedenle ait olduğunu açıkça göstermelidir.

16. Hollanda’daki mirasçıya kira gelirinin havalesi hangi delillerle yapılır?

Türkiye’deki kiracıdan veya yetkili tahsilci üzerinden banka hesabına gelen kira bedeli, önce terekeye ilişkin gelir olarak kayıt altına alınmalıdır. Mirasçıların yazılı anlaşması, paylaşmanın tamamlanması veya mahkemece belirlenmiş temsil ve yönetim düzenine göre bundan sonraki dağıtım planlanır. Türk bankasından Hollanda’daki hesaba yapılan para transferi, mirasçılık belgesindeki kişinin hak sahibi olduğunu gösterecek banka ve kimlik kayıtlarını gerektirebilir. Bankanın mali mevzuattan doğan belge istemleri, tek başına miras payını değiştiren işlemler değildir.

Havalede açıklama olarak hangi taşınmaz, hangi kira ayı ve hangi dağıtım kararının esas alındığı yazılmalıdır. Gönderim günü döviz kuru, transfer masrafı ve alıcı hesaba geçen net meblağ kaydedilir. Yurt dışına ödeme yapıldığı için taşınmaz kira geliri üzerinde hangi ülkenin vergi ödevinin doğduğu, miras ve kira hukukundan farklı olarak vergi mevzuatı ve Türkiye-Hollanda çifte vergilendirmeyi önleme düzeni yönünden incelenir. Özellikle mirasçı sayısı çoksa transfer makbuzunun bütün mirasçılarla paylaşılan hesap kayıtlarına eklenmesi şeffaflığı sağlar.

17. Mirasçı Hollanda’da yaşarken Türkiye’deki kira için hangi vergi kayıtları tutulur?

Türkiye’de bulunan taşınmazdan elde edilen kira gelirinin vergisel değerlendirilmesi, gelirin kaynağı ve gelir sahibinin mükellefiyet statüsüyle ilgilidir. Hollanda’da yaşama olgusu, Türkiye’deki kira gelirinin otomatik olarak vergiden istisna olduğu anlamına gelmez. Dar veya tam mükellefiyet durumunun tespiti; vergilendirme yetkisi, beyan ve olası mahsup düzenleri açısından gerekir. Türkiye’deki konutun kira sözleşmesi, tapu kaydı, tahsil edilen aylık tutarlar, tahsil günü, banka belgeleri ve gayrimenkule ilişkin gider belgeleri saklanmalıdır.

Veraset ve intikal vergisiyle düzenli kira gelirinin yıllık gelir vergisi aynı vergi değildir. Kira gelirinin beyannamede hangi mirasçı adına ve nasıl gösterileceği, miras ortaklığının hukuki durumu ve vergi mevzuatının özel kurallarıyla belirlenmelidir. Her bir tutarın iki ülkede nasıl bildirileceğini yalnız “Hollanda’da yaşıyorum” cümlesine dayanarak belirlemek mümkün değildir. Konuyla ilgili yurt dışında yaşayanların Türkiye kira geliri vergisi rehberimiz, hukuki kira tahsil işlemlerinden ayrı değerlendirilmesi gereken vergi boyutunu açıklar.

18. Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş kira tahsilatını değiştirir mi?

TMK m.644, mirasçının terekedeki malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürme istemini düzenler. Sulh hâkimi diğer mirasçıları çağırıp itirazlarını bildirmeleri için süre verir; kanunda belirtilen koşullarda paylı mülkiyete dönüşüm kararı alınabilir. Elbirliği mülkiyetindeki birlikte hak kullanımıyla paylı mülkiyetteki yönetim kuralları aynı değildir. Kira tahsil ve kiracıya bildirim planı yapılırken taşınmazın güncel mülkiyet türü tapu kaydından doğrulanmalıdır.

Bu geçiş, geçmişte kiranın hangi hesaba yatırıldığına veya daha önce doğmuş tereke alacaklarına ilişkin bütün sorunları kendiliğinden çözmez. Paylı mülkiyete geçiş kararının kapsamı, tescilin gerçekleşmesi ve kira sözleşmesinin taraf sıfatı ayrı değerlendirilir. Paylı mülkiyette TMK m.691 önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuna ilişkin kural içerir. Bu kural, elbirliği mülkiyeti devam ederken çoğunluk oyu tek başına her kira işlemine yeter denilmesine dayanak yapılamaz. Kiracı açısından yeni malik ve temsil bilgilerinin tutarlı açıklanması önem taşır.

19. Mirasçılar anlaşamazsa hangi dava ve mahkeme gündeme gelir?

TMK m.640/3 çerçevesinde miras ortaklığına temsilci atanması talebi sulh mahkemesine yöneltilir; Uygulama Tüzüğü m.54 mirasbırakanın yerleşim yeri sulh hâkimini esas alır. Bunun yanında miras paylaşımı, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, kira alacağı, haksız tahsilatın hesabı veya tahliye talepleri aynı uyuşmazlık değildir. Her talebin görevli mahkemesi, yetkisi ve dava şartları kendi dayanağıyla belirlenir. MÖHUK m.20, yabancılık unsurlu mirasa uygulanacak hukuku; m.43, Türkiye’de açılacak miras davalarında yetki kuralını düzenler.

İkameti Hollanda’da olan kişinin önce hangi soruna çözüm istediği netleştirilmelidir: Kiracı ödeme yapmıyor mu; kiracı ödüyor ancak bir kardeş parayı saklıyor mu; diğer mirasçılar yeni sözleşmeye imza atmıyor mu; yoksa paylaştırma mı talep ediliyor? Bu soruların yanıtı hukuki yöntemi değiştirir. Yanlış talep türüyle yalnız “miras payım kadar kira istiyorum” denilmesi, elbirliği mülkiyeti ve taraf teşkili sorunlarını gündeme getirir. Mahkemeye sunulacak tüm kira belgeleri tarihe göre tasnif edilmelidir.

20. Hollanda’dan Türkiye’ye gelmeden kira geliri nasıl denetlenir?

Hollanda’daki mirasçı, Türkiye’de yetkili avukat aracılığıyla mirasçılık belgesinin temini, kira sözleşmesinin incelenmesi, temsilci atanması talebinin yürütülmesi ve kira alacaklarının takibi konusunda işlem yapabilir. Bunun için vekâletnamede yürütülecek işlemlere uygun yetkinin bulunması gerekir. Genel bilgi edinme yetkisiyle tereke adına dava açma, kira sözleşmesini feshetme veya sulh olma yetkilerinin aynı kapsamda olduğunu varsaymamak gerekir. Gerektiğinde Türkiye’deki konsoloslukta düzenlenmiş vekâletname ile yabancı noter belgesinin kullanılacağı yöntem ayrıştırılır.

Uzak takip düzeninde her ay kira dekontunun, yıllık kira artışı hesabının, gider faturalarının ve varsa kiracı ihtarlarının ortak bir dosyada tutulması önemlidir. Temsilci atanan miras ortaklığında Tüzük m.56’daki üç aylık hesap verme takvimi ayrı izlenir. Bu denetim belgeleri Hollanda’daki mirasçıya güvenli elektronik ortamda iletilirken diğer mirasçıların kişisel verileri yalnız hukuki gereklilik ölçüsünde kullanılmalıdır. İşlem için gelme zorunluluğunun bulunmaması, imza ve kimlik doğrulamasının önemsiz olduğu anlamına gelmez.

21. Kira hesabının ve yetkinin son denetimi

Son kontrol dört ayrı dosyada yapılmalıdır. Miras hukuku dosyasında ölüm belgesi, mirasçılık belgesi, tapu ve varsa paylaşma sözleşmesi bulunur. Kira hukuku dosyasında kira sözleşmesi, kiracıya bildirimler ve ödenmemiş ayların hesabı tutulur. Temsil dosyasında mirasçıların anlaşması, vekâletname veya sulh hukuk mahkemesinin temsilci kararı bulunur. Mali dosyada kira tahsil dekontları, gider faturaları, dağıtım ve yurt dışı banka havaleleri saklanır.

Bu sınıflandırma, aynı hukuki sorunun farklı ülkelerde bulunmaktan kaynaklanan belge ve zaman kaybını azaltır. Esas sorun kiracının borcuysa TBK m.313–315; temsil sorunuysa TMK m.640 ve Tüzük m.54–56; mülkiyet türü değişikliği gerekiyorsa TMK m.644; dava öncesi arabuluculuk gerekiyorsa HUAK m.18/B temel alınır. Bir mirasçıya ait kişisel banka hesabının kira tahsilinde kullanılması, diğerlerinin tereke paylarının kaybolduğu veya hesabın otomatik yasal temsil hesabı olduğu anlamına gelmez. Her işlem ilgili kanun maddesi ve belgeyle doğrulanmalıdır.

22. Mersin uygulaması ve Türkiye geneli hukuki dosya takibi

Türkiye’de kiraya verilmiş miras konutuna ilişkin uyuşmazlıkta yetkiyi yalnız mirasçının Hollanda’da yaşaması veya avukatın Mersin’de bulunması belirlemez. Mirasbırakanın son yerleşim yeri, taşınmazın konumu, kira sözleşmesinin tarafları ve talep edilen işlemin türü ayrı yetki kurallarını gündeme getirir. Hukuk büromuz, Mersin’den Türkiye genelinde miras belgesi, miras ortaklığı yönetimi, kira alacağı ve temsilci atanmasına ilişkin süreçlerin belge analizini ve vekâletle takibini yürütebilir.

Başlangıçta gereken bilgiler mirasbırakanın ölüm tarihi, taşınmazın ili ve tapu kaydı, kira sözleşmesi, mirasçı sayısı, varsa sulh hukuk kararı, kiracının yaptığı son ödeme ve hangi hesaba yatırdığıdır. Somut kayıtlar incelenmeden hangi mirasçının tek başına tahsil veya tahliye yetkisi bulunduğu konusunda kesin hüküm kurulamaz. İlgili Hollanda’dan miras taksim sözleşmesiyle tapu tescili ve yurt dışından miras tapu intikali vekâletnamesi rehberlerimizle birlikte okunabilir. İletişim için büromuzla iletişim sayfası kullanılabilir.

Sık Sorulan Sorular

1. Hollanda’da yaşayan mirasçı Türkiye’deki evin kirasını tek başına alabilir mi?

TMK m.640 elbirliği mülkiyetini düzenler. Paylaşma öncesi tahsil yetkisinin mirasçıların anlaşması, geçerli temsil düzenlemesi veya mahkeme kararıyla belirlenmesi gerekir; mirasçılık payı tek başına bütün kirayı toplama yetkisi değildir.

2. Ev sahibinin ölmesi kiracıyı kira borcundan kurtarır mı?

Hayır. TMK m.599 uyarınca mirasın hak ve borçları mirasçılara geçer; devam eden kira sözleşmesi yalnız ev sahibinin ölümü nedeniyle kendiliğinden hükümsüz hâle gelmez.

3. Kiracı üç mirasçıya ayrı ayrı kira mı göndermelidir?

Ödeme muhatabı, kira sözleşmesi ve hukuki tahsil yetkisine göre belirlenir. Kiracıya çelişen talepler yerine tek, yazılı ve yetkili ödeme bildirimi gönderilmesi gerekir.

4. Miras ortaklığına temsilci hangi mahkemeden istenir?

TMK m.640/3 ve Uygulama Tüzüğü m.54 uyarınca mirasbırakanın yerleşim yeri sulh hâkimine temsilci atanması istemi yöneltilebilir.

5. Atanan temsilci hangi sıklıkla hesap verir?

Uygulama Tüzüğü m.56, temsilcinin belgelere dayalı hesabı her üç ayda bir mirasçılara ve bir örneğini sulh hâkimine sunmasını düzenler.

6. Temsilcinin tuttuğu tereke defterine itiraz süresi kaç gündür?

Tüzük m.55 uyarınca onaylı defterin tebliğinden itibaren yedi gün içinde sulh hukuk mahkemesine yazılı itiraz mümkündür.

7. Kiracı konut kirasını ödemezse ihtarda en az kaç gün verilir?

TBK m.315’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı bildirimle verilen ödeme süresi en az otuz gündür ve bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler.

8. Bir mirasçı diğerlerinin imzası olmadan tahliye takibi yapabilir mi?

Taraf sıfatı, mevcut sözleşme ve temsil yetkisi incelenmelidir. Yargıtay, tahliye talebinin bölünemez niteliği sebebiyle zorunlu takip arkadaşlığının önemini vurgulamaktadır.

9. Kira uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk var mı?

6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava şartı arabuluculuk düzenlenmiştir; kanunda ilamsız icra yoluyla tahliye bakımından istisna vardır.

10. Mirasçı Hollanda’ya kira gelirini aktarırken hangi belgeleri saklamalı?

Kira sözleşmesi, bankaya gelen tahsil dekontları, kira ayı, temsil veya dağıtım dayanağı, gider belgeleri ve yurt dışı transfer makbuzları birlikte kayıt altına alınmalıdır.

Resmî kaynaklar ve ilgili rehberler

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun miras ortaklığı hükümleri UYAP TMK; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri UYAP TBK; temsilcinin defter ve hesap verme yükümlülüğü Uygulama Tüzüğü m.54–56; tahliyede taraf sıfatını açıklayan yüksek mahkeme kararı UYAP Yargıtay İçtihat üzerinden incelenebilir. Dava şartı arabuluculuk için 6325 sayılı Kanun m.18/B esas alınır. Diğer site içi kaynaklar: Hollanda’da sosyal yardım ve miras kalan ev, miras taksim sözleşmesi, miras bankası vekâletnamesi.

29 Ekim 2026 tarihli genel hukuki bilgilendirmedir. Terekenin kapsamı, sözleşme tarafları ve mahkeme kararları incelenmeden bireysel dosya sonucu veya net kira tahsil tutarı vaat etmez.