Hollanda’dan Miras Taksim Sözleşmesiyle Türkiye’de Tapu Tescili: TMK 676 ve Tüzük 20/c

Kısa ve net cevap: Hollanda’da yaşayan Türk vatandaşı, Türkiye’deki miras taşınmazının diğer mirasçılar arasında nasıl paylaşılacağını yazılı sözleşmeyle kararlaştırabilir. Ancak sözleşmenin geçerli olması, taşınmazın tapu sicilinde hemen tek bir mirasçı adına kaydedilmesi anlamına gelmez. Türk Medenî Kanunu (TMK) m.676 yazılı şekli düzenler. Tapu Sicili Tüzüğü m.20/1-c ise noter tarafından düzenlenen ve tescil yetkisini içeren sözleşme ile yalnız yazılı olup noter onaylı imzaları bulunmayan sözleşmeyi ayrı usule bağlar. Hollanda’dan gönderilen apostilli belge de tek başına Türk tapusunun değiştiğini göstermez. Önce mirasçılar, sözleşmenin türü, imza/onay durumu, temsil yetkileri ve tescil istemi incelenmelidir.

Kısa Özet

1. Yazılı miras paylaşma sözleşmesi ile tapu tescili neden farklı işlemlerdir?

TMK m.676, mirasçıların payları oluşturup fiilen almalarının veya kendi aralarında paylaşma sözleşmesi yapmalarının mirasçıları bağladığını düzenler. Aynı maddede, tereke mallarının tamamı yahut bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesinin de paylaşma sözleşmesiyle kabul edilebileceği belirtilir. Son fıkra, paylaşma sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekli şart koşar. Burada düzenlenen, mirasçıların arasındaki hukuki anlaşmanın kuruluşudur. Tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz bakımından hangi kişinin hangi payla malik olarak yazılacağı ise tescil istemi ve müdürlükte aranacak belgelerle ilgilidir.

Örneğin Amsterdam’da yaşayan mirasçı ile Mersin’deki iki kardeşi, annelerinden kalan dairenin bir kardeşe verilmesini ve diğerlerine belirli ödeme yapılmasını yazılı olarak kabul etmiş olabilir. Sözleşme tarihi, imzaların aidiyeti ve diğer geçerlilik şartları incelense bile taşınmazın o gün kendiliğinden tescil edilmesi sonucuna ulaşılamaz. Tapu Sicili Tüzüğü m.20/1-c, bu sözleşmenin tescilde ne şekilde kullanılabileceğini ayrıca düzenler. Bu ayrı işlem aşamasının göz ardı edilmesi, mirasçının Hollanda’da belge imzalayıp aylar sonra Türkiye’ye yeniden imza göndermek zorunda kalmasına neden olabilir.

TMK m.705/2, mirasla mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı istisnasını tanır; aynı fıkra, bu durumlarda malikin tasarruf işlemlerini yapabilmesi için tapu kütüğüne tescili gerekli kılar. Mirasın ölümle kazanılmasına ilişkin kural ile belirli bir taşınmazın mirasçılar arasında özel sözleşmeyle özgülenmesi birbirine karıştırılmamalıdır. Veraset ilamı mirasçılık sıfatını gösterir, özel paylaşma anlaşmasının yerine geçmez. Taşınmazın uzun zamandır bir kardeş tarafından kullanılması da diğer mirasçıların haklarının sicilden kendiliğinden silindiği anlamına gelmez.

2. Tapu Sicili Tüzüğü m.20/1-c hangi üç tescil ihtimalini birbirinden ayırır?

Tapu Sicili Tüzüğü m.20, resmî senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemlerde ayni hakların tescili için istenecek dayanakları gösterir. Birinci fıkranın (c) bendi, miras taksim veya miras payının devri sözleşmesinde tescil yetkisini içeren noterce düzenlenmiş sözleşmeyi açıkça sayar. İki şart birlikte okunmalıdır: Belgenin düzenleme niteliği ile tescil isteme yetkisinin açık bulunması. Sadece bir noter kaşesi taşımak veya metinde paylaşımın kabul edildiğinin yazılması, tescil yetkisi konusunda her eksikliği gidermez. Bu nedenle noterlik belgesinin tamamı ve sözleşmedeki yetki cümleleri birlikte incelenir.

İkinci ihtimalde mirasçılar aralarında yazılı paylaşma sözleşmesi imzalamış, ancak imzalar noterce onaylanmamıştır. Tüzük bu hâlde bütün mirasçıların istemini arar. Üçüncü ihtimalde bazı imzalar noterce onaylanmış, bazıları onaylanmamıştır; burada imzaları onaylanmamış mirasçıların istemi gerekli görülür. Üç ihtimalin sonucu aynı değildir. Bu ayrım, Hollanda’daki mirasçı ile Türkiye’de bulunan yakınlarının sözleşme hazırlarken baştan hangi noter işlemini seçeceğini belirler. Yanlış bir imza yöntemi, mirasçılardan birinin tescil aşamasında yeniden irade açıklamasını gerektirebilir.

İstem şartını mutlaka Türkiye’ye bizzat uçmak şeklinde okumak da yanlıştır. Bir kişinin tescilde temsil edilmesi mümkündür; bunun için temsil belgesinin somut tapu işlemine elverişli olması gerekir. Genel takip yetkisi ile miras taksimine katılma, taşınmazı devretme ve tescil isteme yetkilerinin kapsamı aynı değildir. Ayrıca bir vekâletname, baştan yapılmamış geçerli sözleşmeyi kendiliğinden var edemez. Önce hangi mirasçının sözleşmeye taraf olduğu, sonra hangi mirasçının yahut temsilcisinin tescil isteminde bulunması gerektiği belirlenir.

3. Hollanda’da düzenlenen miras belgesi veya noter sözleşmesi doğrudan tapuya sunulabilir mi?

Hollanda’da düzenlenmiş bir belgenin türü ve içeriği ilk inceleme konusudur. Belge yalnız mirasçıları gösteren bir verklaring van erfrecht olabilir; başka bir belge, mirasın hangi mallar bakımından kimlere bırakılacağını kararlaştıran paylaşma metni olabilir. Noterlikte düzenlenen vekâletname ve vasiyetname de bunlardan ayrıdır. Belgenin üstünde Türkçeye “miras” kelimesiyle çevrilen bir başlık bulunması onun Türk hukukundaki miras taksim sözleşmesi olduğu sonucunu doğurmaz. Yabancı belgeye uygulanacak şekil ve Türk sicilinde aranan yetkiler, belgenin gerçek hukuki işlevine göre incelenir.

5718 sayılı MÖHUK m.20/1, mirasın ölenin millî hukukuna tâbi olduğunu, ancak Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukukunun uygulanacağını düzenler. Maddenin ikinci fıkrası mirasın açılması, iktisabı ve taksimi bakımından terekenin bulunduğu ülke hukukunu esas alır. Dolayısıyla Türk tapu sicilinde kayıtlı Mersin veya İstanbul taşınmazının paylaşımı, sırf taraflar Hollanda’da oturuyor diye doğrudan Hollanda kurallarına bırakılmaz. İşlemin yabancılık unsuru belgenin incelenmesini etkiler; Türkiye’deki taşınmaz bakımından Türk hukukunun zorunlu hükümleri yine uygulanır.

6100 sayılı HMK m.224 ve Türkiye ile Hollanda arasında uygulanabilen apostil rejimi bakımından yabancı resmî belgenin dış doğrulaması ayrıca değerlendirilir. Apostil şerhi belgenin dayandığı resmî imza, sıfat ve mühür hakkında doğrulama sağlar. Belgenin içindeki taşınmazı devretme talimatının Türk hukukunca mutlaka geçerli olduğunu veya bütün mirasçıların rızasının bulunduğunu garanti etmez. Resmî belge, tercüme ve tescile elverişlilik denetimleri birbirinden ayrılmalıdır. Özellikle çok sayfalı yabancı metinde temsil yetkisinin başlangıç ve sona erme şartları ile ortak imza sınırları, yalnız özet tercümeye güvenilerek atlanmamalıdır.

4. Hollanda’dan konsolosluk veya yabancı noter vekâletnamesiyle işlem nasıl yürür?

Türkiye’ye gelemeyen mirasçı adına bir avukatın veya başka yetkili kişinin tapu sürecini yürütmesi için temsil yetkisinin işlemle uyumlu olması gerekir. Kişi Amsterdam, Rotterdam, Utrecht veya Den Haag’da bulunsa da Türkiye’de yapılacak sözleşme ve tapu işleminin niteliği değişmez. Konsoloslukta düzenlenen Türk noterlik işlemi ile Hollanda noteri önünde düzenlenen yabancı vekâletnamenin Türkiye’de sunulma usulleri farklıdır. Her iki durumda da işlemden önce mirasın intikali, paylaşmaya katılma, taşınmazı devretme, belirli hakkı edinme ve sicilde tescil isteme yetkileri tek tek denetlenmelidir.

TBK m.504/3, vekilin özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemeyeceğini veya bir hakla sınırlandıramayacağını düzenler. Bu nedenle “bütün resmi dairelerde işlerimi yapabilir” türündeki genel ifadeye dayanarak taşınmazın devri veya ipotek gibi özel işlemlerin yapılacağı varsayılmamalıdır. Yetki yalnız zorunlu işlemleri kapsayacak şekilde ve müşterinin ekonomik menfaatleri korunarak tanımlanır. Sözleşme, temsilciye aynı anda karşıt menfaatleri bulunan mirasçılar adına hareket etme imkânı tanıyorsa, kendisiyle işlem ve menfaat çatışması da ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yurt dışında düzenlenen vekâletnamelere ilişkin 2022 tarihli kılavuzu, yabancı noter vekâletnamesinin tasdiki ve tercümesi yönünden özel hükümler içerir. Örneğin Türk dış temsilciliğine bağlı yeminli tercümanın yaptığı ve dış temsilcilikçe onaylanan çevirinin kabulü ile herhangi bir tercümanın çevirisine verilen sınırlı konsolosluk onayının sonucu aynı değildir. Yabancı makamca düzenlenen belgenin fotoğraf, resmî dil, apostil ya da uygun tasdik zinciri ve işlem yetkisi bakımından uygunluğu, TKGM’nin resmî kılavuzuna göre denetlenmelidir.

5. Mirasçılık belgesi ve taraf sıfatı hangi belgelerle doğrulanır?

TMK m.598 mirasçılık belgesi kurumunu düzenler. Mirasçılık belgesindeki kişilerin gerçekte mirasçı olması, mülkiyet hakkını paylaşma sözleşmesiyle kimin düzenleyebileceği bakımından başlangıç noktasıdır. Hollanda’da yaşayan tarafın Türk nüfus kayıtlarında farklı soyadı kullanması, önceki evliliği, boşanması veya mirasbırakandan önce ölmüş kişinin altsoyunun bulunması durumunda taraf listesi eksik hazırlanabilir. Bu nedenle yalnız aile büyüklerinin verdiği isim listesiyle tescil belgesi oluşturulmamalıdır. Doğum, ölüm, evlenme, soybağı ve vatandaşlık verileri mirasçılık durumuyla birlikte doğrulanır.

Hollanda’dan getirilen mirasçılık belgesinin resmî olarak doğrulanmış olması, Türkiye’deki taşınmazın tescili için gereken Türk miras hukukuna ilişkin ispatın tümünü kendiliğinden yerine getirmez. Mirasbırakanın vatandaşlığı ve taşınmazların yeri önemlidir. Daha önce Türkiye’de düzenlenmiş veraset ilamı varsa güncelliği ve kişi listesi kontrol edilir. Veraset ilamında eksik veya hatalı mirasçı bulunması, imzaları tamamlanmış görünen paylaşma sözleşmesinin gerçek hak sahipleri bakımından sorunlu olmasına yol açar. Bu nedenle tapu işleminden önce mirasçı kimlikleri, ölüm tarihi ve hak sahipleri karşılıklı tutarlı hale getirilir.

Bir mirasçının imza atamayacak durumda bulunması, başka mirasçıların o kişinin payını kendiliklerinden üstlenmesine izin vermez. Tarafın sağ olması, ayırt etme gücü, vesayet veya vekâlet ilişkisi ve yetkili temsilci şartları ayrı incelenir. TMK m.640 miras ortaklığının durumunu düzenler; belirli bir mirasçıya özgülenecek malı kararlaştırmak için gerekli paylaşma iradesinin gerçekten oluşup oluşmadığı saptanır. Geçerli miras paylaşımını sağlamak amacıyla mirasçıya ait dosya belgeleri mümkünse tek listede toplanır ve her belgenin hangi hukuki şartı karşıladığı belirtilir.

6. Mersin ve İstanbul’daki taşınmazların tapu kayıtları nasıl tanımlanmalıdır?

Miras taksim sözleşmesinin hangi taşınmazı kapsadığı açık ve güncel sicil bilgileriyle belirtilmelidir. “Mersin’deki daire”, “babamızın İstanbul’daki arsası” veya “köydeki ev” gibi günlük ifadeler, tek başlarına doğru tapu işlem dosyası oluşturmak için yeterli değildir. Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parseli, bağımsız bölüm numarası ve güncel malik/pay durumu kontrol edilir. Tapu senedinin yıllar önce çekilmiş bir fotoğrafıyla güncel kayıt aynı şey değildir. Hisseli veya elbirliği mülkiyetindeki pay yapısı da paylaşma sonucuna uygun biçimde açıklanmalıdır.

Tarafların kararlaştırdığı ekonomik denge ve tapuda hedefledikleri kayıt sonucu açık olmalıdır. Bir taşınmaz tümüyle tek mirasçıya mı bırakılacak, paylar mı oluşturulacak, yoksa bir mirasçı taşınmaz karşılığında diğerlerine para mı ödeyecek? Mirasçıya ait yalnız belirli parseldeki hakkın devri ile tüm tereke üzerindeki miras payının devri aynı hukuki işlem değildir. Ödemeye bağlanan şartların, ipoteklerin, hacizlerin ve varsa intifa haklarının tapuda yaratacağı engeller ayrıca araştırılır. Taşınmazın üzerinde kısıtlama bulunması, imzalanmış özel paylaşım metninin o kısıtlamayı ortadan kaldırdığı anlamına gelmez.

Birden çok ilde bulunan taşınmazların tek sözleşmeyle düzenlenmesi, her taşınmazın sicil ve başvuru ihtiyaçlarının ayrı belirlenmesi gereğini kaldırmaz. Hollanda’da yaşayan kişinin tek bir ziyaret veya tek bir belge paketiyle süreci tamamlamayı hedeflemesi anlaşılır olmakla birlikte, işlem planı mirasçıların sıfatı ve tescil usulüne göre kurulmalıdır. Vergi yükümlülüğü, rayiç değer, döner sermaye ve diğer güncel resmî işlem kalemleri de sicile ilişkin hazırlıkla eş zamanlı incelenmelidir. Harç ve vergi için eski yıllara ait rakamlar değil ilgili tarihte yürürlükteki resmî kaynaklar kullanılmalıdır.

7. TMK m.676, m.677 ve m.678 sözleşmelerinin farkı

TMK m.676, mirasçıların ölümden sonra yaptığı paylaşma sözleşmesini düzenler ve bu sözleşmenin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. TMK m.677 ise miras payının devrine ayrılmıştır. Bir mirasçının başka bir mirasçıya miras payını devretmesi için yazılı şekil gerekirken, bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı miras payı devri sözleşmesinin geçerliliği noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Üçüncü kişi sözleşmeyle miras paylaşmasına katılma hakkı kazanmaz; paylaşma sonunda devreden mirasçıya özgülenen hakkın kendisine verilmesini isteyebilir. Tarafların mirasçı olup olmadığı, sözleşmenin şekil ve sonuçlarını doğrudan değiştirir.

TMK m.678 ise henüz açılmamış mirasla ilgilidir. Mirasbırakanın katılması veya izni olmadan bir mirasçının ileride açılacak miras hakkında diğer mirasçılar ya da üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmeler geçersizdir. Bu nedenle Hollanda’da yaşayan kardeşlerin hayatta olan ebeveynlerinin gelecekte bırakacağı taşınmazı kendi aralarında paylaşması, ölümden sonra düzenlenmiş miras taksim sözleşmesi gibi değerlendirilemez. Metnin başlığını “aile anlaşması” veya “taksim protokolü” seçmek, zorunlu kanun hükümlerini bertaraf etmez. Ölümün gerçekleşip gerçekleşmediği ve tarafların hukuki sıfatı incelemenin ilk adımı olmalıdır.

Bir başka sık hata, mirasçının yalnız belirli gayrimenkul hissesini bırakmayı düşündüğü hâlde bütün miras hakkından vazgeçtiği bir metni imzalamasıdır. Sözleşme “Türkiye’deki tüm mallar” gibi geniş bir ifade içeriyor ama envanter eksikse ileride yeni mal çıkması sorun yaratır. Taksimin kapsamı, ödeme ve mahsup ilişkisi, üçüncü kişilere karşı sonuç ve tapuda istenen kayıt ayrı cümlelerle kurulmalıdır. Gerekirse işlem öncesinde yurt dışından miras paylaşım sözleşmesi imzalama konulu mevcut rehber ayrıca incelenmelidir.

8. Paylaşmada para ödemesi, borç üstlenimi ve sonradan bulunan mal

Hollanda’da oturan bir mirasçı Türkiye’deki evde yaşamayacaksa karşılığında nakit ödeme almayı tercih edebilir. Bu tür bir paylaşmada ödeme bedeli, para birimi, ödeme zamanı ve hesabın kime ait olduğu yazılı anlaşmada açık biçimde belirtilmelidir. Tek cümlelik “tüm paylarımı aldım” ibaresi, henüz yapılmamış bir ödemenin hukuki akıbetini belirsizleştirebilir. Ödeme yapılmışsa dekont, açıklama ve ödeme tarihi; ödenmemişse muacceliyet ve ifa yükümlülüğü ayrıntılı tanımlanmalıdır. Mirasçıların birbirine karşı haklarının hangi işlemle sona ereceği netleştirilir.

Tereke borçlarının paylaşılması ile alacaklının mirasçılara karşı hakları birbirine karıştırılmamalıdır. Mirasçılar kendi aralarında bir borcun belirli kişiye yükleneceğini kararlaştırabilir; bu iç ilişki, üçüncü kişi alacaklının kanundan kaynaklanan taleplerinin her durumda ortadan kalktığı anlamına gelmez. Paylaşma öncesinde borç kayıtları, icra dosyaları, taşınmaz üzerindeki ipotek ve diğer sınırlamalar araştırılmalıdır. Özellikle bir taşınmazın değerini belirlerken yalnız ilan fiyatı esas alınmaz; ödemeye konu payın hukuki ve ekonomik özellikleri de değerlendirilir.

Paylaşma sözleşmesi yapıldıktan sonra yeni bir banka hesabı veya taşınmaz bulunduğunda ortaya çıkacak hukuki sonuç, sözleşmenin bütün terekeyi mi belirli malları mı kapsadığına bağlıdır. “Bu sözleşme tüm mirası kesin olarak kapatır” türündeki genel cümleler, tarafların bilgisi dışında kalan bir mal bakımından ileride tartışma doğurabilir. Öte yandan her yeni mal tespitinin önceki paylaşmayı kendiliğinden geçersiz kıldığı da söylenemez. İşlemin kapsamı ve irade açıklamaları incelenir. İmza aldatma, esaslı yanılma veya korkutma nedeniyle tartışılıyorsa, miras paylaşım sözleşmesinin iptali konusunda ayrı hukuki değerlendirme yapılır.

9. Küçük veya kısıtlı mirasçı varsa Hollanda’dan hangi temsil işlemleri gerekir?

Mirasçıların arasında küçük çocuk veya kısıtlı kişi bulunması, yetişkinlerin imzaladığı sözleşmenin herkes bakımından yeterli sayılmasını sağlamaz. TMK’nın velayet, vesayet ve gerektiğinde kayyımlık hükümlerine uygun temsil aranır. Temsilci olan anne, baba veya vasinin aynı miras paylaşmasında kişisel yararı bulunması, temsil olunanla arasında çıkar çatışması yaratabilir. Böyle bir durumda gerekli temsil ve izin koşulları somut işleme göre belirlenmeden çocuk adına imza atılmamalıdır. Miras payının çocuk açısından ekonomik sonuçları da dosyada açık gösterilmelidir.

Hollanda’da bulunan ebeveynin çocuğun pasaportunu, doğum belgesini ve Hollanda’daki velayet kaydını göndermesi tek başına Türkiye’de her türlü taşınmaz tasarrufunu mümkün kılmaz. Çocuğun vatandaşlığı, velayet kararı, yabancı kararın Türkiye’deki hukuki etkisi, kayyım veya mahkeme izni gerektiren durumlar birbirinden ayrılır. Sözleşmede çocuğun payı karşılığında hangi malın veya ödemenin öngörüldüğü belirli olmalıdır. Temsil yetkisi açıklığa kavuşmadan yalnız daha hızlı tapu işlemi amacıyla küçüğe ait hak üzerinde tasarruf edilmesi hukuki risk doğurur.

10. Bir mirasçı noter onaylı imza vermez veya tescil istemine katılmazsa

Önce eksikliğin nerede olduğu tespit edilmelidir: Geçerli paylaşma sözleşmesinin kuruluşunda mı, tapu tescil isteminde mi, yoksa vekâletnamenin içeriğinde mi? Hiç sözleşme imzalamamış mirasçı ile imzası bulunan fakat tescilde gereken istemde bulunmayan mirasçının durumu aynı değildir. Tapu Sicili Tüzüğü m.20/1-c, imzaların noter onay durumuna göre hangi istemlerin aranacağını belirler. Yalnız tescil aşamasında başka bir imza gerekmesi, tarafların tüm maddi anlaşmasının yok sayıldığı anlamına da gelmez.

Geçerli bir paylaşma sözleşmesine rağmen taraflardan birinin ifa yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlinde sözleşmeye dayalı talepler değerlendirilebilir. Buna karşılık tarafların hiç anlaşmaya varmamış olması, sırf biri Hollanda’da yaşadığı için onun rızası varmış gibi tescil yapılmasını haklı kılmaz. Uyuşmazlığın çözümü için sözleşme metni, imza ve noter onayları, taşınmazın sicil bilgisi, ödeme kayıtları ve varsa tapu müdürlüğünün eksiklik yahut ret yazısı birlikte ele alınmalıdır. İstemden kaçınma, sözleşme geçersizliği ve miras ortaklığının yargısal paylaşımı farklı yollardır.

Özellikle aile içi görüşmeler sürerken bir tarafın diğerine gönderdiği taslak metnin kesin ve imzalı sözleşme ile karıştırılmaması gerekir. E-postalar, mesajlaşmalar ve gönderim tarihleri hangi metnin kabul edildiğinin belirlenmesinde delil olabilir, ancak zorunlu yazılı şekil koşulunun yerine geçip geçmediği ayrıca incelenir. Süre ve ispat sorunları için yalnız “avukata söyledik” biçimindeki açıklamalar yerine somut belge hazırlanmalıdır. Bir dava veya idarî başvuru gerekiyorsa görev, yetki ve delil planı tescilin hedeflenen sonucuna göre ayrı kurulmalıdır.

11. Hollanda’da yaşayan mirasçı için Türkiye’ye gelmeden işlem planı

1. Mirasçılık sıfatını saptayın. Ölüm ve aile kayıtlarını, vatandaşlık durumunu ve mirasçılık belgesini kontrol edin.
2. Taşınmazları doğrulayın. Güncel ada/parsel, bağımsız bölüm, pay ve takyidat bilgilerini alın.
3. Sözleşme türünü seçin. TMK m.676 paylaşması mı yoksa m.677 kapsamında miras payı devri mi olduğunu belirleyin.
4. İmza/onay yöntemini kararlaştırın. Tüzük m.20/1-c’ye göre kimin tescil isteminde bulunacağını baştan hesaplayın.
5. Vekâletnameyi hazırlayın. İlgili tapu ve paylaşma işlemine uygun açık yetki, yabancı belge tasdiki ve tercüme koşullarını tamamlayın.
6. Ödeme hükümlerini netleştirin. Taksimde para veya borç üstlenimi varsa kim, ne zaman ve nasıl ifa edecek belirleyin.
7. Başvuruyu gerçekleştirin. Tapu müdürlüğüne sözleşme, mirasçılık belgesi ve gereken tüm temsil belgeleriyle başvurun.
8. Sonucu kontrol edin. İşlemden sonra malik, pay ve takyidat kayıtlarını sözleşmeyle karşılaştırın.

Bu sıra yalnız belge biriktirmek için değil, Hollanda’daki kişinin fizikî olarak Türkiye’de bulunması gereken aşama olup olmadığını önceden belirlemek için de önemlidir. Gerekli temsil kurulmuşsa çok sayıda resmî işlemin takibi Türkiye’de yetkili kişi aracılığıyla yürütülebilir. Ancak temsilci kullanılması, zorunlu imza veya şekil şartlarını ortadan kaldırmaz. Taslak metnin hazırlanması ile tapu müdürlüğünün sicili değiştirmesi arasında farklı yetki ve belge denetimleri bulunduğu her aşamada hatırlanmalıdır.

12. Yayın ve işlem öncesi hukuki hata kontrol listesi

Yanlış 1: Yazılı miras taksim sözleşmesini kendiliğinden tapu tescili saymak. Yanlış 2: Her apostilli yabancı belgenin Türkiye’de sınırsız geçerli olduğunu düşünmek. Yanlış 3: Mirasçılık belgesinin paylaşma sözleşmesinin yerini tuttuğunu kabul etmek. Yanlış 4: Tüm mirasçılar imza atmamışken belgeyi tamamlanmış saymak. Yanlış 5: Onaylı ve onaysız imzalara ilişkin Tapu Sicili Tüzüğü ayrımını görmezden gelmek. Yanlış 6: Vekâletnameye yalnız genel takip yetkisi yazıp taşınmaz tasarrufu için özel yetkiyi atlamak.

Yanlış 7: Eski tapu senedinin fotoğrafını güncel kayıt yerine kullanmak. Yanlış 8: Paylaşmanın bütün terekeyi mi yoksa belirli malı mı kapsadığını belirtmemek. Yanlış 9: Küçük veya kısıtlı mirasçıyı uygun temsil olmadan paylaşmaya dâhil etmek. Yanlış 10: Para ödemesi henüz yapılmadan teslim alındığını beyan etmek. Yanlış 11: Hayattaki kişinin malını sanki açılmış mirasmış gibi kardeşler arasında paylaştırmak. Yanlış 12: Tapu işlemi tamamlandıktan sonra sicil kaydını tekrar okumamak. Her hata farklı hukuki sonuç doğurur; eksik belgenin giderilmesi ile geçersiz sözleşmenin düzeltilmesi aynı işlem değildir.

Sık sorulan sorular

Hollanda’daki Türk vatandaşı miras taksim sözleşmesini Türkiye’ye gelmeden imzalayabilir mi?

TMK m.676, mirasçılar arasında yazılı paylaşma sözleşmesini düzenler. Tapu tescilinde ise belgenin şekline ve imza onaylarına göre Tapu Sicili Tüzüğü m.20/1-c uygulanır. Temsil belgesi bu işlemlere elverişli hazırlanmalıdır.

Hollanda’da notere imza atmak tapudaki bütün şartları tamamlar mı?

Hayır. Yabancı noter belgesinin hukuki niteliği, dış tasdiki, Türkçe tercümesi ve Türk tapu işleminde aranan tescil yetkisi birbirinden ayrıdır.

Hiçbir mirasçının imzası noter tarafından onaylanmamışsa kim istemde bulunur?

Tüzük m.20/1-c, böyle bir yazılı miras taksim sözleşmesinde tüm mirasçıların istemini öngörür. Yetkili temsilciyle işlem ayrı temsil kurallarına bağlıdır.

İmzaların yalnız bir kısmı noter onaylıysa hangi imzalar için istem gerekir?

Tapu Sicili Tüzüğü m.20/1-c, imzaları noter tarafından onaylanmamış mirasçıların istemini arar. Taraf ve pay listesi yine tam olmalıdır.

Noterce düzenlenmiş sözleşmede tescil yetkisinin bulunması önemli midir?

Evet. Tüzük m.20/1-c, noterce düzenlenmiş miras taksim veya miras payı devri sözleşmesi için tescil yetkisini içermesini açıkça düzenler.

Apostil belgeye Türkiye’de tapu değişikliği yapma gücü verir mi?

Hayır. Apostil resmî imza ve sıfatın dış doğrulamasına hizmet eder; Türk maddi hukuku ve sicil usulündeki şartları kaldırmaz.

Yurt dışı vekâletnamede taşınmaz satışı için özel yetki gerekir mi?

TBK m.504/3 uyarınca taşınmazı devretmek ve bir hakla sınırlandırmak özel yetki gerektiren işlemlerdendir. Vekâletnamenin işlem türü ve TKGM belge koşulları birlikte incelenir.

Hollanda mirasçılık belgesi ile taksim sözleşmesi aynı mıdır?

Hayır. Mirasçılık belgesi hak sahipliğini gösteren belgedir; taksim sözleşmesi mirasçıların malvarlığını nasıl paylaşacağını belirleyen ayrı işlemdir.

Miras payını mirasçı olmayan kişiye devrederken şekil değişir mi?

Evet. TMK m.677, mirasçıların kendi aralarındaki sözleşme için yazılı şekil, üçüncü kişiyle miras payı devri sözleşmesinde noterlikçe düzenleme şartı öngörür.

Mirasbırakan henüz hayattaysa kardeşler Türkiye’deki evi paylaşabilir mi?

TMK m.678, mirasbırakanın katılması veya izni olmadan henüz açılmamış miras hakkında yapılan sözleşmenin geçerli olmadığını düzenler.

İmzalı sözleşmeye rağmen bir mirasçı tescil isteminde bulunmazsa ne yapılır?

Önce yazılı sözleşmenin geçerliliği, noter onay durumu ve tapuda aranan istem belirlenir. Sözleşmeye aykırı davranış ile başlangıçtan itibaren anlaşmanın bulunmaması farklı hukuki sorunlardır.

Hollanda’da yaşamak Türkiye’deki miras taşınmazına uygulanacak hukuku değiştirir mi?

MÖHUK m.20/1 uyarınca Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır. Mirasın taksimine ilişkin bağlantı kuralı m.20/2’de ayrıca düzenlenmiştir.

Türkiye geneli dosya takibi ve Mersin uygulaması

Hollanda’da yaşayan Türk vatandaşlarının Mersin, İstanbul ve Türkiye’nin diğer illerinde bulunan miras taşınmazları bakımından öncelikle mirasçı listesi, güncel tapu kaydı, paylaşma sözleşmesinin türü ve temsil belgeleri değerlendirilir. Belge ve dosya hazırlığının önemli kısmı uzaktan yürütülebilir; ilgili tapu müdürlüğünde yapılacak işlem, yetkili temsil ve mevzuata uygun başvuru ile tamamlanır. Büro Türkiye geneli hukuki dosya süreçlerini Mersin merkezli takip eder.

İlgili site içi rehberler: Hollanda miras belgesi Türkiye’de nasıl kullanılır?, Yurt dışından paylaşma sözleşmesi imzalama, MÖHUK m.20 ve miras ve konsolosluk vekâletnamesi hazırlığı.

Resmî hukukî kaynaklar: Adalet Bakanlığı mevzuat sistemi: Tapu Sicili Tüzüğü m.20; TBMM: 4721 sayılı TMK m.676–678; TKGM: Yurt dışında düzenlenen vekâletnameler kılavuzu.

Hukuki bilgilendirme metnidir. Dayanaklar: TMK m.598, 676–678, 705; MÖHUK m.20; TBK m.504; HMK m.224; Tapu Sicili Tüzüğü m.20/1-c. Metin somut dosya belgelerinin hukuki incelemesinin yerine geçmez.