İhtiyaç Nedeniyle Tahliyeden Sonra Ev 3 Yıl Başkasına Kiralanabilir mi? TBK m.355 (2026)
Kısa ve net cevap: Hayır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.355 uyarınca kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı sebep olmadıkça kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılırsa eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyede de özel üç yıllık koruma ve eski kiracının öncelik hakkı vardır.
TBK m.355: Yeniden Kiralama Yasağı
TBK m.355, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının kötüye kullanılmasını önleyen açık bir koruma hükmüdür. Kiraya veren kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacına dayanarak kiracıyı çıkardıktan sonra taşınmazı kısa süre içinde daha yüksek bedelle başkasına kiralayamaz.
Kanun bu nedenle üç yıllık bir yasak koyar. Tahliye gereksinim nedeniyle sağlanmışsa, haklı sebep bulunmadıkça kiralanan üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka kişiye kiralanamaz.
Hüküm yalnız mahkeme kararıyla zorla tahliye edilen dosyalarda değil, gereksinim iddiası üzerine kiracının taşınmazı boşaltmasının hukuken m.355 kapsamına girip girmediği yönünden somut olayda ayrıca değerlendirilir. Tahliyenin hangi sebeple gerçekleştiğini gösteren ihtar, dava, sulh belgesi ve teslim tutanağı bu nedenle önemlidir.
Kiracının kendi iradesiyle, ihtiyaç iddiasından tamamen bağımsız şekilde sözleşmeyi sona erdirmesi hâlinde m.355 tazminatının koşulları oluşmayabilir. Nedensellik bağı somut belgelerle kurulmalıdır.
Üç Yıllık Yasak Ne Zaman Başlar?
Üç yıllık dönem, kiralananın ihtiyaç gerekçesiyle fiilen boşaltılıp kiraya verene teslim edilmesinden sonra hesaplanır. Dava kararının tarihi ile anahtar teslim tarihi farklı olabilir.
Bu nedenle tahliye tutanağı, anahtar teslim belgesi, icra tahliye tutanağı veya kiraya verenin taşınmazı teslim aldığına ilişkin yazışma saklanmalıdır. Üç yıllık yasak yalnız soyut karar tarihinden değil, kiralananın fiilen geri alınması olgusundan hareketle değerlendirilir.
Örneğin tahliye kararı 1 Mart’ta kesinleşmiş, kiracı taşınmazı 15 Nisan’da teslim etmişse yeniden kiralama yasağının başlangıcı bakımından fiilî teslim tarihi önem kazanır.
Kiraya veren taşınmazı üç yıllık dönem içinde satarsa yeni malik yönünden m.355’in uygulanması ayrıca somut hukuki ilişkiye göre değerlendirilir. Satışın yalnız yasağı dolanmak amacıyla muvazaalı yapıldığı ileri sürülüyorsa bunun ayrıca ispatı gerekir.
TBK m.355’te “Haklı Sebep” Nedir?
Kanun, üç yıllık yeniden kiralama yasağını mutlak kurmamıştır; haklı sebep varsa başkasına kiralama mümkün olabilir. Ancak haklı sebep, ihtiyaç iddiasının sonradan keyfî biçimde değiştirilmesi anlamına gelmez.
İhtiyaç sahibinin ölümü, ağır sağlık sorunu, zorunlu tayin, aile düzeninde öngörülemeyen ciddi değişiklik veya taşınmazın kullanımını gerçekten imkânsızlaştıran başka bir olay somut şartlarına göre haklı sebep oluşturabilir. Her olay kendi delilleriyle değerlendirilir.
“Daha uygun ev buldum”, “kira piyasası yükseldi” veya “daha yüksek bedelle kiralamak istedim” gibi salt ekonomik tercihler, ihtiyaç nedeniyle tahliye kurumunun amacıyla bağdaşmaz.
Haklı sebep iddiasını ileri süren kiraya veren, sebebin gerçekliğini ve tahliye sonrasında ortaya çıktığını veya öngörülemeyen niteliğini belgelerle ortaya koymalıdır.
Yasağa Aykırılıkta Tazminat Ne Kadardır?
TBK m.355 açık bir asgari tazminat belirler. Kiraya veren hükme aykırı davranırsa eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu tutar alt sınırdır. Kiracı daha yüksek gerçek zararının bulunduğunu ispatlarsa, somut olayda daha fazla tazminat talebi değerlendirilebilir. Taşınma giderleri, daha yüksek yeni kira nedeniyle ortaya çıkan fark veya işletme taşınmasından doğan zararlar her dosyada otomatik kabul edilmez; zarar, illiyet bağı ve ispat ayrıca incelenir.
Bir yıllık kira bedeli hesaplanırken son kira yılında fiilen ödenen aylık bedeller dikkate alınır. Yıl içinde kira artışı olmuşsa ödeme kayıtlarının tamamı değerlendirilmelidir.
Banka dekontları, kira sözleşmesi, kira artış yazışmaları ve ödeme açıklamaları hesap için önemlidir. Elden ödeme iddiası varsa ispat sorunu doğabilir.
Ev Sahibinin Taşınmazı Başkasına Kiraladığı Nasıl İspatlanır?
Yeni kiralama kira sözleşmesiyle ispatlanabilir; ancak eski kiracının yeni sözleşmeye erişimi her zaman mümkün değildir. Bu durumda mahkemeden elektrik, su, doğal gaz abonelikleri, adres kayıtları, vergi/işyeri kayıtları ve gerektiğinde banka veya kurum kayıtlarının celbi istenebilir.
Taşınmazın emlak ilanları, sosyal medya duyuruları ve emlakçı kayıtları yardımcı delil olabilir. İnternet ilanının tarihini ve içeriğini sonradan ispatlayabilmek için güvenilir şekilde kayıt altına alınması önemlidir.
Komşu veya apartman görevlisi tanıklığı da yeni kullanımın kim tarafından ve hangi tarihten itibaren başladığını gösterebilir. Ancak tanık anlatımının tek başına kira ilişkisinin tüm koşullarını ispatlayıp ispatlamayacağı somut dosyada değerlendirilir.
Yeni kullanıcının kiracı mı, ücretsiz kullanan aile yakını mı, çalışan mı veya başka hukuki statüde mi olduğu da belirlenmelidir. TBK m.355’in “başkasına kiralama” yasağı bakımından ilişkinin gerçek niteliği önemlidir.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliyede Üç Yıl Kuralı
TBK m.355 yalnız ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi düzenlemez. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Yeniden inşa ve imar tamamlandığında eski kiracının, taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda kanunda düzenlenen öncelik hakkı vardır. Kiraya verenin yazılı bildirimi üzerine eski kiracının bu hakkı kanuni süre içinde kullanması gerekir.
Bu nedenle yeniden yapım sonrasında doğrudan üçüncü kişiye kiralama yapılmadan önce eski kiracıya yapılması gereken yazılı bildirim ve öncelik hakkının sona erip ermediği kontrol edilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye ile yeniden inşa-imar tahliyesinin maddi şartları farklıdır; ancak m.355 her iki durumda da kötüye kullanmayı önleyici üç yıllık koruma sağlar.
Tazminat Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.
TBK m.355’e dayalı yeniden kiralama yasağı tazminatı da kira ilişkisinden doğan özel hukuk uyuşmazlığıdır. Dava açılmadan önce güncel dava şartı arabuluculuk rejimi kontrol edilmelidir.
Arabuluculuk başvurusunda talep “yeniden kiralama yasağı tazminatı” olarak açık yazılmalı; tahliye tarihi, yeni kiralama iddiası ve istenen tutar mümkün olduğunca belirtilmelidir.
Taraflar anlaşırsa arabuluculuk anlaşma belgesinin icra kabiliyeti de önemlidir. arabuluculuk anlaşmasının icra edilebilirliği konusunda ayrı rehberimiz bulunmaktadır.
Tazminat Talebinde Süre Nasıl Değerlendirilir?
TBK m.355 üç yıllık yeniden kiralama yasağını düzenler; tazminat alacağının zamanaşımı ise alacağın hukuki niteliği ve TBK’nın genel/özel zamanaşımı hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
Üç yıllık yasak süresi ile tazminat davası zamanaşımı aynı kavram değildir. “Üç yıl geçti, artık dava açılamaz” veya “üç yıl içinde her zaman dava açılır” şeklindeki genel ifadeler doğru değildir.
Kiracı yeni kiralamayı öğrendiğinde delilleri hızla toplamalı ve arabuluculuk/dava sürecini geciktirmemelidir. Zamanaşımı hesabında yeni kiralamanın tarihi, zararın doğumu ve talebin niteliği somut dosyada incelenmelidir.
Dava açma kararı verildiğinde tebligat ve kanun yolu süreleri de doğru takip edilmelidir. Hukuk mahkemesi kararına karşı istinaf süresi için HMK m.345 iki haftalık istinaf süresi rehberi incelenebilir.
Ev Sahibi Hangi Savunmaları İleri Sürebilir?
Kiraya veren ilk olarak tahliyenin m.355 kapsamındaki ihtiyaç gerekçesiyle olmadığını savunabilir. Kiracının kendiliğinden ayrıldığı veya sözleşmenin başka sebeple sona erdiği iddia ediliyorsa tahliye sürecinin belgeleri incelenir.
İkinci savunma haklı sebep olabilir. İhtiyaç sahibinin sonradan ortaya çıkan sağlık, ölüm, tayin veya ailevi zorunluluğu somut belgelerle ileri sürülebilir.
Üçüncü olarak yeni kişinin kiracı olmadığı, taşınmazın ücretsiz kullandırıldığı veya aile bireyi tarafından kullanıldığı savunulabilir. Bu durumda fiilî ilişkinin gerçek niteliği araştırılır.
Dördüncü olarak talep edilen zarar veya kira hesabına itiraz edilebilir. Son yıl ödenen kira tutarları banka kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır.
Sık Yapılan Hatalar
- Üç yıllık yasağı her tahliye için uygulamak: TBK m.355 belirli tahliye sebeplerine bağlıdır.
- Mahkeme kararı yoksa m.355 hiç uygulanmaz sanmak: Tahliyenin gerçek nedeni ve belgeleri somut olarak değerlendirilir.
- Üç yıllık yasağı zamanaşımı sanmak: Yeniden kiralama yasağı ile dava zamanaşımı farklıdır.
- Tazminatı yalnız bir yıllık kirayla sınırlı sanmak: Bir yıllık kira alt sınırdır; daha fazla zarar ayrıca ispatlanabilir.
- Yeni kiralamayı delilsiz ileri sürmek: Abonelik, adres, ilan ve tanık gibi deliller toplanmalıdır.
- Dava şartı arabuluculuğu atlamak: Kira uyuşmazlıklarında güncel m.18/B rejimi kontrol edilmelidir.
Resmî Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.350-355
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – m.18/B
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
Sık Sorulan Sorular
1. İhtiyaçtan çıkarılan ev üç yıl başkasına kiralanabilir mi?
Haklı sebep yoksa TBK m.355 gereği üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
2. Ev sahibi yasağa aykırı kiralarsa ne kadar tazminat öder?
Son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat gündeme gelir.
3. Ev sahibi evi satarsa üç yıl kuralı ne olur?
Satışın niteliği, gerçekliği ve yeni malikin durumu somut olayda ayrıca değerlendirilir.
4. Haklı sebep varsa başkasına kiralanabilir mi?
Evet. Kanun haklı sebep istisnasını kabul eder; sebebin gerçekliği ispatlanmalıdır.
5. Yeni kiralama nasıl ispatlanır?
Kira sözleşmesi, abonelik, adres, ilan, tanık ve mahkemece celp edilen kayıtlar kullanılabilir.
6. Yeniden inşa sonrası eski kiracının hakkı var mı?
Kanundaki şartlarla yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden öncelik hakkı vardır.
7. Tazminat için arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan dava bakımından HUAK m.18/B’deki dava şartı arabuluculuk rejimi uygulanır.
8. Üç yıllık süre tahliye kararından mı başlar?
Fiilî tahliye ve teslim tarihi önemlidir; somut belgelerle belirlenmelidir.
9. Kiracı kendi isteğiyle çıktıysa tazminat olur mu?
Tahliyenin ihtiyaç iddiasıyla nedensel bağlantısı yoksa m.355 koşulları oluşmayabilir.
10. Tazminat yalnız son kira bedeli üzerinden mi hesaplanır?
Kanun bir yıllık son kira bedelini asgari tutar olarak belirler; daha fazla gerçek zarar ayrıca ispatlanabilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
