İki Haklı İhtar Tahliye Dilekçesi | Word ve Süre

TBK 352/2’ye göre iki haklı ihtarın koşulları

Bir yıldan kısa kira sözleşmesinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun sözleşmede ilgili kira yılı veya bir yılı aşan süre içinde iki haklı yazılı ihtar değerlendirilir. Kiracının gerçek kira bedelini vadesinde ödememesi, ayrı borçlar hakkında iki yazılı ödeme istemi ve usulüne uygun tebliğ gösterilir. İhtarların aynı ilgili kira süresi içinde tamamlanması önemlidir.

Kira aylarının peş peşe gelmesi zorunlu değildir. Buna karşılık aynı borç için iki yazı gönderilmesi, tek ihtarda iki ayın istenmesi veya tahliye ihtarıyla ödeme isteminin birbirinin yerine kullanılması iki ayrı haklı ihtarı kendiliğinden oluşturmaz. Borç, muacceliyet ve tebliğ birlikte incelenir.

Bu form belirli süreli konut/çatılı işyerinde aylık kira borçları için hazırlanmıştır. Açık alan veya farklı kira türünde uygulanacak hükümler ayrıca belirlenir. Süresiz sözleşme ve yıllık ödeme düzeni bu aylık ihtar modeline zorlanmaz. Tahliye taahhüdü, ihtiyaç veya temerrüt nedeniyle fesih farklı sebeplerdir.

İhtarın gönderilmesi, tebliği ve ödemenin sırası

İhtarın düzenlenip gönderilmesi ile kiracıya usulüne uygun tebliği aynı tarih değildir. Her ihtarda hangi ayın hangi kira bedelinin istendiği, tebliğ anındaki ödenmemiş tutar ve ödemenin gerçek zamanı gösterilir. Tebliğden önce ödenmiş kira için, sırf daha önce ihtar gönderilmiş olmasına dayanılarak haklılık kurulmaz.

Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021, TBK 315 ile 352/2’nin işlevini ayırmış; ihtarın tebliğinden sonraki ödemenin iki haklı ihtarı ortadan kaldırmadığını açıklamıştır. Aynı ilgili kira süresi, muaccel kira ve yazılı ihtar koşulları da değerlendirilmiştir. Karardaki eski işyeri ertelemesine ilişkin tartışmayı güncel borçlara aynen taşımayın.

Aynı gün tebliğ ve ödeme

Yalnız takvim tarihiyle “önce” veya “sonra” sonucu kurmayın. Banka işlem kaydı, tutar, alıcı, açıklama, mahsup ve tebliğ kaydı incelenir. Tartışmalı ödeme veya tutar varsa kayıt celbi somutlaştırılır. Bir transferin bütün borcu kapattığını ya da hiç kira ödenmediğini belgesiz ileri sürmeyin.

Kiracıya yanlış adreste yapılan veya usulsüz olduğu ileri sürülen tebliğ varsa ihtarların dönem içinde tamamlanıp tamamlanmadığı da etkilenebilir. Noter gönderisi veya ödeme emrinin adı tek başına haklılık kanıtı değildir; içerik ve geçerli tebliğ görülmelidir.

Kira vadesi, tatil günü ve borcun iki ihtara bölünmesi

Önce sözleşmedeki ödeme günü belirlenir. Aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa TBK 314’teki ödeme düzeni dikkate alınır. TBK 93, ifa zamanı veya son günün kanunen tatil gününe rastlamasının etkisini ve aksine anlaşmayı düzenler. Vadesi dolmadan gönderilen kira istemi haklı ihtar sayılmaz.

3. Hukuk Dairesi, 2017/6593 E., 2017/15862 K., 14.11.2017, son ödeme günü pazara rastladığı için uzayan ödeme gününde istenen kirayı muaccel kabul etmemiş; ikinci ihtarın tahliyeye esas olamayacağına karar vermiştir. Her ayın ödeme gününü ve varsa tatil etkisini ayrı hesaplayın.

Muaccel borcu ayırarak ikinci ihtar yaratmayın

3. Hukuk Dairesi, 2017/11179 E., 2018/5354 K., 16.05.2018, ilk takipte sözleşmedeki ödeme gününe göre zaten istenebilir olan Temmuz kirasının ayrı takibe bırakılmasını ikinci haklı ihtar kabul etmemiştir. İlk istem sırasında hangi kira borçlarının muaccel olduğu önemlidir. Başka bir ayın adını yazmak yapay bölmeyi kendiliğinden gidermez.

Sonraki kiraları muaccel kılan sözleşme şartı

TBK 346, kira geç ödenince sonraki kiraların muaccel olacağını düzenleyen anlaşmaları geçersiz kılar. Eski tacir/tüzel kişi işyeri ertelemesi 1 Temmuz 2020’ye kadar uygulandığından, eski kararların tarih ve kapsamı görülmeden bu istisna 2026 kira borçlarına uygulanmaz. Sözleşmedeki geçersiz muacceliyet şartıyla henüz vadesi gelmeyen kirayı ihtara eklemeyin.

Kira yılı nasıl belirlenir, tahliye davası ne zaman açılır?

Kira yılı takvim yılı değildir; sözleşme başlangıcı ve uzayan dönemler belirleyicidir. TBK 352/2’de ilgili kira süresinin; bir yıldan uzun kirada ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava düzenlenmiştir. Bir yıldan kısa sözleşme ve bir yılı aşan kalan süre ayrıca hesaplanır. İkinci ihtarın tebliğinden itibaren hemen dava açma hakkı varsayılmaz.

3. Hukuk Dairesi, 2024/2951 E., 2025/3118 K., 28.05.2025, bir yıl önceden peşin taksitlerle ödenmesi gereken bedelin ait olduğu kira dönemini esas almış; o dönem bitmeden açılan davanın reddini gerekçesini düzelterek onamıştır. Aynı kararda 2020 sonrasındaki borçlar için eski muacceliyet ertelemesinin uygulanamayacağı da açıklanmıştır. Peşin ödeme vadesini kira dönemi sonu yerine kullanmayın.

TBK 353 bildirimi süreyi uzatabilir mi?

En geç kanuni dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açılacağının bildirilmesi süreyi bir kira yılı için uzatır. Her ödeme ihtarı otomatik 353 bildirimi değildir; dava açma bildiriminin içeriği ve kiracıya ulaşması görülür. Bu bildirim eksik iki haklı ihtarı tamamlamaz, vadesiz veya ödenmiş borcu haklı hâle getirmez.

Dava şartı arabuluculuk ve temerrüt tahliyesinden farkı

6325 madde 18/B uyarınca bu kira davasından önce arabuluculuk tamamlanır ve son tutanak eklenir. İİK uyarınca ilamsız icra tahliyesi istisnası, sulh hukukta açılacak 352/2 davasını otomatik kapsam dışında bırakmaz.

Başvuruyu dava hakkının doğduğu dönem sonrasındaki dava süresi içinde planlayın. Önceden tamamlanan bir faaliyetin yeterli olduğuna dayanarak süre hesabı kurmayın. TBK 350 ihtiyaç davası için verilmiş arabuluculuk zamanlama kararını 352/2’nin doğrudan emsali olarak sunmak doğru değildir; seçilen dava sebebi ve güncel uygulama ayrıca değerlendirilir.

18/A uyarınca büroya başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. Tutanak tarihi yeni bir ay başlatmaz; başvuru öncesinde kullanılan süre ve sonrasındaki kalan süre hesaplanır. Hiç başvurmamak ile tamamlanan başvurunun son tutanağını eklememek ayrı eksikliklerdir.

TBK 315’teki otuz gün ile iki haklı ihtar aynı mı?

Temerrüt nedeniyle fesihte 315’in yazılı süre ve fesih uyarısı koşulları ayrıca gerekir; konut/çatılı işyerinde en az otuz gün söz konusudur. Bu sürede ödeme temerrüt yolunu etkileyebilir. 352/2’de ise tebliğden sonraki ödeme oluşmuş haklı ihtarı silmez; ilgili dönem ve iki ihtar koşulları aranır. İhtarın içerdiği süreyi, ödeme uyarısını ve kullanıldığı yolu dosyada açıkça gösterin. İki yolu tek bir “kira ödenmedi” paragrafına indirmeyin.

İcra ödeme emri yazılı ihtar bakımından değerlendirilebilir; takip başlatılması tek başına yeterli değildir. Borç, içerik, tebliğ ve ödeme sırası incelenir. Tek ödeme emrinde iki ayın istenmesi otomatik iki haklı ihtar oluşturmaz.

Mahkeme, harç ve ihtar–ödeme delil planı

Görev HMK 4 gereği sulh hukuktur. Davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri HMK 6/10 ile değerlendirilir; kiralananın bulunduğu yer otomatik kesin yetkili sayılmaz. Yetki sözleşmesi varsa HMK 17–18 koşulları incelenir. Davacı kiraya veren ve davalı kiracı sıfatları sözleşme, değişiklik ve varsa temsil/mülkiyet kayıtlarıyla belirlenir.

Harçlar Kanunu 17 uyarınca tahliyede bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır. Dava tarihindeki kira bedeli ve yıllık değer hesaplanır. Sırf tahliye örneği kullanıldığı için ayrı para alacağı kendiliğinden davaya dahil olmaz.

Banka veya icra kaydı celbi gerekiyorsa kurum, dosya, dönem ve ispat konusu açık yazılır. Genel tanık/bilirkişi listesi tebliğ belgesinin ve ödeme kaydının yerini tutmaz. Salt aidat, ceza, dayanaksız kira farkı veya başka borcu 352/2 kira borcu yerine geçirmeyin.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesi örneği

Gerçek taraflar, kira dönemi ve ekler yazılır. Vekil yoksa ilgili satır çıkarılır. Örnek kişi, sabit tarih, hazır elektronik imza veya dosyada bulunmayan delil kullanılmaz. 353’e dayanılmıyorsa o seçenek çıkarılır.

Hazırlık sayfasını ayırıp gerçek ekler ve son tutanakla UYAP veya fiziki mahkeme sunumu yapılır; teslim kaydı saklanır. KEP tek başına dava açma yerine geçmez. Dava açılması kiracının kendiliğinden çıkması veya kilit değiştirme yetkisi anlamına gelmez; karar ve uygulanacak icra usulü takip edilir.